不動產(chǎn)市場是指由不動產(chǎn)所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

　　由于不動產(chǎn)具有與一般商品不同的特殊性，因而不動產(chǎn)市場也具有獨立的特征。

　　(一)不動產(chǎn)市場的部分性

　　不動產(chǎn)市場交易只是針對待售財產(chǎn)總供給量的一部分而言，并不是所有的不動產(chǎn)都是通過市場方式進入消費過程或再生產(chǎn)過程。如果價格合適，所有的財產(chǎn)都被看作是可以出售的，但不動產(chǎn)市場只是針對實際各種土地資源總供給量的待售部分。

　　(二)實質(zhì)上的權(quán)屬交易

　　不動產(chǎn)的根本特性是位置的固定性，但市場要求其進行流通以實現(xiàn)其價值的轉(zhuǎn)移，這樣，不動產(chǎn)的權(quán)屬變更就作為了不動產(chǎn)市場流通的根本形式。因此，不動產(chǎn)交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按不動產(chǎn)管理及其市場管理的需要進行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認。

　　(三)不動產(chǎn)市場的地域性

　　由于位置固定的特性，不動產(chǎn)市場基本上是一個地方市場，不動產(chǎn)必須原地出售。不動產(chǎn)市場的地域性還表現(xiàn)在不同地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平不同，不動產(chǎn)市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)的不動產(chǎn)市場狀況的不均衡。不動產(chǎn)市場的主要消費者是本地消費者，但是并不排斥外地消費者在本地購置不動產(chǎn)，然而畢竟數(shù)量有限，因此，不動產(chǎn)市場最終的、大量的消費者還是本地消費者。

　　(四)不動產(chǎn)市場交易對金融的依賴性

　　由于不動產(chǎn)投資占用資金數(shù)額大，且周期長。因此，不動產(chǎn)的買者和賣者往往都不能排除對金融業(yè)的依賴。其具體的形式有不動產(chǎn)抵押貸款，不動產(chǎn)證券，甚至不動產(chǎn)的金融租賃等。

　　(五)不動產(chǎn)市場的高度壟斷性

　　土地資源的稀缺和位置固定性，以及市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全依據(jù)供求關(guān)系來決定，加之不動產(chǎn)交易數(shù)額較大，所以不動產(chǎn)市場容易形成壟斷。尤其在實行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的地產(chǎn)買賣只是一定期限使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。香港的批租制和我國國內(nèi)正逐步推行中的土地有償使用、有償轉(zhuǎn)讓都屬于這種性質(zhì)。由于土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在代表國家的各級政府手中，而且采取公開招標(biāo)、拍賣出去的一定期限的土地使用權(quán)，其用途又由城市建設(shè)規(guī)劃所限定，不能任意改變。所以，地產(chǎn)市場實際上是由政府控制的壟斷市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。但在具體的交易過程中，價格機制、競爭機制仍然頑強的表現(xiàn)出來，如在拍賣過程中，出價高者成交。

　　(六)流通方式的多樣性

　　不動產(chǎn)作為耐用、高值商品，由期限長短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的不動產(chǎn)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、期貨交易、易貨(產(chǎn)權(quán)交換)交易、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議成交、抵押、典當(dāng)、賣樓花(預(yù)售)等交易行為也很普遍。后者的交易頻率遠較一般商品高。這種流通方式的多樣化是不動產(chǎn)市場獨有的，在其他任何商品市場都不存在。

　　(七)不動產(chǎn)市場客體的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性

　　人們可以生產(chǎn)兩件完全一樣的產(chǎn)品，但是很難找到兩塊條件完全一樣的土地。不動產(chǎn)經(jīng)紀人可以使相同的地皮、房屋得以出售，但不能像提供一輛汽車、一臺電視機的復(fù)制品那樣使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

　　(八)不動產(chǎn)市場中廣泛的經(jīng)紀人服務(wù)

