土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，其研究領(lǐng)域?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地資產(chǎn)（資本）經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，分別涉及到土地實(shí)物、土地財(cái)產(chǎn)以及這二者的貨幣表現(xiàn)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的人與地關(guān)系（生產(chǎn)力）和與此相關(guān)的人與人關(guān)系（生產(chǎn)關(guān)系），或土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，即與土地相關(guān)的生產(chǎn)力運(yùn)行和生產(chǎn)關(guān)系運(yùn)行。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)要素經(jīng)濟(jì)學(xué)，又是“土地科學(xué)”（含土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、土地法學(xué)等多門學(xué)科）中居于重要地位的學(xué)科。

　　土地經(jīng)濟(jì)學(xué)系應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)之原則原理以探討土地問(wèn)題產(chǎn)生之原因背景，演變過(guò)程及其對(duì)社會(huì)之影響，研究其解決途徑，借此促進(jìn)地利，增進(jìn)社會(huì)福利，改善人們之居住環(huán)境，使得更能接近于理想的境界。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的對(duì)象是由人類經(jīng)濟(jì)行為而造成的人與地、人與人、地與地之間的種種關(guān)系，研究課題包括土地的分配、利用、買賣、交換、佔(zhàn)有、贈(zèng)與、繼承、租賃、抵押等。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際土地有三種：

• 超邊際土地：再生產(chǎn)時(shí)，總收益TR>總成本TC，則有超額利潤(rùn)。
• 邊際土地：生產(chǎn)時(shí)，TR=TC，則利潤(rùn)等于零。
• 次邊際土地：生產(chǎn)時(shí)，TR<TC，則利潤(rùn)小于零。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)術(shù)研究的重點(diǎn)及其基本成就如下：

　?。?）在土地價(jià)值問(wèn)題的研究上，形成了土地?zé)o價(jià)值論、土地全價(jià)值論和土地價(jià)值二元論等三個(gè)派別，其探索的廣度和深度都已大大超過(guò)前人； 　?。?）關(guān)于地租、地價(jià)問(wèn)題的研究，涉及到絕對(duì)地租、級(jí)差地租的具體表現(xiàn)形式及其量化問(wèn)題，其深度是空前的，而且與土地估價(jià)的理論、方法相結(jié)合，具有較高的社會(huì)價(jià)值；價(jià)值；

　　（3）關(guān)于土地有償使用制的研究，應(yīng)用了地租、地價(jià)理論研究成果，探索了具有靈活性的舉措，有力地促進(jìn)了國(guó)有土地使用制的改革；

　?。?）關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)與土地管理體制的研究，對(duì)于完善土地管理體制起了重要的作用；

　?。?）關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究，深入地論述了農(nóng)戶承包制、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、農(nóng)地入市、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)、農(nóng)地保護(hù)等針對(duì)性很強(qiáng)的問(wèn)題；

　?。?）關(guān)于土地資源經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究，服務(wù)于可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)；

　　（7）在土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科建設(shè)方面，已全面涉及到土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、城市土地經(jīng)濟(jì)與農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域。

1．理論體系逐步完善，研究視角趨于多元化

　　土地經(jīng)濟(jì)學(xué)最初淵源于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配弟、杜爾哥、亞當(dāng)·斯密、詹姆斯·安德森、大衛(wèi)·李嘉圖等對(duì)級(jí)差地租理論的探討，奠定了現(xiàn)代資產(chǎn)階級(jí)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)。其后，屠能又建立了位置級(jí)差地租(即區(qū)位地租)的理論模型。馬克思、思格斯、列寧在批判和繼承資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，創(chuàng)立了土地肥力理論、地租地價(jià)理論及土地國(guó)有化理論，成為馬克思主義土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心內(nèi)容。當(dāng)代美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·A·薩繆爾森和雷利·巴洛維將地租置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行研究，分別提出了土地供求理論和土地收益理論。由于世界各國(guó)存在土地制度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段的差異性，因而各國(guó)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容和重點(diǎn)也具有明顯的時(shí)空差異性。但從理論研究觀之，土地供求理論、地租理論、地價(jià)理論、區(qū)位理論、土地肥力和土地報(bào)酬理論、土地集約利用理論、土地規(guī)模利用理論、土地計(jì)劃利用理論等始終是理論研究的核心所在。20世紀(jì)后期以來(lái)，一方面，由于人口、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題日益突出和重要，人地關(guān)系倍受青睞，土地可持續(xù)利用理論又成為研討的熱點(diǎn)；另一方面，隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，制度經(jīng)濟(jì)學(xué)呼聲日隆，產(chǎn)權(quán)成為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心權(quán)利，因而土地市場(chǎng)及土 地產(chǎn)權(quán)制度改革迅速成為矚目的焦點(diǎn)。

