租金管理是對房屋租金在方針、政策、標(biāo)準(zhǔn)、水平、收繳、使用和規(guī)章制度等方面的管理，包括對租金收入的統(tǒng)計(jì)、清查、運(yùn)用等工作。它是房產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，也是衡量房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要標(biāo)志。　

租金管理的過程是指租金管理的程序和步驟。一般租金管理分為制訂租金政策、租金的計(jì)算、租金的調(diào)整、租金收繳等幾個(gè)步驟。

一、合理制訂租金標(biāo)準(zhǔn)，正確貫徹租金政策

制訂租金標(biāo)準(zhǔn)，貫徹租金政策是租金管理的基礎(chǔ)。租金是房屋使用價(jià)值分期出售的價(jià)格，那么房屋租金就一、合理制訂租金標(biāo)準(zhǔn)，正確貫徹租金政策制訂租金標(biāo)準(zhǔn)，貫徹租金政策是租金管理的基礎(chǔ)。租金是房屋使用價(jià)值分期出售的價(jià)格，那么房屋租金就應(yīng)以其價(jià)值構(gòu)成作為基礎(chǔ)。從理論上講，租金包括折舊費(fèi)、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、利息、稅金、利潤和地租等八項(xiàng)因素。

但是在我國現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)情況下，出租房完全按照上述八項(xiàng)因素來測定租金標(biāo)準(zhǔn)，超出了城市居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。因此，在制訂租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)以理論租金為基礎(chǔ)，考慮供求關(guān)系的影響，結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)國家多方面的政策來制訂一種“實(shí)施租金標(biāo)準(zhǔn)”，這種租金叫計(jì)劃租金，也稱決策租金。制訂計(jì)劃租金，要遵循以下幾條原則：

(1)要遵守價(jià)格基本符合價(jià)值的原則；

(2)適當(dāng)考慮城市居民支付能力的原則；

(3)有利于抑制過份膨脹的住房要求，有利于調(diào)節(jié)房屋供求關(guān)系，有利于調(diào)整居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的原則；

(4)堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)的原則；

(5)考慮企業(yè)利益，有利于房產(chǎn)經(jīng)營的盈利。

二、租金的計(jì)算與調(diào)整

當(dāng)前，各城市計(jì)算各類房屋租金，普遍采用“基本租金加減法”，即基本租金加減調(diào)節(jié)因素的辦法。

(一)公有住宅租金計(jì)算方法

根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批執(zhí)行住房制度改革的實(shí)施方案》規(guī)定，當(dāng)前公房租金，應(yīng)按折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素的成本租金計(jì)租，計(jì)租面積以使用面積為準(zhǔn)。按照五項(xiàng)因素測算出來的每平方米使用面積的月成本租金，即為基本租金。

在確定租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，各地應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況采取不同形式。當(dāng)前主要采取兩種形式：一種形式是，首先確定基本租金及住宅標(biāo)準(zhǔn)，增減租金項(xiàng)目，然后按照住戶的居住條件，對超過基本租金住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按項(xiàng)目增加租金，對達(dá)不到基本租金住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按項(xiàng)目減少租金。另一種形式是，將房屋按結(jié)構(gòu)劃分類別等級，測算出單位面積的基本租金，然后根據(jù)層次、朝向、內(nèi)部設(shè)施、居住地段等調(diào)節(jié)因素，對基本租金進(jìn)行加減。

(二)評定租金應(yīng)注意的事項(xiàng)

(1)認(rèn)準(zhǔn)基本條件。

基本租金一般是按照房屋的結(jié)構(gòu)確定的，所以評定租金一定要全面觀察，認(rèn)準(zhǔn)確定基本租金的標(biāo)準(zhǔn)。非居住的房屋，除了認(rèn)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)外，也要弄清承租單位的性質(zhì)，否則會發(fā)生誤差。

(2)弄清加減因素。

(3)準(zhǔn)確測量計(jì)租面積。

居住用房以使用面積計(jì)租，非居住用房以建筑面積計(jì)租。

建筑面積的計(jì)算，一般指由一間房屋一方的外墻皮到相對一方的外墻皮上，有明柱的廊，則從明柱的外皮算起，專設(shè)門道、過道!走廊等公用房屋，都必須計(jì)算建筑面積。

