產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融為依托，以地產(chǎn)為載體，以辦公樓宅、配套住宅、研發(fā)及生產(chǎn)用房、商業(yè)及休閑配套、景區(qū)等為主要開發(fā)對(duì)象，同步形成投資、開發(fā)、技術(shù)教育、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、配套住宅、商業(yè)服務(wù)等功能，具備城市綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體兩大特征的城市混業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式”的定義相對(duì)而言更加全面。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)。

• 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從區(qū)域位置來看，有都市產(chǎn)業(yè)園與新區(qū)產(chǎn)業(yè)園

• 從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類型來看，有媒體產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園、高新產(chǎn)業(yè)園、旅游產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)科研產(chǎn)業(yè)園，汽車產(chǎn)業(yè)園……

一直到城市副中心的開發(fā)，我們都可以納入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍里面。

目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體由兩部分構(gòu)成：

• 一方面仍然是開發(fā)區(qū)的管委會(huì)，或者是代表開發(fā)區(qū)管委會(huì)，或者是兩塊牌子，其實(shí)是一個(gè)團(tuán)體的開發(fā)商。

• 另外一部分，實(shí)際上是代表著現(xiàn)在準(zhǔn)備進(jìn)入，或者已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，以前可能是不做房地產(chǎn)的，或者是做其他房地產(chǎn)的進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域的。

1.國(guó)外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況

國(guó)外的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以企業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體，比較有代表性的企業(yè)包括普洛斯、嘉民、安博、豐樹等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

美國(guó)普洛斯集團(tuán)是世界領(lǐng)先的物流配送設(shè)施和服務(wù)的投資開發(fā)商，是亞洲最大的工業(yè)和現(xiàn)代物流設(shè)施提供商與服務(wù)商，是財(cái)富1000強(qiáng)及標(biāo)準(zhǔn)普爾500家指數(shù)公司之一。公司管理著299億美金物業(yè)資產(chǎn)，在北美、歐洲、亞洲20個(gè)國(guó)家超過100個(gè)市場(chǎng)上開發(fā)、擁有和管理配送設(shè)施，形成了一個(gè)覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等節(jié)點(diǎn)的物流網(wǎng)絡(luò)。到2010年12月，普洛斯在中國(guó)19個(gè)城市投資、建設(shè)并管理著54個(gè)物流園，完工和在建物業(yè)面積達(dá)690萬平米，己進(jìn)入的城市包括北京、成都、重慶、大連、佛山、廣州、杭州、嘉興、寧波、南京、青島、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、無錫、中山和珠海。通過標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)、定制開發(fā)、收購(gòu)與回租等靈活的解決方案，普洛斯為制造商、零售商和第三方物流公司不斷提高供應(yīng)鏈效率。普洛斯于2010年10月在新加坡證券交易所上市。

嘉民集團(tuán)是澳大利亞最大的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司之一，也是全球最大的工業(yè)地產(chǎn)基金管理人之一。嘉民集團(tuán)的主業(yè)是物流和工業(yè)地產(chǎn)。2010年5月19日，嘉民集團(tuán)宣布，其己經(jīng)與中國(guó)廊坊市政府簽訂一份參與開發(fā)中國(guó)北方北京一天津大區(qū)的一流商務(wù)及物流樞紐的諒解備忘錄。嘉民將成為一個(gè)面積超過5平方公里的混合用途商業(yè)園項(xiàng)目的協(xié)調(diào)方和主要規(guī)劃方并收取服務(wù)費(fèi)用。這標(biāo)志著嘉民正式介入中國(guó)市場(chǎng)。

安博公司是一家美國(guó)在紐約上市的公司，是一家全球?qū)I(yè)的物流提供商，在非洲、亞洲以及其他地區(qū)都有業(yè)務(wù)開展，并且在很多地區(qū)都擁有高端的物流設(shè)施。

