土地資本是指為改良土地而投入土地并附著在土地上的資本，屬于固定資本的范疇。投入土地的資本，有的是短期的，如土壤物理和化學(xué)性質(zhì)的改良、施肥等；有的是長期的，如平整土地，修建排灌設(shè)施，設(shè)置建筑物等。不論是短期投入，還是長期投入，都能提高土地的產(chǎn)出水平，增加土地收益，但是，“作為資本的土地帶來的收入不是地租而是利息和經(jīng)營利潤”。在土地私有制下，當(dāng)租約期滿后，這些固定在土地上的資本就被土地所有者攫取，并成為他增加地租或提高地價的條件，而他如果再次將土地出租，地租量就會增加；如果將土地出賣，地價就會上漲。在中國農(nóng)村，土地屬于集體所有，承包耕種集體所有土地的農(nóng)戶，通過培肥地力所獲得的收益歸自己所有。承包期滿土地上交集體或轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶時，可以獲取一定的經(jīng)濟補償。這對鼓勵農(nóng)民增加對土地的投入，提高土地生產(chǎn)率，克服短期化掠奪式的經(jīng)濟行為，做到土地用養(yǎng)結(jié)合，使其得到永續(xù)利用，有重要的作用。

資本一詞由來已久,其原義是本金和金錢。在國外資本一詞來自拉丁文,其原初意義指人的“主要財產(chǎn)”、“主要款項”，是早在#15世紀和16世紀意大利人得出來的! 當(dāng)時，正是資本主義的曙光時期商人資本和高利貸資本最為活躍，國外古老“資本”的概念是可以贏利、生息的錢財，隨著社會化大生產(chǎn)的形成和商品經(jīng)濟的日益發(fā)展，資本已成為連接生產(chǎn)要素，配置社會資源，形成現(xiàn)實生產(chǎn)力的基礎(chǔ)性因素。馬克思指出：“資本合乎目的的活動只能是發(fā)財致富，也就是使自身增大或增值”，“對資本來說，任何一個物體本身所能具有的唯一的有用性，只能是使資本保存和增值?！币虼耍Y本必須是能夠增值，而且是在運動中增值，并給這一生產(chǎn)要素所有者帶來報酬。

對于土地資本的內(nèi)涵" 筆者認為有必要從兩個方面去考察。首先，狹義的土地資本是馬克思《資本論》中的“土地資本”，是指人們對已經(jīng)變成生產(chǎn)資料的土地進行的投資。馬克思曾把土地區(qū)分為“土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個性質(zhì)不同，而又密切聯(lián)系的范疇。馬克思指出：“資本能夠固定在土地上，即投入土地，……稱為土地資本。它屬于固定資本的范圍”。馬克思講的“土地資本”是從價值形式而言的，其實物形態(tài)則表現(xiàn)為“土地固定資產(chǎn)”。在這里，我們將土地固定資產(chǎn)定義為對土地物質(zhì)本身進行開發(fā)，改良所形成的土地使用價值，如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排水溝、道路等，即狹義的土地固定資產(chǎn)(不包括建造在土地之上的房屋、建筑物等)。

另一方面，就是我們這里要講的更廣義的土地資本，是指當(dāng)土地被投入流通，在運動狀態(tài)中能實現(xiàn)增值，給所有者帶來預(yù)期收益的時候，就變成了土地資本。可見，土地資本與前兩者最大的區(qū)別就在于它的運動性和增值性。

土地資源是自然資源的重要組成部分，是陸地生態(tài)系統(tǒng)的主體，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要物質(zhì)財富。土地資產(chǎn)必須能帶來收益，并具有可交換性。而土地資本則必須增值并具有流動性。

首先，土地作為資源，是土地物質(zhì)對人類社會需要的不可替代的必要性所決定的，因而是永恒的，第一位的，是土地成為資產(chǎn)的基礎(chǔ)。因而也是土地資本的基礎(chǔ)。

其次。土地具有資源和資產(chǎn)的雙重特性功能，土地具有資源功能或者說土地是一種資源。是指土地作為生產(chǎn)要素和環(huán)境要素。是人類生產(chǎn)、生活和生存的物質(zhì)基礎(chǔ)和來源?？梢詾槿祟惿鐣峁┒喾N產(chǎn)品和服務(wù)，比如說。人類從事一定的生產(chǎn)、生活活動。就需要有一定范圍的土地空間，考察人類歷史以來所發(fā)生的無數(shù)次戰(zhàn)爭。無不是因為爭奪土地生存空間、搶占經(jīng)濟活動領(lǐng)地而起，如果沒有土地帶來足夠食物。人類將忍受饑餓之苦，如果沒有土地上附著良好的交通與電信設(shè)施。人類的各項活動都將受到極大限制，因為土地的多樣性。人類才可能欣賞到奇山怪石、陡崖峭嶺、飛流瀑布與奇花異草，土地的這些資源功能概括為土地的養(yǎng)育功能、承載功能、美學(xué)功能等等，

