住宅價(jià)格和住宅價(jià)值是二種不同程度的看法。所謂價(jià)格，是指一般財(cái)貨在市場(chǎng)上以貨幣或其他財(cái)貨所表現(xiàn)的交換價(jià)值(Change Value)。而根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)(American Institute of Real Estate Appraisers)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值(Market Value)的定義：一項(xiàng)資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上出售，經(jīng)過(guò)一段合理期間，找到一位對(duì)該資產(chǎn)有使用知識(shí)和使用能力的購(gòu)買(mǎi)者，并提出最高的買(mǎi)價(jià)，而這個(gè)價(jià)格通常是買(mǎi)賣(mài)雙方在無(wú)任何外在壓力下所議定的

故知所謂住宅價(jià)值應(yīng)是在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中較可能出現(xiàn)，此時(shí)住宅價(jià)格即為住宅價(jià)值；而住宅市場(chǎng)事實(shí)上是一獨(dú)占性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不同的買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)住宅的價(jià)值會(huì)有不同的認(rèn)定，因此要尋求一客觀的住宅價(jià)值，事實(shí)上并不可能，故在應(yīng)用上則以比較客觀且易取得的成交價(jià)格，作為住宅價(jià)格的資訊。

以國(guó)內(nèi)對(duì)住宅價(jià)格常見(jiàn)的分類，若以市場(chǎng)的觀點(diǎn)可分為供給價(jià)格(Supply Price)、需求價(jià)格(Demand Price)及市場(chǎng)價(jià)格(Market Price)。供給或需求價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上所愿意買(mǎi)或賣(mài)的價(jià)格，它可能是一個(gè)固定的數(shù)值，也可以是一段數(shù)值，而對(duì)一特定的住宅來(lái)說(shuō)，供給或需求價(jià)格必須達(dá)成交集，也就是說(shuō)賣(mài)方所愿意接受的最低價(jià)格，必低于或等于買(mǎi)方所愿負(fù)擔(dān)的最高價(jià)格，該住宅始能成交 ,此時(shí)的成交價(jià)格即為市場(chǎng)價(jià)格。 由此看來(lái)，除了成交價(jià)格外，一般的供給或需求價(jià)格均不能作為衡量市場(chǎng)價(jià)格的基準(zhǔn)，因?yàn)榇祟悆r(jià)格皆未在市場(chǎng)上達(dá)到交換價(jià)值的目的，且根據(jù)張金鶚(1991)的實(shí)證，一般預(yù)售屋表價(jià)與成交價(jià)皆有不小的差距；而由于時(shí)機(jī)、個(gè)人議價(jià)能力及不確定因素的影響，表價(jià)與成交價(jià)的差距也會(huì)呈現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象。 同理，成屋市場(chǎng)應(yīng)也會(huì)有類似的現(xiàn)象。

若以住宅市場(chǎng)的不同交易習(xí)慣來(lái)看，住宅價(jià)格可分為總價(jià)與單價(jià)二種不同的計(jì)價(jià)模式。總價(jià)一般而言即為住宅交易價(jià)格的總數(shù)，在反映住宅的價(jià)值上，較具完整的意義，在觀念上也較易理解；而單價(jià)從表面上看來(lái)似乎只是總價(jià)的單位面積價(jià)格，但實(shí)則由于住宅的面積有著不同的內(nèi)容，其個(gè)別成本也大不相同，故一般消費(fèi)者在對(duì)此一問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清的情形下，經(jīng)常在購(gòu)買(mǎi)住宅后，卻未能達(dá)到所預(yù)期的效用。事實(shí)上，從建物登記的角度來(lái)看，可以記載在建物登記簿中，受法律對(duì)所有權(quán)保障的「面積」，有主建物面積、附屬建物面積及公共設(shè)施面積等三項(xiàng)，而以成本來(lái)看，附屬建物面積所占的成本最低；以消費(fèi)者效用來(lái)看，主建物面積的效用最高，最低應(yīng)為公共設(shè)施面積，但一般住宅交易皆隱含將這些不同屬性面積的價(jià)值視為相同，其實(shí)是不合理的現(xiàn)象。

此外，若就物價(jià)指數(shù)衡量貨幣購(gòu)買(mǎi)力的目的來(lái)看，單純住宅單價(jià)并不能反映貨幣的住宅購(gòu)買(mǎi)力，因?yàn)?a href="/wiki/%E6%8C%87%E6%95%B0" title="指數(shù)">指數(shù)衡量的對(duì)象是住宅，將住宅視為單一財(cái)貨，單價(jià)無(wú)法代表住宅的完整價(jià)值，必須觀察總價(jià)在不同時(shí)期的變動(dòng)，并固定品質(zhì)，方能達(dá)成住宅價(jià)格指數(shù)反映貨幣購(gòu)買(mǎi)力的效果。