2．研究方法不斷更新

　　理論內(nèi)涵的拓展和研究方法的更新有著連帶關(guān)系。新技術(shù)和新方法的產(chǎn)生及應(yīng)用逐漸使土地經(jīng)濟(jì)學(xué)從定性描述進(jìn)入定量分析和預(yù)測(cè)，從統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)入到建立數(shù)學(xué)模型闡明相關(guān)，從而使土地經(jīng)濟(jì)學(xué)形成了宏觀分析與微觀分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合、總量分析和結(jié)構(gòu)分析相結(jié)合、系統(tǒng)分析與因素分析相結(jié)合、實(shí)證分析與規(guī)范分析相結(jié)合、定性分析與定量分析相互補(bǔ)充的方法論體系。

　　如在對(duì)土地利用方式轉(zhuǎn)變的研究中，一些學(xué)者運(yùn)用空間直觀模型或經(jīng)濟(jì)模型來(lái)展開(kāi)研究，主要有：

　?、?元胞自動(dòng)機(jī)模擬城市增長(zhǎng)模型。其優(yōu)點(diǎn)是有助于理解獨(dú)立部門怎樣集聚并相互影響作用，從而決定地區(qū)發(fā)展形式和城市化進(jìn)程；其不足之處在于使用的細(xì)胞問(wèn)相互作用規(guī)則一般同實(shí)際情況差別較大，未考慮地表具有異質(zhì)性，以及不能排除外生變量導(dǎo)致同樣變化的可能性。

　?、?經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?。主要指利用遙感(RS)數(shù)據(jù)加上地理信息系統(tǒng)(GIS)平臺(tái)，研究實(shí)際的土地利用方式轉(zhuǎn)變，比如森林的減少等。其優(yōu)點(diǎn)在于可以較好地?cái)M合空間進(jìn)程和土地利用變化結(jié)果；其缺點(diǎn)是在時(shí)空變化中未考慮經(jīng)濟(jì)變化對(duì)不同土地利用類型的影響。

　?、?混合模型。通過(guò)在模擬模型中加入估計(jì)模型中的參數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)在不同外生事件中的土地變化形式。其缺點(diǎn)是未考慮人為因素的影響。

　?、芨?jìng)租理論的拓展和深化。對(duì)于傳統(tǒng)的阿隆索單中心城市競(jìng)租理論，考慮添加限制因素(如多中心的競(jìng)租理論等)或采用更優(yōu)化的計(jì)算方法(比如最小二乘、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的引進(jìn)等)，并著手研究一些實(shí)際情況同模型不符的偏差，以便更好地模擬實(shí)際情況。

3．土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科的分化和整合趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，學(xué)科體系漸趨成熟

　　在經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的條件下，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域不斷拓寬，研究?jī)?nèi)容日益深化和細(xì)化，并和相鄰學(xué)科相互滲透，其結(jié)果形成 了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)研究中“廣綜合、精分工”的特征。如從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)一般原理中，已分化出城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地資產(chǎn)估價(jià)學(xué)、土地市場(chǎng)學(xué)、土地金融學(xué)、土地制度與政策等分支學(xué)科。

4．土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科的政策化、法制化、信息化和生態(tài)化傾向趨強(qiáng)

