所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

我國正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)了中國模式下的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，此后，各大房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出商業(yè)地產(chǎn)品牌，我國已經(jīng)處于商業(yè)地產(chǎn)最興盛的時期^[1]。

廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項目都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)用途廣泛，其中包括酒店、商場、超市、便利店、購物中心、商務(wù)樓、特色商業(yè)街、會展中心等。我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的最普遍的商業(yè)房地產(chǎn)項目就是大型購物中心。購物中心的地產(chǎn)開發(fā)模式起源于商業(yè)地產(chǎn)模式，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，購物中心的開發(fā)與經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相通。

對于傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)，我國商業(yè)地產(chǎn)模式具有如下主要特征。

1) 投資規(guī)模大，高收益，高風險。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模巨大，投資大，市場變幻莫測。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往伴有巨大的商業(yè)價值與經(jīng)濟收益，因此收益相對較高，但是高收益伴隨著高風險，正常的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需經(jīng)歷兩至三年的過渡期，這期間需要占據(jù)大量的資金，增大了投資風險。

2) 區(qū)位因素是價值的主要源泉。

傳統(tǒng)物業(yè)的“級差地租”理論一定程度上決定了區(qū)位因素在房地產(chǎn)規(guī)劃與開發(fā)上屬于核心因素，而商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價值需要通過穩(wěn)定的客流量來體現(xiàn)，客流量的直接決定因素就是區(qū)位因素，因此，區(qū)位因素是商業(yè)地產(chǎn)獲得充分價值的重要源泉。

3) 用途廣泛，經(jīng)營方式靈活。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后可以用于商場、超市、專賣店、餐飲店、娛樂店等多種業(yè)態(tài)用途，經(jīng)營方式可以隨時靈活變換。同時招租加盟商時也可以靈活地選擇不同業(yè)態(tài)的店鋪，允許多種多樣的經(jīng)營風格與經(jīng)營方式。

4) 對開發(fā)商的綜合實力要求很高。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅需要雄厚的資金實力，更需要具備較強的商業(yè)規(guī)劃能力以及商業(yè)經(jīng)營能力。我國規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商通常具有較強的資金實力與較為通暢的現(xiàn)金流，但是普遍不具備較強的獨立經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的能力，更多的開發(fā)商需要借助專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，而后期的商業(yè)經(jīng)營管理是決定商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的重要因素。

5) 商業(yè)地產(chǎn)項目需要政府的支持。

商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模巨大，往往體現(xiàn)一個城市的商業(yè)發(fā)達程度，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)更成為城市的標志。商業(yè)地產(chǎn)的成功需要前期的準確規(guī)劃與定位，同時成為城市整體規(guī)劃的重要組成部分，因此更需要借助政府的支持。

購物中心與商業(yè)地產(chǎn)在多個方面存在較為明顯的區(qū)別，主要的區(qū)別包括如下幾個方面。

(1) 研究范疇與所屬領(lǐng)域不同

兩者在分屬領(lǐng)域上有著本質(zhì)的區(qū)別。購物中心是起源于零售學，相對于百貨店、超市、便利店等零售形態(tài)而言，屬于零售學主要研究的范疇；商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一種新形式，主要相對于住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等而言，屬于房地產(chǎn)學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學主要研究的范疇。

(2) 商業(yè)形態(tài)與功能不同

購物中心的商業(yè)形態(tài)就是零售中心，以購物的功能為主，其他的商業(yè)功能都為輔助功能；商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了包括零售、商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑等功能，范圍擴大到整個商業(yè)領(lǐng)域，包括了酒店、商場、超市、便利店、購物中心、商務(wù)樓、特色商業(yè)街、會展中心等多種商業(yè)形態(tài)。

(3) 財產(chǎn)擁有的主體不同

購物中心擁有主體可以是零售商，也可以是開發(fā)商，如果是出售形式的購物中心，主體就是零售商，它擁有購物中心的產(chǎn)權(quán)，而如果是出租形式的購物中心，主體還是商業(yè)項目的開發(fā)商；商業(yè)地產(chǎn)的擁有主體可以是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自己，如果是出售的形式，擁有主體可以是各種商業(yè)業(yè)主。

