開發(fā)商是一個(gè)名詞，是某個(gè)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類:房地產(chǎn)開發(fā)商、軟件開發(fā)商、游戲開發(fā)商等某品牌的開發(fā)商。開發(fā)商這個(gè)名詞屢屢撞擊公眾視野——因其既承載著城市建設(shè)的光環(huán)與榮耀，又備受大眾對(duì)其財(cái)富價(jià)值觀的質(zhì)疑性解讀。而一個(gè)有責(zé)任、有誠(chéng)信、有思想的開發(fā)商必須面對(duì)時(shí)代、面對(duì)社會(huì)、面對(duì)公眾作出自己的價(jià)值判斷和行動(dòng)回應(yīng)?！‖F(xiàn)在針對(duì)樓盤涉及到的開發(fā)商的比較多。人們也常寫成kfs。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立應(yīng)具備以下條件:有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的辦公用房；有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。符合上述條件的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)工商登記后，取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》?！镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的前提條件，但并非有了法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　依《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)并持有建筑主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分為五個(gè)等級(jí)，其中一、二、三、四級(jí)企業(yè)能從事城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，五級(jí)企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此，審查開發(fā)商的資格不僅要從形式上看其有關(guān)證件是否齊全，還應(yīng)從實(shí)質(zhì)上去審查開發(fā)商有無(wú)相應(yīng)的開發(fā)資格。為慎重起見，建議購(gòu)房者盡量選擇被評(píng)為一級(jí)或二級(jí)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　開發(fā)商的資質(zhì)往往與開發(fā)商的資金實(shí)力（注冊(cè)資金）、開發(fā)項(xiàng)目能力有直接的關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

　　各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

　?。ㄒ唬┮患?jí)資質(zhì)：

　　1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；

　　2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

　　3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

　　5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

　　7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

　　8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

　　9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故

　?。ǘ┒?jí)資質(zhì)：

　　1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；

　　2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

　　3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

　　5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

　　7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

　　8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

　　9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　?。ㄈ┤?jí)資質(zhì)：

　　1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；

　　2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

　　3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

　　5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

　　6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

　　7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

　　8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　?。ㄋ模┧募?jí)資質(zhì)：

　　1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；

　　2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

　　3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

　　4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

　　5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

　　6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

　　7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　一般新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。所以級(jí)別根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)來(lái)確定的，并不是級(jí)數(shù)越高就代表開發(fā)商資歷越高。

　　“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購(gòu)房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證；“兩書”指：《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》。

　?。?）《國(guó)有土地使用證》國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證。北京市房屋土地管理局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋“北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章”、“北京市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章”。

　?。?）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

　　（3）《建設(shè)工程開工證》建設(shè)工程開工證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。

　?。?）《建筑用地規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

　?。?）《商品房預(yù)售許可證》商品房預(yù)售許可證的主管機(jī)關(guān)是北京市房屋土地管理局，證書由市房地局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。此外，如果是現(xiàn)房買賣，則開發(fā)商無(wú)須辦理預(yù)售許可證。但是根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售之前，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)以及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。一般情況下，開發(fā)商備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會(huì)發(fā)給《備案回執(zhí)》或類似的證明文件，以證明其進(jìn)行的商品房現(xiàn)售是合法的。所以購(gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》。

　　1)核驗(yàn)業(yè)主材料

　　2)業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》并由開發(fā)商加以說(shuō)明，《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

　　3)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

　　4)業(yè)主做綜合驗(yàn)收

　　5)業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案

　　6)開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議

　　7)根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議

　　8)業(yè)主簽署《入住交接單》

　　盡管不斷有新的房地產(chǎn)政策出臺(tái)但開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾似乎并沒有減少。看來(lái)，從有法可依到有法必依還需要一個(gè)過程。哪些行為是屬于違約，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。

　　一、交樓缺驗(yàn)收證以及延期交樓

　　交樓是目前問題出現(xiàn)比較多的環(huán)節(jié)。法律規(guī)定，交樓時(shí)建筑部門必須出具《工程竣工驗(yàn)收備案表》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，如果開發(fā)商在交樓時(shí)不能出具上述兩表兩書的話，購(gòu)房者有權(quán)要求退房；同時(shí)，延期交樓也是一個(gè)普遍的問題，一般來(lái)說(shuō)這樣是開發(fā)商違約在先，但在實(shí)際中也有不少開發(fā)商確有苦衷，具體的解決辦法還是看實(shí)際情況而定。

　　二、交樓后與合同約定不符合

　　還有很多的糾紛是因?yàn)橘?gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時(shí)因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。

　　三、不合理收費(fèi)

　　購(gòu)房人關(guān)注的另外一個(gè)重要方面就是收費(fèi)，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)(業(yè)主也可自行辦理)等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。

　　四、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任

　　房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。比如地下車庫(kù)漏水、墻皮開裂等等。在購(gòu)房之初，購(gòu)房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi)，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無(wú)旁貸的。如果遇上開發(fā)商違約，購(gòu)房者怎么辦呢？《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重做、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

　　開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”，以普遍采用的熟地出讓模式來(lái)看，開發(fā)商對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本除了土地出讓金外，大致包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、前期調(diào)研、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用、環(huán)境、維修基金、財(cái)務(wù)成本、銷售費(fèi)用以及管理費(fèi)用等環(huán)節(jié)，除此之外，還有后期的稅費(fèi)，以及公關(guān)費(fèi)用等。從目前看，大部分開發(fā)單位對(duì)于這些費(fèi)用的投入是可以測(cè)算的，大致來(lái)說(shuō)，高檔商品房的總成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本則控制在每平方米2500元以內(nèi)。

　　在土地出讓價(jià)格公開的情況下，開發(fā)商如今的項(xiàng)目成本幾乎是可測(cè)算的。由于利潤(rùn)水平下降，房地產(chǎn)商的生存越來(lái)越需要依靠規(guī)模效應(yīng)。與此同時(shí)，在自住時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)的要求已經(jīng)不再僅僅局限于此前的地段和價(jià)格，購(gòu)房者對(duì)樓盤和開發(fā)商品牌要求正變得越來(lái)越高。復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，同一地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，知名房地產(chǎn)商占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。這種情形下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)變得更加集中，小型房地產(chǎn)商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產(chǎn)商規(guī)模將會(huì)更加集中?！?/p>