土地所有權是指土地所有者依法對自己的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權利。土地所有者這種占有、使用、收益和處分權利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。在我國，土地所有權的權利主體只能是國家和農民集體，其它任何組織和公民個人都不享有土地所有權，這是由我國土地的社會主義公有制決定的。土地所有權的四項權能即占有、使用、收益和處分。

國家土地所有權是指國家對國有土地占有、使用、收益和處分的權利。國家土地所有權的四項權能的實現(xiàn)是通過法律規(guī)定的形式將其中占有、使用、收益的權利讓渡給使用者，從而與土地的所有權分離，國家僅保留最終的處分權。在一般情況下，由于國家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用國有土地的權利一般由具體的單位和個人取得。國有土地的收益權能一部分由土地使用者享有，一部分由國家通過收取土地使用稅(費)和土地使用權有償出讓的形式來實現(xiàn)。國有土地的處分權主要由國家來行使。由于我國法律禁止土地買賣，國家土地所有權不能流轉(與集體所有的土地交換除外)，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地的使用權而言。

農民集體土地所有權是指農民集體依法對其所有的土地占有、使用、收益和處分的權利。集體土地所有權的主體是農村集體經(jīng)濟組織的農民集體。

集體土地所有權的各項權能可以結合，也可獨立。集體土地所有者有權依法使用自己擁有的土地，集占有、使用、收益和處分的權能于一身；集體土地所有者也可以依法把土地劃撥給集體內部成員使用，還可以用土地使用權作為條件與全民所有制或城市集體所有制企業(yè)聯(lián)營舉辦企業(yè)等，使土地的所有權與使用權分離。集體所有的土地在國家征用或其他農民集體依法使用時，集體土地的所有者有要求依法得到補償?shù)臋嗬?。從某種意義上來說，這就是土地所有權中處分權權能的實現(xiàn)。

我國土地所有權的法律特征有以下幾點：

(1)土地所有權是一項專有權，其權利主體的特定性。土地所有權的權利主體只能是國家或農民集體，其他任何單位或個人都不享有土地所有權。這是由我國實行土地的社會主義公有制決定的。

(2)交易的限制性?！锻恋毓芾矸ā返诙l第三款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。顯然，土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資，均屬非法，在民法上應視作無效。

(3)權屬的穩(wěn)定性。由于主體的特定性和交易的限制性，我國的土地所有權處于高度穩(wěn)定的狀態(tài)。除《土地管理法》第二條第四款規(guī)定“國家為公共利益的需要，可以依法對集體的土地實行征用”以外，土地所有權的歸屬狀態(tài)不能改變。

(4)權能的分離性。土地所有權包括對土地的占有、使用、收益、處分的權利，是一種最全面、最充分的物權。在土地所有權高度穩(wěn)定的情況下，為實現(xiàn)土地資源的有效利用，法律需要將土地使用權從土地所有權中分離出來，使之成為一種相對獨立的物權形態(tài)并且能夠交易。因此，現(xiàn)代物權法觀念已由近代物權法的以“所有為中心”轉化為以“利用為中心”。

(5)土地所有權的排他性。即土地所有權的壟斷性，就是說一塊土地只能有一個所有者，不能同時有多個所有者。馬克思指出：“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域”。

(6)土地所有權的追及力。土地為他人非法占有時，無論轉入何人或何單位控制，所有權人都可以向他主張權利。

1、占有權能。指土地所有權人對于土地的實際控制。

2、使用權能。指土地所有權人按照土地的性質和用途加以利用，從而實現(xiàn)其利益的權利。

3、收益權能。指土地所有權人在土地之上獲得經(jīng)濟利益的權利。

4、處分權能。指土地所有權人對土地的權利狀態(tài)乾地改變如土地的出讓、抵押等。

土地所有權的行使，是指國家和集體經(jīng)濟組織依照法律規(guī)定，對國有土地和集體土地進行的占有、使用、收益和處分的行為。

(一)土地所有權行使的方式

1、國家土地所有權的行使。作為國家土地所有權人的國家，有權為實現(xiàn)社會利益依法直接占有、使用、收益和處分國有土地其他任何組織和公民個有不得干涉。

2、集體土所有權的行使。根據(jù)《土地管理法》第10條的規(guī)定，農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。

(二)土地所有權行使的基本要求

1、“十分珍惜和合理利用土地，切實保護耕地”。

2、國家實行土地用途管制制度。

(三)土地所有權行使的限制

1、禁止買賣或以其他形式非法轉讓土地。

2、禁止濫用土地。