商業(yè)區(qū)位是指商業(yè)活動(dòng)的空間位置的選擇。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，首先取決于土地的自然條件、資源狀況以及由自然條件和資源狀況組成的環(huán)境條件，其中也包含著人文環(huán)境條件。由于這些條件是自然形成的，所以稱(chēng)為自然區(qū)位因素，它是形成和決定土地區(qū)位的最基本的因素。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，其次還取決于商業(yè)企業(yè)與市場(chǎng)的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間的長(zhǎng)短和運(yùn)費(fèi)的高低，即轉(zhuǎn)移成本。我們將位置之問(wèn)的運(yùn)輸成本稱(chēng)之謂轉(zhuǎn)移成本。外在轉(zhuǎn)移成本是可以用現(xiàn)金計(jì)算的，它等于某被運(yùn)送物品每單位距離的運(yùn)輸成本，加上在路上所花的時(shí)問(wèn)成本。這種轉(zhuǎn)移成本容易確定，但隱性轉(zhuǎn)移成本則難以確定。例如，在某地選擇商業(yè)用地，就必須考慮到商業(yè)區(qū)位的輻射范圍大小，及商品的轉(zhuǎn)移成本。同時(shí)，必須考慮交通便捷以及顧客選用交通工具的方便程度，或是交通擁擠給人造成不愉快心情的成本。便捷的交通，縮短了人們心理距離，土地價(jià)值也隨之會(huì)得到提高。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，其三取決于商業(yè)交易區(qū)內(nèi)人口密度、消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力以及潛在顧客的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位。商業(yè)交易區(qū)是指商業(yè)企業(yè)所能輻射之范圍。離商店越近，對(duì)顧客的吸引力越強(qiáng)。在商業(yè)區(qū)內(nèi)，商店距行人流量的距離及對(duì)行人流量的角度不同，其租值也會(huì)相差甚遠(yuǎn)。另外，商店集中程度的差異，將導(dǎo)致同一城市內(nèi)多個(gè)不同地段具有不等的租值。在商務(wù)中心區(qū)域內(nèi)，由于消費(fèi)者的多元購(gòu)買(mǎi)力，使各類(lèi)商店彼此連接為成片的商業(yè)企業(yè)，從而對(duì)消費(fèi)者更具有吸引力。不同區(qū)域內(nèi)，居民的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力和潛在顧客的經(jīng)濟(jì)社會(huì)地位，同樣決定了不同區(qū)位商業(yè)租值的水平。租值越高，產(chǎn)租能力越強(qiáng)，其商業(yè)用地區(qū)位則越佳。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所處位置、所決定的顧客密度(人次／m 、小時(shí))及其營(yíng)業(yè)額成正比的。隨著城市建設(shè)和舊區(qū)改造步伐的加快，老城廂“城市空心化”現(xiàn)象日益突出。原住居民紛紛外遷，消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，影響了原有商業(yè)區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，改變了原有商業(yè)服務(wù)功能。對(duì)此，我們?cè)谶x址時(shí)必須有一個(gè)較清醒的認(rèn)識(shí)。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，其四取決于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)集聚效益的大小和發(fā)展?jié)摿Α＜坌б?，是指各種群體和個(gè)人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。集聚效益可以分為兩部分，一是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，二是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟(jì)效益和城市化經(jīng)濟(jì)效益。在特定的城市、區(qū)域空間內(nèi)，這個(gè)特定的商業(yè)企業(yè)所享受到同類(lèi)企業(yè)的數(shù)量和功能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以及城市、區(qū)域提供的各種專(zhuān)業(yè)化分工服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等補(bǔ)充所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。就一般來(lái)講，在城市的商務(wù)區(qū)內(nèi)，集中有商業(yè)、銀行、保險(xiǎn)、咨詢(xún)、服務(wù)、運(yùn)輸、旅游等行業(yè)和大集團(tuán)公司，這種大規(guī)模集中所帶來(lái)的專(zhuān)業(yè)化和分工協(xié)作，相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展所帶來(lái)的影響，各種專(zhuān)業(yè)人才和專(zhuān)家匯集于此，熟練勞動(dòng)力供給充裕，籌資融資便捷，獲得市場(chǎng)信息等特種資源費(fèi)用低廉，減少信息的不確定性等等。由此可見(jiàn)，企業(yè)外部集聚效益主要產(chǎn)生于各企業(yè)在城市土地所處的位置。其所處的位置優(yōu)越，所獲得企業(yè)外部的集聚效益就大。

(一)宏觀商業(yè)區(qū)位研究

國(guó)家層面的商業(yè)區(qū)位研究的動(dòng)力之一是零售業(yè)正變成一個(gè)全球性產(chǎn)業(yè)，必須按照全球化市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行變革和重新定位。一般來(lái)說(shuō)，宏觀商業(yè)布局考慮一般區(qū)位原則進(jìn)行綜合分析，注重選擇人口密度高和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)。通常傾向于在熟悉的城市發(fā)展，但熟悉的城市并不一定是最好的選擇．必須考慮很多影響商業(yè)區(qū)位和市場(chǎng)的因素，包括人口、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)、競(jìng)爭(zhēng)、供給、規(guī)章制度和國(guó)際市場(chǎng)等特征(John et a1．，1993)?？筛鶕?jù)研究需要．分別從國(guó)家、區(qū)域和城市的層面考慮這些區(qū)位因素．但是側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重各有不同。

