房地產(chǎn)資金是房產(chǎn)資金和地產(chǎn)資金的統(tǒng)稱，是專供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營使用的資金。確切地說，所謂房地產(chǎn)資金，是指用于房屋生產(chǎn)、流通、分配、消費和土地開發(fā)、買賣的資金，是房地產(chǎn)業(yè)啟動與運作的必要和先決條件。

• 房地產(chǎn)資金需用量大

由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品規(guī)模大、價值高，所以房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量就非常大，尤其是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，往往需要億元以上的資金，但這完全依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金是不可能的，必須借助于籌資活動，以補充開發(fā)資金的不足。

• 房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)期長

由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，綜合開發(fā)一般需要3—5年的時間，因此，房地產(chǎn)資金占用在未完工產(chǎn)品上的數(shù)量很大，占用期也很長，故而影響到資金周轉(zhuǎn)速度異常緩慢，資金周轉(zhuǎn)率很低。

• 房地產(chǎn)資金回收速度慢

由于房地產(chǎn)開發(fā)需用資金大，資金周轉(zhuǎn)期長，占用資金多，故而導致房地產(chǎn)資金回收速度慢，回收期長。

• 房地產(chǎn)資金缺乏流動性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，是一種缺乏流動性的資產(chǎn)。資產(chǎn)的流通性是指在必要的時候，可以迅速地兌換成現(xiàn)金的能力。股票、債券等資產(chǎn)是一種流動性極強的資產(chǎn)，在需要的時候，股票、債券持有者可隨時將其售出兌換成現(xiàn)金。而房地產(chǎn)的流動性卻極差。由于種種原因，所投資產(chǎn)有時可能被固定或牽制在某一房產(chǎn)上，難于變現(xiàn)和不能變現(xiàn)，或因變現(xiàn)后損失太大而不愿變現(xiàn)，從而不得不長期持有它。這是房產(chǎn)持有者急需現(xiàn)金時常常遇到的棘手問題。

• 房地產(chǎn)資金市場效率較低

房地產(chǎn)資金由于多數(shù)固定于房地產(chǎn)實物形態(tài)土：，加上房地產(chǎn)交易復雜，其價值的確定需要經(jīng)過較長時間的分析和評估。因此，短期內(nèi)交易量相對較少，交易成交率更為有限。房地產(chǎn)交易及其資金的轉(zhuǎn)手一般都是在不公開的情況下進行的，市場上一般又沒有定期發(fā)表的交易和房地產(chǎn)評估資料可循。這種低效率的房地產(chǎn)交易市場給房地產(chǎn)資金的流動性帶來極大的困難。

• 房地產(chǎn)資金存在穩(wěn)定性

房地產(chǎn)資金墊付量大，房產(chǎn)又總是附著于地產(chǎn)而不能移動，因此，無論是置房單位或個人，一般都是將房地產(chǎn)資金逐步積累起來，分批存入銀行帳戶。如果資金不足，就向銀行貸款，在相當長時間內(nèi)如5年、lo年及至更長時間才能還清貸款。因此，房地產(chǎn)資金是長期的還款過程和逐步積累過程結合在一起的。對一定地區(qū)的房地產(chǎn)金融機構來說，房地產(chǎn)資金是比較穩(wěn)定的資金來源。

• 按資金來源渠道和所有權性質(zhì)的不同分類

1．國家資金。

是指國家調(diào)撥供房地產(chǎn)開發(fā)長期使用的資金。具體包括國家固定基金、國家流動基金等。

2．企業(yè)資金。

是指企業(yè)內(nèi)部形成的自有資金。具體包括企業(yè)固定基金、企業(yè)流動基金、企業(yè)商品房周轉(zhuǎn)金、企業(yè)出租房產(chǎn)基金、各項專用基金等。

3．個人和單位投入資金

是指企業(yè)從社會籌集的個人和單位資金，企業(yè)與企業(yè)間聯(lián)合經(jīng)營，相互投入的資金。具體包括發(fā)行股票、債券所得，以及聯(lián)營投資等固定基金，聯(lián)營流動資金及聯(lián)營專用基金等。

