城市經(jīng)營是指以城市政府為主導(dǎo)的多元經(jīng)營主體根據(jù)城市功能對城市環(huán)境的要求，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對以公共資源為主體的各種可經(jīng)營資源進(jìn)行資本化的市場運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)這些資源資本在容量、結(jié)構(gòu)、秩序和功能上的最大化與最優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)、城市功能的提升及促進(jìn)城市社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的和諧可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)于城市經(jīng)營理念產(chǎn)生的背景緣由，國內(nèi)有多種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為城市建設(shè)資金的長期短缺是城市經(jīng)營最直接的動力；第二種認(rèn)為全球化和城市競爭的加劇是城市經(jīng)營的外在壓力；第三種認(rèn)為中央政府的權(quán)力下放，為城市經(jīng)營提供了可能。我們仔細(xì)分析這三種觀點(diǎn)，其實(shí)都是正確的，他們不過是分析問題時的角度不同。綜合來看，我們可以得出城市經(jīng)營理念的合理緣由：在體制改革、中央權(quán)力下放及經(jīng)濟(jì)全球化的國內(nèi)、國際大背景下，城市競爭加劇，迫于城市建設(shè)資金的短缺，城市經(jīng)營的理念也就應(yīng)運(yùn)而生。

關(guān)于城市經(jīng)營的本質(zhì)，同樣存在許多觀點(diǎn)，但大體上可以分為兩類：第一類認(rèn)為城市經(jīng)營是指像經(jīng)營企業(yè)一樣把城市的資源、資產(chǎn)資本化進(jìn)行經(jīng)營；第二類則認(rèn)為城市經(jīng)營的本質(zhì)是一種以市場化軌道代替原有的單純財政安排的方式并向公眾提供公共物品和公共服務(wù)的新的城市管理模式，是一種更有利于促進(jìn)人民利益實(shí)現(xiàn)和人的全面發(fā)展的城市政府運(yùn)作模式。很明顯，第一類觀點(diǎn)直接源于對城市經(jīng)營的緣由理解。而第二類觀點(diǎn)則在理解緣由背景的基礎(chǔ)上，將城市經(jīng)營的目的提升到與人民利益相關(guān)的層面。鑒于目前對城市經(jīng)營的種種誤區(qū)，筆者更傾向于第二類關(guān)于城市經(jīng)營的本質(zhì)理解。城市經(jīng)營的目的不應(yīng)該以營利性為主，不應(yīng)該將城市當(dāng)作普通的企業(yè)來經(jīng)營，城市發(fā)展的目的在于讓城市成為人的城市，而不是物質(zhì)的城市，城市發(fā)展的終極目標(biāo)在于解放人、發(fā)展人。

一、城市經(jīng)營是籌集城市建設(shè)資金的一種方式

我國城市建設(shè)資金的主要來源，過去一直是依靠政府撥款和很少的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，嚴(yán)重的資金短缺制約了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展，所以城市面貌難以改觀。改革開放后，不少大中城市為適應(yīng)改革開放和吸收外資的需要，加快了城市建設(shè)步伐。在城市建設(shè)資金籌措上，解放思想，大膽探索，實(shí)事求是，開拓創(chuàng)新，通過城市土地的有償使用、土地批租，收取土地出讓金等，進(jìn)而根據(jù)城市自身?xiàng)l件和可能，對城市現(xiàn)有資產(chǎn)，通過重組、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣、冠名等經(jīng)營運(yùn)作方式，既盤活了城市存量資產(chǎn)，又籌集了城市建設(shè)資金，有效地解決了城市建設(shè)與資金短缺的矛盾，城市經(jīng)營概念也就在城市近10多年實(shí)踐基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生。顯然，城市經(jīng)營是城市籌措建設(shè)資金的觀念和方式在實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論提升。

二、城市經(jīng)營是城市建設(shè)的一種創(chuàng)新理念和發(fā)展模式

城市經(jīng)營主要是利用城市土地、設(shè)施等資產(chǎn)，多元籌集建設(shè)資金，促進(jìn)和逐步完善城市基礎(chǔ)和各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市功能，美化城市形象，為城市現(xiàn)代化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)競爭力增強(qiáng)創(chuàng)造條件。它是整合、盤活土地等城市資產(chǎn)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、合理利用，發(fā)揮最大效率，協(xié)調(diào)城市內(nèi)部和外部空間關(guān)系的一種理念；是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，建設(shè)發(fā)展城市在觀念和運(yùn)作上的大轉(zhuǎn)變和大提高；也是從城市生產(chǎn)力載體、資本載體、系統(tǒng)載體的本質(zhì)出發(fā)，進(jìn)行城市整體運(yùn)作，使城市在運(yùn)行中提高效率，增強(qiáng)聚集和擴(kuò)散功能，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系的一種發(fā)展模式。

三、城市經(jīng)營是一種管理制度改革和機(jī)制創(chuàng)新

城市經(jīng)營是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，對城市發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)和城市管理的機(jī)制創(chuàng)新。它以城市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)和城市建設(shè)質(zhì)量提高為目標(biāo)，通過對城市土地、基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施的市場化運(yùn)作和管理服務(wù)，以經(jīng)營方式核算管理成本，推行“以城養(yǎng)城，以城管城”的機(jī)制，推進(jìn)社會化管理機(jī)制創(chuàng)新，從而實(shí)現(xiàn)城市資源合理配置，良性運(yùn)作和高效使用，達(dá)到城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動共進(jìn)。顯然城市經(jīng)營是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、效益提高和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的不可或缺的重要補(bǔ)充。

四、城市經(jīng)營是城市政府職能轉(zhuǎn)換的一種體現(xiàn)

正是由于城市經(jīng)營是在市場經(jīng)濟(jì)條件下的機(jī)制創(chuàng)新，它需要城市政府職能的真正轉(zhuǎn)換。包括城市政府機(jī)構(gòu)改革和制度創(chuàng)新到位；政策、法規(guī)的修訂，完善和配套到位；政府工作人員的觀念轉(zhuǎn)換；以及城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、服務(wù)一體化管理到位，才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。只有在城市政府職能真正轉(zhuǎn)換的條件下，城市經(jīng)營才不至于“扭曲”和“變味”。

隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的日新月異，經(jīng)營城市的內(nèi)涵和外延將不斷豐富和擴(kuò)大，經(jīng)營城市的理念將貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的全過程。經(jīng)營城市，既要經(jīng)營土地、水、礦產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等已被開發(fā)的傳統(tǒng)有形資源，又要重視經(jīng)營信息、網(wǎng)絡(luò)、品牌、文化、知識等還未被充分開發(fā)利用的現(xiàn)代無形資源，實(shí)現(xiàn)從主要依賴傳統(tǒng)城市資源向大力開發(fā)利用現(xiàn)代城市資源的轉(zhuǎn)變。

