房屋租賃糾紛是指有關(guān)房地產(chǎn)租賃雙方當事人的權(quán)利、義務(wù)發(fā)生的糾葛和爭執(zhí)。

房地產(chǎn)租賃是一種法律行為，是商品交換的特殊形式。出租人與承租人均可依法享受一定的權(quán)利，同時也承擔相應(yīng)的義務(wù)。如果有哪一方未能享受合法權(quán)利或沒有盡到相應(yīng)的義務(wù)，就必然要發(fā)生房地產(chǎn)租賃糾紛。

房屋租賃糾紛房屋租賃糾紛，既包括公有房屋租賃的糾紛，也包括是私有房屋租賃的糾紛。公有房屋的租賃糾紛由來已久，而且早就存在。問題的癥結(jié)往往是，尚在轉(zhuǎn)制或尚未轉(zhuǎn)制的國有物業(yè)公司自身的問題所致，暫不細述。這里主要討論私有住房租賃中的糾紛，主要有四種情況。

　1．租期及押金糾紛

私有房屋的租賃活動往往是投資活動，受租賃市場的周期性影響較大。由于租賃市場的供方競爭，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同：反過來，出租人也因為市場的變化，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生。同時，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對押金的爭議和糾紛。

　2．房屋水、電、煤費用糾紛

這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場，往往不預(yù)先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關(guān)費用，一走了之。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。

　3．房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛

房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設(shè)備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好，而出租人也會明確要求使用人應(yīng)當注意保護裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，可能引起糾紛?；蛘呤鞘褂萌苏J為房屋的裝修及設(shè)備未達到出租人承諾的水準，或者業(yè)主認為使用人損壞了裝修及設(shè)備，等等，這些都會引起糾紛。目前，我國對房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無租賃管理的糾紛不少。

　4．租賃備案糾紛

對于房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，有些城市沒有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)——詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。

產(chǎn)生房屋租賃糾紛的原因主要有以下幾個方面：

　一、缺乏法律知識，法制觀念淡薄

房地產(chǎn)租賃是一種民事法律行為，涉及當事人的權(quán)利和義務(wù)。租賃關(guān)系的建立，必須經(jīng)過一定的程序。簽訂租賃合同是建立租賃關(guān)系必需的法律行為，其主要條款必須具備。內(nèi)容必須完善。但由于有些租賃當事人缺乏法律常識，對合同的重要性認識不足，在簽訂合同時，對涉及雙方當事人權(quán)利義務(wù)條款未作明確規(guī)定，造成了不履行合同的矛盾和糾紛，還有的為了規(guī)避法規(guī)，偷漏稅費，對租賃行為故意隱瞞，不申請、不報批、不辦理租賃審核立契手續(xù)，由于沒有取得合法租賃的批準手續(xù)，以致在發(fā)生糾紛時才知道依法辦理租賃審核手續(xù)的重要。實踐中還有一些當事人，由于法律觀念淡薄，不履行或不完全履行合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)甚至故意侵犯對方當事人的合法權(quán)益，造成租賃糾紛。

　二、一些單位忽視政策法律規(guī)定，高價租用私房

隨著經(jīng)濟體制的改革，企業(yè)自主權(quán)的增強，一些企事業(yè)單位享有了較多的自主權(quán)。為了獲取更大的經(jīng)濟效益，設(shè)立更多的、更好的商品銷售網(wǎng)點或推銷處，就忽視了國家關(guān)于機關(guān)、團體、企事業(yè)單位不得租用私房的規(guī)定，擅自租用私房，甚至出高價，使一些房地產(chǎn)出租者乘機抬高租金，或無理終止租賃關(guān)系造成租賃糾紛。

　三、房屋租賃管理乏力，管理制度滯后

房地產(chǎn)租賃管理作為房地產(chǎn)業(yè)管理的一個重要方面，同整個房地產(chǎn)市場管理制度一樣，由于租賃管理法規(guī)特別是具體的管理辦法存有不完善、不配套的問題，各地房地產(chǎn)管理部門對租賃市場的管理乏力是普遍存在的現(xiàn)象，因而在租賃市場中存在不少租賃無合同或者合同不完善、租期無限制、權(quán)利義務(wù)責任不明確的問題，同時還有大量的租賃活動沒納入房地產(chǎn)租賃市場的管理，沒有辦理租賃登記手續(xù)，致使一些租賃矛盾解決起來無依據(jù)，從而發(fā)生爭執(zhí)，形成糾紛。

處理房地產(chǎn)租賃糾紛的基本原則是什么?

