房屋租賃是指房屋出租人將房屋交付給承租人占有、使用、收益，由承租人按合同約定的租金向出租人支付租金的民事法律行為。包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將自有房屋交付他人使用，不參與經(jīng)營所獲得租金性收益，房屋所有權(quán)未隨之發(fā)生變更的行為。但房屋所有權(quán)人將房屋借給他人使用，而不收取租金的行為以及旅館業(yè)的客房出租和房屋場地經(jīng)營中出租柜臺的行為除外。

房屋租賃的分類根據(jù)不同的分類標準，房屋租賃可作如下分類：

(1)根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)不同可分為公房租賃和私房租賃，也可分為保障性、福利性租賃和市場性租賃。公房租賃又可分為房管部門管的直管公房租賃和企事業(yè)單位自管的系統(tǒng)公房租賃。

(2)根據(jù)租賃房屋的用途不同，可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓及工業(yè)物業(yè)等租賃。

(3)按照房屋的租賃期限不同，又可分為定期租賃、不定期租賃和階段式租賃。定期租賃是指有確定期限的租賃，租期滿即租賃終止。出租人無須作提前通知，承租人到期必須歸還租用的物業(yè)。目前我國一般商品房的租賃都屬于此種情況。不定期租賃是指租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人可隨時要求收回房屋。我國的公房出租就屬于這種情況，但在收回房屋上會要求國家作出另外安排居住的要求。階段式租賃是指雙方雖然確定了某個期限，但又約定，雙方如沒有提前通知終止的情況下可自動續(xù)約相同一個時期的一種租賃方式，這種情況也經(jīng)常出現(xiàn)在一些商品房的租賃中。

(4)按照租金的計算和支付方式不同可以分成毛租約、純租約以及百分比租約。

(5)按承租人的國籍不同將租賃分為國內(nèi)租賃和涉外租賃。

房屋租賃的對象包含官房和民房。官房租賃的范圍僅限于遷轉(zhuǎn)官員“往坐”后的剩余部分房屋。

公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。下列情形之一的房屋不得出租。

(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；

(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式5艮制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權(quán)屬有爭議的；

(5)屬于違章建筑的；

(6)不符合安全標準的；

(7)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

誠信缺陷

隨著房屋租賃市場的壯大，許多不法分子乘虛而入，一些房屋中介機構(gòu)既無營業(yè)執(zhí)照，也沒有房屋管理部門頒發(fā)的房屋中介資質(zhì)證明，就進行無證經(jīng)營，打出虛假房屋租賃廣告，以提供虛假租賃信息和電話，和顧客簽合同，騙取顧客押金和定金，騙取中介費，這種欺騙消費者的現(xiàn)象普遍存在。這類案件比比皆是，例如，2003年年底“堅石公司”卷款3000萬元潛逃，“金百佳”分部攜款人去樓空，再到2004年“中天恒基” 騙錢事件，短短幾個月時間里，幾家“房屋中介” 屢次進行詐騙，使公眾對房屋中介機構(gòu)的信任程度降到了冰點。這證明了解決行業(yè)誠信缺陷問題是目前房屋租賃管理中最迫切需要解決的 問題。

管理體系無序

當前房屋租賃管理體系還沒有走上一條規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃道路，因此，雜亂無序的管理必定會制約當前住房租賃市場的發(fā)展，也成為了房屋中介機構(gòu)工作中的主要障礙。同時，我們也可以看到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理方式單一，從而導致了房地產(chǎn)租賃市場管理系統(tǒng)的單一，制約了租賃管理系統(tǒng)的整體發(fā)展。