城市可經(jīng)營利用的資源大多數(shù)是有限的，因此，經(jīng)營城市中既要充分地開發(fā)利用資源，又要認(rèn)真做好城市資源的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。經(jīng)營城市不能只顧眼前，搞短期行為，尤其對不能再生的資源(如土地等)要有長遠(yuǎn)的使用規(guī)劃，不能使城市生態(tài)用地和公益用地被房地產(chǎn)商侵占。城市要走出一條經(jīng)營合理、良性發(fā)展的道路，必須著力于提升城市功能的戰(zhàn)略性經(jīng)營意識，將經(jīng)營城市的模式從建設(shè)資金導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄δ軐?dǎo)向型。

城市經(jīng)營理念的價值取向問題是哲學(xué)研究中的一個重要理論問題，也是社會生活中一個非?，F(xiàn)實(shí)的問題。認(rèn)真思考和研究城市經(jīng)營理念的價值問題，防止和避免陷入價值取向上的種種誤區(qū)，是我國在新的歷史條件下城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理的一項(xiàng)重要任務(wù)。

(一)城市經(jīng)營的功利主義價值取向

我國目前正處于社會的轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的中國城市社會最具特征的是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)和信息經(jīng)濟(jì)的混合形式，“城市現(xiàn)代化”是其主旋律，社會運(yùn)行過程中充滿了矛盾和沖突，整個社會十分關(guān)注財富的聚斂。城市經(jīng)營是整合、協(xié)調(diào)其矛盾的最佳途徑。但是，由于受社會大背景的影響，在城市經(jīng)營中經(jīng)濟(jì)利益最大化的價值取向十分突出。

由于我國城市化加速，城市發(fā)展的階段與西方發(fā)達(dá)國家城市所處的階段有著明顯的差異，城市的集聚效應(yīng)大大強(qiáng)于擴(kuò)散效應(yīng)，人口和產(chǎn)業(yè)向城市的迅速集中，使得城市基礎(chǔ)設(shè)施等成為了制約城市發(fā)展的瓶頸。為擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)的困境，建立多元化的投融資渠道，籌集城市建設(shè)資金，以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共物品長期被動滯后的狀況勢在必行。在資金成為城市發(fā)展最大制約的背景下，以資金為目標(biāo)導(dǎo)向且功利性明顯的城市經(jīng)營理念使應(yīng)運(yùn)而生。

以資金目標(biāo)為導(dǎo)向的功利性城市經(jīng)營，把“城市經(jīng)營”的目光集中在賣土地上，且經(jīng)營方式單一，即批地賣地，把城市和郊區(qū)的土地能賣的全都賣掉，以贏利作為其唯一的目標(biāo)。以資金為導(dǎo)向的功利性城市經(jīng)營往往立足于“近期發(fā)展”，而忽視了城市經(jīng)營對城市功能優(yōu)化與提升的作用，這是城市經(jīng)營中的本末倒置。城市經(jīng)營中急功近利的傾向和短視行為，破壞了城市的歷史文化和自然景觀，導(dǎo)致城市特色的流失和城市競爭力的下降。同時，城市經(jīng)營加劇了城市間的競爭，致使在招商引資中出現(xiàn)了鷸蚌相爭的局面，導(dǎo)致城市土地等資源廉價出售，而外商則在城市間相互壓價，坐享“漁翁之利”，這不僅造成了城市資產(chǎn)的大量流失，而且造成了城市發(fā)展的不可持續(xù)性。

(二)城市經(jīng)營的實(shí)證主義價值取向

實(shí)證主義總體上注重實(shí)用性與可操作性，在研究過程中盡可能去除主觀性，更側(cè)重于實(shí)際問題的解決。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，世界范圍內(nèi)城市與城市之間必然面臨資金競爭、人才競爭、市場競爭、城市地位的競爭。競爭論認(rèn)為，城市經(jīng)營是指城市政府將市場手段和行政手段相結(jié)合，借助市場力量將可經(jīng)營性資源資本化運(yùn)作，減少對可經(jīng)營性公共產(chǎn)品的支出，降低半經(jīng)營性領(lǐng)域公共產(chǎn)品的成本，使城市有限的財政資本集中投入到非經(jīng)營性公共產(chǎn)品的生產(chǎn)中，從而實(shí)現(xiàn)政府以同樣的資金營造更好的投資環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市競爭力之效應(yīng)。因此，提高城市競爭力是目前解決城市經(jīng)營的實(shí)際問題，也是城市經(jīng)營的目標(biāo)。在我國城市經(jīng)營的實(shí)踐中，城市間競爭激烈，大連、青島等城市進(jìn)行“城市經(jīng)營”產(chǎn)生了示范效應(yīng)，實(shí)質(zhì)上是競爭的層次與內(nèi)容有了質(zhì)的變化：從資源、產(chǎn)業(yè)到市場空間的外在爭奪，到城市自身素質(zhì)、城市吸引力、城市競爭力的競爭，形成了以城市競爭力為目標(biāo)導(dǎo)向的大連環(huán)境經(jīng)營模式和青島產(chǎn)品經(jīng)營模式。因此，城市經(jīng)營采取何種經(jīng)營模式，要根據(jù)城市所處的發(fā)展階段，不同的模式之間要相互學(xué)習(xí)和借鑒，在城市經(jīng)營中既要注重城市的消費(fèi)性功能的建設(shè)，還要注重城市的生產(chǎn)性功能的建設(shè)。城市某些單個功能競爭實(shí)力的提高，并不意味著城市系統(tǒng)性競爭能力的整體提高；反之，亦然。

(三)城市經(jīng)營的結(jié)構(gòu)功能主義價值取向

當(dāng)前，一些城市以資金為導(dǎo)向的功利性經(jīng)營城市的思路，使城市規(guī)劃、發(fā)展和管理以及經(jīng)營本身面臨著諸多的矛盾，并已構(gòu)成了“當(dāng)前經(jīng)營城市的基本矛盾”。經(jīng)營城市的目標(biāo)不僅僅是為了解決建設(shè)資金，而是一組包括眾多經(jīng)濟(jì)、社會乃至政治效益的城市經(jīng)營的多目標(biāo)功能體系。以功能為導(dǎo)向的城市經(jīng)營就是要求城市政府應(yīng)根據(jù)城市功能定位，按照城市環(huán)境的要求，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對構(gòu)成城市空間、城市功能和城市審美載體的各種城市資源進(jìn)行資本化的市場集聚、重組和營運(yùn)，以實(shí)現(xiàn)這些資源、資本在容量、結(jié)構(gòu)、秩序和功能上的最大化與最優(yōu)化，以經(jīng)營城市的理念規(guī)劃城市，以經(jīng)營城市的手段建設(shè)城市，以經(jīng)營城市的方式管理城市，以經(jīng)營城市的謀略推銷城市，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)和城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，城市經(jīng)營除考慮經(jīng)濟(jì)效益外，還必須兼顧生態(tài)、環(huán)境、文化、社會福利等眾多方面，缺一不可。城市經(jīng)營就是要經(jīng)營城市環(huán)境，不斷增強(qiáng)和優(yōu)化城市功能。

