土地經(jīng)濟學是經(jīng)濟學的一個分支，其研究領域為土地資源經(jīng)濟、土地財產(chǎn)經(jīng)濟、土地資產(chǎn)（資本）經(jīng)濟問題，分別涉及到土地實物、土地財產(chǎn)以及這二者的貨幣表現(xiàn)。土地經(jīng)濟學的研究對象是經(jīng)濟活動中的人與地關系（生產(chǎn)力）和與此相關的人與人關系（生產(chǎn)關系），或土地經(jīng)濟運行，即與土地相關的生產(chǎn)力運行和生產(chǎn)關系運行。土地經(jīng)濟學是一門應用經(jīng)濟學、生產(chǎn)要素經(jīng)濟學，又是“土地科學”（含土地經(jīng)濟學、土地管理學、土地法學等多門學科）中居于重要地位的學科。

　　土地經(jīng)濟學系應用經(jīng)濟學之原則原理以探討土地問題產(chǎn)生之原因背景，演變過程及其對社會之影響，研究其解決途徑，借此促進地利，增進社會福利，改善人們之居住環(huán)境，使得更能接近于理想的境界。土地經(jīng)濟學研究的對象是由人類經(jīng)濟行為而造成的人與地、人與人、地與地之間的種種關系，研究課題包括土地的分配、利用、買賣、交換、佔有、贈與、繼承、租賃、抵押等。

土地經(jīng)濟學中的邊際土地有三種：

• 超邊際土地：再生產(chǎn)時，總收益TR>總成本TC，則有超額利潤。
• 邊際土地：生產(chǎn)時，TR=TC，則利潤等于零。
• 次邊際土地：生產(chǎn)時，TR<TC，則利潤小于零。

土地經(jīng)濟學學術研究的重點及其基本成就如下：

　?。?）在土地價值問題的研究上，形成了土地無價值論、土地全價值論和土地價值二元論等三個派別，其探索的廣度和深度都已大大超過前人； 　?。?）關于地租、地價問題的研究，涉及到絕對地租、級差地租的具體表現(xiàn)形式及其量化問題，其深度是空前的，而且與土地估價的理論、方法相結(jié)合，具有較高的社會價值；價值；

　?。?）關于土地有償使用制的研究，應用了地租、地價理論研究成果，探索了具有靈活性的舉措，有力地促進了國有土地使用制的改革；

　　（4）關于土地產(chǎn)權(quán)與土地管理體制的研究，對于完善土地管理體制起了重要的作用；

　?。?）關于農(nóng)村土地經(jīng)濟問題的研究，深入地論述了農(nóng)戶承包制、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營、農(nóng)地入市、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)、農(nóng)地保護等針對性很強的問題；

　?。?）關于土地資源經(jīng)濟問題的研究，服務于可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標；

　?。?）在土地經(jīng)濟學科建設方面，已全面涉及到土地經(jīng)濟學原理、城市土地經(jīng)濟與農(nóng)村土地經(jīng)濟等領域。

1．理論體系逐步完善，研究視角趨于多元化

　　土地經(jīng)濟學最初淵源于政治經(jīng)濟學。資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家威廉·配弟、杜爾哥、亞當·斯密、詹姆斯·安德森、大衛(wèi)·李嘉圖等對級差地租理論的探討，奠定了現(xiàn)代資產(chǎn)階級土地經(jīng)濟學的理論基礎。其后，屠能又建立了位置級差地租(即區(qū)位地租)的理論模型。馬克思、思格斯、列寧在批判和繼承資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學理論的基礎上，創(chuàng)立了土地肥力理論、地租地價理論及土地國有化理論，成為馬克思主義土地經(jīng)濟學的核心內(nèi)容。當代美國著名經(jīng)濟學家保羅·A·薩繆爾森和雷利·巴洛維將地租置于市場經(jīng)濟體系中進行研究，分別提出了土地供求理論和土地收益理論。由于世界各國存在土地制度及經(jīng)濟發(fā)展水平和階段的差異性，因而各國對土地經(jīng)濟學的研究內(nèi)容和重點也具有明顯的時空差異性。但從理論研究觀之，土地供求理論、地租理論、地價理論、區(qū)位理論、土地肥力和土地報酬理論、土地集約利用理論、土地規(guī)模利用理論、土地計劃利用理論等始終是理論研究的核心所在。20世紀后期以來，一方面，由于人口、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展問題日益突出和重要，人地關系倍受青睞，土地可持續(xù)利用理論又成為研討的熱點；另一方面，隨著社會主義經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，制度經(jīng)濟學呼聲日隆，產(chǎn)權(quán)成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟的核心權(quán)利，因而土地市場及土 地產(chǎn)權(quán)制度改革迅速成為矚目的焦點。