就住宅交易的特色及特征價(jià)格的角度來(lái)看，住宅的交易是將居住單元視為一個(gè)單位而進(jìn)行移轉(zhuǎn)，各別的住宅特征無(wú)法獨(dú)立達(dá)成交易，因此以總價(jià)來(lái)作為住宅價(jià)格指數(shù)編制的價(jià)格資訊較具經(jīng)濟(jì)意義。

由上述觀之，以成交價(jià)作為本研究的分析資料自然是最佳選擇，但在部分資料缺乏的情況下，以其他住宅價(jià)格資料或相關(guān)指標(biāo)來(lái)替代也并非不可行，只要了解這些價(jià)格的特色和運(yùn)用限制，以及相關(guān)指標(biāo)與住宅價(jià)格的關(guān)系，再加以調(diào)整，控制誤差在容許的范圍內(nèi)，應(yīng)能令人接受。此外，就總價(jià)與單價(jià)的差異來(lái)看，應(yīng)以總價(jià)所代表的經(jīng)濟(jì)意義較為明確，尤其是在反映貨幣的住宅購(gòu)買(mǎi)力及住宅不可分割交易的特性方面，更較單價(jià)為佳；雖然在運(yùn)用某些統(tǒng)計(jì)方法時(shí)，有一些缺點(diǎn)。但總體來(lái)說(shuō)，仍較單價(jià)為佳。

DUST模型，是指住宅價(jià)格是由住宅的需求(demand)、住宅所能提供的效用(utility)、住宅的稀缺性(scarcity)和住宅的可轉(zhuǎn)讓性 (transferability)所決定的。DUST即是這四個(gè)單詞的第一個(gè)字母的縮略詞。這四個(gè)變量是影響住宅價(jià)格的主要因素，但在分析中，每個(gè)要素又分成若干次級(jí)要素，每個(gè)次級(jí)要素又分成若干更次一級(jí)的要素，這樣，把影響住宅價(jià)格的各種因素幾乎全部考慮到了。其實(shí)，DUST模型本質(zhì)上是供需關(guān)系的延伸。稀缺性可歸結(jié)為供給因素方面。

DUST模型中四個(gè)要素的主要含義簡(jiǎn)述如下：

• 需求指有購(gòu)買(mǎi)力的需求，是消費(fèi)者的欲望、預(yù)期和支付能力等。分析包括人口和結(jié)構(gòu)、收入和市場(chǎng)細(xì)分等。 　
• 效用指住宅為需求者提供的利益或滿足。分析住宅的特征，并改善某些特征以更好地滿足購(gòu)買(mǎi)者的需求，是個(gè)重點(diǎn)。
• 稀缺指可以滿足需求的供給的水平。這涉及競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)、替代產(chǎn)品的分析。
• 可轉(zhuǎn)讓性指住宅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程，包括營(yíng)銷、談判簽約等交易活動(dòng)以及產(chǎn)權(quán)的完備性、法律的完善程度等。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特性，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移是復(fù)雜的過(guò)程。

住房作為一種商品，同樣要遵守價(jià)值規(guī)律，受供求關(guān)系的影響，但在價(jià)格構(gòu)成方面也有自己的特殊之處。

1.理論模式

根據(jù)價(jià)值規(guī)律理論，商品的價(jià)值量取決于生產(chǎn)該商品所消耗的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)，包括已消耗的物化勞動(dòng)(C)和活勞動(dòng)(V)，以及為社會(huì)所創(chuàng)造新價(jià)值(M )三部分，即W=C+V+M，

• W 為商品的價(jià)值量，商品價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，同時(shí)受其供求關(guān)系與政策的制約。
• C--包括生產(chǎn)商品所使用的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)C₁和一次性轉(zhuǎn)移到商品中的原材料費(fèi)C₂；
• V--是以貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)者的工資、津貼、獎(jiǎng)金等；
• C+V 構(gòu)成了商品的成本；
• M--企業(yè)所創(chuàng)造的利稅。
• 故商品價(jià)格=生產(chǎn)成本+利稅。

對(duì)于進(jìn)入流通領(lǐng)域中的商品住宅，成本中除了生產(chǎn)成本外，在交換過(guò)程中還會(huì)產(chǎn)生流通費(fèi)用，因此，商品住宅的理論價(jià)格構(gòu)成模式應(yīng)為：住宅價(jià)格=生產(chǎn)成本十流通費(fèi)用十稅金十利潤(rùn)

