房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是在城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟(jì)條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要發(fā)展起來的專業(yè)會(huì)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主要運(yùn)用價(jià)值形式來對(duì)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行綜合的反映和考核。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象的內(nèi)容，它決定資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的變動(dòng)。資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的變動(dòng)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象的形式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程的完成和資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的變動(dòng)，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象兩個(gè)方面觀察的結(jié)果，兩者是有機(jī)地統(tǒng)一著不可分的。

由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：

1.產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。

2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。

3.經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。

會(huì)計(jì)的任務(wù)，是根據(jù)客觀的需要和要求確定的，它受會(huì)計(jì)對(duì)象的制約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的任務(wù)，是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象進(jìn)行核算和監(jiān)督所要達(dá)到的目的和要求，主要有以下三個(gè)方面。

(一)向管理者和投資者反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)信息，滿足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求和企業(yè)投資者進(jìn)行決策的需要

我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都須根據(jù)自身的開發(fā)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，充分利用生產(chǎn)潛力，合理安排房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)。為了不斷改善企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，一方面接受國(guó)家綜合管理部門的指導(dǎo)，使自己的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求；一方面要接受投資者的監(jiān)督，使投資者關(guān)心企業(yè)，為企業(yè)提供擴(kuò)大再開發(fā)所需的資金。這就要求企業(yè)必須做好會(huì)計(jì)工作，及時(shí)提供會(huì)計(jì)信息，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成本狀況和開發(fā)經(jīng)營(yíng)成果，以滿足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求，滿足企業(yè)投資者和潛在投資者進(jìn)行投資決策的需要。

要及時(shí)真實(shí)地提供會(huì)計(jì)信息，企業(yè)必須遵循客觀性原則，真實(shí)客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；遵循相關(guān)性原則，以滿足各有關(guān)方面對(duì)會(huì)計(jì)信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規(guī)定的要求和前后一致地采用相同的會(huì)計(jì)核算方法，以便于會(huì)計(jì)信息的相互比較和利用；遵循及時(shí)性原則和明晰性原則，及時(shí)、簡(jiǎn)明易懂地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以便于會(huì)計(jì)信息及時(shí)、有效地運(yùn)用；遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，正確地核算收入和費(fèi)用，以便準(zhǔn)確地計(jì)算當(dāng)年損益；遵循謹(jǐn)慎性原則，考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理核算可能發(fā)生的損失和費(fèi)用、并對(duì)減值資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備；遵循實(shí)際成本核算原則，采用實(shí)際成本進(jìn)行核算；遵循劃分收益性支出與資本性支出原則，正確區(qū)分計(jì)入當(dāng)期損益的支出與計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值的支出，正確反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和當(dāng)期損益情況；遵循重要性原則，在全面核算企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況的同時(shí)，對(duì)重要的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，單獨(dú)進(jìn)行核算反映。在日常核算工作中，必須按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，記好賬、算好賬、編好表，做到內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚，日清月結(jié)，按期報(bào)賬。在辦理年度會(huì)計(jì)決算以前，必須全面清查財(cái)產(chǎn)物資，核實(shí)庫存數(shù)量，查清盤點(diǎn)盈虧的原因。

(二)反映和監(jiān)督財(cái)產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開發(fā)成本，節(jié)約使用資金

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟(jì)效益，多快好省地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，一方面要搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優(yōu)挑選施工單位；一方面要做好財(cái)產(chǎn)物資的保管工作，合理使用材料、設(shè)備，保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開發(fā)成本。

要保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，就必須做好會(huì)計(jì)工作，全面反映和監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的存在和變動(dòng)情況。對(duì)于一切貨幣資金的收支，財(cái)產(chǎn)物資的收入、發(fā)出和轉(zhuǎn)移，要據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記賬簿。要定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，查明賬實(shí)不符的原因，明確保管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

要不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開發(fā)成本，就必須及時(shí)計(jì)算開發(fā)成本，反映開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中的生產(chǎn)耗費(fèi)。開發(fā)成本是土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，它能反映土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)的發(fā)生和各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用的開支情況。如果提高了開發(fā)管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費(fèi)，降低了基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)，控制了開發(fā)間接費(fèi)用的開支，那末，必然反映為開發(fā)產(chǎn)品成本的降低。因此，通過開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算和分析，可使企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)過程中存在的問題，采取降低開發(fā)成本的有效措施，多為企業(yè)提供擴(kuò)大再開發(fā)所需的資金。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，必須有一定數(shù)量的材料、設(shè)備和固定資產(chǎn)。但是，這個(gè)量不是絕對(duì)不變的。如果加強(qiáng)了材料、設(shè)備和固定資產(chǎn)的管理和核算工作，及時(shí)反映和監(jiān)督材料、設(shè)備和固定資產(chǎn)的利用情況，就可能促使企業(yè)合理組織材料、設(shè)備的供應(yīng)，充分利用固定資產(chǎn)，壓縮材料、設(shè)備的儲(chǔ)備量和減少固定資產(chǎn)的需要量，從而減少企業(yè)資金的占用量，這就有可能把節(jié)約下來的資金用于企業(yè)的擴(kuò)大再開發(fā)。

(三)反映和監(jiān)督執(zhí)行財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的情況，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，也是貫徹國(guó)家財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的過程。每個(gè)開發(fā)企業(yè)，都必須執(zhí)行國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度，遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)紀(jì)律，堅(jiān)持社會(huì)主義方向。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)物資和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要在會(huì)計(jì)核算過程中反映出來，因而通過對(duì)憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進(jìn)行深入的調(diào)查研究，就可了解企業(yè)各項(xiàng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否遵守財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。例如，通過固定資產(chǎn)和材料、設(shè)備的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無將應(yīng)由資產(chǎn)支出的資本性支出，作為收益性支出計(jì)入當(dāng)期損益，有無在前后年度采用不同折舊方法和材料計(jì)價(jià)方法，使會(huì)計(jì)資料無法相互比較。通過開發(fā)成本的核算和分析，可以發(fā)現(xiàn)在征地、拆遷過程中，有無任意提高征用土地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；在發(fā)包基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程過程中，有無收取回扣，提高工程造價(jià)；在企業(yè)盈利水平較高的情況下，有無任意擴(kuò)大成本開支范圍，虛增開發(fā)成本，調(diào)節(jié)年度間盈利水平等情況。通過管理費(fèi)用的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無假公濟(jì)私、請(qǐng)客送禮、鋪張浪費(fèi)以及擅自提高開支標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大福利待遇等情況。通過利潤(rùn)分配的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無不按有關(guān)規(guī)定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤(rùn)的情況。通過財(cái)產(chǎn)清查，可以發(fā)現(xiàn)有無貪污盜竊等等。做好會(huì)計(jì)工作，就能促使企業(yè)遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，同一切違法亂紀(jì)的行為作斗爭(zhēng)，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向。

污盜竊等等。做好會(huì)計(jì)工作，就能促使企業(yè)遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，同一切違法亂紀(jì)的行為作斗爭(zhēng)，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

3、收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

1、正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2、引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3、擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

(3)重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性——具有高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。