2．研究方法不斷更新

　　理論內(nèi)涵的拓展和研究方法的更新有著連帶關系。新技術和新方法的產(chǎn)生及應用逐漸使土地經(jīng)濟學從定性描述進入定量分析和預測，從統(tǒng)計分析進入到建立數(shù)學模型闡明相關，從而使土地經(jīng)濟學形成了宏觀分析與微觀分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合、總量分析和結(jié)構(gòu)分析相結(jié)合、系統(tǒng)分析與因素分析相結(jié)合、實證分析與規(guī)范分析相結(jié)合、定性分析與定量分析相互補充的方法論體系。

　　如在對土地利用方式轉(zhuǎn)變的研究中，一些學者運用空間直觀模型或經(jīng)濟模型來展開研究，主要有：

　?、?元胞自動機模擬城市增長模型。其優(yōu)點是有助于理解獨立部門怎樣集聚并相互影響作用，從而決定地區(qū)發(fā)展形式和城市化進程；其不足之處在于使用的細胞問相互作用規(guī)則一般同實際情況差別較大，未考慮地表具有異質(zhì)性，以及不能排除外生變量導致同樣變化的可能性。

　?、?經(jīng)驗模型。主要指利用遙感(RS)數(shù)據(jù)加上地理信息系統(tǒng)(GIS)平臺，研究實際的土地利用方式轉(zhuǎn)變，比如森林的減少等。其優(yōu)點在于可以較好地擬合空間進程和土地利用變化結(jié)果；其缺點是在時空變化中未考慮經(jīng)濟變化對不同土地利用類型的影響。

　?、?混合模型。通過在模擬模型中加入估計模型中的參數(shù)來預測在不同外生事件中的土地變化形式。其缺點是未考慮人為因素的影響。

　?、芨傋饫碚摰耐卣购蜕罨?。對于傳統(tǒng)的阿隆索單中心城市競租理論，考慮添加限制因素(如多中心的競租理論等)或采用更優(yōu)化的計算方法(比如最小二乘、計量經(jīng)濟學模型的引進等)，并著手研究一些實際情況同模型不符的偏差，以便更好地模擬實際情況。

3．土地經(jīng)濟學科的分化和整合趨勢進一步加強，學科體系漸趨成熟

　　在經(jīng)濟社會和科學技術迅猛發(fā)展的條件下，土地經(jīng)濟學的研究領域不斷拓寬，研究內(nèi)容日益深化和細化，并和相鄰學科相互滲透，其結(jié)果形成 了土地經(jīng)濟學術研究中“廣綜合、精分工”的特征。如從土地經(jīng)濟學一般原理中，已分化出城市土地經(jīng)濟學、農(nóng)村土地經(jīng)濟學、土地資源經(jīng)濟學、土地資產(chǎn)估價學、土地市場學、土地金融學、土地制度與政策等分支學科。

4．土地經(jīng)濟學科的政策化、法制化、信息化和生態(tài)化傾向趨強

　　土地資源的開發(fā)、利用、整治、保護、立法和管理的經(jīng)濟研究都與政策密切相關。土地政策如何制定，實施效果如何一直是學者們研究的重點。并注重對具體土地政策的研究，如土地征收制度的補償機制，土地儲備中的博弈論等；以及對土地政策的動態(tài)變化研究。為了確保有關土地政策的貫徹和實施，又借助立法和司法等手段，從而將土地經(jīng)濟運行納入法制化軌道。并根據(jù)實際情況的變化，及時調(diào)整、修訂、充實相關法律內(nèi)容。在科技變革日新月異的時代，對土地經(jīng)濟的研究日漸借助于先進的科學技術手段，特別是遙感、地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)等技術和方法，有助于提高土地經(jīng)濟學科研究的效率和應用程度。如國土資源部運用衛(wèi)星遙感技術監(jiān)測大中城市新增建設用地和耕地占用等土地利用變化情況，通過土地利用規(guī)劃圖與遙感監(jiān)測圖的迭合，可全面檢查新增建設用地是否符合土地利用規(guī)劃，再輔以對新增建設用地的實地調(diào)查，可發(fā)現(xiàn)未經(jīng)審批的違法用地，監(jiān)測精度達9O％ 以上，大大提高了對農(nóng)地非農(nóng)化監(jiān)管的效率。

