房地產(chǎn)項目投資是指以資金作資本，購建房地產(chǎn)物業(yè)，以圖謀取未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。

(一)固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、建筑、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具、器具等。固定資產(chǎn)投資是指項目從可行性研究到全部建成，并經(jīng)正式驗(yàn)收轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)這一過程中發(fā)生的所有支出，主要包括建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、其他費(fèi)用等四大類費(fèi)用。

1.建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用是指直接形成固定資產(chǎn)的工程項目費(fèi)用。在投資項目中具體表現(xiàn)為生產(chǎn)性工程項目、公共工程項目、服務(wù)性工程項目、生活福利設(shè)施及廠外工程等項目的費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用按照不同的用途又可分為建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。

①建筑工程費(fèi)用

建筑工程費(fèi)主要是指用于土建工程和礦建工程，包括房屋建筑工程、大型土石方和場地平整工程、特殊構(gòu)筑物工程等方面的費(fèi)用。建筑工程主要包括：

A．各種房屋、構(gòu)筑物，列入建筑工程預(yù)算內(nèi)的各種管道(煤氣、給水及排水管道等)、輸電線和電訊導(dǎo)線的敷設(shè)工程。

B．設(shè)備基礎(chǔ)、支柱等建筑工程，各種砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程。

C．為施工而進(jìn)行的工程地質(zhì)勘探，原有建筑物和障礙物的拆除、清除和平整土地等。

D．地下建筑等工程。

②安裝工程費(fèi)用

安裝工程費(fèi)主要是指對需安裝設(shè)備進(jìn)行安裝所發(fā)生的各項費(fèi)用。安裝工程主要包括：

A．各種需安裝設(shè)備的裝配，與設(shè)備相連的梯子、欄桿等裝設(shè)工程，附屬于被安裝設(shè)備的管道的敷設(shè)工程，被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工作。

B．為測定安裝工程質(zhì)量，對單個設(shè)備、系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行單機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)和系統(tǒng)聯(lián)動無負(fù)荷試運(yùn)轉(zhuǎn)工作。

2.設(shè)備購置費(fèi)用

設(shè)備、工器具和儀器費(fèi)用是指投資中用于購買設(shè)備、工器具及儀器(以下簡稱設(shè)備)部分的費(fèi)用。這些設(shè)備，主要包括公共服務(wù)設(shè)備、生活和工作服務(wù)設(shè)備、物業(yè)管理設(shè)備以及其他設(shè)備，如給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、通訊設(shè)施、暖氣設(shè)備、消防、防雷等設(shè)備。

3.工程建設(shè)其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指不直接使用于工程項目但與工程項目建設(shè)有關(guān)的、應(yīng)列入固定資產(chǎn)投資中的有關(guān)費(fèi)用，如可行性研究費(fèi)、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、供電貼費(fèi)等。工程建設(shè)其他費(fèi)用所包括的內(nèi)容比較多，主要有：①建筑單位管理費(fèi)，即經(jīng)批準(zhǔn)單獨(dú)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)單位所發(fā)生的費(fèi)用。

②土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)。

③勘察設(shè)計費(fèi)，即委托設(shè)計單位進(jìn)行項目設(shè)計時按規(guī)定支付的費(fèi)用，委托有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目可行性研究所支付的費(fèi)用等。

④研究試驗(yàn)費(fèi)，即為驗(yàn)證項目有關(guān)設(shè)計數(shù)據(jù)而進(jìn)行實(shí)驗(yàn)、研究所支付的費(fèi)用。

⑤合同公證及工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)，即建設(shè)單位按規(guī)定支付給公證部門的合同公證費(fèi)和支付給工程監(jiān)理部門的監(jiān)理費(fèi)。

⑥辦公和生活家具購置費(fèi)，即為項目投入正常運(yùn)行而購買的各種家具、用具所支付的費(fèi)用。

⑦室內(nèi)裝修費(fèi)。

⑧其他費(fèi)用。

4.預(yù)備費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用亦稱不可預(yù)見費(fèi)，是指投資估算時用以處理實(shí)際與計劃不相符問題而追加的費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)兩大部分

①基本預(yù)備費(fèi)主要包括：在進(jìn)行初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計和施工過程中，和在批準(zhǔn)的建設(shè)投資范圍內(nèi)所增加的建設(shè)費(fèi)用；因彌補(bǔ)一般自然災(zāi)害所造成損失的開支和為預(yù)防自然災(zāi)害風(fēng)險而采取必要措施所支付的費(fèi)用等。

②漲價預(yù)備費(fèi)主要用于在項目建設(shè)期因投入物價格上漲而需要增加的費(fèi)用。對投資項目進(jìn)行分析時，一般根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧?、設(shè)備、工資等的價格和標(biāo)準(zhǔn)作為估算的依據(jù)，在項目的實(shí)施過程中，這些費(fèi)用也可能發(fā)生變化，即投入物的價格可能上漲，為此設(shè)置該項費(fèi)用。

