房屋租賃是指房屋出租人將房屋交付給承租人占有、使用、收益，由承租人按合同約定的租金向出租人支付租金的民事法律行為。包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將自有房屋交付他人使用，不參與經(jīng)營(yíng)所獲得租金性收益，房屋所有權(quán)未隨之發(fā)生變更的行為。但房屋所有權(quán)人將房屋借給他人使用，而不收取租金的行為以及旅館業(yè)的客房出租和房屋場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)中出租柜臺(tái)的行為除外。

房屋租賃的分類根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，房屋租賃可作如下分類：

(1)根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)不同可分為公房租賃和私房租賃，也可分為保障性、福利性租賃和市場(chǎng)性租賃。公房租賃又可分為房管部門管的直管公房租賃和企事業(yè)單位自管的系統(tǒng)公房租賃。

(2)根據(jù)租賃房屋的用途不同，可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓及工業(yè)物業(yè)等租賃。

(3)按照房屋的租賃期限不同，又可分為定期租賃、不定期租賃和階段式租賃。定期租賃是指有確定期限的租賃，租期滿即租賃終止。出租人無(wú)須作提前通知，承租人到期必須歸還租用的物業(yè)。目前我國(guó)一般商品房的租賃都屬于此種情況。不定期租賃是指租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人可隨時(shí)要求收回房屋。我國(guó)的公房出租就屬于這種情況，但在收回房屋上會(huì)要求國(guó)家作出另外安排居住的要求。階段式租賃是指雙方雖然確定了某個(gè)期限，但又約定，雙方如沒(méi)有提前通知終止的情況下可自動(dòng)續(xù)約相同一個(gè)時(shí)期的一種租賃方式，這種情況也經(jīng)常出現(xiàn)在一些商品房的租賃中。

(4)按照租金的計(jì)算和支付方式不同可以分成毛租約、純租約以及百分比租約。

(5)按承租人的國(guó)籍不同將租賃分為國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃。

房屋租賃的對(duì)象包含官房和民房。官房租賃的范圍僅限于遷轉(zhuǎn)官員“往坐”后的剩余部分房屋。

公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。下列情形之一的房屋不得出租。

(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式5艮制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(5)屬于違章建筑的；

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

(7)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

誠(chéng)信缺陷

隨著房屋租賃市場(chǎng)的壯大，許多不法分子乘虛而入，一些房屋中介機(jī)構(gòu)既無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也沒(méi)有房屋管理部門頒發(fā)的房屋中介資質(zhì)證明，就進(jìn)行無(wú)證經(jīng)營(yíng)，打出虛假房屋租賃廣告，以提供虛假租賃信息和電話，和顧客簽合同，騙取顧客押金和定金，騙取中介費(fèi)，這種欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象普遍存在。這類案件比比皆是，例如，2003年年底“堅(jiān)石公司”卷款3000萬(wàn)元潛逃，“金百佳”分部攜款人去樓空，再到2004年“中天恒基” 騙錢事件，短短幾個(gè)月時(shí)間里，幾家“房屋中介” 屢次進(jìn)行詐騙，使公眾對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的信任程度降到了冰點(diǎn)。這證明了解決行業(yè)誠(chéng)信缺陷問(wèn)題是目前房屋租賃管理中最迫切需要解決的 問(wèn)題。

管理體系無(wú)序

當(dāng)前房屋租賃管理體系還沒(méi)有走上一條規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃道路，因此，雜亂無(wú)序的管理必定會(huì)制約當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也成為了房屋中介機(jī)構(gòu)工作中的主要障礙。同時(shí)，我們也可以看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式單一，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理系統(tǒng)的單一，制約了租賃管理系統(tǒng)的整體發(fā)展。