　　此外，由于人地關系隨著技術進步而越來越密切，以人為本和可持續(xù)發(fā)展理念日漸深入人心，更需要應用生態(tài)學的觀點來研究土地利用中的經(jīng)濟問題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人口、資源與環(huán)境之間的關系，在維護良好的生態(tài)環(huán)境安全的前提下促進土地利用的合理化。如出于對環(huán)境資源和生態(tài)環(huán)境的保護，許多國家都開始考慮對開放空間的保護，并采取了一些相關政策手段，包括聚集分區(qū)制(cluster zoning)、可轉(zhuǎn)移開發(fā)權(quán)(trans．ferable development rights)，提議用土地稅收來支持購買剩下的開放空間等。實證研究表明，永久性開放空間(居住區(qū)周圍為森林或公園)相比可開發(fā)的開放空間(居住區(qū)周圍為私人用地)會大大提升附近居住地的房價。這一結(jié)論有助于政府制定開放地保護政策，有效選定保護空間，并通過提高財產(chǎn)稅，獲得由于實施開放地保護政策而導致提升的相關財產(chǎn)價值。

　　我國的土地經(jīng)濟學是在繼承歷代學術思想和成果并引進、借鑒國外土地經(jīng)濟學術研究成果的基礎上建立和發(fā)展起來的，現(xiàn)已形成了包括土地經(jīng)濟學、土地行政學、土地政策學、土地法學等學科在內(nèi)的、門類較為齊全的土地經(jīng)濟學及其相關學科體系。特別是改革開放以來，緊密結(jié)合中國改革和發(fā)展的具體實踐進行研究探索，取得了豐碩成果。

1．從土地資源經(jīng)濟到土地資產(chǎn)經(jīng)濟

　　世界銀行的一份研究報告指出，當人均GDP高于1000美元之后，土地的商業(yè)利用和市場價值才會顯現(xiàn)出來。也就是說，當經(jīng)濟發(fā)展達到一定階段之后，土地的功能將發(fā)生新的變化，原來的生產(chǎn)性功能和資源功能會趨于弱化，而資產(chǎn)增值功能、生態(tài)循環(huán)功能等將趨于強化。這就要求我們不僅要更新對土地功能的認識，而且要重視拓展土地的新功能價值。一方面，要加強對土地資產(chǎn)的估價，培育土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，完善社會主義市場經(jīng)濟體系。目前尤其要加強對農(nóng)地估價理論和方法的研究，促進農(nóng)村土地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地非農(nóng)化、資本非農(nóng)化和農(nóng)民市民化的良性轉(zhuǎn)化。另一方面，要重視開展土地經(jīng)營和城市經(jīng)營。土地是城市的稀缺資源，在人地矛盾日趨尖銳的情況下，土地具有增值功能。因此，一些城市紛紛提出了經(jīng)營土地、經(jīng)營城市的發(fā)展理念，以便更好地發(fā)掘土地的增值功能。但值得注意的是。經(jīng)營土地不能僅僅著眼于“以地生財”的短期收益，而應服務于城市化發(fā)展的長遠目標，體現(xiàn)“以人為本”的發(fā)展理念，注重提高人居環(huán)境質(zhì)量，改善居民的素質(zhì)和社會福利狀況，提升城市綜合 競爭力。否則，既可能引發(fā)盲目的圈地運動，造成土地資源過度透支或閑置浪費現(xiàn)象，不利于城市土地的合理有效利用，又可能導致城市地價和房 價升幅過快，損害普通居民的利益，也不利于對外招商引資，給經(jīng)濟建設和產(chǎn)業(yè)的國際競爭力造成一定影響。