(二)無形資產(chǎn)投資

根據(jù)中國《企業(yè)財務(wù)通則》的規(guī)定，無形資產(chǎn)是指可供企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中長期使用，而沒有具體實(shí)物形態(tài)的特殊性資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)通常是代表企業(yè)所擁有的一種法定權(quán)利或優(yōu)先權(quán)，或使企業(yè)擁有高于一般水平的獲利能力的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)具有如下特點(diǎn)：不存在實(shí)物形態(tài)，可以在較長時間內(nèi)為其擁有者提供經(jīng)濟(jì)效益，與特定企業(yè)或企業(yè)的有形資產(chǎn)具有不可分離性，有償取得，未來效益具有不確定性等。

1.專利權(quán)

專利權(quán)是經(jīng)法定程序，由國家授予的，對某產(chǎn)品的造型、配方、結(jié)構(gòu)、制造工藝或程序擁有的使用和轉(zhuǎn)讓的特殊權(quán)利。專利權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，具有排他性，未經(jīng)專利持有者許可，任何他入不得使用，即不得以營利為目的使用該專利。專利權(quán)包括發(fā)明、實(shí)用新型和外觀設(shè)計三種。

2.非專利技術(shù)

非專利技術(shù)也稱專有技術(shù)、技術(shù)秘密或技術(shù)訣竅，是指未經(jīng)公開的、未申請專利保護(hù)的、在生產(chǎn)經(jīng)營活動實(shí)踐中已采用了的、能帶來收益的技術(shù)知識和經(jīng)驗(yàn)。非專利技術(shù)包括以下三項內(nèi)容：一是工業(yè)專有技術(shù)，即在生產(chǎn)上已經(jīng)采用，僅限于少數(shù)入知曉，不享有專利權(quán)或發(fā)明權(quán)的生產(chǎn)、裝配、修理、工藝流程和加工方法等方面的知識；二是商業(yè)(貿(mào)易)專有技術(shù)，即具有保密性質(zhì)的市場情況、原材料價格情況以及用戶、競爭對手的情況等有關(guān)資料的數(shù)據(jù)；三是管理專有技術(shù)，即企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營方法、管理方法、培訓(xùn)方法等方面的知識。中國所規(guī)定的非專利技術(shù)只包括第一項和第三項。

3.商標(biāo)權(quán)

商標(biāo)權(quán)是指專門在某類指定的商品上使用特定的名稱或圖案的權(quán)利。

4.商譽(yù)

商譽(yù)即企業(yè)的信譽(yù)，它是由各種綜合因素(如優(yōu)越的地理位置、良好的服務(wù)態(tài)度、先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和科學(xué)的管理方法等)所形成的。財務(wù)會計學(xué)一般認(rèn)為，當(dāng)由于上述因素的影響使得某企業(yè)獲得的收益超過同類企業(yè)的平均盈利水平時，則認(rèn)為該企業(yè)有商譽(yù)。美國財務(wù)與會計準(zhǔn)則委員會將商譽(yù)的特點(diǎn)概括為：商譽(yù)與作為整體的企業(yè)有關(guān)，因而它不能單獨(dú)存在，也不能與企業(yè)的可辨認(rèn)的各種資產(chǎn)分開來出售；有助于形成商譽(yù)的個別因素，不能用公式進(jìn)行單獨(dú)計價，其價值只是在于把企業(yè)作為一個整體來看待時才能按總額加以確定；在企業(yè)合并時可確定的商譽(yù)的未來利益，可能與建立商譽(yù)過程中所發(fā)生的成本沒有關(guān)系。商譽(yù)的存在，未必一定有為建立它而發(fā)生的各種成本。

5.土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式從國家或集體手中取得的在一定年限內(nèi)對土地的占有、使用、收益和有限處分權(quán)。

(三)開辦費(fèi)用

開辦費(fèi)用是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的，除應(yīng)計入有關(guān)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)價值的費(fèi)用之外，其他實(shí)際發(fā)生的各類費(fèi)用，主要包括職工培訓(xùn)費(fèi)，在注冊登記和籌建期間起草文件、談判、考察等發(fā)生的各項支出，銷售網(wǎng)的建立和廣告費(fèi)用以及籌建期間的人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、律師費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的購建成本和利息等項目支出。企業(yè)在籌建期間發(fā)生的下列各項費(fèi)用不應(yīng)計入開辦費(fèi)：應(yīng)當(dāng)由投資者負(fù)擔(dān)的各項費(fèi)用支出，為取得各項固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所發(fā)生的各項費(fèi)用支出，籌建期間應(yīng)當(dāng)計入資產(chǎn)價值的匯兌損益和利息支出等各項費(fèi)用支出。

