土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)自己的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有者這種占有、使用、收益和處分權(quán)利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。在我國(guó)，土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國(guó)家和農(nóng)民集體，其它任何組織和公民個(gè)人都不享有土地所有權(quán)，這是由我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制決定的。土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能即占有、使用、收益和處分。

國(guó)家土地所有權(quán)是指國(guó)家對(duì)國(guó)有土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)家土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)是通過法律規(guī)定的形式將其中占有、使用、收益的權(quán)利讓渡給使用者，從而與土地的所有權(quán)分離，國(guó)家僅保留最終的處分權(quán)。在一般情況下，由于國(guó)家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用國(guó)有土地的權(quán)利一般由具體的單位和個(gè)人取得。國(guó)有土地的收益權(quán)能一部分由土地使用者享有，一部分由國(guó)家通過收取土地使用稅(費(fèi))和土地使用權(quán)有償出讓的形式來實(shí)現(xiàn)。國(guó)有土地的處分權(quán)主要由國(guó)家來行使。由于我國(guó)法律禁止土地買賣，國(guó)家土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)(與集體所有的土地交換除外)，因而國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的處分權(quán)主要是對(duì)土地的使用權(quán)而言。

農(nóng)民集體土地所有權(quán)是指農(nóng)民集體依法對(duì)其所有的土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。

集體土地所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以結(jié)合，也可獨(dú)立。集體土地所有者有權(quán)依法使用自己擁有的土地，集占有、使用、收益和處分的權(quán)能于一身；集體土地所有者也可以依法把土地劃撥給集體內(nèi)部成員使用，還可以用土地使用權(quán)作為條件與全民所有制或城市集體所有制企業(yè)聯(lián)營(yíng)舉辦企業(yè)等，使土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離。集體所有的土地在國(guó)家征用或其他農(nóng)民集體依法使用時(shí)，集體土地的所有者有要求依法得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。從某種意義上來說，這就是土地所有權(quán)中處分權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)土地所有權(quán)的法律特征有以下幾點(diǎn)：

(1)土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)，其權(quán)利主體的特定性。土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國(guó)家或農(nóng)民集體，其他任何單位或個(gè)人都不享有土地所有權(quán)。這是由我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制決定的。

(2)交易的限制性?！锻恋毓芾矸ā返诙l第三款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。顯然，土地所有權(quán)的買賣、贈(zèng)與、互易和以土地所有權(quán)作為投資，均屬非法，在民法上應(yīng)視作無效。

(3)權(quán)屬的穩(wěn)定性。由于主體的特定性和交易的限制性，我國(guó)的土地所有權(quán)處于高度穩(wěn)定的狀態(tài)。除《土地管理法》第二條第四款規(guī)定“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體的土地實(shí)行征用”以外，土地所有權(quán)的歸屬狀態(tài)不能改變。

(4)權(quán)能的分離性。土地所有權(quán)包括對(duì)土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，是一種最全面、最充分的物權(quán)。在土地所有權(quán)高度穩(wěn)定的情況下，為實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用，法律需要將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，使之成為一種相對(duì)獨(dú)立的物權(quán)形態(tài)并且能夠交易。因此，現(xiàn)代物權(quán)法觀念已由近代物權(quán)法的以“所有為中心”轉(zhuǎn)化為以“利用為中心”。

(5)土地所有權(quán)的排他性。即土地所有權(quán)的壟斷性，就是說一塊土地只能有一個(gè)所有者，不能同時(shí)有多個(gè)所有者。馬克思指出：“土地所有權(quán)的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個(gè)人意志的領(lǐng)域”。

(6)土地所有權(quán)的追及力。土地為他人非法占有時(shí)，無論轉(zhuǎn)入何人或何單位控制，所有權(quán)人都可以向他主張權(quán)利。

1、占有權(quán)能。指土地所有權(quán)人對(duì)于土地的實(shí)際控制。

2、使用權(quán)能。指土地所有權(quán)人按照土地的性質(zhì)和用途加以利用，從而實(shí)現(xiàn)其利益的權(quán)利。

3、收益權(quán)能。指土地所有權(quán)人在土地之上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。

4、處分權(quán)能。指土地所有權(quán)人對(duì)土地的權(quán)利狀態(tài)乾地改變?nèi)缤恋氐某鲎?、抵押等?

土地所有權(quán)的行使，是指國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織依照法律規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地和集體土地進(jìn)行的占有、使用、收益和處分的行為。

(一)土地所有權(quán)行使的方式

1、國(guó)家土地所有權(quán)的行使。作為國(guó)家土地所有權(quán)人的國(guó)家，有權(quán)為實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益依法直接占有、使用、收益和處分國(guó)有土地其他任何組織和公民個(gè)有不得干涉。

2、集體土所有權(quán)的行使。根據(jù)《土地管理法》第10條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。

(二)土地所有權(quán)行使的基本要求

1、“十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地”。

2、國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。

(三)土地所有權(quán)行使的限制

1、禁止買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

2、禁止濫用土地。