(四)城市經(jīng)營的人本主義價值取向

城市作為一個永續(xù)發(fā)展的地域空間，是經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)、人口等因素的綜合產(chǎn)物，其中人是主體，環(huán)境是條件，經(jīng)濟(jì)是支柱。

一、城市經(jīng)營風(fēng)險的影響因素

1.城市經(jīng)營風(fēng)險的社會影響因素

(1)城市經(jīng)營政府因素

由上文城市經(jīng)營的定義可知城市經(jīng)營主體不僅包括政府，而且包括社會中介組織、企業(yè)和廣大市民等，呈現(xiàn)出一種多元化的經(jīng)營主體結(jié)構(gòu)。政府作為公共品的供應(yīng)者，在城市經(jīng)營中居于主導(dǎo)地位，其職能主要是找準(zhǔn)城市定位與制定戰(zhàn)略規(guī)劃、建立城市經(jīng)營機(jī)制與完善法規(guī)體系、做好城市經(jīng)營的組織協(xié)調(diào)和配套服務(wù)工作、樹立城市形象與搞好城市營銷；至于城市經(jīng)營的具體運(yùn)作，應(yīng)由社會中介組織、企業(yè)和廣大市民承擔(dān)。然而，在城市經(jīng)營的實(shí)踐中：政府直接以市場主體的角色參與城市經(jīng)營的具體運(yùn)作過程中，大有變城市為公營企業(yè)的趨勢。這可能導(dǎo)致如下風(fēng)險：其一，市場作用失靈風(fēng)險。政府不僅是市場規(guī)則的制定者，而且是市場秩序的監(jiān)管者，現(xiàn)在又要以市場主體的身份從事經(jīng)營活動，等于立法者既兼裁判員又兼運(yùn)動員，這必然造成市場規(guī)則缺乏權(quán)威性和公正性。其二，政治“創(chuàng)租”風(fēng)險。根據(jù)布坎南的公共選擇理論，政府行政權(quán)力的擴(kuò)張會導(dǎo)致政府官員謀求個人利益的最大化，滋生腐敗現(xiàn)象。其三，有可能造成政府職能“缺位”風(fēng)險。當(dāng)前我國正處于社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，政府應(yīng)該承擔(dān)更多的社會經(jīng)濟(jì)管理職能。如果政府將很大精力放在城市經(jīng)營具體事務(wù)的處理上，則許多政府分內(nèi)該管的事情反而得不到解決。

(2)城市經(jīng)營企業(yè)因素

企業(yè)作為城市經(jīng)營主體之一，它的形成過程是其投資者按一系列審批程序形成具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資過程。企業(yè)的經(jīng)營者要通過對其資產(chǎn)的直接運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化目標(biāo)。企業(yè)利潤最大化目標(biāo)使得企業(yè)有強(qiáng)烈的利潤追逐行為。而作為經(jīng)濟(jì)載體的城市不是一個以營利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，城市政府不可能靠運(yùn)營其資產(chǎn)來獲得利潤的收入，而是提供服務(wù)使企業(yè)獲得良好的運(yùn)作環(huán)境。因此，企業(yè)與城市組織的差異性可能導(dǎo)致如下的城市經(jīng)營風(fēng)險：其一，城市經(jīng)營目標(biāo)偏離的風(fēng)險。企業(yè)的目標(biāo)是最大化的盈利，這與城市經(jīng)營的最終目標(biāo)是不一致的；其二，導(dǎo)致企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險的加大。城市經(jīng)營是一種全新的城市建設(shè)與管理的理念，城市政府善處于一種嘗試摸索的階段，而對于企業(yè)來說更缺少相關(guān)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，加之政府與企業(yè)之間的信息不對稱，企業(yè)對城市經(jīng)營中公共設(shè)施的投資風(fēng)險缺少明確的把握，所以，企業(yè)不敢冒然投資。

2.城市經(jīng)營風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)影響因素

(1)城市經(jīng)營資產(chǎn)因素

城市資產(chǎn)包括，1、城市有形資產(chǎn)：城市土地，尤其是對城市中的閑散土地，廢棄土地進(jìn)行開發(fā)利用和升值，對已使用的土地進(jìn)行再開發(fā)再升值；城市基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、橋、飛機(jī)場、火車站、汽車站、地下管網(wǎng)等；城市公共產(chǎn)品，如水、電、氣等。2、城市無形資產(chǎn)：城市形象、城市知名度、城市品牌、城市投資軟環(huán)境(法規(guī)，政策、辦事效率等)。城市經(jīng)營，必然涉及委托代理問題。在城市經(jīng)營過程中，政府是委托人，企業(yè)是代理人。根據(jù)委托代理理論，代理人信息多于委托人，而委托人有效監(jiān)督代理人的行為需要付出成本。正是因?yàn)槌杀疽蛩氐拇嬖?，在城市?jīng)營過程中，企業(yè)利用多于政府的信息，往往以消耗資產(chǎn)為手段，來達(dá)到利潤最大化目的，而不注重對資產(chǎn)的保值增值。這樣必將會導(dǎo)致城市資產(chǎn)面臨貶值的風(fēng)險。

(2)城市經(jīng)營資金因素

政府用于固有資產(chǎn)的投入相對于城市發(fā)展建設(shè)的需求來說是只能算是小筆投入，龐大的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要政府及企業(yè)等經(jīng)營主體投入巨額的資金，顯然僅靠自身的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因此，舉債建設(shè)、負(fù)債經(jīng)營在城市經(jīng)營中是往往不可避免，政府及經(jīng)營主體通常的做法是利用政府的特殊地位，以城市資產(chǎn)存量為依托，通過多種途徑向金融機(jī)構(gòu)借款，或者擴(kuò)大市政公用設(shè)施建設(shè)債券的發(fā)行規(guī)模，吸納社會資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這種不計成本的舉債行為極易形成政府巨額的負(fù)債，從而無力償還，留給下屆政府?？上攵?，這種滾雪球式的負(fù)債對于城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說后患無窮，極易導(dǎo)致城市經(jīng)營的債務(wù)風(fēng)險。

(3)城市經(jīng)營市場因素

在城市經(jīng)營中，城市資產(chǎn)由按照市場運(yùn)作的經(jīng)營主體來經(jīng)營，城市經(jīng)營主體能否在市場運(yùn)作中不斷實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)和城市產(chǎn)品的功能升級，并兼顧城市可持續(xù)發(fā)展的利益，所有這一切都具有波動性和不確定性。因此，其市場風(fēng)險是客觀存在的。由于城市資產(chǎn)的固有壟斷性和公共產(chǎn)品屬性，注定了這類資產(chǎn)的投入數(shù)額巨大、直接投資回報率偏低、投資期偏長，而市場是風(fēng)云變幻的，一旦市場突變，經(jīng)營主體經(jīng)營失誤，極易導(dǎo)致經(jīng)營主體經(jīng)營困難。對于經(jīng)營主體來說，經(jīng)營失誤至多是企業(yè)破產(chǎn)，而對于城市來說，城市經(jīng)營項(xiàng)目的失誤必然會嚴(yán)重影響城市居民的生活，滯后城市整體規(guī)劃的進(jìn)程。