1.投資對象的固定性和不可移動性

房地產(chǎn)投資的對象是土地、土地上的建筑物及建筑物的附屬物，這些資產(chǎn)都具有固定性和不可移動性。不僅土地是完全固定的，就是土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。即使對建筑物的用途有所改變，建筑物還是依然存在的。有些時候由于某種原因?qū)ㄖ镄枰脑?，或者重新建造，那也是一個較長的時間過程。關(guān)于某些建筑物由于自然損耗被破壞，一般說來也是一個相當(dāng)長的時間過程。

2.房地產(chǎn)的異質(zhì)性

由于土地是不可移動的，房地產(chǎn)所在的場所是不同的，而且房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、樓層、朝向等總會有所不同，因此房地產(chǎn)具有異質(zhì)性。

3.投資過程周期長、成本高

整個房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。對每一個房地產(chǎn)投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得，建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金是需要相當(dāng)長的時間的。房地產(chǎn)投資的高成本主要源于一下幾個原因：一是土地開發(fā)成本高；二是房屋建筑物的價值高；三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。

4.房地產(chǎn)投資要求的環(huán)境約束性較高

建筑物是整個城市中的一個重要組成部分，在一個城市中，客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局，什么地方是生活區(qū)，什么地方是工業(yè)區(qū)等部有一個明確的界限；很明顯，化工生產(chǎn)企業(yè)不能與居民生活區(qū)混在一起。建筑物的密度和高度也要符合城市整體規(guī)劃的要求。同時，建筑物還要有助于維護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。因此，建造各種不同用途的建筑物必然要受到城市規(guī)劃和環(huán)境的約束。這樣，在房地產(chǎn)投資中環(huán)境問題也是投資者需要考慮的一個重要的因素。

5.房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性和耐久性

房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低，同時，房地產(chǎn)投資又有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登汜入冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，記得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對象。

6.房地產(chǎn)的高投資與高風(fēng)險令市場進(jìn)入的“門檻”很高

由于土地資源的稀缺性和房屋建筑本身的昂貴性，使得房地產(chǎn)投資所需的資金數(shù)額十分巨大，動輒以億元計，沒有雄厚的資金實(shí)力者絕不敢問鼎。按照市場經(jīng)濟(jì)下“受益與風(fēng)險成正比”的規(guī)律，高投入與高回報、高風(fēng)險宛如孿生兄弟。在這個市場上，一個項目決策失誤就有可能滿盤皆輸、一敗涂地。這使得房地產(chǎn)市場的進(jìn)入“門檻”很高，因此也不存在自由競爭，而類似于壟斷競爭與寡頭壟斷之間。

7.房地產(chǎn)的不動性與耐久性令資產(chǎn)價值的地域差異很大

由于土地與房屋不可移動，因此不能真正在供與求之間“流通”，也不能實(shí)現(xiàn)調(diào)余補(bǔ)缺，故同質(zhì)同量的不動產(chǎn)在價值上卻存在極大的地域差異，這使得投資地點(diǎn)的選擇成為房地產(chǎn)投資中一個生死攸關(guān)的因素。

8.自有資金比例低，融資渠道與融資成本成為重要的制約因素

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資對資金有巨額需求且風(fēng)險過大，幾乎沒有一個開發(fā)商會完全以自有資金投入其中，而總是以各種方式籌集資金以分散風(fēng)險。這樣，如果融資渠道不暢、融資成本很高，投資活動便難以為繼。

9.影響房地產(chǎn)投資的三要素

時機(jī)——房地產(chǎn)市場在某種程度上和股票、期貨市場一樣，是社會的“寒暑計”，經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，對于外界大環(huán)境變化的反應(yīng)十分敏感。因此房地產(chǎn)投資必須選擇合適的開發(fā)時間，以保證開發(fā)完畢后有良好的市場需求。地段——投資房地產(chǎn)從某種意義上說，等于是投資于土地，所以，選擇地段的好壞決定了將來增值能力的大小快慢。好的地段，即使寸土寸金，也物有所值，所獲不匪；差的地段，哪怕價格再低廉，也有可能因無入問津而被套牢。質(zhì)量——對于房屋這樣的價值高昂、經(jīng)久耐用的特殊商品，時機(jī)是聚入的條件，地段是誘入的手段，而質(zhì)量則是留入的保證。沒有高質(zhì)量的項目，就不會有高額回報。對于房地產(chǎn)投資來說，寧可提高質(zhì)量貴十塊錢，也不降低質(zhì)量省一分錢，這已為無數(shù)開發(fā)商正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)所驗(yàn)證。