安博在全球有2000多家客戶，很多是世界500強(qiáng)企業(yè)。安博在全球的倉(cāng)儲(chǔ)出租率保持在95%以上。30多年來在全球發(fā)達(dá)地區(qū)的各個(gè)主要港口、城市、交通地區(qū)積累了豐富的物流設(shè)施建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，積累了很多的關(guān)于高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的各種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)驗(yàn)，而這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)系統(tǒng)能很好地滿足現(xiàn)代物流比如說第三方物流的發(fā)展。此外，針對(duì)高端物流設(shè)施，安博還有一個(gè)配套的，非常專業(yè)的、能夠進(jìn)行長(zhǎng)期維護(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)管理團(tuán)隊(duì)，他們擁有豐富的倉(cāng)儲(chǔ)管理經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于高端物流設(shè)施來說，安博在歐美地區(qū)大量地運(yùn)用了節(jié)能措施，在中國(guó)也在進(jìn)行嘗試。

新加坡豐樹集團(tuán)旗下豐樹私人產(chǎn)業(yè)有限公司是一家專注于亞洲房地產(chǎn)資本管理的公司。豐樹擁有和管理價(jià)值約新幣120億元的物業(yè)資產(chǎn)，包括辦公樓、物流、商業(yè)園、工業(yè)和零售等。作為亞洲房地產(chǎn)資本管理公司，豐樹專注于投資亞洲市場(chǎng)和具有良好發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)行業(yè)。2010年5月，豐樹私人產(chǎn)業(yè)有限公司首度進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，在西安建立了國(guó)內(nèi)首個(gè)怡豐城購(gòu)物中心。

2.中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況

據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)投資基金的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示:工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般為8%一12%。并且由于土地資源的不可移動(dòng)性和不可再生性，以及社會(huì)進(jìn)步和城市建設(shè)發(fā)展的不可逆轉(zhuǎn)性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有保值增值屬性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這一特性使其日益成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)投資的熱點(diǎn)。1990年天安數(shù)碼城在深圳成立，經(jīng)過十多年的發(fā)展，天安數(shù)碼城己成為國(guó)內(nèi)知名的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運(yùn)營(yíng)商，為2000多家民營(yíng)企業(yè)提供全方位的綜合配套服務(wù)。2003年聯(lián)東集團(tuán)開始專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，先后在北京、沈陽、無錫等地投資開發(fā)4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積達(dá)400多萬平方米，僅金橋基地項(xiàng)目預(yù)計(jì)年總產(chǎn)值可達(dá)200億元以上，年稅收可達(dá)巧億元，并可解決近兩萬人的就業(yè)。

同時(shí)國(guó)內(nèi)也有一部分企業(yè)，為了尋求多元化發(fā)展，開始建造自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，例如 2010年雅戈?duì)栃屡d科技產(chǎn)業(yè)園開始籌建。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些傳統(tǒng)從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在樓市調(diào)控的壓力下，也相繼進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如2010年3月，與廣州白云機(jī)場(chǎng)貨棧相鄰的富力國(guó)際空港物流園掛牌運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著富力地產(chǎn)正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而合生創(chuàng)展的惠州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也即將運(yùn)作。分散公司需要承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)朝向多元化發(fā)展的結(jié)果。各級(jí)地方政府也積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)浪潮己基本成形。

案例一：中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述及對(duì)策建議^[2]

2010年，隨著全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的解除，全球經(jīng)濟(jì)正在實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，在城市與工業(yè)實(shí)現(xiàn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)三駕馬車的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)正逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。復(fù)地、綠地、富力、陸家嘴、合生創(chuàng)展、珠江投資等內(nèi)資房地產(chǎn)巨頭紛紛搶先進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而嘉民集團(tuán)、AMB、蓋世理、普洛斯以及新加坡豐樹等地產(chǎn)開發(fā)商也開始集中介入內(nèi)地市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即將迎來歷史性的發(fā)展良機(jī)。但是在我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速興起的過程中，也出現(xiàn)了盲目投資開發(fā)熱、采用傳統(tǒng)的住宅銷售模式來運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、照搬流行概念進(jìn)行炒作等諸多問題，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成了極為不利的影響。本文在論述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析了我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、前景以及存在的問題，并提出了相關(guān)對(duì)策以供借鑒。