3.城市經(jīng)營風(fēng)險的環(huán)境影響因素

(1)城市經(jīng)營資源因素

這里所提及的資源主要是指不可再生的自然資源，如土地、礦產(chǎn)資源等。眾所周知，現(xiàn)時許多城市的財政都是吃飯財政，除了人頭費(fèi)和現(xiàn)有設(shè)施維護(hù)之外，經(jīng)費(fèi)所剩無幾。政府要大興建設(shè)，最大的困擾是資金缺少，尤其是在建設(shè)項(xiàng)目件數(shù)越來越多、規(guī)模越來越大的新形勢下，這種矛盾越發(fā)突出。城市經(jīng)營的出現(xiàn)，使矛頭迅速轉(zhuǎn)向了經(jīng)營城市的資源。但實(shí)際上，許多地方政府歪曲了城市經(jīng)營的理念，為了追求政績，不惜一切代價，大搞特搞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以顯示城市經(jīng)營的成果，建好后只收費(fèi)而疏于經(jīng)營維護(hù)，不收費(fèi)的項(xiàng)目更是任其荒廢，殊不知對于城市來說，諸如土地一類的資源都具有稀缺性，其外延式供給更是有限。如果不從根本上轉(zhuǎn)變城市資源經(jīng)營理念，必然會產(chǎn)生城市資源枯竭的風(fēng)險。

(2)城市經(jīng)營生態(tài)因素

在競爭日益激烈的國際國內(nèi)背景中，生態(tài)環(huán)境對經(jīng)濟(jì)社會要素集聚、放大的效應(yīng)愈發(fā)體現(xiàn)出來，尤其對于至關(guān)城市功能提升的高新技術(shù)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，優(yōu)美和諧的生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為競爭中取勝的絕對性要素，從這種意義上看，生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為城市經(jīng)營中值得高度關(guān)注的戰(zhàn)略性資源。但是，很多城市為追求經(jīng)濟(jì)效益，不惜以環(huán)境污染為代價，大量排放污水、廢氣，肆意砍伐森林，給生態(tài)環(huán)境造成了巨大的壓力。長此下去，生態(tài)環(huán)境嚴(yán)重破壞的風(fēng)險必定難以避免。

二、城市經(jīng)營風(fēng)險防范的對策

1.城市經(jīng)營風(fēng)險防范對策的類型

城市經(jīng)營風(fēng)險的防范對策主要有規(guī)避、控制、承受、轉(zhuǎn)移、對抗等。

規(guī)避，這是較常采用的一種方法，對風(fēng)險采取躲閃，回避，放棄等方法，以降低或消除風(fēng)險的侵害，減少或避免損失，這種方法簡單易行，安全可靠。

控制，控制是有針對性的采取防范，保全和應(yīng)急措施，對城市風(fēng)險進(jìn)行控制，盡最大限度消除和減少經(jīng)營風(fēng)險可能帶來的損失，這是一種主動積極的風(fēng)險管理方法，可用于經(jīng)營風(fēng)險發(fā)生之前或發(fā)生之時，但經(jīng)營風(fēng)險控制受到技術(shù)條件、成本費(fèi)用、管理水平等的限制，并非所有的經(jīng)營風(fēng)險都能采用。

承受。承受是對風(fēng)險管理全局考慮所做出的局部犧牲，是被動的措施，往往由于對某項(xiàng)經(jīng)營風(fēng)險無法回避，或由于盈利的目的而需要冒險，所自愿的承擔(dān)風(fēng)險及其損失后果的方法。

轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移是采取各種方法將經(jīng)營風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)嫁，推卸出去，使風(fēng)險的承受者由一個城市變成多個城市，從而相對消除和減少城市的風(fēng)險損失。

對抗。對抗是對經(jīng)營風(fēng)險主動出擊，破壞風(fēng)險源或改變風(fēng)險的作用方法，釋放風(fēng)險因素蘊(yùn)含的能量，意圖減少風(fēng)險對城市經(jīng)營活動的影響和損失，對抗是城市經(jīng)營風(fēng)險策略中的強(qiáng)硬措施，具有較強(qiáng)的技術(shù)難度，其本身也要冒很大的風(fēng)險，如失敗可能會遭受更嚴(yán)重的損失，如果成功則會獲得較大的效益。

城市經(jīng)營和理性人一樣，一般都不愿意冒風(fēng)險，而針對目前可能導(dǎo)致國內(nèi)城市經(jīng)營風(fēng)險的影響因素采取主動的防范措施，可以有效的降低風(fēng)險的可能性，減少風(fēng)險損失。

2.我國城市經(jīng)營風(fēng)險防范的相關(guān)對策

(1)樹立科學(xué)的城市經(jīng)營價值觀

在這方面,大連的城市經(jīng)營給我們樹立了良好的榜樣，他們提倡“不求最大,但求最好”。要知道，城市經(jīng)營本身只是城市管理的一種手段，其最終目標(biāo)是要從城市的受眾群體的角度出發(fā)。城市受眾群體主要包括城市居民、企業(yè)、外來游客以及投資者等，可見，城市受眾群體是多元化的。城市絕不僅僅是經(jīng)濟(jì)單元的單一內(nèi)涵, 它還是一個社會文化和生態(tài)綜合系統(tǒng)。所以，城市經(jīng)營雖以經(jīng)營手段運(yùn)作有關(guān)資源，但目標(biāo)是多維度的,這種多維度又全面統(tǒng)轄在“以人為本”的城市經(jīng)營價值觀里，體現(xiàn)出鮮明的城市顧客服務(wù)導(dǎo)向特征。為此，城市經(jīng)營者應(yīng)該尊重城市的歷史發(fā)展規(guī)律，對其綜合功能價值有一個非常明晰的認(rèn)知和判斷，同時正確處理好經(jīng)營城市與保護(hù)資源環(huán)境的關(guān)系。

(2)找準(zhǔn)定位，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能

城市政府是城市首腦，也是城市經(jīng)營的主導(dǎo)者，擔(dān)負(fù)著管理與建設(shè)城市、推進(jìn)城市發(fā)展的行政職能。因此，只有合理界定和明晰城市政府在城市經(jīng)營中的地位和職能，才能積極高效地履行職責(zé)，有效地引導(dǎo)、規(guī)范、推動城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施。城市政府在實(shí)質(zhì)上應(yīng)該成為服務(wù)型政府，而作為服務(wù)型政府，必須轉(zhuǎn)變其思維模式和工作方式，要從“強(qiáng)勢政府”、“權(quán)力政府”、“萬能政府”的認(rèn)識中解脫出來，增強(qiáng)“有限政府”、“責(zé)任政府”、“服務(wù)型政府”的意識。要按照政企分開、政事分開、政社分開的原則，打造“服務(wù)型政府”、“法制政府”、“誠信政府”和“高效政府”。使城市真正成為交易成本低、商務(wù)機(jī)會多、投資環(huán)境優(yōu)、市場秩序好的創(chuàng)業(yè)福地。為了實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，作為服務(wù)型政府，必須從根本上轉(zhuǎn)變其職能，這里包含兩層含義：一是政府要放棄部分城市資源的經(jīng)營職能，將其轉(zhuǎn)移給市場或企業(yè)；二是強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控職能、社會保障職能和服務(wù)職能。具體來說, 需要強(qiáng)化的政府職能主要表現(xiàn)在以下幾個方面: 建立有效的市場制度、城市規(guī)劃、城市品牌形象的包裝與推廣等。