這是確定商品住宅合理價(jià)格的理論基礎(chǔ)。為此，我們需要正確地確定其內(nèi)涵與組成。

2.構(gòu)成分析

目前，各地商品住宅價(jià)格的構(gòu)成項(xiàng)目雖不同，但大同小異。商品住宅價(jià)格構(gòu)成主要包括

(1)土地使用費(fèi)

• 征地拆遷費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)i青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；繳納的耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅、土地登記費(fèi)及征地管理費(fèi)等：征地動(dòng)遷費(fèi)；三通一平費(fèi)等；
• 土地使用權(quán)出讓金。

(2)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

• 建筑安裝工程費(fèi)；
• 附屬工程費(fèi)，包括鍋爐房、變電站、路燈配電室、高壓水泵房、電話交接間、煤氣調(diào)壓站等項(xiàng)費(fèi)用；
• 室外工程費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)電力、電信、熱力、煤氣、圍墻等工程費(fèi)；
• 利息費(fèi)用(融資成本)。

(3)各種配套及稅費(fèi)

• 公共建筑配套工程費(fèi)；
• 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)；
• 四源費(fèi)(自來(lái)水、污水、煤氣或天然氣、熱力)；
• 大市政費(fèi)；
• 營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加費(fèi)；
• 限帶粘土磚使用保證金；
• 管理費(fèi)，一般按合同中規(guī)定的(土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)+公建配套工程)乘以一個(gè)百分比計(jì)算收取。

(4)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分所占的比例，在不同城市、不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中表現(xiàn)各異。從全國(guó)城鎮(zhèn)的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成平均狀況來(lái)看，各種費(fèi)用比例大致為：土地費(fèi)用占20% ，建筑安裝工程費(fèi)占40% ，市政公共設(shè)施費(fèi)占20～30% ，各種稅費(fèi)占l0～20%。

在分析了住宅價(jià)格的構(gòu)成與形成之后，對(duì)價(jià)格構(gòu)成當(dāng)中的每一部分對(duì)總價(jià)格的影響進(jìn)行分析。由已經(jīng)得出的結(jié)論，即住宅價(jià)格=生產(chǎn)成本十流通費(fèi)用十稅金十利潤(rùn)，我們對(duì)住宅價(jià)格的影響因素逐項(xiàng)進(jìn)行分析。

(一)生產(chǎn)成本

住宅的生產(chǎn)成本主要分為兩大塊，即土地使用費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。

1.土地使用費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是生產(chǎn)成本中的重要組成部分，對(duì)價(jià)格的影響程度相當(dāng)大，尤以拆迂房為甚，我們可以從表l看出，與國(guó)外相比，我國(guó)的土地費(fèi)用可以占到總房?jī)r(jià)的很大一部分。

由此可見(jiàn)，我國(guó)住宅的房?jī)r(jià)當(dāng)中地價(jià)與稅費(fèi)平均占到40% ，而在各個(gè)大城市這個(gè)數(shù)字還要高一些。下面列出一個(gè)上海某著名住宅項(xiàng)目的投資估算表(見(jiàn)表2)以驗(yàn)證這一點(diǎn)。

我們可以從表中看出，僅僅土地費(fèi)用一項(xiàng)就已經(jīng)占到總投資的38.8% ，考慮到建安費(fèi)用在短期內(nèi)變化較小，而且在市場(chǎng)上各項(xiàng)的價(jià)格也較為明朗，因此認(rèn)為土地費(fèi)用是影響住宅價(jià)格的最重要因素并不為過(guò)。

總的說(shuō)來(lái)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要高在征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用；另外由于信息的不完全和非市場(chǎng)因素，還存在不少土地交易成本?？傊?，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是生產(chǎn)成本中的重要組成部分，對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度相當(dāng)大。

2.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的部分相對(duì)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)來(lái)說(shuō)，通常是剛性的，不可能有太多的節(jié)省，與房屋質(zhì)量直接掛鉤。與國(guó)外的住房成本進(jìn)行比較，我國(guó)的此部分費(fèi)用僅為30% ～40%，這樣低的比例也難以保證房屋的質(zhì)量，但隨著新型建材行業(yè)的發(fā)展，各種新材料的應(yīng)用使房屋建設(shè)費(fèi)用的構(gòu)成發(fā)生了重大變化。此外，建筑安裝工程費(fèi)用還包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施配套費(fèi)、非盈利公共建筑建設(shè)等。配套建設(shè)成本的上升，不僅會(huì)對(duì)同樣地塊的建筑容積產(chǎn)生重要影響，而且會(huì)直接影響房屋的造價(jià)，并進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)形成重要影響。