　　此外，土地經(jīng)濟在一定程度上又是一種公共經(jīng)濟。如水源、山林、礦藏、江河、湖泊、海洋、碼頭、港口、旅游勝地、珍稀野生動植物產(chǎn)地等涉及到人類共享的土地領域，屬于公共產(chǎn)品和要素，不宜片面追求市場經(jīng)濟價值，而應以體現(xiàn)社會價值或生態(tài)價值為主要目標導向，盡量適應社會公共的需要，以促進人類的公共福利與社會文化的進步。

2．從土地經(jīng)濟到樓宇經(jīng)濟

　　改革開放之初，我國城鎮(zhèn)發(fā)展大多是以土地等基礎性資源來拉動經(jīng)濟的快速發(fā)展，通過土地使用權(quán)有償出讓，獲取原始資金，再投資于基礎設施建設；或進行工業(yè)園區(qū)開發(fā)，通過將“生地”開發(fā)為“熟地”，再以地招商，推進土地資本與金融資本、社會資本和產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，達到“以地生財、以地聚資”的目的。但土地作為一種不可再生資源，不僅面積有限，而且承載力也有限。一些大城市中心城區(qū)或近郊區(qū)為了克服土地資源短缺的制約，提出了“土地有限，發(fā)展無限；空間有限，開拓無限”的新理念，延伸“生地一熟地一樓宇”的形態(tài)發(fā)展鏈，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，推進以土地為載體的形態(tài)開發(fā)向以樓宇為載體的功能開發(fā)轉(zhuǎn)變。通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來提升城市經(jīng)濟運行質(zhì)量，通過拓展土地功能來提升城市產(chǎn)業(yè)能級。樓宇經(jīng)濟是指以商務樓宇為載體，通過招商引資，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)經(jīng)濟。在上海，數(shù)百幢云集了眾多公司的高檔商務樓已經(jīng)成為經(jīng)濟效益高地，僅一幢商務樓產(chǎn)生的稅收，就相當于面積達數(shù)平方公里的土地所產(chǎn)生的稅收。據(jù)有關部門對浦東新區(qū)105幢商務樓的調(diào)查分析，2002年每幢樓人駐公司的平均營業(yè)收入超過16億元，每幢樓平均上繳稅收超過6000萬元，人均上繳稅收超過5萬元，每幢大樓經(jīng)濟規(guī)模相當于一家大型企業(yè)集團，樓宇經(jīng)濟魅力初現(xiàn)。位于上海市北京東路的“科技京城”商辦樓宇人駐企業(yè)達1289家，2002年上繳稅收為2．4億元。除租稅收入外，商務樓宇還帶來了“樓宇餐飲”、會議經(jīng)濟、觀光旅游、休閑經(jīng)濟以及樓外周邊“特色街”的形成和發(fā)展，衍生效應十分顯著。

　　當然，發(fā)展樓宇經(jīng)濟必須具備一定的條件，如便利的交通網(wǎng)絡，繁華的商業(yè)設施，發(fā)達的通訊體系，優(yōu)質(zhì)的住宅區(qū)域，比較完善的娛樂服務功能，較為發(fā)達的工業(yè)基礎和眾多的企業(yè)群體。從土地經(jīng)濟到樓宇經(jīng)濟，既是平面經(jīng)濟形態(tài)向立體經(jīng)濟形態(tài)的延伸，又是資源經(jīng)濟層次向資產(chǎn)經(jīng)濟層次的躍升。此外，在樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中，還應注意防止出現(xiàn)功能定位失當、用途品種單一、價位設定失宜、配套服務失調(diào)、概念包裝欠缺等問題。有關統(tǒng)計資料表明，在上海數(shù)千幢商務樓宇中，至少有25%需要重新設定功能、設計品種，重新進行定位包裝。