• 　　一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)的提供者和整合者，是城市經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、聚集經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，是整合自然資源和社會(huì)資源后進(jìn)行綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的一種新興產(chǎn)業(yè)形式，是金融資本、房地產(chǎn)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的產(chǎn)物。通過系統(tǒng)分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，綜合國(guó)內(nèi)外多種研究成果，本文認(rèn)為，所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，專業(yè)化地提供城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化集群空間物質(zhì)載體的部門。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合的基礎(chǔ)上，以更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為本質(zhì)特征。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅可以為工業(yè)化進(jìn)程和城市經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城市區(qū)域價(jià)值呈幾何式增長(zhǎng)，從而使土地與房產(chǎn)具有更加廣闊的升值潛力與投資價(jià)值。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng)楊樂渝先生這樣評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)投資方面的轉(zhuǎn)化：“今后評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的指標(biāo)，不僅要看它建了多少房子，有了多少銷售額，更要看它在單位平方公里有了多少GDP產(chǎn)值，解決了多少人的就業(yè)，培育了多少優(yōu)質(zhì)稅源，創(chuàng)造了多少稅收。這樣的轉(zhuǎn)變不僅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展有重要的意義，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展也具有重大的意義”。

• 　　二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　由于土地資源的不可移動(dòng)性和不可再生性，以及社會(huì)進(jìn)步和城市建設(shè)發(fā)展的不可逆轉(zhuǎn)性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有天然的保值增值屬性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這一特性使其日益成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)投資的熱點(diǎn)。1990年，深圳天安數(shù)碼城成立，通過十余年的發(fā)展，目前天安數(shù)碼城已成為國(guó)內(nèi)知名的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運(yùn)營(yíng)商，為近2500家民營(yíng)企業(yè)提供全方位的綜合配套服務(wù)。2003年，聯(lián)東集團(tuán)開始專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，先后在北京、沈陽、無錫投資開發(fā)4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積達(dá)400多萬平方米，僅聯(lián)東金橋基地項(xiàng)目預(yù)計(jì)年總產(chǎn)值可達(dá)200億元以上，年稅收可達(dá)15億元，并可解決近兩萬人的就業(yè)。與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商快速發(fā)展相呼應(yīng)的是，國(guó)內(nèi)也有一部分企業(yè)，如海爾、美的等，為了尋求多領(lǐng)域、多元化的發(fā)展，也不約而同地打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號(hào)大舉圈地、建造自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在樓市調(diào)控的壓力下，也相繼進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如2010年3月，與廣州白云機(jī)場(chǎng)貨棧相鄰的富力國(guó)際空港物流園掛牌運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著富力地產(chǎn)正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而合生創(chuàng)展的惠州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也即將運(yùn)作。各級(jí)地方政府也積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)浪潮已基本成形。

• 　　三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景預(yù)測(cè)

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一概念在我國(guó)進(jìn)入主流視線只有短短數(shù)年的時(shí)間，但是這一概念一經(jīng)推出，就受到了社會(huì)各界人士的高度重視，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即將迎來其發(fā)展的春天。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如此受捧，其實(shí)絕非偶然。在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，伴隨著三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化進(jìn)程的加速及產(chǎn)業(yè)鏈的完善與分解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種新的發(fā)展模式有著極為廣闊的發(fā)展空間。

　　第一，我國(guó)傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)模式急需向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著改革開放大幕的拉開，1979年我國(guó)第一座真正意義上的工業(yè)園區(qū)“蛇口工業(yè)園”誕生，從此工業(yè)園區(qū)在我國(guó)各地迅速發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。然而隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的“開發(fā)一片、建設(shè)一片”的工業(yè)地產(chǎn)模式也暴露出區(qū)域集聚效應(yīng)差、土地利用效率偏低、單位土地產(chǎn)出與產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用不明顯等諸多弊病。

　　與以出售、出租低價(jià)物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式不同，新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式一方面與新型發(fā)展道路有密切的聯(lián)系（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、IT行業(yè)等作為自己的服務(wù)對(duì)象）；另一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)跨行業(yè)和跨領(lǐng)域的結(jié)合，目的在于形成一個(gè)有效的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)。以我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商———聯(lián)東集團(tuán)為例，自2003年起聯(lián)東集團(tuán)就一直專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)合U模式，即通過總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合。由此聯(lián)東集團(tuán)的思路已經(jīng)不再局限于一般意義上的開發(fā)園區(qū)，而將觸角延伸至更高意義上的、更為全面的資源綜合開發(fā)與利用。

