建筑市場是指以建筑產(chǎn)品承發(fā)包交易活動為主要內(nèi)容，并包括與建筑產(chǎn)品相關聯(lián)的咨詢服務等交易活動的市場，一般也稱作建設市場。

建筑市場有廣義的建筑市場和狹義的建筑市場之分。狹義的建筑市場一般指有形建筑市場，有固定的交易場所和地點。廣義的建筑市場包括有形市場和無形市場，它是工程建設生產(chǎn)及相關服務的交易關系的總和。本書中如無特別說明，一般是指廣義上的建筑市場。

我國正處于經(jīng)濟建設快速發(fā)展時期，近年來投資建設了一大批舉世矚目的特大型建設項目?，F(xiàn)已投入運營的，如長江三峽工程、黃河小浪底水利樞紐、西氣東輸、上海磁懸浮軌道交通工程等。正在建設的：如西電東送、南水北調(diào)、國家大劇院、奧運場館等項目。再加上其他的一些項目，包括能源、交通、通信、水利、城市基礎設施、環(huán)境改造、城市商業(yè)中心、住宅建設等，還有衛(wèi)星城開發(fā)、小城鎮(zhèn)建設等，這些項目的開發(fā)建設，都帶動了建筑市場的快速發(fā)展，同時這些建設項目也都需要在建筑市場的范疇內(nèi)進行操作，才能確保其項目建設的順利進行。

(1)按交易對象，分為建筑產(chǎn)品市場、資金市場、勞動力市場、建筑材料市場、設備租賃市場、技術市場和服務市場等。

(2)按市場覆蓋范圍，分為國際市場和國內(nèi)市場。

(3)按有無固定交易場所，分為有形市場和無形市場。

(4)按固定資產(chǎn)投資主體，分為國家投資形成的建設工程市場、企事業(yè)單位自有資金投資形成的建設工程市場、私人住房投資形成的建設工程市場和外商投資形成的建設工程市場等。

(5)按建筑產(chǎn)品的性質(zhì)，分為工業(yè)建設工程市場、民用建設工程市場、公用建設工程市場、市政工程市場、道路橋梁市場、裝飾裝修市場、設備安裝市場等。

建筑市場(廣義的建筑市場)包含了建筑產(chǎn)品市場(狹義的建筑市場)，因此除了前面所概括的建筑產(chǎn)品市場所特有的一些特點之外，還具有一些建筑產(chǎn)品市場不具備的或者共性的特點。

1．建筑市場主要交易對象的單件性

建筑市場的主要交易對象建筑產(chǎn)品不可能批量生產(chǎn)，建筑市場的買方只能通過選擇建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)單位來完成交易。建筑產(chǎn)品都是各不相同的，都需要單獨設計，單獨施工。因此無論是咨詢、設計還是施工，發(fā)包方都只能在建筑產(chǎn)品生產(chǎn)之前，以招標要約等方式向一個或一個以上的承包商提出自己對建筑產(chǎn)品的要求，承包方則以投標的方式提出各自產(chǎn)品的價格，通過承包方之間在價格和其他條件上的競爭，決定建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)單位，由雙方簽訂合同確定承發(fā)包關系。建筑市場的交易方式的特殊性就在于，交易過程在產(chǎn)品生產(chǎn)之前開始，因此，業(yè)主選擇的不是產(chǎn)品，而是產(chǎn)品的生產(chǎn)單位。

2．生產(chǎn)活動與交易活動的統(tǒng)一性

建筑市場的生產(chǎn)活動和交易活動交織在一起，從工程建設的咨詢、設計、施工發(fā)包與承包，到工程竣工、交付使用和保修，發(fā)包方與承包方進行的各種交易(包括生產(chǎn))，都是在建筑市場中進行的，都自始至終共同參與。即使不在施工現(xiàn)場進行的商品混凝土供應、構配件生產(chǎn)、建筑機械租賃等活動，也都是在建筑市場中進行的，往往是發(fā)包方、承包方、中介組織都參與活動。交易的統(tǒng)一性使得交易過程長、各方關系處理極為復雜。因此，合同的簽訂、執(zhí)行和管理、就顯得非常重要。