3．從短期性的應急對策到長期性的結(jié)構(gòu)政策

　　以研究土地經(jīng)濟問題為中心內(nèi)容的土地經(jīng)濟學，其科學任務是從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的整體視角及自然— —社會經(jīng)濟—— 技術相結(jié)合的特點出發(fā)，研究和揭示各類產(chǎn)業(yè)在土地上形成的條件、內(nèi)在聯(lián)系及其發(fā)展變化的規(guī)律，探討協(xié)調(diào)人地關系及相應的人與人之間關系，合理組織土地利用 的方向和模式。它的實踐任務是進行各地區(qū)和各產(chǎn)業(yè)部門的土地資源調(diào)查、評價、開發(fā)、利用、整治和保護，建立并維護合理的土地制度，調(diào)節(jié)和合理分配土地收益。改革開放以來，我國相繼進行了農(nóng)村和城市經(jīng)濟體制改革，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化趨勢加快，協(xié)調(diào)人地關系成為經(jīng)濟地理學、土地經(jīng)濟學等學科研究的中心任務，如水土資源的合理利用與平衡、國土開發(fā)與整治、環(huán)境保護等成為當務之急，因而解決土地利用中重大實踐問題的對策研究亦應運而興。

　　隨著我國經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型，土地制度和政策研究倍受學界矚目。土地經(jīng)濟學者圍繞集體土地所有制的完善、城鄉(xiāng)用地制度創(chuàng)新及地產(chǎn)市場的 完善等殫精竭慮，政策建議和對策措施紛呈迭出。但應當注意，日本經(jīng)濟學家野口悠紀雄指出，土地政策包括短期性的應急對策及長期性的結(jié)構(gòu)政策兩個方面，而土地問題在很多方面更需要長期性的結(jié)構(gòu)政策。因此，我們應當從長遠的、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，謀求促進土地合理有效利用的長遠之策。人口、資源、糧食、能源和環(huán)境既是困擾當今世界的五大難題，也是協(xié)調(diào)人地關系的中心任務。面對人口增長、水土流失、草原退化、土地沙化、能源短缺、環(huán)境污染、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率下降、基因品種多樣性的降低及糧食安全等重大問題，土地經(jīng)濟學應當大有可為。

1．快速城市化過程中的失地農(nóng)民問題研究

　　隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的加快，征占農(nóng)村土地的力度越來越大，失地農(nóng)民越來越多。由于體制、機制和管理等方面的原因，一部分農(nóng)民陷入了“失地又失業(yè)”的境地，成為新的困難群體，社會矛盾日漸突出。當前突出的問題是：

　　① 對失地農(nóng)民利益補償?shù)膬?nèi)容、標準和方式不合理。如征地補償標準偏低，補償內(nèi)容和方式存在缺陷，導致失地農(nóng)民抵御生活風險的能力下降。

　　② 征地安置方式和平調(diào)集體資產(chǎn)的行為失當。如貨幣化安置不利于維持長遠生計，失地農(nóng)民的就業(yè)問題成為最大的社會問題。

　　③ 土地增值收益分配方式欠合理，引發(fā)農(nóng)民上訪事件頻頻發(fā)生，影響城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

基于這一現(xiàn)實，當前學術界對農(nóng)民土地權(quán)益給予了熱切的關注。研究者關注的焦點主要有：

　?、?將目標聚焦于土地產(chǎn)權(quán)問題，重點探討我國現(xiàn)行農(nóng)地制度的缺陷，強調(diào)通過產(chǎn)權(quán)改革來解決農(nóng)民的土地權(quán)益問題，確保農(nóng)民的利益。② 提高現(xiàn)行農(nóng)地征用的經(jīng)濟補償標準。③ 重視土地增值收入的處置問題。