　　土地資源的開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)、立法和管理的經(jīng)濟(jì)研究都與政策密切相關(guān)。土地政策如何制定，實(shí)施效果如何一直是學(xué)者們研究的重點(diǎn)。并注重對(duì)具體土地政策的研究，如土地征收制度的補(bǔ)償機(jī)制，土地儲(chǔ)備中的博弈論等；以及對(duì)土地政策的動(dòng)態(tài)變化研究。為了確保有關(guān)土地政策的貫徹和實(shí)施，又借助立法和司法等手段，從而將土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行納入法制化軌道。并根據(jù)實(shí)際情況的變化，及時(shí)調(diào)整、修訂、充實(shí)相關(guān)法律內(nèi)容。在科技變革日新月異的時(shí)代，對(duì)土地經(jīng)濟(jì)的研究日漸借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段，特別是遙感、地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)等技術(shù)和方法，有助于提高土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科研究的效率和應(yīng)用程度。如國(guó)土資源部運(yùn)用衛(wèi)星遙感技術(shù)監(jiān)測(cè)大中城市新增建設(shè)用地和耕地占用等土地利用變化情況，通過(guò)土地利用規(guī)劃圖與遙感監(jiān)測(cè)圖的迭合，可全面檢查新增建設(shè)用地是否符合土地利用規(guī)劃，再輔以對(duì)新增建設(shè)用地的實(shí)地調(diào)查，可發(fā)現(xiàn)未經(jīng)審批的違法用地，監(jiān)測(cè)精度達(dá)9O％ 以上，大大提高了對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化監(jiān)管的效率。

　　此外，由于人地關(guān)系隨著技術(shù)進(jìn)步而越來(lái)越密切，以人為本和可持續(xù)發(fā)展理念日漸深入人心，更需要應(yīng)用生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)研究土地利用中的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人口、資源與環(huán)境之間的關(guān)系，在維護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境安全的前提下促進(jìn)土地利用的合理化。如出于對(duì)環(huán)境資源和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，許多國(guó)家都開(kāi)始考慮對(duì)開(kāi)放空間的保護(hù)，并采取了一些相關(guān)政策手段，包括聚集分區(qū)制(cluster zoning)、可轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)權(quán)(trans．ferable development rights)，提議用土地稅收來(lái)支持購(gòu)買剩下的開(kāi)放空間等。實(shí)證研究表明，永久性開(kāi)放空間(居住區(qū)周圍為森林或公園)相比可開(kāi)發(fā)的開(kāi)放空間(居住區(qū)周圍為私人用地)會(huì)大大提升附近居住地的房?jī)r(jià)。這一結(jié)論有助于政府制定開(kāi)放地保護(hù)政策，有效選定保護(hù)空間，并通過(guò)提高財(cái)產(chǎn)稅，獲得由于實(shí)施開(kāi)放地保護(hù)政策而導(dǎo)致提升的相關(guān)財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

　　我國(guó)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是在繼承歷代學(xué)術(shù)思想和成果并引進(jìn)、借鑒國(guó)外土地經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)研究成果的基礎(chǔ)上建立和發(fā)展起來(lái)的，現(xiàn)已形成了包括土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地行政學(xué)、土地政策學(xué)、土地法學(xué)等學(xué)科在內(nèi)的、門類較為齊全的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)及其相關(guān)學(xué)科體系。特別是改革開(kāi)放以來(lái)，緊密結(jié)合中國(guó)改革和發(fā)展的具體實(shí)踐進(jìn)行研究探索，取得了豐碩成果。