使用面積、一般是指由一間房屋一方內(nèi)墻皮起到相對一方內(nèi)墻皮止。即室內(nèi)實(shí)用面積。居住、廚房、廁所、內(nèi)廳、內(nèi)走廊之和為用戶使用面積。

三、組織租金的收繳

組織租金收繳是租金管理的一項(xiàng)中心活動、重要任務(wù)和經(jīng)常性工作，其主要職能是：

1．根據(jù)租金收入計(jì)劃指標(biāo)，組織人力，落實(shí)收繳任務(wù)，及時(shí)開展收租工作。

2．建立健全規(guī)章制度，努力提高收繳率。

3．組織開展便民活動，證收租工作的順利開展。負(fù)責(zé)考核收繳任務(wù)指標(biāo)的完成情況，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)單位與用戶之間的關(guān)系，保證收租工作的順利開展。

4．采取有效措施，組織清理拖欠租金，做到應(yīng)收盡收。

5．監(jiān)督檢查租金收繳帳目，建立保管租金檔案資料，防止差錯(cuò)事故。

6．宣傳租金政策，加強(qiáng)法制教育，維護(hù)租金收繳工作的秩序和紀(jì)律。

公有住宅租金的收繳方式，也因地制宜，各不相同。收繳方式大致有以下幾種：

(1)直接收繳。由房管基層單位直接向承租人收取租金，再行入庫。直接收繳租金又分為定期定點(diǎn)收租和房管員到戶收繳兩種。直接收繳辦法，工作量過大，還由房管員開列收據(jù)，同時(shí)收取租金，不符合財(cái)務(wù)制度，容易發(fā)生問題。因此這種辦法，僅適用于由于各種原因不能按時(shí)交租的用戶。

(2)住戶組長代收。由房管員委托小住戶推選住戶組長代收。實(shí)踐證明．這是一種依靠群眾收租的辦法，有許多長處，宜于推行。

(3)單位代扣。由職工單位在發(fā)放工資時(shí)預(yù)扣房租，以轉(zhuǎn)帳形式交付。此種辦法缺點(diǎn)是政府以行政干預(yù)手段囑有關(guān)單位執(zhí)行，否則，單位或個(gè)人有一方不同意，就不能執(zhí)行。

(4)銀行代收。由房管經(jīng)營部門委托銀行代收后匯轉(zhuǎn)開戶行帳號。此種方法，水、電行業(yè)普遍采用。因?yàn)槌鲎夥课菥哂衅涮厥獾纳唐穼傩?，用戶往往因某種原因暫緩交租，影響按時(shí)收繳，所以當(dāng)前許多城市尚未采用此種辦法。

綜上所述，幾種辦法各有利弊，房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜地分別采用，取長補(bǔ)短，及時(shí)、足額地完成租金收繳任務(wù)。

住宅分為公有住宅和私有住宅兩種，其租金管理辦法也不盡相同。

1．公有住宅租金管理

由城市房產(chǎn)管理部門向個(gè)人出租的住宅和自管單位向本單位職工出租的住宅，其租金應(yīng)按房屋所在地人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。目前，公有住宅普遍采用福利租金或準(zhǔn)成本租金，這給房屋的經(jīng)營管理和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了嚴(yán)重困難，進(jìn)一步加劇了住房的供求矛盾。因此，必須按照房屋租金管理的原則，逐步提高公有住宅的租金標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到以租養(yǎng)房、以租建房、以租促銷的目的。

2．私有住宅租金管理

對私有住宅租金的管理較之公有住宅租金的管理有較大的靈活性。目前，我國私有住宅出租人由于受公有住宅低租金制的影響，標(biāo)準(zhǔn)也普遍較低，使得不少私房由于住宅租金較低而將多余住房轉(zhuǎn)作非住宅用房出租，這就必然要加劇城市住宅供求矛盾。所以，私有住宅租金定價(jià)形式的選擇應(yīng)是租賃雙方自由議價(jià)形式，與此同時(shí)，房管部門要加強(qiáng)對租金的管理和控制，以防止私房主漫天要價(jià)，損害承租人的利益。

3．對非住宅用房租金的管理

公有非住宅用房包括行政辦公用房和工商企事業(yè)用房。行政辦公用房應(yīng)嚴(yán)格按照城市所規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不得隨意提高，對工商企事業(yè)用房的租金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)不斷變化的形勢適時(shí)加以調(diào)整，逐步達(dá)到商品租金水平。