1.固定資產(chǎn)投資估算

常用的固定資產(chǎn)投資估算方法有兩大類，即擴(kuò)大指標(biāo)估算法與詳細(xì)估算法。擴(kuò)大指標(biāo)估算法是套用原有同類項目的固定資產(chǎn)投資額，估算擬建項目固定資產(chǎn)投資額。

擴(kuò)大指標(biāo)估算法有單位生產(chǎn)能力投資估算法、指數(shù)估算法和比例估算法。單位生產(chǎn)能力投資估算法是指根據(jù)同類項目單位生產(chǎn)能力所耗費(fèi)的資產(chǎn)投資額來估算擬建項目固定資產(chǎn)投資額的一種估算方法；指數(shù)估算法也稱生產(chǎn)規(guī)模估算法，是根據(jù)同類項目實(shí)際固定資產(chǎn)投資估算擬建項目固定資產(chǎn)投資額的一種估算方法；比例估算法是指根據(jù)已有的同類項目主要設(shè)備投資占整個項目固定資產(chǎn)投資總額的比例等統(tǒng)計資料，估算擬建項目固定資產(chǎn)投資額的一種方法

擴(kuò)大指標(biāo)估算法具有計算簡單的優(yōu)點(diǎn)，但也有明顯的不足，其一是準(zhǔn)確性較差；二是需要積累大量相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并要經(jīng)過科學(xué)系統(tǒng)的分析與整理。故這種方法一般適用于項目規(guī)劃性估算、項目建議書估算和其他臨時性估算等。一般投資項目的估算均用詳細(xì)估算法。

詳細(xì)估算法是指先將構(gòu)成固定資產(chǎn)投資的各個組成部分分項估算，然后匯總為固定資產(chǎn)投資總額。采用詳細(xì)估算法，固定資產(chǎn)投資構(gòu)成的各要素可估算如下：1)建筑工程費(fèi)的估算

建筑工程費(fèi)一般可根據(jù)投資項目建筑面積與相應(yīng)的概算指標(biāo)加以估算，其計算公式如式。式中，項目建筑面積根據(jù)生產(chǎn)能力來確定，每平方米造價根據(jù)有關(guān)部門制定的概算指標(biāo)或經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來確定。

建筑工程費(fèi)一項目建筑面積×每平方米造價

2.設(shè)備購置費(fèi)估算

設(shè)備購置費(fèi)一般可根據(jù)設(shè)備原價和運(yùn)雜費(fèi)進(jìn)行計算，其計算公式如式。式中，運(yùn)雜費(fèi)包括運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險費(fèi)等，可以根據(jù)供貨方式、運(yùn)輸方式等加以確定。

設(shè)備購置費(fèi)一設(shè)備原價+運(yùn)雜費(fèi)

3.安裝工程費(fèi)的估算

安裝工程費(fèi)一般可根據(jù)設(shè)備購入價與相應(yīng)的安裝費(fèi)率，或設(shè)備重量與相應(yīng)的安裝費(fèi)加以估算，其計算公式如式。式中，設(shè)備購入價、設(shè)備重量可通過向供貨方了解而取得，安裝費(fèi)率、每噸設(shè)備安裝費(fèi)可根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定或經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)加以確定。

安裝工程費(fèi)一設(shè)備原價×安裝費(fèi)率

或設(shè)備重量(單位：t)×每噸設(shè)備安裝費(fèi)

4.其他費(fèi)用的估算

其他費(fèi)用，可按有關(guān)規(guī)定和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，或按實(shí)際可能發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算。例如，土地征用費(fèi)可按國家的有關(guān)規(guī)定估算，土地批租費(fèi)可按實(shí)際可能發(fā)生的批租成本進(jìn)行估算，勘察設(shè)計費(fèi)可按國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算等等。

5.預(yù)備費(fèi)用的估算

預(yù)備費(fèi)用可按建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)和其他費(fèi)用之和的百分比估算。一般要略高于設(shè)計概算編制辦法規(guī)定的比率。預(yù)備費(fèi)率一般為5％～20％，也可分別以人民幣和外幣計算，即前四項投資中人民幣部分確定一個預(yù)備費(fèi)率，一般為5％～10％；前四項投資中外匯部分確定一個預(yù)備費(fèi)率，一般為15％～20％。

6.開辦費(fèi)估算

開辦費(fèi)一般根據(jù)目標(biāo)項目籌建期間的支出、項目特點(diǎn)以及同類項目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)加以估算。如咨詢調(diào)查費(fèi)應(yīng)按咨詢機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算；籌建人員工資應(yīng)按籌建人員數(shù)量、工資等級標(biāo)準(zhǔn)，獎金水平等情況予以估算；不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)價值的利息支出和匯兌損益應(yīng)按實(shí)際可能發(fā)生的利息支出和匯率變動趨勢做出估算。