1．從土地資源經(jīng)濟(jì)到土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

　　世界銀行的一份研究報(bào)告指出，當(dāng)人均GDP高于1000美元之后，土地的商業(yè)利用和市場(chǎng)價(jià)值才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。也就是說(shuō)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定階段之后，土地的功能將發(fā)生新的變化，原來(lái)的生產(chǎn)性功能和資源功能會(huì)趨于弱化，而資產(chǎn)增值功能、生態(tài)循環(huán)功能等將趨于強(qiáng)化。這就要求我們不僅要更新對(duì)土地功能的認(rèn)識(shí)，而且要重視拓展土地的新功能價(jià)值。一方面，要加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的估價(jià)，培育土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。目前尤其要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地估價(jià)理論和方法的研究，促進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地非農(nóng)化、資本非農(nóng)化和農(nóng)民市民化的良性轉(zhuǎn)化。另一方面，要重視開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)和城市經(jīng)營(yíng)。土地是城市的稀缺資源，在人地矛盾日趨尖銳的情況下，土地具有增值功能。因此，一些城市紛紛提出了經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)城市的發(fā)展理念，以便更好地發(fā)掘土地的增值功能。但值得注意的是。經(jīng)營(yíng)土地不能僅僅著眼于“以地生財(cái)”的短期收益，而應(yīng)服務(wù)于城市化發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，體現(xiàn)“以人為本”的發(fā)展理念，注重提高人居環(huán)境質(zhì)量，改善居民的素質(zhì)和社會(huì)福利狀況，提升城市綜合 競(jìng)爭(zhēng)力。否則，既可能引發(fā)盲目的圈地運(yùn)動(dòng)，造成土地資源過(guò)度透支或閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，不利于城市土地的合理有效利用，又可能導(dǎo)致城市地價(jià)和房 價(jià)升幅過(guò)快，損害普通居民的利益，也不利于對(duì)外招商引資，給經(jīng)濟(jì)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力造成一定影響。

　　此外，土地經(jīng)濟(jì)在一定程度上又是一種公共經(jīng)濟(jì)。如水源、山林、礦藏、江河、湖泊、海洋、碼頭、港口、旅游勝地、珍稀野生動(dòng)植物產(chǎn)地等涉及到人類共享的土地領(lǐng)域，屬于公共產(chǎn)品和要素，不宜片面追求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而應(yīng)以體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值或生態(tài)價(jià)值為主要目標(biāo)導(dǎo)向，盡量適應(yīng)社會(huì)公共的需要，以促進(jìn)人類的公共福利與社會(huì)文化的進(jìn)步。

2．從土地經(jīng)濟(jì)到樓宇經(jīng)濟(jì)

　　改革開(kāi)放之初，我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展大多是以土地等基礎(chǔ)性資源來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，通過(guò)土地使用權(quán)有償出讓，獲取原始資金，再投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；或進(jìn)行工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)，通過(guò)將“生地”開(kāi)發(fā)為“熟地”，再以地招商，推進(jìn)土地資本與金融資本、社會(huì)資本和產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，達(dá)到“以地生財(cái)、以地聚資”的目的。但土地作為一種不可再生資源，不僅面積有限，而且承載力也有限。一些大城市中心城區(qū)或近郊區(qū)為了克服土地資源短缺的制約，提出了“土地有限，發(fā)展無(wú)限；空間有限，開(kāi)拓?zé)o限”的新理念，延伸“生地一熟地一樓宇”的形態(tài)發(fā)展鏈，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)以土地為載體的形態(tài)開(kāi)發(fā)向以樓宇為載體的功能開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)提升城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，通過(guò)拓展土地功能來(lái)提升城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)。樓宇經(jīng)濟(jì)是指以商務(wù)樓宇為載體，通過(guò)招商引資，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)。在上海，數(shù)百幢云集了眾多公司的高檔商務(wù)樓已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)效益高地，僅一幢商務(wù)樓產(chǎn)生的稅收，就相當(dāng)于面積達(dá)數(shù)平方公里的土地所產(chǎn)生的稅收。據(jù)有關(guān)部門對(duì)浦東新區(qū)105幢商務(wù)樓的調(diào)查分析，2002年每幢樓人駐公司的平均營(yíng)業(yè)收入超過(guò)16億元，每幢樓平均上繳稅收超過(guò)6000萬(wàn)元，人均上繳稅收超過(guò)5萬(wàn)元，每幢大樓經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)于一家大型企業(yè)集團(tuán)，樓宇經(jīng)濟(jì)魅力初現(xiàn)。位于上海市北京東路的“科技京城”商辦樓宇人駐企業(yè)達(dá)1289家，2002年上繳稅收為2．4億元。除租稅收入外，商務(wù)樓宇還帶來(lái)了“樓宇餐飲”、會(huì)議經(jīng)濟(jì)、觀光旅游、休閑經(jīng)濟(jì)以及樓外周邊“特色街”的形成和發(fā)展，衍生效應(yīng)十分顯著。