(3)建立一套行之有效的監(jiān)督機(jī)制

一些城市經(jīng)營論者稱，要將城市作為企業(yè)一樣來對待，來經(jīng)管。認(rèn)為國家應(yīng)當(dāng)建立起嚴(yán)格的城市財政破產(chǎn)制度，并且將其與城市官員的官位和利益緊緊聯(lián)系起來。城市經(jīng)營管理不好，是可以破產(chǎn)的。但是城市不同于企業(yè)，而且我國現(xiàn)在還沒有這方面的觀念和法規(guī)。據(jù)悉，在國外一些國家，中央政府對各個城市的財政有嚴(yán)格的監(jiān)控，如果城市財政出了重大問題，國家是可以宣布某某城市財政破產(chǎn)的，由國家再委派一個新政府班子接管。不論是采取什么方法，國家對城市經(jīng)濟(jì)行為是有監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任的，應(yīng)該對城市經(jīng)營主體的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，并形成定期報告制度，對經(jīng)營主體重大經(jīng)營行為決策的審批制度等。必要的時候，可以采取立法手段規(guī)范城市經(jīng)營行為。

(4)建立基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式的城市資源利用體系

循環(huán)經(jīng)濟(jì)的提出，是人類對難以為繼的傳統(tǒng)發(fā)展模式反思后的創(chuàng)新，是對人與自然界關(guān)系在認(rèn)識上不斷演進(jìn)的結(jié)果。循環(huán)經(jīng)濟(jì)是對物質(zhì)閉環(huán)流動型經(jīng)濟(jì)的簡稱，它把經(jīng)濟(jì)活動重構(gòu)組織成一個“資源—產(chǎn)品—再生資源”的反饋式流程，是以“低開采、高利用、低排放”為特征的循環(huán)利用模式。發(fā)達(dá)國家正在把發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建立循環(huán)社會看作是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要途徑和實(shí)現(xiàn)方式。相對于知識經(jīng)濟(jì)而言，我們對循環(huán)經(jīng)濟(jì)動態(tài)和趨勢的關(guān)注和研究顯得還不夠。城市資源構(gòu)成了城市發(fā)展的載體，也是經(jīng)營城市的直接對象。政府對城市資源進(jìn)行有效聚集、重組和市場化運(yùn)營，可提高資源利用價值，保證城市可持續(xù)發(fā)展。城市資源是有限的，城市政府部門應(yīng)作好城市資源利用的總體規(guī)劃，制訂切實(shí)有效的措施，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的、行政手段建立城市資源可持續(xù)利用體系，促使城市資源得到有效的、可持續(xù)的循環(huán)利用。

(5)建立和完善城市經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

風(fēng)險不可避免，但可以有效防范，關(guān)鍵是要有將損失降至最低的正確行動。一個好的風(fēng)險防范機(jī)制，將有效的化險為夷，有助于鞏固城市形象，提升城市競爭力，成為企業(yè)發(fā)展的助推器。由于城市經(jīng)營涉及的都是關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益和城市形象和發(fā)展的重要工程項(xiàng)目，因此必須盡量降低風(fēng)險的發(fā)生率及其危害性。這里，建立全面的城市經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，做好城市經(jīng)營風(fēng)險的預(yù)警工作就顯得尤為重要，只有這樣，才能做到未雨綢繆，盡可能消滅風(fēng)險事件于未然，在風(fēng)險事件發(fā)生時，才能臨陣不亂，從容面對。城市經(jīng)營的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，就是在可能產(chǎn)生風(fēng)險的警源上設(shè)置警情指標(biāo)，隨時對其狀態(tài)及發(fā)展變化進(jìn)行監(jiān)測，并用風(fēng)險發(fā)生警度來預(yù)報風(fēng)險發(fā)生的程度，其目的是對經(jīng)營主體在城市經(jīng)營中的重大戰(zhàn)略問題，市場環(huán)境變化進(jìn)行事先預(yù)告與分析，或通過已發(fā)生事件所得到的重要啟示，提前或及時地把握風(fēng)險信息，達(dá)到防患于未然的目的。

城市經(jīng)營中出現(xiàn)的問題，概括起來，大致有以下方面：強(qiáng)調(diào)城市的外延擴(kuò)張，而忽視城市的內(nèi)涵發(fā)展；重物質(zhì)性資源，而輕人文性資源，造成城市資源的浪費(fèi)或過度開發(fā)。而所有這些都與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化生活需要構(gòu)成了一定的緊張關(guān)系。然而，從根本上說，人是城市的主體。城市是人基于生存和發(fā)展的需要，通過推動生產(chǎn)力不斷提高而形成的。相對于城市而言，人不僅是其創(chuàng)造者、建設(shè)者，更是消費(fèi)者，是城市社會的服務(wù)對象。因此，“為人民服務(wù)是社會主義國家城市的神圣職責(zé)”，城市經(jīng)營必須“實(shí)行以人為本的方針”，注重為民造福，這也正是科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)在要求。因此，城市經(jīng)營要回到與其本質(zhì)相符的經(jīng)營道路，就必須走城市經(jīng)營人本化之路。

(一)政府作為城市經(jīng)營主體應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)人本意識

城市經(jīng)營的人本化，要求政府必須增強(qiáng)人本意識，確立以人為本的城市經(jīng)營和城市發(fā)展理念，以城市群眾的需要滿足和利益實(shí)現(xiàn)為其經(jīng)營目標(biāo)，以城市群眾的滿意度、贊譽(yù)度為城市經(jīng)營成敗的標(biāo)準(zhǔn)，時時處處體現(xiàn)出對市民的生活關(guān)懷，時時處處關(guān)注市民的全面發(fā)展，并為之提供應(yīng)有的發(fā)展條件和機(jī)會，并力求形成以人為本的城市文化。

城市經(jīng)營的人本化，還要求城市管理者具有較強(qiáng)的道德責(zé)任感。在這方面，有兩個途徑可實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營決策的道德性：一是加強(qiáng)政府機(jī)關(guān)工作人員的行政倫理和經(jīng)濟(jì)倫理教育，使之養(yǎng)成從道德角度思考城市發(fā)展的習(xí)慣，并用道德去規(guī)范其經(jīng)濟(jì)決策和具體行政行為；二是廣泛吸收倫理研究人員進(jìn)入政府決策或咨詢機(jī)構(gòu)(如擔(dān)任政府咨詢員)，提供決策的倫理支持，從而提高城市規(guī)劃及經(jīng)營措施執(zhí)行的倫理品質(zhì)。

