土地收益理論認(rèn)為,土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化。

在這里,地租是指經(jīng)濟(jì)地租,即土地總收益扣除總成本的余額。

土地收益是指:

(1)正常情況下的土地收益。所謂正常情況是指有較好的生產(chǎn)能力,正常的經(jīng)營管理能力和正常的年份。

(2)處于最佳利用方向的土地收益。土地具有多項(xiàng)用途,評(píng)估土地價(jià)格時(shí),一般用其處于最佳利用方向的土地收益。如城市中某宗閑置土地,可以有商業(yè)、居住和工業(yè)等多種用途,一般情況下,作為商業(yè)用地時(shí)其土地收益最大,因此評(píng)估該宗地價(jià)格時(shí)應(yīng)在商業(yè)用途下進(jìn)行。

(3)是指土地純收益。它是總收益扣除生產(chǎn)成本及一切賦稅后的剩余值。如果土地的"總收入剛夠勞力和其他費(fèi)用的開銷,而土地毫無收益;因此,我們說沒有地租可言。"

伊利認(rèn)為:"土地的收益是確定它的價(jià)值的基礎(chǔ)。"土地具有不同于其他生產(chǎn)資料的特點(diǎn)之一是,土地的使用會(huì)不斷地、年復(fù)→年地產(chǎn)生收益,這也就是土地年收益系列,或稱為地租流。"把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價(jià)值基金,這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱為土地的資本價(jià)值,在流行辭匯中則稱為土地的售價(jià)。"即土地價(jià)格就是土地收益的資本化。用公式表示為:

式中:V為土地價(jià)格;a為土地純收益;r為土地還原利率。

伊利認(rèn)為,由于"未來的收益不如現(xiàn)在的收益那樣受到歡迎,并且,未來的期限越遠(yuǎn),就越不受重視……為了求現(xiàn)利,情愿把將來的收益折扣出讓……這種折扣率……就是現(xiàn)行的利率。"關(guān)于土地收益和土地價(jià)格的關(guān)系,伊利認(rèn)為,不是土地價(jià)格決定土地收益,而是土地收益決定土地價(jià)格。他說:"應(yīng)當(dāng)注意,并不是資本價(jià)值決定收益,而是收益決定資本價(jià)值。"在對(duì)土地的實(shí)際估價(jià)中,各種各樣的模型大都是以這一原理為依據(jù)的,都是的各種變化形式。