　　當(dāng)然，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)必須具備一定的條件，如便利的交通網(wǎng)絡(luò)，繁華的商業(yè)設(shè)施，發(fā)達(dá)的通訊體系，優(yōu)質(zhì)的住宅區(qū)域，比較完善的娛樂(lè)服務(wù)功能，較為發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)和眾多的企業(yè)群體。從土地經(jīng)濟(jì)到樓宇經(jīng)濟(jì)，既是平面經(jīng)濟(jì)形態(tài)向立體經(jīng)濟(jì)形態(tài)的延伸，又是資源經(jīng)濟(jì)層次向資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)層次的躍升。此外，在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，還應(yīng)注意防止出現(xiàn)功能定位失當(dāng)、用途品種單一、價(jià)位設(shè)定失宜、配套服務(wù)失調(diào)、概念包裝欠缺等問(wèn)題。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，在上海數(shù)千幢商務(wù)樓宇中，至少有25%需要重新設(shè)定功能、設(shè)計(jì)品種，重新進(jìn)行定位包裝。

3．從短期性的應(yīng)急對(duì)策到長(zhǎng)期性的結(jié)構(gòu)政策

　　以研究土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題為中心內(nèi)容的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，其科學(xué)任務(wù)是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的整體視角及自然— —社會(huì)經(jīng)濟(jì)—— 技術(shù)相結(jié)合的特點(diǎn)出發(fā)，研究和揭示各類產(chǎn)業(yè)在土地上形成的條件、內(nèi)在聯(lián)系及其發(fā)展變化的規(guī)律，探討協(xié)調(diào)人地關(guān)系及相應(yīng)的人與人之間關(guān)系，合理組織土地利用 的方向和模式。它的實(shí)踐任務(wù)是進(jìn)行各地區(qū)和各產(chǎn)業(yè)部門的土地資源調(diào)查、評(píng)價(jià)、開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)，建立并維護(hù)合理的土地制度，調(diào)節(jié)和合理分配土地收益。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)相繼進(jìn)行了農(nóng)村和城市經(jīng)濟(jì)體制改革，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化趨勢(shì)加快，協(xié)調(diào)人地關(guān)系成為經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科研究的中心任務(wù)，如水土資源的合理利用與平衡、國(guó)土開(kāi)發(fā)與整治、環(huán)境保護(hù)等成為當(dāng)務(wù)之急，因而解決土地利用中重大實(shí)踐問(wèn)題的對(duì)策研究亦應(yīng)運(yùn)而興。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，土地制度和政策研究倍受學(xué)界矚目。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)者圍繞集體土地所有制的完善、城鄉(xiāng)用地制度創(chuàng)新及地產(chǎn)市場(chǎng)的 完善等殫精竭慮，政策建議和對(duì)策措施紛呈迭出。但應(yīng)當(dāng)注意，日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄指出，土地政策包括短期性的應(yīng)急對(duì)策及長(zhǎng)期性的結(jié)構(gòu)政策兩個(gè)方面，而土地問(wèn)題在很多方面更需要長(zhǎng)期性的結(jié)構(gòu)政策。因此，我們應(yīng)當(dāng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，謀求促進(jìn)土地合理有效利用的長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。人口、資源、糧食、能源和環(huán)境既是困擾當(dāng)今世界的五大難題，也是協(xié)調(diào)人地關(guān)系的中心任務(wù)。面對(duì)人口增長(zhǎng)、水土流失、草原退化、土地沙化、能源短缺、環(huán)境污染、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率下降、基因品種多樣性的降低及糧食安全等重大問(wèn)題，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)當(dāng)大有可為。