3．建筑市場上有嚴格的行為規(guī)范建筑

市場有市場參與者共同遵守的行為規(guī)范。這種規(guī)范是在長期實踐中形成的，不同的市場各有繁簡不同。建筑市場的上述兩個特點，就決定了它的第三個特點，即要有一套嚴格的市場行為規(guī)范。諸如市場參加者應當具備的條件，需求者怎樣確切表達自己的購買要求，供應(生產(chǎn))者怎樣對購買要求做出明確的反應，雙方成交的程序和訂貨(承包)合同條件，以及交易過程中雙方應遵守的其他細節(jié)等，都須做出具體的明文規(guī)定，要求市場參加者遵守。這些行為規(guī)范對市場的每一個參加者都具有法律的或道德的約束力，從而保證建筑市場能夠有秩序地運行。

4．建筑市場交易活動的長期性和階段性

建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期很長，與之相關的設計、咨詢、材料設備供應等持續(xù)的時間都較長，其間，生產(chǎn)環(huán)境(氣候、地質(zhì)等條件)、市場環(huán)境(材料、設備、人工的價格變化)和政府政策變化的不可預見性，決定了建筑市場中合同管理的重要作用和特殊要求。一般都要求使用合同示范文本，要求合同簽訂得詳盡、全面、準確、嚴密，對可能出現(xiàn)的情況約定各自的責任和權利，約定解決的方法和原則。

建筑市場在不同的階段具有不同的交易形態(tài)。在實施前，它可以是咨詢機構提出的可行性研究報告或其他的咨詢文件；在勘察設計階段，可以是勘察報告或設計方案及圖紙；在施工階段，可以是一幢建筑物、一個工程群體；可以是代理機構編制的標底或預算報告；甚至可以是無形的，如咨詢單位和監(jiān)理單位提供的智力勞動。各個階段的嚴格管理，是生產(chǎn)合格產(chǎn)品的保證。

5．建筑市場交易活動的不可逆轉(zhuǎn)性

建筑市場的交易一旦達成協(xié)議，設計、施工、咨詢等承包單位必須按照雙方約定進行設計、施工和咨詢管理，項目竣工就不可能返工、退換。所以對工程質(zhì)量、工作質(zhì)量有嚴格的要求，設計、施工、咨詢、建材、設備的質(zhì)量必須滿足合同要求，滿足國家規(guī)范、標準和規(guī)定，任何過失均可能對工程造成不可挽回的損失，因此賣方的選擇和合同條件至關重要。

6．建筑市場具有顯著的地域性

一般來說，建筑產(chǎn)品規(guī)模和價值越小，技術越簡單，則其地域性越強，或者說其咨詢、設計、施工、材料設備等供應方的區(qū)域范圍越?。环粗?，建筑產(chǎn)品規(guī)模越大、價值越高、技術越復雜，建筑產(chǎn)品的地域性越弱，供應方的區(qū)域范圍越大。

7．建筑市場競爭較為激烈

由于建筑市場中需求者相對來說處于主導地位，甚至是相對壟斷地位，這就加劇了建筑市場的競爭。建筑市場的競爭主要表現(xiàn)為價格競爭、質(zhì)量競爭、工期競爭(進度競爭)和企業(yè)信譽競爭。

8．建筑市場的社會性

建筑市場的交易對象主要是建筑產(chǎn)品，所有的建筑產(chǎn)品都具有社會性，涉及公眾利益。例如，建筑產(chǎn)品的位置、施工和使用，影響到城市的規(guī)劃、環(huán)境、人身安全。這個特點決定了作為公眾利益代表的政府，必須加強對建筑市場的管理，加強對建筑產(chǎn)品的規(guī)劃、設計、交易、開工、建造、竣工、驗收和投入使用的管理，以保證建筑施工和建筑產(chǎn)品的質(zhì)量和安全。工程建設的規(guī)劃和布局、設計和標準、承發(fā)包、合同簽訂、開工和竣工驗收等市場行為，都要由行政主管部門進行審查和監(jiān)督。