4．借入資金

是指向外單位借入或預收、應付的資金。具體包括上級借款、銀行借款、預收定金、其他預收款、應付款等。

• 按資金在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的分布情況分類

1．生產(chǎn)性資金。

主要包括土地開發(fā)資金和房屋建造資金。土地開發(fā)資金主要指用于土地使用權承讓、地價費或征地費、拆遷補償費、七通一平費、小區(qū)規(guī)劃費等。

房屋建造資金主要指用于建造房屋的自營工程費，包括設計費，材料、設備、人工費，施工管理費，稅金和外包工程的工程費等。

2．經(jīng)營性資金

主要包括房地產(chǎn)商品資金、房地產(chǎn)管理資金和房屋保養(yǎng)維修資金。房地產(chǎn)商品資金主要用于商品房屋、出租房屋、已開發(fā)土地等；房地產(chǎn)管理資金主要用于對經(jīng)租房屋的管理人員工資和各項管理費用；房屋保養(yǎng)維修資金主要用于經(jīng)租房屋維修的材料費、人工費、施工管理費和發(fā)包工程費等。

• 按資金在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的作用分類

1．生產(chǎn)領域資金

包括勞動資料、勞動對象及勞務人員工資。

2．流通領域資金

包括勞動產(chǎn)品、貨幣資金和結算資金等。

• 按資金的實物形態(tài)和價值轉(zhuǎn)移方式分類

1．固定資金

實物形態(tài)為房屋、設備等固定資產(chǎn)，其價值通過磨損以折舊的形式轉(zhuǎn)移到商品產(chǎn)品中去，并從產(chǎn)品銷售中得到補償。

2．流動資金

實物形態(tài)為原材料、燃料等，其價值除規(guī)定分期攤銷外，都一次全部轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去，并從銷售和經(jīng)租中得到補償，轉(zhuǎn)化為貨幣資金資金。

圖一　房地產(chǎn)資金分類圖

房地產(chǎn)資金隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流動的不斷進行而不停地運動、循環(huán)與周轉(zhuǎn)。由于房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程依次經(jīng)過供應、生產(chǎn)、銷售三個連續(xù)階段，因此，房地產(chǎn)資金相應表現(xiàn)為儲備資金、生產(chǎn)資金和成品資金三種形態(tài)，并依次轉(zhuǎn)化，不斷地循環(huán)與周轉(zhuǎn)。

(一)供應階段

是房地產(chǎn)開發(fā)的準備階段。在這一階段，企業(yè)把屬于自己支配的貨幣資金用來采購材料，購置土地使用權，形成儲備資金。

(二)生產(chǎn)階段

即開發(fā)建設階段，是開發(fā)企業(yè)資金運行過程的核心階段。在這一階段，企業(yè)把生產(chǎn)資料投入到土地開發(fā)、房屋建設中，生產(chǎn)出勞動產(chǎn)品(可供出售的土地及商品房)，發(fā)生各種生產(chǎn)耗費——物化勞動及活勞動的耗費。隨著生產(chǎn)費用支出的發(fā)生，企業(yè)資金從儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金形態(tài)(在建項目)。當產(chǎn)品建造完成，生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金，即開發(fā)建設產(chǎn)品。因此，生產(chǎn)階段既是產(chǎn)品形成的建造階段，又是價值轉(zhuǎn)移和價值創(chuàng)造過程。

(三)銷售階段

是產(chǎn)品價值實現(xiàn)階段。在這一階段，企業(yè)把建造完工的產(chǎn)品，即通過生產(chǎn)過程開發(fā)建成的場地和商品房等，按照等價交換的原則，通過出售或出租收回墊支的資金并實現(xiàn)企業(yè)的純收入，此時，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。

由上述分析可以看出，房地產(chǎn)資金在運動過程中經(jīng)常改變其形態(tài)，但總是沿著貨幣資金一儲備資金一生產(chǎn)資金一成品資金一貨幣資金。這樣不停地循環(huán)與周轉(zhuǎn)，就形成了房地產(chǎn)資金的運動循環(huán)過程。如圖二所示：

圖二　房地產(chǎn)資金循環(huán)運行圖