1．快速城市化過(guò)程中的失地農(nóng)民問(wèn)題研究

　　隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，征占農(nóng)村土地的力度越來(lái)越大，失地農(nóng)民越來(lái)越多。由于體制、機(jī)制和管理等方面的原因，一部分農(nóng)民陷入了“失地又失業(yè)”的境地，成為新的困難群體，社會(huì)矛盾日漸突出。當(dāng)前突出的問(wèn)題是：

　?、?對(duì)失地農(nóng)民利益補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和方式不合理。如征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償內(nèi)容和方式存在缺陷，導(dǎo)致失地農(nóng)民抵御生活風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。

　?、?征地安置方式和平調(diào)集體資產(chǎn)的行為失當(dāng)。如貨幣化安置不利于維持長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，失地農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題成為最大的社會(huì)問(wèn)題。

　?、?土地增值收益分配方式欠合理，引發(fā)農(nóng)民上訪事件頻頻發(fā)生，影響城鄉(xiāng)社會(huì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

基于這一現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益給予了熱切的關(guān)注。研究者關(guān)注的焦點(diǎn)主要有：

　　① 將目標(biāo)聚焦于土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，重點(diǎn)探討我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地制度的缺陷，強(qiáng)調(diào)通過(guò)產(chǎn)權(quán)改革來(lái)解決農(nóng)民的土地權(quán)益問(wèn)題，確保農(nóng)民的利益。② 提高現(xiàn)行農(nóng)地征用的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。③ 重視土地增值收入的處置問(wèn)題。

　　然而，一方面，由于我國(guó)農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民而言兼具就業(yè)崗位、經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)保障三項(xiàng)基本社會(huì)功能，產(chǎn)權(quán)制度改革的成本相對(duì)較高；另一方面，產(chǎn)權(quán)明晰并不能必然保證農(nóng)民的利益，無(wú)論何種產(chǎn)權(quán)制度，國(guó)家對(duì)農(nóng)地的征用都具有最高的權(quán)利。因此，農(nóng)民的土地權(quán)益能否得到有效保證，關(guān)鍵在于能否提供合理而適度的征地補(bǔ)償辦法，所有制問(wèn)題并非關(guān)鍵。而按土地的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，既受農(nóng)村人均占有土地少、農(nóng)民獲得的補(bǔ)償總量有限的限制，又會(huì)極大地增加城市開(kāi)發(fā)成本，因而也缺乏現(xiàn)實(shí)可行性。許多人提出，應(yīng)當(dāng)建立“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、社會(huì)保障、就業(yè)服務(wù)”三位一體的新模式，實(shí)現(xiàn)土地征用與勞動(dòng)力安置、建立社會(huì)失業(yè)和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度同步進(jìn)行。其實(shí)，早在數(shù)年前，浦東就已創(chuàng)造了“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償+社會(huì)保障+就業(yè)服務(wù)”的三結(jié)合模式，約有90％ 的失地農(nóng)民經(jīng)過(guò)各類培訓(xùn)實(shí)現(xiàn)了新的就業(yè)；一些地方還提出了“以土地?fù)Q就業(yè)”的新思路。但由于城鎮(zhèn)就業(yè)功能的開(kāi)發(fā)滯后于居住功能的開(kāi)發(fā)，加之郊區(qū)農(nóng)民的就業(yè)數(shù)量、就業(yè)質(zhì)量和就業(yè)區(qū)位與農(nóng)民的素質(zhì)和需求不相適應(yīng)，因而失地農(nóng)民問(wèn)題尚未得到圓滿解決，仍有待于進(jìn)一步深化研究。