　　普通的買者和賣者對不動產(chǎn)市場缺乏經(jīng)驗和非經(jīng)常性參與，他們對不動產(chǎn)的買賣知之甚少，通過經(jīng)紀人的服務(wù)可以得到補償。大多數(shù)不動產(chǎn)經(jīng)紀人對市場行情和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓比較了解，通過經(jīng)紀人之間的接觸、做廣告和共同標(biāo)價，買者和賣者很快可聯(lián)系起來。經(jīng)紀人經(jīng)常性地接觸市場行情，使他們對不動產(chǎn)市場價格有一定了解，并因此而成為不動產(chǎn)價格評估人。這些因素使經(jīng)紀人能夠為普通買者和賣者提供有價值的服務(wù)，經(jīng)紀人可以向未來的買者建議合用的財產(chǎn)類型和他期望支付的價格，同時，作為交易中介人，他可比賣者更好地提出財產(chǎn)的優(yōu)點和真實的價格。

　　如果按市場客體劃分，我國不動產(chǎn)市場主要可以分為土地市場和房產(chǎn)市場。其中土地市場目前主要是城鎮(zhèn)國有土地的使用權(quán)市場，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)可以通過市場方式(包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等)進入流通和消費。房產(chǎn)市場是指房產(chǎn)交換過程中所反映的各種經(jīng)濟關(guān)系及經(jīng)濟活動現(xiàn)象的總和。房產(chǎn)市場不僅反映一定時期內(nèi)房產(chǎn)可供給量及有支付能力的房產(chǎn)需求量之間的經(jīng)濟聯(lián)系，而且反映房產(chǎn)生產(chǎn)者與消費者之間、房產(chǎn)賣方與買方之間、房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他部門之間的經(jīng)濟關(guān)系。我國由于歷史和部門分管的原因，土地市場和房產(chǎn)市場在不同的地區(qū)表現(xiàn)出不同的形態(tài)，有的合二為一，有的相對獨立，隨著不動產(chǎn)市場的進一步發(fā)育和管理體制的改善，相信會逐步趨于合理。

　　如果按照市場交易主體和我國不動產(chǎn)市場的運行過程可分為三級市場結(jié)構(gòu)，在每級市場中國家調(diào)控和市場調(diào)節(jié)都發(fā)揮不同的作用。

　　一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。由于土地所有制所決定，不動產(chǎn)一級市場是國家壟斷或稱為地方政府壟斷的市場。政府通過投資規(guī)模計劃、土地供應(yīng)計劃和城市規(guī)劃，對出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開發(fā)計劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和要求，對土地出讓活動實行直接調(diào)控。

　　不動產(chǎn)二級市場是土地和房屋的轉(zhuǎn)讓市場，其主要市場活動是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定及合同要求，對土地進行開發(fā)和地上物建設(shè)，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營者，也可能是直接的土地使用者。二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

　　不動產(chǎn)三級市場是不動產(chǎn)使用者之間進行的不動產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換等交易活動。這個市場是市場調(diào)節(jié)的開放市場。不動產(chǎn)的價格原則上是根據(jù)市場供求狀況，由交易雙方議定，交易總量由市場供求決定。

　　三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前不動產(chǎn)市場的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級市場，既有利于政府管理和調(diào)控不動產(chǎn)市場，也有利于分析不動產(chǎn)市場的交易狀況，掌握真實的市場供求關(guān)系。因為，二級市場的存在可能會產(chǎn)生虛假的供給和需求，開發(fā)商品的供求觀雖然依據(jù)市場，但往往受到追求利益的驅(qū)使和錯誤的市場分析的影響，導(dǎo)致不動產(chǎn)市場的虛假繁榮，這對市場管理者和分析者來說是不得不引起注意的，我國1992年的土地開發(fā)熱正是這種虛假繁榮的具體體現(xiàn)。因此，盡管二、三級市場之間較難區(qū)分，有時出現(xiàn)交叉，但是嚴格區(qū)分三級市場結(jié)構(gòu)對管理者和投資者來說都是非常有價值的。而且，從不動產(chǎn)估價來說，也必須注意不同層次的市場的價格變化規(guī)律，這樣才能掌握準(zhǔn)確的價格水平。