對自管房單位和私房業(yè)出租用作工商企事業(yè)用房的租金實(shí)行開放，由租賃雙方協(xié)商制訂租金標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)行政管理部門要采取措施對于自管房單位和私房業(yè)主出租的工商企業(yè)用房的租金標(biāo)準(zhǔn)加以調(diào)整和管理。

租金管理是房產(chǎn)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，其職能主要可以概括為以下幾點(diǎn)：

(一)正確執(zhí)行租金政策

租金政策是國家物價(jià)政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)，只有正確執(zhí)行租金政策，才能保證國家房地產(chǎn)經(jīng)營管理的政策性和統(tǒng)一性，有利于正確處理國家、集體、個(gè)人三者的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的統(tǒng)一。為正確執(zhí)行國家租金政策，應(yīng)切實(shí)做到以下兩點(diǎn)：

1．要制訂符合國家租金政策的租金標(biāo)準(zhǔn)

租金政策是國家物價(jià)政策統(tǒng)一性的一種體現(xiàn)。由于各地、各部門、各單位的具體情況不同，因此還必須根據(jù)租金政策制訂靈活的租金標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，我國各城市計(jì)算各類房屋的租金，普遍采用“基本租金加減法”，即基本租金加減調(diào)節(jié)因素的辦法?；咀饨鹗歉鶕?jù)各類房屋的建筑造價(jià)、折舊年限、殘值等計(jì)算的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金等因素確定的每平方米建筑面積年租金。折合為每平方米使用面積年租金和月租金，它是依據(jù)房屋的價(jià)值確定的基本租價(jià)。但是，即使是同一結(jié)構(gòu)的房屋，因其層次、朝向、內(nèi)部設(shè)施、地段的不同，其價(jià)值和使用價(jià)值也不相同。因此，在計(jì)租時(shí)就要以基本租金為基礎(chǔ)，加減調(diào)節(jié)因素，即構(gòu)成租金標(biāo)準(zhǔn)。租金標(biāo)準(zhǔn)既能保證租金的有效性和可操作性，又是執(zhí)行租金政策的前提和條件。

2．要加強(qiáng)租金管理

國家租金政策和租金標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，最大限度地發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)合理組織租金收繳

組織租金收繳的效果如何，將直接關(guān)系到房產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)系列房屋的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。因此，租金管理應(yīng)切實(shí)抓好收繳環(huán)節(jié)。主要有以下幾方面：

1．確切掌握房屋應(yīng)收租金基數(shù)

房屋應(yīng)收租金基數(shù)是指根據(jù)經(jīng)營部門所管理的全部房屋的使用性質(zhì)，除按租金標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)計(jì)租的面積外，全部計(jì)租面積應(yīng)收月租金額的總和。這里的“月租金額”包括出租房屋的月租金和未出租房屋的月租金。前者是按已出租的各種不同使用性質(zhì)房屋的月租金之和計(jì)算的；后者是按原設(shè)計(jì)用途，按應(yīng)該使用的租金標(biāo)準(zhǔn)和出租率計(jì)算的租金之和。因此，只有組織好租金收繳，準(zhǔn)確掌握收繳的基數(shù)，提高房屋的出租率和使用率，才能做到應(yīng)收盡收。

2．堅(jiān)持租金管理變動制度，實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理

對于應(yīng)收租金基數(shù)，如因訂租、退租、增租、減租、房屋接管、撤管、拆除等原因而發(fā)生變動時(shí)，必須按規(guī)定的手續(xù)進(jìn)行相應(yīng)的凋整，以保證應(yīng)收租金基數(shù)的準(zhǔn)確性。

(三)對租金管理的監(jiān)督檢查

監(jiān)督檢查是對租金管理的一項(xiàng)必不可少的職能。這一職能要求做列：

1．各級房產(chǎn)經(jīng)營部門和財(cái)務(wù)部門對租金收入應(yīng)根據(jù)租金統(tǒng)計(jì)表與銀行實(shí)際租金收入按月進(jìn)行核對，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)采取措施加以解決。凡屬不符合租金管理規(guī)定的問題，要報(bào)請上級主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后再做處理。

2．各租金業(yè)務(wù)主管部門，要經(jīng)常深入基層，了解租金管理工作，要保證應(yīng)收盡收，及時(shí)、足額入庫。