　　然而，一方面，由于我國農(nóng)村土地對農(nóng)民而言兼具就業(yè)崗位、經(jīng)濟收益和社會保障三項基本社會功能，產(chǎn)權(quán)制度改革的成本相對較高；另一方面，產(chǎn)權(quán)明晰并不能必然保證農(nóng)民的利益，無論何種產(chǎn)權(quán)制度，國家對農(nóng)地的征用都具有最高的權(quán)利。因此，農(nóng)民的土地權(quán)益能否得到有效保證，關鍵在于能否提供合理而適度的征地補償辦法，所有制問題并非關鍵。而按土地的市場價格對失地農(nóng)民進行補償，既受農(nóng)村人均占有土地少、農(nóng)民獲得的補償總量有限的限制，又會極大地增加城市開發(fā)成本，因而也缺乏現(xiàn)實可行性。許多人提出，應當建立“經(jīng)濟補償、社會保障、就業(yè)服務”三位一體的新模式，實現(xiàn)土地征用與勞動力安置、建立社會失業(yè)和養(yǎng)老保險制度同步進行。其實，早在數(shù)年前，浦東就已創(chuàng)造了“經(jīng)濟補償+社會保障+就業(yè)服務”的三結(jié)合模式，約有90％ 的失地農(nóng)民經(jīng)過各類培訓實現(xiàn)了新的就業(yè)；一些地方還提出了“以土地換就業(yè)”的新思路。但由于城鎮(zhèn)就業(yè)功能的開發(fā)滯后于居住功能的開發(fā)，加之郊區(qū)農(nóng)民的就業(yè)數(shù)量、就業(yè)質(zhì)量和就業(yè)區(qū)位與農(nóng)民的素質(zhì)和需求不相適應，因而失地農(nóng)民問題尚未得到圓滿解決，仍有待于進一步深化研究。

2．城市化快速推進與水土資源的矛盾及調(diào)控機制研究

　　近年來，我國城市發(fā)展步伐加快，城市規(guī)模擴展，招商引資力度加大，對土地的需求陡增。但土地保護及用途管制的強化卻使征地和拆遷的難度越來越大，“非飽和供地法”或“饑餓供地法”的行又帶來了房價的快速上漲及城市商務成本的上升。加之城市規(guī)劃對建筑密度和建筑容積率的控制，以及城市人居環(huán)境的優(yōu)化而帶來的城市公共物品占地面積的增加。多種因素疊加，使得沿海城鎮(zhèn)密集地區(qū)產(chǎn)生了土地、淡水、能源等供給不足的“新短缺經(jīng)濟”現(xiàn)象，成為經(jīng)濟成長中的重要制約因素。如國家土地利用規(guī)劃綱要規(guī)定浙江省1997～2010年的建設占用耕地指標為100萬畝， 而到2002年，實際批準占用的耕地量已達99．5萬畝，已接近規(guī)定界限，目前尚有數(shù)以千計的企業(yè)在排隊等地。水質(zhì)性缺水在沿海的許多城市已經(jīng) 顯現(xiàn)，生產(chǎn)用水及居民的生活用水出現(xiàn)季節(jié)性短缺。2003年，“能源荒”就給浙江省的GDP增長拉下了0．6個百分點的后腿。因此，鼓勵發(fā)展“借 地經(jīng)營”，探索重要生產(chǎn)要素跨區(qū)域配置的新機制，推進不同區(qū)域之間的互補性分工和協(xié)作，成為在更大的空間范圍內(nèi)謀求互動共贏、實現(xiàn)統(tǒng)籌區(qū) 域協(xié)調(diào)發(fā)展的必由之路。

3．土地增值收益合理分配機制研究

　　政府征用農(nóng)民土地的補償標準比較低，而經(jīng)過整理后出讓的土地價格則比較高，兩者的差額構(gòu)成了土地增值收益。政府通過對土地一級市場實行壟斷，以低價征用、高價出讓方式在土地交易中獲得了極為可觀的收益，而被征地農(nóng)民卻難以分享這些土地增值收益，甚至出現(xiàn)種地無田、就業(yè)無崗、低保無份的現(xiàn)象。一些地方更是借“國家建設”和設立各類“開發(fā)區(qū)”的名義，把浦東開發(fā)初期實行的“土地預征”的特殊政策措施視為普遍經(jīng)驗而予以盲目推廣，導致大量預征土地，非法批地和非法占地成為土地違法案例中最為突出的現(xiàn)象，甚至成為部分政府官員主要的從政風險成本。事實上，初期的浦東開發(fā)主要是在政府行政力量推動下進行的，是國家意志的體現(xiàn)，而且是在上海這樣的大都市展開的。忽視這兩個特殊因素的作用，而在許多小城市甚至小城鎮(zhèn)盲目借鑒和推廣其經(jīng)驗，難免出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果。