　　第二，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，面包面粉式的快速消耗式的生產(chǎn)方式，正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必須尋求可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新空間，在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑將會(huì)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要戰(zhàn)略方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與純粹消費(fèi)型地產(chǎn)不同，它的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其他各種資源進(jìn)行全面整合，通過對(duì)土地與房產(chǎn)持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)與利用，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育，真正使房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展融為一體，形成多方共贏的局面，這為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。

　　第三，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，將極大地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)已是大勢(shì)所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對(duì)于能夠提供完善的產(chǎn)品功能、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，對(duì)于能夠降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本、為入駐企業(yè)構(gòu)建高效聚合平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，無疑是一個(gè)極為難得的機(jī)會(huì)。就北京市而言，北京四環(huán)內(nèi)除了保留清潔型高新技術(shù)企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團(tuán)總部外，大部分企業(yè)不得不順勢(shì)搬遷，從而為北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，以順義區(qū)的MAX空港企業(yè)園、海淀區(qū)的中關(guān)村科技園為代表的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，借此良機(jī)迅速發(fā)展壯大。

　　第四，我國(guó)中西部地區(qū)承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)及相關(guān)政策，也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了難能可貴的良機(jī)。國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見》中明確指出：把產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體和平臺(tái)，引導(dǎo)專業(yè)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目向園區(qū)集聚，形成各具特色的產(chǎn)業(yè)集群。如作為華中地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的武漢市，近幾年來抓住承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，積極引進(jìn)外阜優(yōu)秀企業(yè)，目前以海峽IBD創(chuàng)業(yè)城、名典工業(yè)園、萬通工業(yè)園、楚天激光園及光谷軟件園為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都已初具規(guī)模，其中光谷軟件園作為成熟園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)開發(fā)了四期，在市場(chǎng)上贏得了良好的口碑。

• 　　四、我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題分析

　　總體來看，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題，主要有：第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)缺乏科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)集而不聚，根植性差。我國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期為了迅速吸引企業(yè)入駐，在招商過程中往往很少?gòu)纳鐣?huì)化分工、市場(chǎng)細(xì)分、價(jià)值鏈延伸，以及產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)在聯(lián)系等角度去考量；在項(xiàng)目的安排上也不是嚴(yán)格地按照?qǐng)@區(qū)規(guī)劃的要求定位，而是為了短期內(nèi)聚集企業(yè)而隨意地進(jìn)行項(xiàng)目選取和企業(yè)選址規(guī)劃，從而導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)之間缺乏應(yīng)有的關(guān)聯(lián)，沒有形成相互關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條，不利于產(chǎn)業(yè)集群的整體競(jìng)爭(zhēng)力的提高，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)外部性。

　　第二，相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用住宅銷售模式來經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)其項(xiàng)目簡(jiǎn)單地一賣了之，而不注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重影響了我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)較為特殊的部分，有著自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式與發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單地等同于住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資收益是長(zhǎng)期的、可持續(xù)的，前期開發(fā)只是向預(yù)期市場(chǎng)的努力，而進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期才是迎接市場(chǎng)檢驗(yàn)的真正開始。但許多進(jìn)行專業(yè)化“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”投資的開發(fā)商不顧產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性，抱著急功近利的態(tài)度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展留下隱患。

　　第三，目前我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，普遍存在著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同、缺乏特色優(yōu)勢(shì)的問題。我國(guó)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都沒有自己明顯的特色產(chǎn)業(yè)集群，而是試圖在每個(gè)產(chǎn)業(yè)上都有所發(fā)展，這不僅嚴(yán)重浪費(fèi)了創(chuàng)新資源，還造成不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目間招商引資活動(dòng)中的過度競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中的過度競(jìng)爭(zhēng)。

　　第四，在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了北京、深圳等地有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次和技術(shù)水平相對(duì)較高的項(xiàng)目外，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均不同程度地存在結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模偏小和被鎖定在價(jià)值鏈低端等問題。我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)由勞動(dòng)密集型向資金密集型、技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型而發(fā)展起來的，這就要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單一的制造性園區(qū)向現(xiàn)代的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠提供新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)來滿足傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識(shí)型、服務(wù)型、戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要。但是在實(shí)際操作中，由于受到資源稟賦、區(qū)位條件、政策環(huán)境以及所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響，我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往缺少位于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上游的研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)，無奈地淪為組裝加工基地。另外，由于我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)能力，原本定位于能夠提供配套商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、科研服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)最后只能成為單純的商務(wù)園區(qū)和制造園區(qū)，不僅大大降低了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的盈利能力，更對(duì)入園企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和我國(guó)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的提升造成很大的傷害。