(二)城市經(jīng)營目標(biāo)的倫理化

這是城市經(jīng)營的人本化關(guān)鍵。如前所述，城市經(jīng)營既要盤活存量資本，又要發(fā)展增量資本。但資金的籌集、利用只是城市經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)方面，它遠(yuǎn)不是城市經(jīng)營的全部。城市經(jīng)營的是公共產(chǎn)品、共有資源以及城市環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民的生活和工作質(zhì)量等。城市經(jīng)營決策的重點(diǎn)在于資金的投向，也即：政府應(yīng)以其所擁有的財力為人民提供怎樣的公共物品。因此，經(jīng)營的目標(biāo)不在于使城市資本增值，而在于發(fā)揮綜合效益，改善城市環(huán)境，提高城市品質(zhì)和城市人口的生活質(zhì)量，并對農(nóng)村人口產(chǎn)生積極的輻射效應(yīng)。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市品質(zhì)的提高和發(fā)展能力的提升。與此相應(yīng)，城市經(jīng)營目標(biāo)的制定是依靠人的，應(yīng)當(dāng)通過適當(dāng)?shù)拿裰鬟^程。城市經(jīng)營的內(nèi)容是為了人的，應(yīng)當(dāng)以保證并不斷提高城市居民生活質(zhì)量為中心任務(wù)。

(三)城市資源資本化與城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化的制度性約束

市場化是城市經(jīng)營的最主要的手段特征，具體表現(xiàn)為“規(guī)劃設(shè)計市場化”、“土地使用市場化”、“城市建設(shè)市場化”、“城市管理市場化”。因此，城市經(jīng)營必須接受市場規(guī)則或類似市場規(guī)則的約束。這種約束主要包括兩方面：

第一，城市政府必須行之有效地、適當(dāng)?shù)貙⑴c城市經(jīng)營的企業(yè)進(jìn)行制度約束和行為監(jiān)控。城市經(jīng)營用市場化機(jī)制運(yùn)作資本，把公共設(shè)施由公共產(chǎn)品變成“城市商品”，在這一過程中，城市資源資本化、城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化是其兩大手段，具體包括對城市基礎(chǔ)設(shè)施的出讓、拍賣、抵押、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)或授予特許權(quán)，特定稅費(fèi)的征管、土地收益金、信貸資金以及外資、民間資本的利用等。這些措施既可以盤活城市資產(chǎn)，緩解政府財政壓力，激發(fā)其他經(jīng)濟(jì)主體的城建活力，又可以讓公用事業(yè)有較快的發(fā)展。但是，由企業(yè)的營利性所決定，他們更多地關(guān)注其自身利益，而不是城市公益。因此，政府不僅要對其行為進(jìn)行協(xié)調(diào)，更需要對參與城市經(jīng)營的企業(yè)進(jìn)行管理指導(dǎo)。

第二，城市資源資本化與城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化還要求對政府內(nèi)部的行為建立約束機(jī)制。無約束的權(quán)力，只會導(dǎo)致資源的浪費(fèi)和經(jīng)營者的腐敗。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)城市建設(shè)的組織改造與國有資產(chǎn)重組的監(jiān)督、控制出現(xiàn)了盲區(qū)。在城市經(jīng)營過程中，不少城市都在組織上進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，組建了城建開發(fā)公司、城建投資公司、城建集團(tuán)公司等一系列由政府工作人員負(fù)責(zé)實(shí)際運(yùn)作的實(shí)體。同時，由政府出面，通過兼并、合并、租賃、入股、破產(chǎn)、退出等方式來重組了國有資產(chǎn)。這對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的確起到了相當(dāng)大的積極作用。然而，計劃經(jīng)濟(jì)體制下政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的方式及其弊端又開始凸顯出來，而且由于權(quán)力進(jìn)入了缺乏充分的制度監(jiān)督、約束的經(jīng)營領(lǐng)域，這也成了產(chǎn)生腐敗的一個新的溫床。

(四)加強(qiáng)城市無形資產(chǎn)經(jīng)營，展現(xiàn)城市的人文品質(zhì)，通過人文體現(xiàn)人本原則

首先，城市經(jīng)營應(yīng)當(dāng)以人為目的，拓寬經(jīng)營視野。城市歷史、城市文化、城市生態(tài)、城市環(huán)境特色、建筑風(fēng)格、城市秩序和城市居民的精神風(fēng)貌，對于一個城市來說，就是一筆重要的無形資產(chǎn)。它既意味著一種良性的投資環(huán)境，也意味著良好的人居環(huán)境。有了這一無形資產(chǎn)，可說明城市經(jīng)營正在實(shí)現(xiàn)著自己的目標(biāo)。因此，城市經(jīng)營在突出重點(diǎn)、規(guī)模適度的前提下，一定要注意增強(qiáng)特色、強(qiáng)化功能，根據(jù)城市自身的資源狀況、自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化歷史背景，確立有利于城市進(jìn)步的獨(dú)特發(fā)展戰(zhàn)略。

其次，城市政府要努力為城市打造一塊“純金”的道德品牌。經(jīng)營好一個企業(yè)，需要打造好自己的品牌，經(jīng)營好一個城市，同樣需要打造自己的品牌。一個城市要想打造自己的品牌，必須有一個道德的支點(diǎn)。城市的特色、城市的亮點(diǎn)都應(yīng)當(dāng)具備豐厚的道德底蘊(yùn)、深刻的道德內(nèi)涵。并以此給人以長久的吸引力。作為城市經(jīng)營主體的政府，應(yīng)當(dāng)以深沉的危機(jī)感、責(zé)任感和使命感，著力打造一塊“純金”的道德品牌，決不能被眼前的蠅頭小利迷惑。否則，就不僅不能實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營的真正目標(biāo)，也使城市無法與其“人文空間”的本質(zhì)相符合，最終砸的是“城市”這塊牌子。

最后，城市規(guī)劃一定要拋棄只注重現(xiàn)在、不關(guān)心長遠(yuǎn)的錯誤做法，克服主觀性，以先進(jìn)的生態(tài)觀和文化觀看待城區(qū)規(guī)劃，不僅立足于當(dāng)前安排，更要確立長遠(yuǎn)目標(biāo)，要讓規(guī)劃能夠經(jīng)得起人民的檢驗(yàn)和歷史的考驗(yàn)。唯此，才可能充分昭顯城市規(guī)劃的人本化取向。

城市經(jīng)營的最主要目的是籌措城市建設(shè)資金。通過城市中巨大的國有資產(chǎn)價值市場化獲取城市建設(shè)所需的巨額資金，從而使城市的投資環(huán)境、居住環(huán)境產(chǎn)生巨大變化，以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市地位、功能的提升。