9．建筑市場與房地產(chǎn)市場的交融性

建筑市場與房地產(chǎn)市場有著密不可分的關系，工程建設是房地產(chǎn)開發(fā)的一個必要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場則承擔著部分建筑產(chǎn)品的流通。這一特點決定了鼓勵和引導建筑企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的必要性。建筑企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)，可以在生產(chǎn)利潤之外得到一定的經(jīng)營利潤和風險利潤，增加積累，增強企業(yè)發(fā)展基礎和抵御風險的能力。房地產(chǎn)業(yè)由于建筑企業(yè)的進入，減少了經(jīng)營環(huán)節(jié)，改善了經(jīng)營機制，降低了經(jīng)營成本，有助于它的繁榮和發(fā)展。

1．建筑市場主體：指參與建筑市場交易活動的各種法人和自然人。經(jīng)過近年來的逐步發(fā)展，建筑市場主體主要以發(fā)包方、承包方和為雙方服務的咨詢服務者(包括投資人、勘察、設計、施工、監(jiān)理企業(yè)和中介機構等)以及市場組織管理者組成。隨著建筑市場的進一步發(fā)展，可以預見，專業(yè)的設計事務所、工程咨詢企業(yè)、工程總承包和項目管理企業(yè)、工程擔保企業(yè)、工程保險企業(yè)等將作為市場主體在建筑市場體系中發(fā)揮更大的作用，并促進建筑市場體系的完善。

2．建筑市場客體：由建筑產(chǎn)品和建筑生產(chǎn)過程及服務產(chǎn)品和服務過程組成。

3．建筑市場交易機制：是指在市場規(guī)則和主體的市場行為共同運作下的交易運作方式。隨著《中華人民共和國招標投標法》及有關配套法規(guī)和規(guī)章的頒布和實施，形成了以體現(xiàn)公開、公平、公正的招標投標為主要交易形式的市場競爭機制。

4．建筑市場監(jiān)督管理體系：是以資質(zhì)管理、執(zhí)業(yè)資格管理、有形建筑市場管理為主要內(nèi)容的市場監(jiān)督管理體系。

5．建筑市場法律體系：是以《建筑法》、《招標投標法》及有關法律為母法的法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關的地方、部門規(guī)章，構建了建筑市場法律體系的基本框架。

可以說，我國的建筑市場體系在逐步健全，市場秩序在逐步好轉(zhuǎn)，但是，也應該看到，同市場經(jīng)濟發(fā)達國家相比，我國的建筑市場還較為落后，只有積極借鑒國外的先進經(jīng)驗，逐步與國際市場接軌，才能取得更快的發(fā)展。我國應進一步豐富建筑市場主體，充分發(fā)揮和挖掘其潛力；進一步改進和完善政府的監(jiān)管職能，對目前實施的一些建筑市場監(jiān)管制度，應按照建立全國統(tǒng)一開放、競爭有序的建筑市場體系的目標，進行調(diào)整、修改、補充、完善。可以通過市場競爭解決的問題卻還在沿用行政手段管理的制度，該弱化的要弱化，該廢止的要堅決予以廢止。有形建筑市場應為企業(yè)提供快捷的信息和周到的服務；進一步健全建設領域法規(guī)制度，使各項法規(guī)制度既能起到規(guī)范建筑市場秩序、制約各方主體行為的效果，也能發(fā)揮保障建筑市場公平競爭、促進建筑市場健康發(fā)展的作用。

建筑市場運行機制是指建筑市場中經(jīng)濟活動關系的總和。建筑市場由工程建設發(fā)包方、承包方和中介服務機構組成市場主體，各種形態(tài)的建筑商品及相關要素(如建筑材料、建筑機械、建筑技術和勞動力)構成市場客體。建筑市場的主要競爭機制是通過招標投標制度，運用法律法規(guī)和監(jiān)管體系保證市場秩序，保護建筑市場主體的合法權益。

目前，調(diào)整我國建筑市場的法律主要有《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國合同法》等；行政法規(guī)主要有《建設工程質(zhì)量管理條例》、《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》等。此外還有諸多的部門規(guī)章。這些法律、行政法規(guī)和規(guī)章對建筑市場主客體、交易方式、市場準人、建設程序等方面做出了規(guī)定，使市場活動基本上做到了有法可依。本節(jié)中僅對《中華人民共和國建筑法》做一簡要介紹，其他法律法規(guī)見有關章節(jié)。