2．城市化快速推進(jìn)與水土資源的矛盾及調(diào)控機(jī)制研究

　　近年來(lái)，我國(guó)城市發(fā)展步伐加快，城市規(guī)模擴(kuò)展，招商引資力度加大，對(duì)土地的需求陡增。但土地保護(hù)及用途管制的強(qiáng)化卻使征地和拆遷的難度越來(lái)越大，“非飽和供地法”或“饑餓供地法”的行又帶來(lái)了房?jī)r(jià)的快速上漲及城市商務(wù)成本的上升。加之城市規(guī)劃對(duì)建筑密度和建筑容積率的控制，以及城市人居環(huán)境的優(yōu)化而帶來(lái)的城市公共物品占地面積的增加。多種因素疊加，使得沿海城鎮(zhèn)密集地區(qū)產(chǎn)生了土地、淡水、能源等供給不足的“新短缺經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，成為經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)中的重要制約因素。如國(guó)家土地利用規(guī)劃綱要規(guī)定浙江省1997～2010年的建設(shè)占用耕地指標(biāo)為100萬(wàn)畝， 而到2002年，實(shí)際批準(zhǔn)占用的耕地量已達(dá)99．5萬(wàn)畝，已接近規(guī)定界限，目前尚有數(shù)以千計(jì)的企業(yè)在排隊(duì)等地。水質(zhì)性缺水在沿海的許多城市已經(jīng) 顯現(xiàn)，生產(chǎn)用水及居民的生活用水出現(xiàn)季節(jié)性短缺。2003年，“能源荒”就給浙江省的GDP增長(zhǎng)拉下了0．6個(gè)百分點(diǎn)的后腿。因此，鼓勵(lì)發(fā)展“借 地經(jīng)營(yíng)”，探索重要生產(chǎn)要素跨區(qū)域配置的新機(jī)制，推進(jìn)不同區(qū)域之間的互補(bǔ)性分工和協(xié)作，成為在更大的空間范圍內(nèi)謀求互動(dòng)共贏、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌區(qū) 域協(xié)調(diào)發(fā)展的必由之路。

3．土地增值收益合理分配機(jī)制研究

　　政府征用農(nóng)民土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較低，而經(jīng)過(guò)整理后出讓的土地價(jià)格則比較高，兩者的差額構(gòu)成了土地增值收益。政府通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷，以低價(jià)征用、高價(jià)出讓方式在土地交易中獲得了極為可觀的收益，而被征地農(nóng)民卻難以分享這些土地增值收益，甚至出現(xiàn)種地?zé)o田、就業(yè)無(wú)崗、低保無(wú)份的現(xiàn)象。一些地方更是借“國(guó)家建設(shè)”和設(shè)立各類“開(kāi)發(fā)區(qū)”的名義，把浦東開(kāi)發(fā)初期實(shí)行的“土地預(yù)征”的特殊政策措施視為普遍經(jīng)驗(yàn)而予以盲目推廣，導(dǎo)致大量預(yù)征土地，非法批地和非法占地成為土地違法案例中最為突出的現(xiàn)象，甚至成為部分政府官員主要的從政風(fēng)險(xiǎn)成本。事實(shí)上，初期的浦東開(kāi)發(fā)主要是在政府行政力量推動(dòng)下進(jìn)行的，是國(guó)家意志的體現(xiàn)，而且是在上海這樣的大都市展開(kāi)的。忽視這兩個(gè)特殊因素的作用，而在許多小城市甚至小城鎮(zhèn)盲目借鑒和推廣其經(jīng)驗(yàn)，難免出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果。

　　從理論上說(shuō)，當(dāng)國(guó)家征用農(nóng)村集體土地并改變其用途時(shí)，如用農(nóng)地價(jià)格來(lái)表示征地補(bǔ)償費(fèi)，則此時(shí)的農(nóng)地價(jià)格就是農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)用價(jià)格。當(dāng)征用農(nóng)地用作社會(huì)公益事業(yè)用地而非經(jīng)營(yíng)用地時(shí)，農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)用價(jià)格等于農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格；但當(dāng)征用農(nóng)地用作經(jīng)營(yíng)用地而非社會(huì)公益類用地時(shí)，則農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)用價(jià)格等于農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格加上農(nóng)地轉(zhuǎn)用為可經(jīng)營(yíng)的國(guó)家建設(shè)用地后的增值收益分割值。一方面，現(xiàn)行的《土地管理法》雖然明確了土地征用的目的是為了滿足社會(huì)的公共需要，但由于對(duì)“社會(huì)公共需要”缺乏明確的界定，因而不少地方土地被征用后，實(shí)際用于公共利益的土地使用比例很小，扭曲了土地征用的本來(lái)目的。另一方面，現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并未考慮農(nóng)地轉(zhuǎn)用后的增值收益部分?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定征用土地補(bǔ)償費(fèi)為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該土地被征用前3年平均產(chǎn)值的4～6倍。顯然，這種“產(chǎn)值倍數(shù)補(bǔ)償費(fèi)”不僅低估了農(nóng)業(yè)多樣化的產(chǎn)出效應(yīng)，而且違背了土地價(jià)格形成的基本原理。因?yàn)橥恋貎r(jià)格是土地未來(lái)收益的資本化，過(guò)去的土地收益并不決定土地價(jià)格，只對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)收益的變化趨勢(shì)起輔助作用。因此，彌補(bǔ)現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度和設(shè)計(jì)的缺陷，提高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)分配方法，配套實(shí)施“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償+社會(huì)保障+就業(yè)服務(wù)”的三結(jié)合模式，已勢(shì)在必行。