當(dāng)前，我國城市經(jīng)營的突出表現(xiàn)是政府主導(dǎo)即政府直接或間接地成為城市經(jīng)營的主體。具體又可分為三種模式:一是政府集中運(yùn)作模式，以大連市為代表，是由市長直接指揮下的城市開發(fā)辦公室統(tǒng)一進(jìn)行城市經(jīng)營的運(yùn)作，提出“一切資本歸政府”的口號，堅(jiān)持“規(guī)劃一張圖，審批一支筆”的原則。二是公司化運(yùn)作模式，以上海、武漢為代表，由市政府投資成立的城市建設(shè)公司負(fù)責(zé)城市建設(shè)和管理，采取市場化運(yùn)作方式來籌措資金。三是混合模式，以武漢、青島為代表，即結(jié)合了以上兩種模式的運(yùn)作特點(diǎn)，由城市政府和城市建設(shè)公司共同運(yùn)作。

在以上三種經(jīng)營模式操作下，我國城市經(jīng)營存在的主要問題表現(xiàn)為以下幾方面:

1.城市經(jīng)營主體—各級城市政府的行為缺陷

一是城市政府的職能定位不當(dāng)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于存在市場缺陷和失靈，政府的主要職能是提供公共產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)社會的公平和公正以及對城市的宏觀規(guī)劃和管理。而城市經(jīng)營很容易使政府陷入到干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中去，使城市政府兼有管理者和經(jīng)營者雙重身份，不利于政府正確地行使自己的權(quán)力和義務(wù)，并容易產(chǎn)生政府角色越位和缺位。同時，容易造成政府權(quán)力失控、滋生政府腐敗行為

二是政府工作中的短期行為太多。城市的國有資產(chǎn)由城市政府代表國家行使管理，因此這些國有資產(chǎn)相對與政府來說是低成本或無成本的，這就使得政府在城市經(jīng)營中不能正確對待經(jīng)營收益的成本核算。同時，由于政府領(lǐng)導(dǎo)的任期有限，在位官員受政績的驅(qū)使往往追逐短期效益，有的甚至大搞形象工程，也極易形成“上屆政府建、本屆政府挖”的局面。

三是民主的成分太少。城市經(jīng)營的主角是城市政府，而城市經(jīng)營中引入的參與角色往往是投資者、開發(fā)商，而城市的居民—城市基礎(chǔ)設(shè)施的最主要消費(fèi)者卻很難參與到城市建設(shè)中來。這進(jìn)一步加劇了城市中貧困人口被邊緣化的趨勢。

四是城市經(jīng)營的目的認(rèn)識不夠完善。城市經(jīng)營的目的本當(dāng)是通過城市經(jīng)營讓城市的各個要素都完美結(jié)合，因此，除了硬件建設(shè)外，軟件建設(shè)也有著極為重要的作用。但城市經(jīng)營中取得的一些經(jīng)濟(jì)和市政成就極易使城市政府忽略城市經(jīng)營的最終目的，為搞錢而經(jīng)營、為經(jīng)營而經(jīng)營，偏離了城市經(jīng)營的正途。

2.城市經(jīng)營的手段有限，風(fēng)險無窮

一是融資能力較低、融資手段有限。我國的金融市場不發(fā)達(dá)，且對地方政府有諸多法律限制，導(dǎo)致城市政府在城市經(jīng)營中融資能力較低、融資手段有限。

二是土地經(jīng)營浪費(fèi)嚴(yán)重。我國土地資源稀缺，城市尤其如此。而城市經(jīng)營讓經(jīng)營者看到土地的價值，經(jīng)營者對土地的尋求和供給使城市的規(guī)模無限制地擴(kuò)大，亂占耕地的圈地運(yùn)動嚴(yán)重浪費(fèi)了土地的使用。

三是房產(chǎn)經(jīng)營價格背離趨勢不可逆轉(zhuǎn)。城市房價不可逆轉(zhuǎn)的背離趨勢，脫離老百姓的實(shí)際承受能力，降低普通市民的實(shí)際生活水平;并進(jìn)一步拉大貧富差距，極不利于社會安定。

1.遵從經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮壟斷優(yōu)勢

城市資源是國有資產(chǎn)，政府對城市的各種國有資源具有壟斷權(quán)，表現(xiàn)為政府在城市經(jīng)營中對各種城市資源加以統(tǒng)籌規(guī)劃和綜合利用，以期實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理表明:在產(chǎn)權(quán)明晰的情況下，壟斷可以最大限度地調(diào)動相關(guān)主體的經(jīng)營積極性，自由競爭導(dǎo)致的低效率可以得到明顯的提高，并能有效防范由于產(chǎn)權(quán)不明確而造成的對公共資源的過度使用。政府對城市資源的壟斷所取得的收入都會直接或間接用于城市開發(fā)和建設(shè)，因此，政府在經(jīng)營城市的過程中必須充分用足壟斷所帶來的優(yōu)勢。例如，在一般情況下，壟斷與規(guī)模經(jīng)濟(jì)如影隨形，壟斷其本身就意味著規(guī)模經(jīng)營，對于公共設(shè)施如城市自來水廠、污水處理廠、垃圾焚燒站等的興建就應(yīng)該根據(jù)城市的規(guī)模實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益。

2.風(fēng)物長宜放眼量，應(yīng)充分發(fā)掘各種資源的未來價值

在城市經(jīng)營中如何發(fā)掘相關(guān)資源的未來價值，是一個不可忽視的問題。隨著人口的膨脹、城市的不斷擴(kuò)大，城市資源供給的稀缺性將越來越明顯。

資源稀缺意味著遠(yuǎn)期內(nèi)城市資源的市場價格會大幅升漲。其對于大多數(shù)投資者來說，要求他們在當(dāng)前按未來較長的時期后的市場價格購買某一資源是不切合實(shí)際的。但如果能夠及時披露未來一定時期政府有關(guān)的發(fā)展規(guī)劃和市場可能出現(xiàn)的供給短缺等信息，該資源的市場價格就會揚(yáng)升，就可以使得未來短缺資源的遠(yuǎn)期價值部分現(xiàn)值化。

同時，由于人們都是以各種資源的現(xiàn)實(shí)價格來判斷相關(guān)資源的市場價格，因此，城市經(jīng)營的過程中普遍存在資源價值低估的傾向。為了解決城市短缺資源短期價值與未來市場價值可能出現(xiàn)的較大差異，可以采取特許經(jīng)營的方式—將特定資源今后一定時間內(nèi)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并對城市短缺資源的特許經(jīng)營期限適當(dāng)縮短，以避免投資預(yù)期與未來市場行情之間出現(xiàn)較大差異時給投資者或政府帶來過大的損失。

3.打好城市經(jīng)營中的“土地牌”

