土地資本是指為改良土地而投入土地并附著在土地上的資本，屬于固定資本的范疇。投入土地的資本，有的是短期的，如土壤物理和化學(xué)性質(zhì)的改良、施肥等；有的是長(zhǎng)期的，如平整土地，修建排灌設(shè)施，設(shè)置建筑物等。不論是短期投入，還是長(zhǎng)期投入，都能提高土地的產(chǎn)出水平，增加土地收益，但是，“作為資本的土地帶來(lái)的收入不是地租而是利息和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)”。在土地私有制下，當(dāng)租約期滿后，這些固定在土地上的資本就被土地所有者攫取，并成為他增加地租或提高地價(jià)的條件，而他如果再次將土地出租，地租量就會(huì)增加；如果將土地出賣，地價(jià)就會(huì)上漲。在中國(guó)農(nóng)村，土地屬于集體所有，承包耕種集體所有土地的農(nóng)戶，通過(guò)培肥地力所獲得的收益歸自己所有。承包期滿土地上交集體或轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶時(shí)，可以獲取一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這對(duì)鼓勵(lì)農(nóng)民增加對(duì)土地的投入，提高土地生產(chǎn)率，克服短期化掠奪式的經(jīng)濟(jì)行為，做到土地用養(yǎng)結(jié)合，使其得到永續(xù)利用，有重要的作用。

資本一詞由來(lái)已久,其原義是本金和金錢(qián)。在國(guó)外資本一詞來(lái)自拉丁文,其原初意義指人的“主要財(cái)產(chǎn)”、“主要款項(xiàng)”，是早在#15世紀(jì)和16世紀(jì)意大利人得出來(lái)的! 當(dāng)時(shí)，正是資本主義的曙光時(shí)期商人資本和高利貸資本最為活躍，國(guó)外古老“資本”的概念是可以贏利、生息的錢(qián)財(cái)，隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的形成和商品經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，資本已成為連接生產(chǎn)要素，配置社會(huì)資源，形成現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)性因素。馬克思指出：“資本合乎目的的活動(dòng)只能是發(fā)財(cái)致富，也就是使自身增大或增值”，“對(duì)資本來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)物體本身所能具有的唯一的有用性，只能是使資本保存和增值?！币虼?，資本必須是能夠增值，而且是在運(yùn)動(dòng)中增值，并給這一生產(chǎn)要素所有者帶來(lái)報(bào)酬。

對(duì)于土地資本的內(nèi)涵" 筆者認(rèn)為有必要從兩個(gè)方面去考察。首先，狹義的土地資本是馬克思《資本論》中的“土地資本”，是指人們對(duì)已經(jīng)變成生產(chǎn)資料的土地進(jìn)行的投資。馬克思曾把土地區(qū)分為“土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個(gè)性質(zhì)不同，而又密切聯(lián)系的范疇。馬克思指出：“資本能夠固定在土地上，即投入土地，……稱為土地資本。它屬于固定資本的范圍”。馬克思講的“土地資本”是從價(jià)值形式而言的，其實(shí)物形態(tài)則表現(xiàn)為“土地固定資產(chǎn)”。在這里，我們將土地固定資產(chǎn)定義為對(duì)土地物質(zhì)本身進(jìn)行開(kāi)發(fā)，改良所形成的土地使用價(jià)值，如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排水溝、道路等，即狹義的土地固定資產(chǎn)(不包括建造在土地之上的房屋、建筑物等)。

另一方面，就是我們這里要講的更廣義的土地資本，是指當(dāng)土地被投入流通，在運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中能實(shí)現(xiàn)增值，給所有者帶來(lái)預(yù)期收益的時(shí)候，就變成了土地資本?？梢?jiàn)，土地資本與前兩者最大的區(qū)別就在于它的運(yùn)動(dòng)性和增值性。

土地資源是自然資源的重要組成部分，是陸地生態(tài)系統(tǒng)的主體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要物質(zhì)財(cái)富。土地資產(chǎn)必須能帶來(lái)收益，并具有可交換性。而土地資本則必須增值并具有流動(dòng)性。

首先，土地作為資源，是土地物質(zhì)對(duì)人類社會(huì)需要的不可替代的必要性所決定的，因而是永恒的，第一位的，是土地成為資產(chǎn)的基礎(chǔ)。因而也是土地資本的基礎(chǔ)。

其次。土地具有資源和資產(chǎn)的雙重特性功能，土地具有資源功能或者說(shuō)土地是一種資源。是指土地作為生產(chǎn)要素和環(huán)境要素。是人類生產(chǎn)、生活和生存的物質(zhì)基礎(chǔ)和來(lái)源?？梢詾槿祟惿鐣?huì)提供多種產(chǎn)品和服務(wù)，比如說(shuō)。人類從事一定的生產(chǎn)、生活活動(dòng)。就需要有一定范圍的土地空間，考察人類歷史以來(lái)所發(fā)生的無(wú)數(shù)次戰(zhàn)爭(zhēng)。無(wú)不是因?yàn)闋?zhēng)奪土地生存空間、搶占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)地而起，如果沒(méi)有土地帶來(lái)足夠食物。人類將忍受饑餓之苦，如果沒(méi)有土地上附著良好的交通與電信設(shè)施。人類的各項(xiàng)活動(dòng)都將受到極大限制，因?yàn)橥恋氐亩鄻有?。人類才可能欣賞到奇山怪石、陡崖峭嶺、飛流瀑布與奇花異草，土地的這些資源功能概括為土地的養(yǎng)育功能、承載功能、美學(xué)功能等等，