　　第五，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新生事物，我國(guó)政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)化開發(fā)在部分地區(qū)受到一定程度的限制。

　　比如，在實(shí)際的開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并列的一種形式，還是應(yīng)劃歸其一還沒有明確的政策界定，而這對(duì)投資者信心造成了一定程度的不利影響。即使是在天津、西安等已出臺(tái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)扶持政策的地區(qū)，也是由地方政府，特別是地方經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)所推動(dòng)的，在全國(guó)范圍內(nèi)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和扶持政策，而這無疑將削弱我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的后勁。

• 　　五、我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議

　　雖然我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會(huì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)上述問題，應(yīng)當(dāng)做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向，正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與本質(zhì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應(yīng)，通過有效整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。以深圳天安數(shù)碼城為例，自創(chuàng)立之初，天安數(shù)碼城就明確定位于為民營(yíng)中小科技企業(yè)創(chuàng)造適宜的營(yíng)商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過高端人才的聚集、高端產(chǎn)業(yè)的聚集、金融商務(wù)的聚集以及信息服務(wù)的聚集來形成核心競(jìng)爭(zhēng)力與創(chuàng)新能力，并主動(dòng)適應(yīng)后工業(yè)化的特征，把握生產(chǎn)、研發(fā)與服務(wù)的融合。在強(qiáng)調(diào)自主創(chuàng)新的今天，由天安數(shù)碼城所總結(jié)和提升出的天安模式已被普遍認(rèn)為是一個(gè)城市解決中小民營(yíng)科技企業(yè)集聚發(fā)展的理想方案。

　　第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)換角色，由單一的開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商轉(zhuǎn)變。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)之外，更應(yīng)積極主動(dòng)地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務(wù)，主要包括投融資服務(wù)、產(chǎn)品展示服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)拋棄以短平快實(shí)現(xiàn)一次性收入為主的銷售方式，向一個(gè)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，在這一方面，作為我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭的張江高科，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商樹立了一個(gè)很好的榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運(yùn)營(yíng)藍(lán)籌股”為經(jīng)營(yíng)理念，已經(jīng)制定并正在全力實(shí)施“以張江園區(qū)特色房產(chǎn)營(yíng)運(yùn)為主導(dǎo)，以高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供為兩翼”的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)階越式發(fā)展戰(zhàn)略，通過多樣化的投融資形式，張江高科先后參股園區(qū)內(nèi)的100多家企業(yè)，順利地完成由單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向高科技產(chǎn)業(yè)投資商的華麗轉(zhuǎn)身。

　　第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)苦練內(nèi)功，增強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理能力，合理進(jìn)行自身定位，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位為例，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了綜合性園區(qū)外，還有總部基地性質(zhì)的商務(wù)園區(qū)、配套商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)、科研服務(wù)性質(zhì)的科技園區(qū)以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇園區(qū)等等。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能根據(jù)自身?xiàng)l件及市場(chǎng)需求恰當(dāng)定位，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為入園企業(yè)提供特色鮮明的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。

　　第四，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)過程中，應(yīng)本著政企聯(lián)動(dòng)的原則，充分發(fā)揮政府與企業(yè)這兩種組織在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所起的不同作用，相互協(xié)調(diào)配合，形成合力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。政企聯(lián)動(dòng)以政企分開為前提，但并不是單純的政企分開，政府與企業(yè)之間互相信任、互相合作、各司其職，既是管理與被管理的關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，合力為社會(huì)化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造條件。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)作中，政府的職能主要表現(xiàn)為資金支持、公共服務(wù)、監(jiān)督保障、政策支持等多方面，可以將政府職能簡(jiǎn)明定義為“建立、引導(dǎo)、規(guī)范、參與市場(chǎng)”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商作為市場(chǎng)的主體，要充分利用政府所提供的一切便利，與政府政策緊密結(jié)合起來，與政府實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的合作與共贏。