經(jīng)營城市最主要的手段就是經(jīng)營城市的土地，傳統(tǒng)的做法一般有:土地出讓，將土地有償出讓給開發(fā)商，用來辦企業(yè)、造工廠、開發(fā)住宅區(qū)等;土地置換，如通過重新規(guī)劃，將市中心的占地與郊區(qū)土地置換，將好地段的占地與差地段的占地置換，將工業(yè)用地與商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地置換，使城市的各種用地各得其所;土地整治，根據(jù)城市規(guī)劃將未來發(fā)展地段的土地通過投資，如改善路、水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，附上一個未來發(fā)展的預(yù)期，使土地升值，然后將其出讓或批租。

目前通行的做法是建立政府土地收購儲備制度和土地招標(biāo)拍賣制度，通過統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計、廣告、競價三個公開的程序進(jìn)行招標(biāo)拍賣。

4.引進(jìn)不同的投資主體，加大投資力度，開拓城市經(jīng)營的融資新渠道

首先，在城市的一些可贏利項(xiàng)目上，普遍引入國有、集體、民營主體。按照“誰投資誰受益”的原則，廣泛采用BOT(建設(shè)一經(jīng)營一轉(zhuǎn)讓)、TOT(轉(zhuǎn)讓一經(jīng)營一轉(zhuǎn)讓)等特許權(quán)經(jīng)營方式和項(xiàng)目融資方式，積極鼓勵各種投資參與城市建設(shè)。另外，政府還可以對部分城市基礎(chǔ)建設(shè)采取開放經(jīng)營的方式，通過市場引入競爭，提高基礎(chǔ)設(shè)施使用效率，并提高城市的經(jīng)營收入，以利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。對于中西部比較落后的地區(qū)，還可以采取以工代販的方式建設(shè)城市。

其次，大力引進(jìn)外資，確立走市場化道路籌措城市建設(shè)資金的新觀念。向國際資本市場融資，直接利用外資建設(shè)城市己經(jīng)在部分城市取得實(shí)效。如上海市依靠各類外資，完成了楊浦大橋、地鐵一號線、二號線以及污水處理工程的建設(shè)。這些項(xiàng)目的部分資金就是來源于世界銀行和亞洲開發(fā)銀行的中長期低息貸款。

再次，可由中央政府統(tǒng)一發(fā)行國債，將募集到的資金轉(zhuǎn)借給地方城市政府，用于城市建設(shè)。并侯條件成熟，逐步允許符合一定條件的地方城市政府發(fā)行自己的城市建設(shè)債券。

最后，應(yīng)調(diào)整財政籌資方式、適當(dāng)加強(qiáng)財政投資力度，并改變財政投資的重點(diǎn)。如在財政籌資方面，盡量地將收費(fèi)與使用聯(lián)系起來，并對一些不可再生資源的使用或具有較大負(fù)外部性的項(xiàng)目或行為征收較高的稅費(fèi)。如提高城市水資源的使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開征污染稅，收取市區(qū)車輛行駛通行費(fèi)等。

還可將國有資產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整中出售的部分國有資產(chǎn)劃出部分，專項(xiàng)用于城市建設(shè)投資。而在財政投資支出中，盡量將投資重點(diǎn)安排在間接投資項(xiàng)目上，起到財政投資的引導(dǎo)和誘導(dǎo)作用。

5.廣泛使用“搭橋法”

在現(xiàn)代城市中，存在許多建設(shè)和經(jīng)營中的盲點(diǎn)、疵點(diǎn)。例如，某一地段的開發(fā)，由于交通、供電供水或環(huán)境等方面的原因，開發(fā)商退避三舍、投資者敬而遠(yuǎn)之。而一旦政府將其稍加改造，解決了這方面的問題后，這些城市建設(shè)中所謂的盲點(diǎn)和疵點(diǎn)就會身價倍增。很顯然，政府將這些盲點(diǎn)、疵點(diǎn)改造后轉(zhuǎn)讓要比直接轉(zhuǎn)讓獲利更多。但先搭橋后轉(zhuǎn)讓還是通過轉(zhuǎn)讓籌集搭橋費(fèi)，如何選擇也非易事。

一般來說，在城市建設(shè)迅速擴(kuò)張期，由于存在大量的未開發(fā)地段，在政府財政比較緊張的情況下，也可以采用先轉(zhuǎn)讓、由投資者開發(fā)并配套的方式。

1.城市經(jīng)營中政府的重新定位

城市經(jīng)營主體應(yīng)當(dāng)由政府、企業(yè)、非贏利組織、社區(qū)等來共同經(jīng)營。城市政府的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)是:A、城市規(guī)劃;B、衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù);C、公共教育;D、文化娛樂，包括圖書館、體育館、科技館等的建設(shè)和管理，名勝古跡、歷史文物的保護(hù)和管理;E、社會福利;F、公共安全;G、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定和規(guī)范，主要包括制定產(chǎn)業(yè)政策、提供技術(shù)和信息服務(wù)、完善法律法規(guī)建設(shè)以及做好市場經(jīng)濟(jì)的裁判員等;H、社會精神文明建設(shè)、市民道德教育等。政府經(jīng)營的目的是為了從整體上使城市功能系統(tǒng)健康運(yùn)行，提高整個城市綜合實(shí)力和競爭力，以實(shí)現(xiàn)城市的健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展。

城市社區(qū)和非贏利組織的功能在一定程度上是輔助政府功能行使，城市政府應(yīng)當(dāng)借助好這些社會力量，發(fā)揮各方面的積極性來建設(shè)城市。而那些可以由市場運(yùn)作來完成的城市經(jīng)營項(xiàng)目，則完全交給市場，由市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，城市政府應(yīng)當(dāng)從這些領(lǐng)域退出，只是充當(dāng)維護(hù)市場競爭的裁判角色。

2.城市經(jīng)營中城市文明的經(jīng)營

城市文明是城市的靈魂，教育、規(guī)范、熏陶城市居民以提升城市文明，是政府城市經(jīng)營的重中之重。一個城市無論其硬件設(shè)施建設(shè)得多么好，但是市民的文明素質(zhì)不高，那么城市形象和競爭力也會大打折扣。同時，在城市經(jīng)營中，政府應(yīng)該盡量多考慮弱勢群體和普通市民的利益，不能將他們排除在城市經(jīng)營的成果之外。只有讓普通老百姓安居樂業(yè)，社會才能穩(wěn)定，也才能真正提升城市文明和城市競爭力。注重城市文明的經(jīng)營，根本點(diǎn)在于注重“以民為本”的城市經(jīng)營思想。

3.城市經(jīng)營的整體性和長期性

城市經(jīng)營的最初目的是為了籌集城市建設(shè)資金，在一定程度上圍繞著這個目的運(yùn)作，是符合城市經(jīng)營要求的，但是城市經(jīng)營決不能僅僅停留在這個層次上，甚至因此而大搞城市形象工程。要通過城市經(jīng)營提高城市管理水平和城市文明程度，并最終實(shí)現(xiàn)提高城市綜合競爭力的目標(biāo)。城市經(jīng)營的全局性和長效性，是考察城市經(jīng)營是否成功的重要指標(biāo)，也是科學(xué)發(fā)展觀的必然要求。