商業(yè)運(yùn)作是指專門從事產(chǎn)品交換的贏利性活動(dòng)，通俗說法就是“買賣”。大多數(shù)的商業(yè)運(yùn)作，都是通過成本以上的價(jià)格賣出產(chǎn)品或服務(wù)，從而獲得贏利。

營銷是商業(yè)運(yùn)作的主要形式。營銷的方式很多，從以前的“4P”，現(xiàn)在又發(fā)展到“4C” 、“4R”、“4S”等。

商業(yè)運(yùn)作的管理最直接涉及的是市場的發(fā)展管理、企業(yè)機(jī)制的管理與財(cái)務(wù)的管理三大類，統(tǒng)稱為經(jīng)營管理。

1、市場發(fā)展管理

A、服務(wù)項(xiàng)目的組合

現(xiàn)今的服務(wù)項(xiàng)目不是以多取勝，而是以優(yōu)、異、便捷取勝，一個(gè)商業(yè)平臺的服務(wù)項(xiàng)目的組合，應(yīng)考慮到消費(fèi)者常規(guī)連鎖性的消費(fèi)習(xí)慣及要求，使消費(fèi)者在消費(fèi)的環(huán)境中，不會(huì)因得不到所需求的服務(wù)而為此對品牌產(chǎn)生負(fù)面的消費(fèi)情緒。

B、市場發(fā)展管理

新成立的商業(yè)項(xiàng)目都需要經(jīng)歷三個(gè)周期，一是經(jīng)營前期、推廣期，剛開始經(jīng)營需要讓市場對項(xiàng)目有認(rèn)知，那就需要多做些廣告及酬賓活動(dòng)；二是穩(wěn)定期，當(dāng)市場對項(xiàng)目有一定的消費(fèi)認(rèn)知，就需要針對性的對客戶進(jìn)行整合分類，以或增加或減少或刪除的服務(wù)形式來加深服務(wù)與消費(fèi)的聯(lián)盟紐帶；三是發(fā)展期，項(xiàng)目在消費(fèi)市場中有一定的影響和知名度，運(yùn)用商業(yè)在市場中的有效資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。

2、企業(yè)機(jī)制管理

A、有效的崗位編制

一人多能，針對項(xiàng)目把崗位編制簡化，是現(xiàn)今商業(yè)管理模式所提倡的概念。簡化程序，精英團(tuán)隊(duì)，在服務(wù)的過程中，合并服務(wù)程序并簡單優(yōu)化服務(wù)方式，針對性的突出項(xiàng)目與眾不同的服務(wù)特性，適合而有效的崗位編制，可免除傳統(tǒng)管理中會(huì)出現(xiàn)的人海憂患，使每個(gè)工作力能合理并有效的發(fā)揮其技能，同時(shí)，最有效的可降低人力成本，提高團(tuán)隊(duì)的工作效率。

B、制度與職責(zé)嚴(yán)明化

制度是團(tuán)隊(duì)服務(wù)形象的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)明而有活力的制度，具有約束的威力、團(tuán)隊(duì)的向心力、及號召力、可令團(tuán)隊(duì)有責(zé)任及使命感，而維護(hù)企業(yè)的利益。

強(qiáng)調(diào)并清晰每個(gè)員工的工種分配、職責(zé)范圍以及可行使的權(quán)力，讓其清楚的知道在職責(zé)的范圍內(nèi)所能與所不能，是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它體現(xiàn)出員工是否有發(fā)展空間，決定著員工晉升的標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲的依據(jù)，影響著員工對工作的熱情與對企業(yè)的歸屬指數(shù)。

3、財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理分投資管理、成本管理與利潤管理，投資管理分經(jīng)營前期的投資和經(jīng)營中后續(xù)的投資，后續(xù)投資體現(xiàn)在擴(kuò)建、媒體宣傳、設(shè)備增加方面。根據(jù)經(jīng)營狀態(tài)及市場發(fā)展趨勢來決定其投資的必要性。

成本管理分資產(chǎn)管理與采購管理，資產(chǎn)管理體現(xiàn)在維護(hù)和保養(yǎng)，以及殘碎物品的回收、處理，采購管理則要結(jié)合經(jīng)營情況嚴(yán)格控制物品采購的數(shù)量、質(zhì)量與周期。透明化市場的物資價(jià)，或指定供應(yīng)商。

利潤管理指經(jīng)營所得利潤的分配。

商業(yè)運(yùn)作的根本所在：定位

多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，特別是具有一定知名度商圈的商業(yè)項(xiàng)目，前期并沒有考慮定位的問題，開發(fā)商僅以快速銷售開發(fā)的商鋪為目的。不管三七二十一，先把整個(gè)項(xiàng)目的初步設(shè)想規(guī)劃一下，就開始向客戶吹起投資回報(bào)。到最后，項(xiàng)目經(jīng)營出現(xiàn)問題，那么鋪?zhàn)硬坏I不出去，而且會(huì)讓一部分沖動(dòng)者大吃一驚。

正因?yàn)?，旁著商圈既有的老字號知名度，而不愿意花太多的精力去?guī)劃和設(shè)想修建起來的商業(yè)樓盤最終改如何實(shí)現(xiàn)投資的利益，因此，在招商過程中，很容易就出現(xiàn)了招商困難的現(xiàn)象。