土地的資產(chǎn)功能是指土地可以作為財(cái)產(chǎn)使用、業(yè)主將其占用的土地資源作為其財(cái)產(chǎn)或作為其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，業(yè)主可以將其擁有的土地或土地產(chǎn)權(quán)視作財(cái)產(chǎn)變賣獲取收益。而他人取得土地這種財(cái)產(chǎn)則需要付出一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)或成本，土地的使用可為土地使用者帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益。

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，當(dāng)土地資源能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。就屬于了資產(chǎn)范疇。土地資本物因本身即是各種形態(tài)的資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)而固然屬于資產(chǎn)范疇，但不是所有的土地資源都可以成為土地資產(chǎn)，

最后，土地資產(chǎn)是土地資本的物的表現(xiàn)。

一、土地資源轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)

地球上最早存在的只是土地資源，在原始社會(huì)里，沒(méi)有私有財(cái)產(chǎn)、階級(jí)和國(guó)家，雖然土地存在被占有，但由于地廣人稀，生產(chǎn)力水平低下，土地顯得并不稀缺，也不存在土地所有制關(guān)系，自然也不存在土地資產(chǎn)問(wèn)題，土地從資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，是相對(duì)與人類需求土地出現(xiàn)稀缺而占有土地，并把土地視為財(cái)產(chǎn)時(shí)發(fā)生的。

土地資源是人類生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，當(dāng)人類對(duì)它的需求越來(lái)越大時(shí)，土地資源出現(xiàn)了稀缺現(xiàn)象，因而，被一部分人當(dāng)作財(cái)產(chǎn)而占有，從這個(gè)意義上說(shuō)，土地資產(chǎn)是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系和排他性，并具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地資源，它是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是資本的物的表現(xiàn)，但并非所有的土地資源都能轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)，沒(méi)有即期使用或近期內(nèi)不可能使用的土地不具有資產(chǎn)屬性。

二、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為土地資本

當(dāng)土地資產(chǎn)被投入市場(chǎng)，使其為所有者帶來(lái)預(yù)期收益，產(chǎn)生增值，土地資產(chǎn)就轉(zhuǎn)化為了土地資本，表現(xiàn)為土地權(quán)屬關(guān)系上的轉(zhuǎn)讓、出租或自己投入使用。

土地資本經(jīng)營(yíng)的前提是資產(chǎn)，我國(guó)實(shí)行土地公有制度，改革開(kāi)放以前，一直是無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)使用，這一階段的土地使用僅僅呈現(xiàn)為絕對(duì)的自然資源屬性，從管理的法定對(duì)象上考察，《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》也載明土地管理是純粹的資源管理，因而土地資本經(jīng)營(yíng)缺乏應(yīng)有的基礎(chǔ)條件，1987年開(kāi)始推行土地有償使用后，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)和政策性文件都做了相應(yīng)的修改，允許土地有償使用，土地作為特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)，土地產(chǎn)權(quán)人則通過(guò)地租資本化使土地具有價(jià)格，一方面體現(xiàn)其固有的使用價(jià)值，另一方面顯化了土地應(yīng)有的交換價(jià)值，完成了土地僅僅具有資源屬性向資源、資產(chǎn)雙重屬性的蛻變

土地資產(chǎn)在一定條件下形成資本，然而，正如在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所有的土地都已經(jīng)賦予了資源與資產(chǎn)的雙重屬性，但并不等于所有土地資源的實(shí)物形態(tài)同時(shí)又能夠全部體現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)(部分體現(xiàn)為貨幣形態(tài))一樣，土地資產(chǎn)需要成熟的外部環(huán)境才能轉(zhuǎn)化為資本，這個(gè)外部環(huán)境就是把土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)物化勞動(dòng)獲取盈利，但是土地資產(chǎn)最終的增值或減值是必須通過(guò)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行有限產(chǎn)權(quán)，即一定期限的土地使用權(quán)及衍生的他項(xiàng)權(quán)力交易來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

當(dāng)國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格土地用途管制以后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)將發(fā)育成為地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，同時(shí)構(gòu)成社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本因子之一，通過(guò)交易達(dá)到余缺調(diào)劑、用途調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和效益提高的目的，于是土地資本以實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化為標(biāo)志開(kāi)始形成。

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，城市已成為各種市場(chǎng)交換關(guān)系匯集的中心，成為市場(chǎng)配置資源的重要場(chǎng)所。作為城市空間和城市功能的載體——土地，是主要的生產(chǎn)要素之一，必然產(chǎn)生了一系列轉(zhuǎn)移和交易行為，并日益成為城市資產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)專家預(yù)測(cè)，我國(guó)城市土地資產(chǎn)約25萬(wàn)億元。如何合理利用城市土地資源，最大限度地發(fā)揮城市土地資產(chǎn)的效益，為城市建設(shè)和國(guó)企改革積累資金，就成了亟須研究的重要課題。