房屋租賃管理的立法滯后

當(dāng)前，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展日新月異，但是，面對(duì)租賃管理中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，卻缺乏相關(guān)的 法律、法規(guī)與之很好地配合，相關(guān)法律法規(guī)的建立仍存在一定的滯后性。立法工作的滯后，是房屋租賃管理工作中最為突出的難點(diǎn)，有關(guān)房產(chǎn)部門和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意識(shí)和理念都相對(duì)滯后，比如說(shuō)對(duì)集體土地上的房屋租賃、出租人的多元化、支付租金方式、租賃形式的多樣化的認(rèn)識(shí)還不夠全面，因此，房屋管理立法的滯后性是目前阻礙當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

房產(chǎn)租賃合同不規(guī)范

在目前的房屋租賃管理中，出現(xiàn)最多的問(wèn)題就是合同糾紛問(wèn)題，例如租金價(jià)格不合理的糾紛，因?yàn)橛胁糠种薪闄C(jī)構(gòu)只采取口頭定價(jià)的方式，出租單位沒(méi)有參照房屋評(píng)估市場(chǎng)法進(jìn)行合理的定價(jià)，因此造成了房屋租金價(jià)格過(guò)低或過(guò)高。加上沒(méi)有簽訂正式合同，導(dǎo)致租金價(jià)格的糾紛。另外有些機(jī)構(gòu)簽訂的合同也沒(méi)有按照《合同法》有關(guān)條款簽訂，造成了租賃管理的混亂。

增強(qiáng)法律意識(shí)，避免房屋租賃糾紛

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為?！白≌梅康淖赓U，應(yīng)當(dāng)遵照國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。” 公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的房屋租賃管理，必須增強(qiáng)法律意識(shí)，用法律來(lái)保護(hù)出租者、租房者及中介機(jī)構(gòu)的合法利益，才能有效的避免房屋租賃糾紛問(wèn)題的出現(xiàn)。在進(jìn)行房屋租賃交易行為時(shí)，要清楚房屋租賃的前提條件：公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但是有以下情形之一的房屋，一律不得出租：

Ａ未依法取得房屋所有權(quán)證的；

Ｂ司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

Ｃ共有房屋未取得共有人同意的；

Ｄ權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

Ｅ屬于違法建筑的；

Ｆ不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

Ｇ已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

Ｈ不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

Ｉ有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

加強(qiáng)信息化租賃管理體系的建立

科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，是房屋租賃管理體系走向不斷完善的重要途徑。目前我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了一些較為完善的房屋租賃管理系統(tǒng).系統(tǒng)中包含房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理、租金提醒、合同提示等功能，實(shí)現(xiàn)了出租、收款、統(tǒng)計(jì)、提醒等功能的完美結(jié)合，大大地提高了房屋租賃管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作時(shí)間。

首先要進(jìn)一步完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法法規(guī)。

目前，有關(guān)房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)的政策、法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)：

(1)首先房屋租賃相關(guān)政策法規(guī)之間存在一些矛盾和沖突。應(yīng)該盡快予以消除，以免執(zhí)行租賃政策法規(guī)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

(2)還有就是對(duì)房租轉(zhuǎn)租問(wèn)題應(yīng)該盡快予以明確，應(yīng)該在立法中迸一步確定哪些房可以轉(zhuǎn)租，哪些房禁止轉(zhuǎn)租，對(duì)于公房轉(zhuǎn)租問(wèn)題，應(yīng)該針對(duì)目前大量存在的公房私F轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，尤其要抓緊時(shí)間仔細(xì)研究。以盡快出臺(tái)相應(yīng)的政策于以規(guī)范。

其次是要加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管辦法，對(duì)于培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，規(guī)范房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)行為有著極為重要的作用。在目前狀況下，加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市 場(chǎng)監(jiān)管工作．應(yīng)著重以下三個(gè)方面：

(1)要加強(qiáng)收取租賃管理費(fèi)，嚴(yán)格按照相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)租賃活動(dòng)所涉及的稅費(fèi)加強(qiáng)征收。

(2)加強(qiáng)租賃糾紛管理。

(3)加強(qiáng)房地產(chǎn)贊理。稅務(wù)、公安等相關(guān)部門之間的工作配合，共同發(fā)揮時(shí)房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管作用。