　　有關(guān)研究表明，在現(xiàn)有土地增值收益分配中，農(nóng)民僅得5％ ～10％，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)得25％ ～30％，其余60％-70％則為縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)各級(jí)地方政府所得。由此可見(jiàn)，征用土地已成為政府實(shí)現(xiàn)利益追求的重要手段。況且，多數(shù)地區(qū)將土地增值收益基本用于城市公共設(shè)施建設(shè)和交通建設(shè)，而不是首先用于被征地農(nóng)民的住房置換、社會(huì)保障、職業(yè)培訓(xùn)等方面，這有可能造成今后原有農(nóng)村人口社會(huì)保障資金的不足，進(jìn)一步擴(kuò)大城鄉(xiāng)發(fā)展差距，影響城鄉(xiāng)社會(huì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。土地增值收益應(yīng)在國(guó)家、集體和個(gè)人之間如何分配才最合理?這是值得進(jìn)一步探討的重要課題。

4．土地價(jià)值評(píng)估的理論與方法研究

　　首先，要加強(qiáng)對(duì)土地生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值評(píng)估的理論和方法研究。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅停留在單純的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，卻相對(duì)忽視土地的生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，導(dǎo)致由土地派生出來(lái)的大量的社會(huì)福利和生態(tài)效用的損失。事實(shí)上，完整的土地價(jià)值不僅決定于土地的經(jīng)濟(jì)效用，而且還決定于土地的生態(tài)效用和社會(huì)效用。因此，兼具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的土地，對(duì)其進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮到這三個(gè)方面的價(jià)值內(nèi)涵，才能得出比較科學(xué)的結(jié)論。如城市森林或綠地屬于城市公共產(chǎn)品，雖然可以運(yùn)用多種定量分析方法估算它的直接使用價(jià)值、直接服務(wù)價(jià)值、間接功能價(jià)值、選擇價(jià)值、存在價(jià)值等總合價(jià)值，且其服務(wù)價(jià)值、功能價(jià)值和存在價(jià)值之和要遠(yuǎn)大于其直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但由于其無(wú)法形成需求市場(chǎng)，因而對(duì)其價(jià)值評(píng)估的主要目的在于資金補(bǔ)償而非市場(chǎng)交易，從而增強(qiáng)城市森林或綠地建設(shè)長(zhǎng)期投資的內(nèi)在利益驅(qū)動(dòng)力。但由于不能將其服務(wù)價(jià)值、功能價(jià)值、存在價(jià)值等完全市場(chǎng)化，因此又要慎提城市森林或綠地產(chǎn)業(yè)化的概念。

　　其次，城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立要求加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地估價(jià)的理論和方法研究。農(nóng)地估價(jià)的目的、原則、理論依據(jù)、步驟和方法等，不能純粹照搬城市土地估價(jià)，而應(yīng)有自己的特色；農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵與評(píng)定方法應(yīng)如何界定和選擇?農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值在農(nóng)地所有權(quán)估價(jià)中應(yīng)如何體現(xiàn)?上述問(wèn)題的解決，有助于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的界定和量化，有助于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展。當(dāng)然，還需配套建立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托代理機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投融資機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。