房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)當(dāng)中另一個(gè)不可忽略的部分就是融資成本，而且融資成本部分也是總成本中不可忽略的部分。對(duì)于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要還是依靠銀行貸款這條渠道，有的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80% 以上，擔(dān)負(fù)了大量的貸款利息。對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即所謂多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金，即所謂的利用銷售款回籠資金，有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失，如對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，何時(shí)投入多少，何時(shí)收回多少，可以根據(jù)具體情況選擇變額年金償還的辦法。采用變額年金償還的辦法是基于對(duì)本企業(yè)的資金運(yùn)作情況比較清晰了解的基礎(chǔ)之上，制定最佳償還方案，從而把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。由于房地產(chǎn)企業(yè)是依賴資金鏈生存的資金密集型企業(yè)，因此，通過(guò)降低融資成本或者說(shuō)財(cái)務(wù)成本達(dá)到降低成本也是不可忽視的一部分。

(二)流通費(fèi)用

流通費(fèi)用同樣對(duì)房?jī)r(jià)有著一定的影響，是成本中重要構(gòu)成部分，流通費(fèi)用即商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域發(fā)生的費(fèi)用，包括營(yíng)銷策劃、廣告、市場(chǎng)調(diào)查、cI形象設(shè)計(jì)等方面的費(fèi)用，這些費(fèi)用可以有效地促進(jìn)商品房銷售、加速開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)和加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)。流通費(fèi)用甚至可以包括商品房空置的那一部分損耗。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及整體營(yíng)銷理念的推進(jìn)，流通費(fèi)用的投入有上升的趨勢(shì)。

(三)稅金費(fèi)用對(duì)住宅價(jià)格的影響

稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重，房屋項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、利潤(rùn)比例不合理是當(dāng)前各方探討最多的。據(jù)調(diào)查，僅在土地出讓和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種稅費(fèi)就達(dá)20多種，一般地產(chǎn)商承受稅費(fèi)都在100種以上，在最后的房屋售價(jià)中真正的房屋建造成本只占三分之一強(qiáng)。在商品房的價(jià)格當(dāng)中存在相當(dāng)?shù)牟缓侠淼闹貜?fù)性的收費(fèi)以及亂攤派的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商為了保持企業(yè)不虧損，毫不遺漏地將此費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的頭上，當(dāng)然就使得房?jī)r(jià)居高不下，甚至有上漲趨勢(shì)。稅費(fèi)對(duì)住宅價(jià)格的影響與其所占比例是正相關(guān)的。表3是根據(jù)國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的資料估計(jì)出的各種稅費(fèi)占住宅成本的大致比重。

注：表中資料來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論與政策研究》(孟曉蘇等)

如果再考慮不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，各種稅費(fèi)要占到30%～40%，如此高的比例也說(shuō)明了稅費(fèi)對(duì)于住宅價(jià)格的影響力。

(四)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，對(duì)其有很重要的影響，就國(guó)際上而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正常的利潤(rùn)率在6% ～8% 之間，而我國(guó)的開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)處在這個(gè)水平之上。有的研究者曾對(duì)1996、1997年深滬兩市12個(gè)行業(yè)的上市公司的凈資產(chǎn)利潤(rùn)率作過(guò)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率為10%～12%，名列第6，在高科技、電子、家用電器、汽車制造和化工五個(gè)行業(yè)之后，結(jié)論是房地產(chǎn)利潤(rùn)率處于社會(huì)中等略上的水平。開(kāi)發(fā)商總是以逐利為目的的，并且希望收益最大化而成本最小化，但是我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，開(kāi)發(fā)商獲取的利潤(rùn)中夾雜著若干非市場(chǎng)因素，其在房?jī)r(jià)中所占的比例被不適當(dāng)?shù)胤糯罅恕?