目前，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目，由于建前定位不清晰，建中招商對象不清晰，建后運(yùn)作思路不清晰，整個(gè)過程都是憑一種對老商圈盲目崇拜的心情去開發(fā)項(xiàng)目。即使前期順利，那么中期也逃不脫利害，即使前、中期一切正常，后期的時(shí)候，也會(huì)遇到不少麻煩。環(huán)環(huán)相扣的定位問題，不僅直接決定了項(xiàng)目的可行性，同時(shí)也決定了項(xiàng)目能否發(fā)展的概率有多大。

定位問題，之所以是商業(yè)運(yùn)作的根本，主要有以下幾個(gè)方面的原因：

一、定位關(guān)系到商業(yè)開發(fā)商給投資商的回報(bào)承諾。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式基本有兩種：一種是自建自營；一種是自建他營。對前者來說，也不存在投資回報(bào)的問題，因?yàn)樗粻可娴戒N售的問題，相當(dāng)于是自投自營，自己承擔(dān)盈虧風(fēng)險(xiǎn)。而自建他營的商業(yè)項(xiàng)目，不僅牽涉到給投資者的回報(bào)問題，而且也牽涉到后期經(jīng)營給商家回報(bào)的問題。這樣兩方面的回報(bào)，對整體商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作來說，難度和風(fēng)險(xiǎn)是增加了很多。在項(xiàng)目前期修建規(guī)劃定位和后期經(jīng)營定位方面，兩者不能夠很好結(jié)合考慮，那么就很難對幾方利益得到有效的回報(bào)承諾。

二、定位關(guān)系到整體項(xiàng)目招商的難易程度。應(yīng)該說，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況不很理想的前提下，加之市場競爭的飽和度，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有可能在前期銷售過程中很順利，但是面對整體招商經(jīng)營的環(huán)節(jié)時(shí)，就很難做到盡善盡美。不是招而不來，就是招不滿場，既破壞了項(xiàng)目整體經(jīng)營的既定設(shè)想，同時(shí)由于招商不利，拖延時(shí)間太久，也會(huì)導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目悄無聲息地流產(chǎn)，形成爛尾樓。

定位清晰，給商家和投資者的信心也就很足，假若定位混亂不清，那么在后期經(jīng)營過程中，也不會(huì)有一個(gè)清晰的章法，最終也會(huì)使項(xiàng)目招商產(chǎn)生麻煩。

三、定位關(guān)系到項(xiàng)目的整體營銷宣傳包裝推廣。項(xiàng)目定位在前期沒有一個(gè)明確的方向和目標(biāo)，在做下一步的項(xiàng)目推廣和品牌包裝方面將會(huì)產(chǎn)生一系列不可預(yù)計(jì)的失誤，導(dǎo)致宣傳和推廣方向稀里糊涂，沒有主次，沒有特點(diǎn)，更不可能形成品牌。

很多商業(yè)項(xiàng)目在宣傳過程中，顯得混亂不堪，就是因?yàn)閳?zhí)行者對高層決策者的決策顯得很難把握，每個(gè)人說一個(gè)說法，每個(gè)人做一個(gè)指示，最終就會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行者左聽右聽，最后讓自己也無從判斷，到底該聽哪一個(gè)的，到底怎樣包裝才可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更好的發(fā)展。久而久之，最終一個(gè)項(xiàng)目給人的感覺就不倫不類，只能等待慢慢的死掉。

四、定位不是拍腦袋的事情，而必須要冷靜客觀。定位不是拍腦袋的決策，不是一個(gè)想法就要盲目上馬的問題，而是需要經(jīng)過多方比較和調(diào)研以后，切實(shí)分析項(xiàng)目可行性之后的理性決策。消費(fèi)者容易沖動(dòng)，是為了便宜，投資商容易沖動(dòng)，是為了利益。在沖動(dòng)行為不能冷靜的情況下，任何決策行為都是危險(xiǎn)的。因?yàn)椋恰澳X袋效應(yīng)”的惡果，而不是一條明晰的經(jīng)營路子。

很多項(xiàng)目死在定位上，就是因?yàn)闆Q策者太多的熱化反應(yīng)，導(dǎo)致了思維不能夠冷靜，客觀一點(diǎn)去考慮客觀的環(huán)境和項(xiàng)目發(fā)展的可行性，就憑一股熱氣做了起來，趕鴨子上架，最后想撤都剎不住車，要么粉身碎骨，要么就是調(diào)整思維，血拼一條路子出來。

五、定位合適，會(huì)減少一大筆不必要的費(fèi)用開支。合適充分的前期準(zhǔn)備，不僅讓項(xiàng)目整體方向明確，而且可以節(jié)約投資商大部分必不要開支的經(jīng)費(fèi)。一個(gè)項(xiàng)目能夠在發(fā)展過程中，防微杜漸，謹(jǐn)慎行事，那么后期的回頭路就少走一些；假若前期粗枝大葉，盲目立項(xiàng)上馬，那么后期的彎路多了，再從新調(diào)整就顯得有點(diǎn)既浪費(fèi)金錢又浪費(fèi)人力、物力。

不論是從項(xiàng)目的從新方向調(diào)整、人員配置、部門設(shè)置、項(xiàng)目整改方面、整體宣傳推廣方面都會(huì)產(chǎn)生非常麻煩的經(jīng)費(fèi)投入，這對一個(gè)剛上市的新市場來說，更是顯得繁瑣復(fù)雜，一旦，信心與激情受到打擊，那么項(xiàng)目整體的運(yùn)作就會(huì)瀕臨崩潰的邊緣。