不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是指由不動(dòng)產(chǎn)所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

　　由于不動(dòng)產(chǎn)具有與一般商品不同的特殊性，因而不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)也具有獨(dú)立的特征。

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的部分性

　　不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易只是針對(duì)待售財(cái)產(chǎn)總供給量的一部分而言，并不是所有的不動(dòng)產(chǎn)都是通過市場(chǎng)方式進(jìn)入消費(fèi)過程或再生產(chǎn)過程。如果價(jià)格合適，所有的財(cái)產(chǎn)都被看作是可以出售的，但不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)只是針對(duì)實(shí)際各種土地資源總供給量的待售部分。

　　(二)實(shí)質(zhì)上的權(quán)屬交易

　　不動(dòng)產(chǎn)的根本特性是位置的固定性，但市場(chǎng)要求其進(jìn)行流通以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的轉(zhuǎn)移，這樣，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬變更就作為了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)流通的根本形式。因此，不動(dòng)產(chǎn)交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按不動(dòng)產(chǎn)管理及其市場(chǎng)管理的需要進(jìn)行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認(rèn)。

　　(三)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的地域性

　　由于位置固定的特性，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)地方市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)必須原地出售。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的地域性還表現(xiàn)在不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生和發(fā)展的動(dòng)力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況的不均衡。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)者是本地消費(fèi)者，但是并不排斥外地消費(fèi)者在本地購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，然而畢竟數(shù)量有限，因此，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)最終的、大量的消費(fèi)者還是本地消費(fèi)者。

　　(四)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)金融的依賴性

　　由于不動(dòng)產(chǎn)投資占用資金數(shù)額大，且周期長(zhǎng)。因此，不動(dòng)產(chǎn)的買者和賣者往往都不能排除對(duì)金融業(yè)的依賴。其具體的形式有不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，不動(dòng)產(chǎn)證券，甚至不動(dòng)產(chǎn)的金融租賃等。

　　(五)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的高度壟斷性

　　土地資源的稀缺和位置固定性，以及市場(chǎng)的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)和土地價(jià)格不完全依據(jù)供求關(guān)系來(lái)決定，加之不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)額較大，所以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)容易形成壟斷。尤其在實(shí)行土地公有制的國(guó)家和地區(qū)，所謂的地產(chǎn)買賣只是一定期限使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。香港的批租制和我國(guó)國(guó)內(nèi)正逐步推行中的土地有償使用、有償轉(zhuǎn)讓都屬于這種性質(zhì)。由于土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在代表國(guó)家的各級(jí)政府手中，而且采取公開招標(biāo)、拍賣出去的一定期限的土地使用權(quán)，其用途又由城市建設(shè)規(guī)劃所限定，不能任意改變。所以，地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是由政府控制的壟斷市場(chǎng)，因而價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等對(duì)土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。但在具體的交易過程中，價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制仍然頑強(qiáng)的表現(xiàn)出來(lái)，如在拍賣過程中，出價(jià)高者成交。

　　(六)流通方式的多樣性

　　不動(dòng)產(chǎn)作為耐用、高值商品，由期限長(zhǎng)短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，以打破市場(chǎng)流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、期貨交易、易貨(產(chǎn)權(quán)交換)交易、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議成交、抵押、典當(dāng)、賣樓花(預(yù)售)等交易行為也很普遍。后者的交易頻率遠(yuǎn)較一般商品高。這種流通方式的多樣化是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的，在其他任何商品市場(chǎng)都不存在。

　　(七)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)客體的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性

　　人們可以生產(chǎn)兩件完全一樣的產(chǎn)品，但是很難找到兩塊條件完全一樣的土地。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以使相同的地皮、房屋得以出售，但不能像提供一輛汽車、一臺(tái)電視機(jī)的復(fù)制品那樣使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

　　(八)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)

　　普通的買者和賣者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)缺乏經(jīng)驗(yàn)和非經(jīng)常性參與，他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買賣知之甚少，通過經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)可以得到補(bǔ)償。大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)行情和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓比較了解，通過經(jīng)紀(jì)人之間的接觸、做廣告和共同標(biāo)價(jià)，買者和賣者很快可聯(lián)系起來(lái)。經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常性地接觸市場(chǎng)行情，使他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有一定了解，并因此而成為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人。這些因素使經(jīng)紀(jì)人能夠?yàn)槠胀ㄙI者和賣者提供有價(jià)值的服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人可以向未來(lái)的買者建議合用的財(cái)產(chǎn)類型和他期望支付的價(jià)格，同時(shí)，作為交易中介人，他可比賣者更好地提出財(cái)產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和真實(shí)的價(jià)格。

　　如果按市場(chǎng)客體劃分，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)主要可以分為土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)。其中土地市場(chǎng)目前主要是城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)市場(chǎng)，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)可以通過市場(chǎng)方式(包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等)進(jìn)入流通和消費(fèi)。房產(chǎn)市場(chǎng)是指房產(chǎn)交換過程中所反映的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)現(xiàn)象的總和。房產(chǎn)市場(chǎng)不僅反映一定時(shí)期內(nèi)房產(chǎn)可供給量及有支付能力的房產(chǎn)需求量之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，而且反映房產(chǎn)生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間、房產(chǎn)賣方與買方之間、房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。我國(guó)由于歷史和部門分管的原因，土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)在不同的地區(qū)表現(xiàn)出不同的形態(tài)，有的合二為一，有的相對(duì)獨(dú)立，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)育和管理體制的改善，相信會(huì)逐步趨于合理。

　　如果按照市場(chǎng)交易主體和我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程可分為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在每級(jí)市場(chǎng)中國(guó)家調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)都發(fā)揮不同的作用。

　　一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。由于土地所有制所決定，不動(dòng)產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷或稱為地方政府壟斷的市場(chǎng)。政府通過投資規(guī)模計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃和城市規(guī)劃，對(duì)出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開發(fā)計(jì)劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和要求，對(duì)土地出讓活動(dòng)實(shí)行直接調(diào)控。

　　不動(dòng)產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地和房屋的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定及合同要求，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和地上物建設(shè)，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，也可能是直接的土地使用者。二級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。

　　不動(dòng)產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)使用者之間進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。這個(gè)市場(chǎng)是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開放市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格原則上是根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，由交易雙方議定，交易總量由市場(chǎng)供求決定。

　　三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)，既有利于政府管理和調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，也有利于分析不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易狀況，掌握真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系。因?yàn)?，二?jí)市場(chǎng)的存在可能會(huì)產(chǎn)生虛假的供給和需求，開發(fā)商品的供求觀雖然依據(jù)市場(chǎng)，但往往受到追求利益的驅(qū)使和錯(cuò)誤的市場(chǎng)分析的影響，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，這對(duì)市場(chǎng)管理者和分析者來(lái)說是不得不引起注意的，我國(guó)1992年的土地開發(fā)熱正是這種虛假繁榮的具體體現(xiàn)。因此，盡管二、三級(jí)市場(chǎng)之間較難區(qū)分，有時(shí)出現(xiàn)交叉，但是嚴(yán)格區(qū)分三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)管理者和投資者來(lái)說都是非常有價(jià)值的。而且，從不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)來(lái)說，也必須注意不同層次的市場(chǎng)的價(jià)格變化規(guī)律，這樣才能掌握準(zhǔn)確的價(jià)格水平。