　　從理論上說，當國家征用農(nóng)村集體土地并改變其用途時，如用農(nóng)地價格來表示征地補償費，則此時的農(nóng)地價格就是農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)用價格。當征用農(nóng)地用作社會公益事業(yè)用地而非經(jīng)營用地時，農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)用價格等于農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格；但當征用農(nóng)地用作經(jīng)營用地而非社會公益類用地時，則農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)用價格等于農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格加上農(nóng)地轉(zhuǎn)用為可經(jīng)營的國家建設用地后的增值收益分割值。一方面，現(xiàn)行的《土地管理法》雖然明確了土地征用的目的是為了滿足社會的公共需要，但由于對“社會公共需要”缺乏明確的界定，因而不少地方土地被征用后，實際用于公共利益的土地使用比例很小，扭曲了土地征用的本來目的。另一方面，現(xiàn)行的征地補償標準并未考慮農(nóng)地轉(zhuǎn)用后的增值收益部分。《土地管理法》規(guī)定征用土地補償費為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍，安置補助費為該土地被征用前3年平均產(chǎn)值的4～6倍。顯然，這種“產(chǎn)值倍數(shù)補償費”不僅低估了農(nóng)業(yè)多樣化的產(chǎn)出效應，而且違背了土地價格形成的基本原理。因為土地價格是土地未來收益的資本化，過去的土地收益并不決定土地價格，只對預測未來收益的變化趨勢起輔助作用。因此，彌補現(xiàn)行征地補償制度和設計的缺陷，提高經(jīng)濟補償標準，改進分配方法，配套實施“經(jīng)濟補償+社會保障+就業(yè)服務”的三結(jié)合模式，已勢在必行。

　　有關研究表明，在現(xiàn)有土地增值收益分配中，農(nóng)民僅得5％ ～10％，村級集體經(jīng)濟得25％ ～30％，其余60％-70％則為縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)各級地方政府所得。由此可見，征用土地已成為政府實現(xiàn)利益追求的重要手段。況且，多數(shù)地區(qū)將土地增值收益基本用于城市公共設施建設和交通建設，而不是首先用于被征地農(nóng)民的住房置換、社會保障、職業(yè)培訓等方面，這有可能造成今后原有農(nóng)村人口社會保障資金的不足，進一步擴大城鄉(xiāng)發(fā)展差距，影響城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。土地增值收益應在國家、集體和個人之間如何分配才最合理?這是值得進一步探討的重要課題。

4．土地價值評估的理論與方法研究

　　首先，要加強對土地生態(tài)價值和社會價值評估的理論和方法研究。傳統(tǒng)經(jīng)濟學對于土地價值的認識僅停留在單純的經(jīng)濟價值上，卻相對忽視土地的生態(tài)價值和社會價值，導致由土地派生出來的大量的社會福利和生態(tài)效用的損失。事實上，完整的土地價值不僅決定于土地的經(jīng)濟效用，而且還決定于土地的生態(tài)效用和社會效用。因此，兼具有經(jīng)濟價值、生態(tài)價值和社會價值的土地，對其進行估價時應當綜合考慮到這三個方面的價值內(nèi)涵，才能得出比較科學的結(jié)論。如城市森林或綠地屬于城市公共產(chǎn)品，雖然可以運用多種定量分析方法估算它的直接使用價值、直接服務價值、間接功能價值、選擇價值、存在價值等總合價值，且其服務價值、功能價值和存在價值之和要遠大于其直接經(jīng)濟價值。但由于其無法形成需求市場，因而對其價值評估的主要目的在于資金補償而非市場交易，從而增強城市森林或綠地建設長期投資的內(nèi)在利益驅(qū)動力。但由于不能將其服務價值、功能價值、存在價值等完全市場化，因此又要慎提城市森林或綠地產(chǎn)業(yè)化的概念。

　　其次，城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場的建立要求加強對農(nóng)地估價的理論和方法研究。農(nóng)地估價的目的、原則、理論依據(jù)、步驟和方法等，不能純粹照搬城市土地估價，而應有自己的特色；農(nóng)地基準地價的內(nèi)涵與評定方法應如何界定和選擇?農(nóng)地的社會保障價值在農(nóng)地所有權(quán)估價中應如何體現(xiàn)?上述問題的解決，有助于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價格的界定和量化，有助于促進土地流轉(zhuǎn)市場的建立和發(fā)展。當然，還需配套建立資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托代理機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投融資機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等中介服務機構(gòu)，健全土地流轉(zhuǎn)機制。