(4) 終端服務(wù)的客體不同

購物中心是零售終端，直接的服務(wù)客體就是購買消費品的消費者；商業(yè)地產(chǎn)終端服務(wù)的顧客可以是零售商，也可以是其他的商業(yè)業(yè)主，如酒店、商場、企業(yè)、個人等。

(5) 盈利模式不同

購物中心主要的盈利模式就是銷售商品或提供相應(yīng)的與銷售有關(guān)的服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)盈利模式或為出售房產(chǎn)、或為出租房產(chǎn)，或為出售與出租相結(jié)合，也可以自己經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，如某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與一些零售商和其他的商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商合作，自己仍擁有對商業(yè)地產(chǎn)的所有權(quán)，并能夠取得對商業(yè)項目后期的經(jīng)營權(quán)，并從中取得一部分的經(jīng)營管理收益。

(6) 經(jīng)營關(guān)注點不同

購物中心關(guān)注點主要在如何吸引更多的顧客光顧，同時努力尋找更好的銷售模式與降成本模式，關(guān)注的問題過多集中在市場營銷、渠道管理、購物環(huán)境與主題、產(chǎn)品定價與折扣等；商業(yè)地產(chǎn)的主體是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，盈利的關(guān)注點更多集中在地段商業(yè)價值的發(fā)掘以及出售或出租價格的高低上，還是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的方面。

購物中心雖然與商業(yè)地產(chǎn)存在諸多方面明顯的區(qū)別，但是兩者也存在很多天然的聯(lián)系。

(1) 購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的主要形式

商業(yè)地產(chǎn)實際應(yīng)用的商業(yè)形態(tài)多種多樣，但是相當比例的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目后期運用到建設(shè)購物中心上來，購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的最主要的形式。

(2) 購物中心開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的承接

近幾年新落成的絕大多數(shù)購物中心都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與零售商及其他商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商合作，由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)興建，后期由零售商等進行經(jīng)營管理，承接了我國典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

(3) 購物中心與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注焦點與經(jīng)營理理念有相似之處

雖然購物中心與商業(yè)地產(chǎn)在主要的關(guān)注焦點上截然不同，但是兩者的關(guān)注點有交叉和相似之處。購物中心經(jīng)營意在最大限度地吸引顧客光顧，以客流以及顧客的購買力為依托收獲價值；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)掘地段的商業(yè)價值，也考慮了相關(guān)的客流量與交通條件等諸多因素，沒有客流的支撐，地段的商業(yè)價值也無從體現(xiàn)，遠期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也同時會關(guān)注地段商業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ皇莾H僅關(guān)注地段的租金價格。

(4) 當代購物中心開發(fā)需要零售商、商業(yè)服務(wù)提供商與開發(fā)商的親密合作

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式產(chǎn)生之前，零售中心、酒店、商務(wù)寫字樓等商業(yè)項目的開發(fā)完全以不同的主體為主導，如零售商開發(fā)一個商場或超市，只是單純按照自己的開發(fā)思路遠作，商場或超市的房地產(chǎn)開發(fā)交由非商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商完成，職能相互獨立，零售商只管商業(yè)運營，不管開發(fā)風險，而房地產(chǎn)開發(fā)商只關(guān)注施工價格與相關(guān)租金，不涉及商業(yè)價值方面的問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式問世，尤其是“訂單式地產(chǎn)”模式的開創(chuàng)，引領(lǐng)了一股開發(fā)商與零售商或其他商業(yè)服務(wù)提供商的合作熱潮，這股熱潮正在不斷地規(guī)范商業(yè)項目開發(fā)的流程與思路，有利于后期的商業(yè)運作創(chuàng)造更多的收益。