《中華人民共和國建筑法》于1997年11月1日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過，自1998年3月1日起施行。該法共八章，對建筑許可、建筑工程發(fā)包與承包、建筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質(zhì)量管理等方面做出了規(guī)定，是我國建設領域的基本法律。

(一)立法目的

《建筑法》立法目的是：為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進建筑業(yè)健康發(fā)展。

(二)建筑法的基本原則

1．依法原則。從事建筑活動應當遵守法律、法規(guī)，不得損害社會公共利益和他人的合法權益。實施對建筑活動的監(jiān)督管理，應當遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定。任何單位和個人都不得妨礙和阻撓依法進行的建筑活動。

2．確保建筑工程質(zhì)量和安全原則。建筑活動應當確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標準。

3．有利于建筑業(yè)發(fā)展，有利于先進科學技術發(fā)展的原則。國家扶持建筑業(yè)的發(fā)展，支持建筑科學技術研究，提高房屋建筑設計水平，鼓勵節(jié)約能源和保護環(huán)境，提倡采用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建筑材料和現(xiàn)代管理方式。

(三)建筑施工許可制度

建筑施工許可制度，是指在建筑工程施工前，經(jīng)政府主管部門審核，符合規(guī)定條件并頒發(fā)施工許可證后方可施工，否則不得開工建設的法律規(guī)定。

建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起1個月內(nèi)，向發(fā)證機關報告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告；中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。

按照國務院有關規(guī)定批準開工報告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應當及時向批準機關報告情況。因故不能按期丌工超過6個月的，應當重新辦理開工報告的批準手續(xù)。

(四)建筑工程發(fā)包與承包

建筑工程的發(fā)包與承包是建筑市場的交易形式，應該遵守以下規(guī)定：

1．依法發(fā)包和分包。建筑工程依法實行招標發(fā)包，對不適于招標發(fā)包的可以直接發(fā)包。建筑工程實行招標發(fā)包的，發(fā)包單位應當將建筑工程發(fā)包給依法中標的承包單位。建筑工程實行直接發(fā)包的，發(fā)包單位應當將建筑工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的承包單位。

建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設單位認可。施工總承包的，建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。

建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO單位承擔連帶責任。

2．提倡總承包，禁止轉(zhuǎn)包和肢解發(fā)包。建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設計、施工、設備采購一并發(fā)包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項發(fā)包給一個工程總承包單位；但是，不得將應當由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包單位。

禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。

3．禁止指定供應商。按照合同約定，建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位不得指定承包單位購人用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者指定生產(chǎn)廠、供應商。

4．禁止無資質(zhì)或超越資質(zhì)承包，禁止出借資質(zhì)。承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍內(nèi)承攬工程。

禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

5．聯(lián)合承包。大型建筑工程或者結構復雜的建筑工程，可以由兩個以上的承包單位聯(lián)合共同承包。共同承包的各方對承包合同的履行承擔連帶責任。

兩個以上不同資質(zhì)等級的單位實行聯(lián)合共同承包的，應當按照資質(zhì)等級低的單位的業(yè)務許可范圍承攬工程。

(五)建筑工程監(jiān)理制度

監(jiān)理制度有利于提高工程建設的投資效益和社會效益，保障工程質(zhì)量和工程安全，因此國家推行建筑工程監(jiān)理制度，并對國家重點建設工程、大中型公用事業(yè)工程、利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程等工程實行強制監(jiān)理。

實行監(jiān)理的建筑工程，由建設單位委托具有相應資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建設單位與其委托的工程監(jiān)理單位應當訂立書面委托監(jiān)理合同。

建筑工程監(jiān)理應當依照法律、行政法規(guī)及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督。

工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正。

工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建筑工程質(zhì)量標準或者合同約定的質(zhì)量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正。

工程監(jiān)理單位應當根據(jù)建設單位的委托，客觀、公正地執(zhí)行監(jiān)理任務。