土地的資產(chǎn)功能是指土地可以作為財產(chǎn)使用、業(yè)主將其占用的土地資源作為其財產(chǎn)或作為其財產(chǎn)的權(quán)利，業(yè)主可以將其擁有的土地或土地產(chǎn)權(quán)視作財產(chǎn)變賣獲取收益。而他人取得土地這種財產(chǎn)則需要付出一定的經(jīng)濟代價或成本，土地的使用可為土地使用者帶來一定的經(jīng)濟效益。

在經(jīng)濟社會里，當(dāng)土地資源能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益。就屬于了資產(chǎn)范疇。土地資本物因本身即是各種形態(tài)的資產(chǎn)或財產(chǎn)而固然屬于資產(chǎn)范疇，但不是所有的土地資源都可以成為土地資產(chǎn)，

最后，土地資產(chǎn)是土地資本的物的表現(xiàn)。

一、土地資源轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)

地球上最早存在的只是土地資源，在原始社會里，沒有私有財產(chǎn)、階級和國家，雖然土地存在被占有，但由于地廣人稀，生產(chǎn)力水平低下，土地顯得并不稀缺，也不存在土地所有制關(guān)系，自然也不存在土地資產(chǎn)問題，土地從資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，是相對與人類需求土地出現(xiàn)稀缺而占有土地，并把土地視為財產(chǎn)時發(fā)生的。

土地資源是人類生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，當(dāng)人類對它的需求越來越大時，土地資源出現(xiàn)了稀缺現(xiàn)象，因而，被一部分人當(dāng)作財產(chǎn)而占有，從這個意義上說，土地資產(chǎn)是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系和排他性，并具有經(jīng)濟價值的土地資源，它是土地的經(jīng)濟形態(tài)，是資本的物的表現(xiàn)，但并非所有的土地資源都能轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)，沒有即期使用或近期內(nèi)不可能使用的土地不具有資產(chǎn)屬性。

二、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為土地資本

當(dāng)土地資產(chǎn)被投入市場，使其為所有者帶來預(yù)期收益，產(chǎn)生增值，土地資產(chǎn)就轉(zhuǎn)化為了土地資本，表現(xiàn)為土地權(quán)屬關(guān)系上的轉(zhuǎn)讓、出租或自己投入使用。

土地資本經(jīng)營的前提是資產(chǎn)，我國實行土地公有制度，改革開放以前，一直是無償、無限期、無流動使用，這一階段的土地使用僅僅呈現(xiàn)為絕對的自然資源屬性，從管理的法定對象上考察，《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》也載明土地管理是純粹的資源管理，因而土地資本經(jīng)營缺乏應(yīng)有的基礎(chǔ)條件，1987年開始推行土地有償使用后，國家和地方的法律、法規(guī)和政策性文件都做了相應(yīng)的修改，允許土地有償使用，土地作為特殊商品進入市場，土地產(chǎn)權(quán)人則通過地租資本化使土地具有價格，一方面體現(xiàn)其固有的使用價值，另一方面顯化了土地應(yīng)有的交換價值，完成了土地僅僅具有資源屬性向資源、資產(chǎn)雙重屬性的蛻變

土地資產(chǎn)在一定條件下形成資本，然而，正如在市場經(jīng)濟條件下，所有的土地都已經(jīng)賦予了資源與資產(chǎn)的雙重屬性，但并不等于所有土地資源的實物形態(tài)同時又能夠全部體現(xiàn)資產(chǎn)的價值形態(tài)(部分體現(xiàn)為貨幣形態(tài))一樣，土地資產(chǎn)需要成熟的外部環(huán)境才能轉(zhuǎn)化為資本，這個外部環(huán)境就是把土地使用權(quán)經(jīng)過物化勞動獲取盈利，但是土地資產(chǎn)最終的增值或減值是必須通過進入市場進行有限產(chǎn)權(quán)，即一定期限的土地使用權(quán)及衍生的他項權(quán)力交易來實現(xiàn)的。

當(dāng)國家實行嚴格土地用途管制以后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場將發(fā)育成為地產(chǎn)市場的重要組成部分，同時構(gòu)成社會主義市場經(jīng)濟的基本因子之一，通過交易達到余缺調(diào)劑、用途調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和效益提高的目的，于是土地資本以實現(xiàn)其利潤最大化為標(biāo)志開始形成。

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，城市已成為各種市場交換關(guān)系匯集的中心，成為市場配置資源的重要場所。作為城市空間和城市功能的載體——土地，是主要的生產(chǎn)要素之一，必然產(chǎn)生了一系列轉(zhuǎn)移和交易行為，并日益成為城市資產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)專家預(yù)測，我國城市土地資產(chǎn)約25萬億元。如何合理利用城市土地資源，最大限度地發(fā)揮城市土地資產(chǎn)的效益，為城市建設(shè)和國企改革積累資金，就成了亟須研究的重要課題。