圖：商業(yè)地產(chǎn)與購物中心的結(jié)合點

（一）按使用功能劃分：泛指用途為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。

（二）地域性分類：根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。

如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。

上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。

分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。

（三）按服務(wù)對象和輻射范圍分類：有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。

圖：商業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)價值鏈”模型圖

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈是一個流程增值的過程，因此我們在思考中建立了這樣一個模型，從上述模型可以看出一個商業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)價值鏈從不同的角度看其實有兩個，既狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈和廣義產(chǎn)業(yè)價值鏈廣義產(chǎn)值價值鏈中市場的狹義和狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈中的商業(yè)地產(chǎn)是兩個價值鏈的關(guān)鍵點，他們通過開發(fā)商連接，把一個無形市場轉(zhuǎn)化成有形市場，這是產(chǎn)業(yè)價值鏈開發(fā)的基本意義。狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈是從經(jīng)濟效益和微觀概念講的，是以開發(fā)商為龍頭的，整合了零售商，運營商，金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價值增值過程。也就是說狹義價值鏈是開發(fā)商在開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目一開始就必須具備的思維模式。為了實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，開發(fā)商必須尋求投資者、商業(yè)運營商商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同玩轉(zhuǎn)這個項目。廣義價值鏈是商業(yè)地產(chǎn)的社會效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程，逆向影像在美國已經(jīng)提出十幾年了，在中國有多少企業(yè)做到了，是一個商業(yè)地產(chǎn)項目通過消費者需求，商業(yè)經(jīng)營，質(zhì)直制造供應(yīng)商改進而產(chǎn)生的價值。廣義價值鏈是認知形成了，只要你把狹義價值鏈做好了，他就會形成了，但是廣義價值鏈基本上是造勢的，我們在80年代學習的時候就學習了商業(yè)地產(chǎn)的項目。事實上掌握消費者的心理，行為偏好，掌握個體投資者的承受力對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是十分重要的。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一,產(chǎn)業(yè)價值鏈有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具備正確的理念.

房地產(chǎn)是一個資本密集型和知識密集型的行業(yè)，具有高風險，高收益的理念，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業(yè)地產(chǎn)都是貪心所致，要么是忽視了消費者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的利益。產(chǎn)業(yè)價值鏈告訴我們，你想成功的開發(fā)必須重視整合這些產(chǎn)業(yè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供增值的機會。

第二，產(chǎn)業(yè)價值鏈有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成成功的思路.

這里提出產(chǎn)業(yè)價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業(yè)地產(chǎn)策劃中，我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商從事沒有接觸商業(yè)地產(chǎn)，甚至從來沒有做過地產(chǎn)，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之后就沒有了方向，現(xiàn)在簡單了，為大家解決了一個非常簡單的問題，就是產(chǎn)業(yè)價值鏈，你把你的商業(yè)地產(chǎn)項目看成一個集成系統(tǒng)，涉及到方方面面的產(chǎn)業(yè)，不能光是開發(fā)房子這么簡單。相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們在模型上標的非常清楚。

第三，產(chǎn)業(yè)價值鏈模式有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成有效的模式.

那是一個模式，而不是一個理念。首先是商業(yè)地產(chǎn)其前調(diào)查方面，與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)查涉及的面廣得多。一個商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容至少涉及幾個方面:一個是與住宅樓盤相同的必備的內(nèi)容，宏觀經(jīng)濟環(huán)境、消費者調(diào)研、密接調(diào)研等等。第二個是長上方面的調(diào)研內(nèi)容，包括廠商、批發(fā)商、分銷商，零售商，根據(jù)項目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)查內(nèi)容，我們這個模型上面說的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括餐飲業(yè)、旅游休閑業(yè)、旅游業(yè)、培訓業(yè)、傳媒、廣告業(yè)、咨詢策劃。第四個是服務(wù)運營機構(gòu)的調(diào)研，包括會展、物流、信息和咨詢等等。對照這個產(chǎn)業(yè)價值鏈模型，我們商業(yè)的調(diào)研思路會變得非常清晰。

商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式：

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。

第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。

第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。