(五)其它因素

以上的分析都是基于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際上，除此之外的一些因素如社會(huì)因素、環(huán)境因素、人們的偏好和心理預(yù)期等對(duì)房?jī)r(jià)都有很大的影響。① 宏觀經(jīng)濟(jì)因素，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹、供求關(guān)系、匯率利率政策等。② 社會(huì)環(huán)境因素，包括人口因素、居民收入水平、消費(fèi)行為心理、社區(qū)環(huán)境的選擇、地理位置、日照、通風(fēng)、污染程度等。

影響住宅價(jià)格環(huán)境因素還很多，所有這些因素，那是需要在住宅價(jià)格制定或評(píng)估工作中，必須全面考慮的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小康社會(huì)的全面建設(shè)，社會(huì)的文明與進(jìn)步，人們轉(zhuǎn)向追求寬敞、明亮、舒適、環(huán)境優(yōu)美的小康居住條件。環(huán)境因素對(duì)住宅價(jià)格的影響將會(huì)越來(lái)越大。綜上所述，影響房?jī)r(jià)的因素是方方面面的，包括開(kāi)發(fā)商的直接投入、利潤(rùn)、社會(huì)、環(huán)境因素等，單單開(kāi)發(fā)商或者政府都不能完全起到從總體上降低房?jī)r(jià)的問(wèn)題，必須要全社會(huì)各界一起努力，才能真正提高民眾的居住水平。

調(diào)控住宅價(jià)格的必要性

如果沒(méi)有外來(lái)力量的干涉，住宅價(jià)格在土地成本的推動(dòng)和投機(jī)性需求的拉動(dòng)下將持續(xù)走高，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。第一，住宅價(jià)格持續(xù)走高，會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的實(shí)際承受能力，導(dǎo)致城市居住水平長(zhǎng)期難以提高，這與社會(huì)主義“不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和精神生活的需要”的目標(biāo)是完全背道而馳的。第二，住宅價(jià)格持續(xù)上漲拉動(dòng)土地價(jià)格上漲，會(huì)增加土地囤積的動(dòng)力，造成土地資源的閑置和浪費(fèi)。第三，住宅價(jià)格持續(xù)上漲會(huì)增加投機(jī)性需求，而投機(jī)性需求又反過(guò)來(lái)拉動(dòng)住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，使住宅價(jià)格越來(lái)越偏離其有市場(chǎng)基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值，形成房地產(chǎn)泡沫。泡沫不斷增大遲早必將破滅。由于以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)銀行的依賴度很高，房地產(chǎn)泡沫破滅必將引發(fā)金融危機(jī)，最后可能會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)毀滅性的打擊。因此，發(fā)揮政府“有形之手”調(diào)控住宅價(jià)格，十分必要。

調(diào)控住宅價(jià)格的對(duì)策

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府不宜采取直接管制價(jià)格的方法，而應(yīng)該對(duì)癥下藥，針對(duì)引起住宅價(jià)格持續(xù)上漲的原因，采取相應(yīng)的措施。

1.引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，避免居住性需求盲目擴(kuò)張。從全國(guó)總體來(lái)看，居住性需求一直占據(jù)住宅需求的絕大部分。雖然居住性需求增長(zhǎng)是城市化發(fā)展和人們收入水平提高的必然要求，但需要正確引導(dǎo)。例如，應(yīng)打消人們對(duì)房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲的顧慮，使之按自身的經(jīng)濟(jì)能力有序購(gòu)房，而不是一窩蜂式的提前借款貸款搶購(gòu)。同時(shí)，應(yīng)使人們樹(shù)立租房及多次購(gòu)房換房的觀念，扭轉(zhuǎn)人們不切實(shí)際的只購(gòu)不租及一步到位的思想。這樣才能形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，形成合理的消費(fèi)梯度。

2.適當(dāng)擴(kuò)大土地供應(yīng)量，控制土地價(jià)格上漲速度。土地需求是一種引致需求，隨著房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的日益活躍，對(duì)土地的需求也逐漸增大，如果一味控制土地供應(yīng)量，在實(shí)行招、拍、掛的制度下，其價(jià)格上升是必然的。因此，在規(guī)范土地開(kāi)發(fā)制度避免囤積閑置的前提下，適當(dāng)擴(kuò)大土地供應(yīng)量，控制土地價(jià)格上漲速度，有利于緩減住宅價(jià)格上漲的壓力。

3.打擊炒房行為，抑制投機(jī)性需求。資本的逐利性決定投機(jī)倒把等擾亂市場(chǎng)行為的存在，這是市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)，因此需要政府發(fā)揮“裁判員”的作用，調(diào)節(jié)和規(guī)范市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)的投機(jī)性需求從短期看具有激活落后地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，但從總體和長(zhǎng)期看，弊大于利，應(yīng)該采取措施加以調(diào)節(jié)和控制。在具體方法上，國(guó)外有許多現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可供參考，我國(guó)一些城市的經(jīng)驗(yàn)也值得借鑒，如南京市于2004年4月出臺(tái)的“禁炒令”，對(duì)打擊期房炒作哄抬房?jī)r(jià)的行為取得了較好成效。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的政策法規(guī)，從根本上杜絕對(duì)房?jī)r(jià)的惡意炒作。