房屋租賃管理的立法滯后

當前，我國房屋租賃市場的發(fā)展日新月異，但是，面對租賃管理中出現(xiàn)的新情況和新問題，卻缺乏相關(guān)的 法律、法規(guī)與之很好地配合，相關(guān)法律法規(guī)的建立仍存在一定的滯后性。立法工作的滯后，是房屋租賃管理工作中最為突出的難點，有關(guān)房產(chǎn)部門和房地產(chǎn)企業(yè)對促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意識和理念都相對滯后，比如說對集體土地上的房屋租賃、出租人的多元化、支付租金方式、租賃形式的多樣化的認識還不夠全面，因此，房屋管理立法的滯后性是目前阻礙當前房屋租賃市場發(fā)展的重要因素。

房產(chǎn)租賃合同不規(guī)范

在目前的房屋租賃管理中，出現(xiàn)最多的問題就是合同糾紛問題，例如租金價格不合理的糾紛，因為有部分中介機構(gòu)只采取口頭定價的方式，出租單位沒有參照房屋評估市場法進行合理的定價，因此造成了房屋租金價格過低或過高。加上沒有簽訂正式合同，導致租金價格的糾紛。另外有些機構(gòu)簽訂的合同也沒有按照《合同法》有關(guān)條款簽訂，造成了租賃管理的混亂。

增強法律意識，避免房屋租賃糾紛

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。“住宅用房的租賃，應(yīng)當遵照國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！?公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。要實現(xiàn)科學有效的房屋租賃管理，必須增強法律意識，用法律來保護出租者、租房者及中介機構(gòu)的合法利益，才能有效的避免房屋租賃糾紛問題的出現(xiàn)。在進行房屋租賃交易行為時，要清楚房屋租賃的前提條件：公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但是有以下情形之一的房屋，一律不得出租：

Ａ未依法取得房屋所有權(quán)證的；

Ｂ司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

Ｃ共有房屋未取得共有人同意的；

Ｄ權(quán)屬有爭議的；

Ｅ屬于違法建筑的；

Ｆ不符合安全標準的；

Ｇ已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

Ｈ不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

Ｉ有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

加強信息化租賃管理體系的建立

科學技術(shù)的應(yīng)用，是房屋租賃管理體系走向不斷完善的重要途徑。目前我國已經(jīng)出現(xiàn)了一些較為完善的房屋租賃管理系統(tǒng).系統(tǒng)中包含房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理、租金提醒、合同提示等功能，實現(xiàn)了出租、收款、統(tǒng)計、提醒等功能的完美結(jié)合，大大地提高了房屋租賃管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作時間。

首先要進一步完善房屋租賃市場相關(guān)政策法法規(guī)。

目前，有關(guān)房屋租賃服務(wù)市場的政策、法規(guī)仍有待進一步完善，應(yīng)該從以下幾個方面進行加強：

(1)首先房屋租賃相關(guān)政策法規(guī)之間存在一些矛盾和沖突。應(yīng)該盡快予以消除，以免執(zhí)行租賃政策法規(guī)中出現(xiàn)的問題。

(2)還有就是對房租轉(zhuǎn)租問題應(yīng)該盡快予以明確，應(yīng)該在立法中迸一步確定哪些房可以轉(zhuǎn)租，哪些房禁止轉(zhuǎn)租，對于公房轉(zhuǎn)租問題，應(yīng)該針對目前大量存在的公房私F轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，尤其要抓緊時間仔細研究。以盡快出臺相應(yīng)的政策于以規(guī)范。

其次是要加強房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管力度。加強房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管辦法，對于培育和發(fā)展房屋租賃市場，規(guī)范房屋租賃服務(wù)市場行為有著極為重要的作用。在目前狀況下，加強房屋租賃服務(wù)市 場監(jiān)管工作．應(yīng)著重以下三個方面：

(1)要加強收取租賃管理費，嚴格按照相關(guān)政策規(guī)定，對租賃活動所涉及的稅費加強征收。

(2)加強租賃糾紛管理。

(3)加強房地產(chǎn)贊理。稅務(wù)、公安等相關(guān)部門之間的工作配合，共同發(fā)揮時房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管作用。