房地產(chǎn)租賃糾紛的產(chǎn)生和發(fā)展具有多樣性、復(fù)雜性的特點，有些糾紛處理起來較為困難，因而要具體情況具體分析，具體問題具體對待，既要堅持依法辦理，又需運用行政手段、調(diào)解手段等有效方法解決。在處理租賃糾紛寸應(yīng)堅持的原則是：

　一、維護當事人合法權(quán)益的原則

公民和法人的合法財產(chǎn)受法律保護，這是我國法律規(guī)定的，任何單位和個人都不得侵犯。房地產(chǎn)租賃是建立在自愿、平等、等價、有償基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，雙方當事人既享有各自的權(quán)利又應(yīng)承擔各自的義務(wù)，一方當事人權(quán)利的實現(xiàn)靠的是對方當事人義務(wù)的履行，—方不履行自己承擔的義務(wù)，他方就無法實現(xiàn)應(yīng)享有的權(quán)利。只有嚴格履行合同，雙方當事人的權(quán)益才不受侵犯。因此在處理糾紛寸，對不履行合同的行為，要認真查明，分清責任，予以制裁，依法令其承擔民事責任，支付違約金，賠償因其不履行合同而給對方當事人造成的損害。

　二、以事實為依據(jù)，以法律為準繩的原則

這是處理房地產(chǎn)租賃糾紛案件的一項重要原則。對房地產(chǎn)租賃糾紛案件，必須堅持調(diào)查研究，查清事實，根據(jù)國家法律和行政規(guī)章、地方性法規(guī)和政策的規(guī)定進行處理。凡符合法律的行為、要求、主張要予以支持保護，凡不符合法律、法規(guī)規(guī)定的行為、主張、要求，要予以駁回、制裁。

對于強占、毀壞公私有房屋，造成嚴重后果，或利用房屋租賃進行投機倒把活動及其他違法活動的少數(shù)人要繩之以法。

目前，審理房地產(chǎn)租賃糾紛案件的主要法律依據(jù)有：《城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》、《民法通則》、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問題的意見(試行，》、國家建設(shè)部發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)租賃管理的規(guī)章，以及省市人大、省市人民政府，城市人民政府制定的有關(guān)地方性法律和規(guī)章。

　三、實行調(diào)解、仲裁和司法審判相結(jié)合的原則

房地產(chǎn)租賃糾紛的大小不同，復(fù)雜難易程度也不盡相同，而且這類糾紛屬人民內(nèi)部矛盾，解決此類糾紛應(yīng)通過多種途徑。對于情況較清楚、是非較明顯、矛盾不復(fù)雜的糾紛，可通過所在街道、居委會或基層房地產(chǎn)交易管理部門調(diào)解解決；對爭議較大的糾紛可由行政仲裁機關(guān)裁決；對嚴重影響、侵害當事人合法權(quán)益，情況又較復(fù)雜或不服裁決的案件，則可訴請人民法院審理。仲裁機關(guān)、人民法院在審理租賃糾紛案件時也應(yīng)先調(diào)解，做說服教育工作，使有關(guān)當事人信守合同，履行約定，互諒互讓，凋解無效時再依法裁定或判決。

　四、有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃秩序的原則

由于房地產(chǎn)租賃活動越來越頻繁，房地產(chǎn)租賃市場越來越廣闊，房地產(chǎn)租賃市場的穩(wěn)定和發(fā)展，對于社會主義大市場的穩(wěn)定和發(fā)展，對于社會的安定，對于人民群眾的工作、生活都具有重要的意義。因此，在房地產(chǎn)租賃糾紛的處理中應(yīng)注意尊重歷史，面對現(xiàn)實，兼顧雙方利益，維護租賃關(guān)系，保護承租人的續(xù)租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。對一些由于多方面原因雙方當事人沒簽訂書面合同或沒辦理有關(guān)手續(xù)的，一方當事人借此提出變更或終止租賃合同引起糾紛的，只要查清其租賃關(guān)系確系既成事實，又沒有其他違法行為，就應(yīng)在對當事人批評教育、并令其補辦有關(guān)手續(xù)之后，確認其租賃關(guān)系有效。這樣，可有助于維護當事人的合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃秩序，以免發(fā)生更多的糾紛。