處在不同社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的國(guó)家和城市．在商業(yè)國(guó)際化進(jìn)程中的地位和期盼并不一樣 發(fā)達(dá)國(guó)家覬覦發(fā)展中國(guó)家的市場(chǎng)，發(fā)展中國(guó)家在面臨著自身商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，還必須對(duì)付發(fā)達(dá)國(guó)家零售巨頭的激烈競(jìng)爭(zhēng)。如在愛(ài)爾蘭，英國(guó)連鎖店紛紛進(jìn)入都柏林的零售業(yè)領(lǐng)域和這個(gè)城市最新的大型購(gòu)物中心．都柏林傳統(tǒng)百貨公司已采取延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間、增加停車(chē)場(chǎng)、提高商品和服務(wù)的質(zhì)量等措施集中力量建設(shè)城市中心區(qū)的零售業(yè)(Mary，Edmund，2001)以應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。

(二)中觀商業(yè)區(qū)位研究

理論上，城市商業(yè)布局與商業(yè)中心選擇多用中心地模式。但在確定的城市內(nèi)找出最理想的場(chǎng)所并不容易，需要收集盡可能多的材料，進(jìn)行詳盡的分析以便作出正確判斷。城市商業(yè)區(qū)位主要影響因素包括人口特征和增長(zhǎng)、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力、競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、社區(qū)情況、自然條件、社會(huì)心理障礙和地方法律等(John et a1．，1993)。

對(duì)潛在的商業(yè)區(qū)位的商圈分析可以考察目標(biāo)市場(chǎng)是否足夠支撐這些商業(yè)。商圈的區(qū)位決定因素包括商店類(lèi)型、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)位、通勤時(shí)間、與居民的距離和服務(wù)人口、自然障礙以及服務(wù)專(zhuān)門(mén)化水平。測(cè)定商圈的模型有雷利零售重力模型(Relly，S Law of Retail Gavitation)和哈夫模型(Huf,s Model of Trade Area Attraction．)。前者雖然存在一定局限，但仍是一種較有效的確定零售范圍的模型，后者包含更多變量，可以計(jì)算在距離固定的區(qū)位范圍內(nèi)．可能光顧某個(gè)商店的顧客數(shù)。其他商圈研究常用的方法還包括汽車(chē)牌照分析、市場(chǎng)調(diào)查(包括個(gè)人訪談、郵件和電話)和顧客跟蹤分析等(George et a1．，1994)。不同方法的綜合運(yùn)用，可增加商圈分析的準(zhǔn)確性。

(三)微觀商業(yè)區(qū)位研究

微觀店鋪區(qū)位選址在城市商業(yè)區(qū)位和商圈范圍確定之后進(jìn)行，理想目標(biāo)是空間壟斷。影響店鋪選擇的區(qū)位因素包括：攔截性，指選擇居住區(qū)和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之間的交通要道，即要避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)．又要比較接近客源地；可達(dá)性，包括消費(fèi)者便于獲取的交通設(shè)施，以便順利到達(dá)，以及店鋪周?chē)撰@取的停車(chē)設(shè)施；步行交通，避開(kāi)步行障礙，如交叉路口、貨車(chē)穿行的狹窄通道；兼容性，一些商店的成功運(yùn)作在于和另一些商店分享顧客，如時(shí)尚服裝店和鞋店、珠寶店、美發(fā)店集聚在一起，可以達(dá)到顧客共享的效果；購(gòu)物地區(qū)的消費(fèi)形象及地區(qū)歷史商業(yè)狀況和外來(lái)消費(fèi)情況(John eta1．，1993)。這些因素中，可達(dá)性尤其重要。商家可以通過(guò)擁有大型停車(chē)場(chǎng)來(lái)增加商業(yè)區(qū)的吸引力。停車(chē)場(chǎng)的就近與否以及設(shè)施可進(jìn)入性如何對(duì)商業(yè)發(fā)展影響巨大。為此，出現(xiàn)了預(yù)測(cè)商業(yè)和停車(chē)點(diǎn)布局的統(tǒng)計(jì)模型適宜零售店的區(qū)位必須是前述的自然和社會(huì)特征的最佳組合，但最能決定零售區(qū)位、最能決定這些因素能否達(dá)到整體最優(yōu)的力量是地方政府，因?yàn)橹苯記Q定零售區(qū)位的政策是由地方政府制定的。地方政府有權(quán)決定土地的調(diào)配、財(cái)產(chǎn)的再分配、建筑物的類(lèi)型和結(jié)構(gòu)及其使用密度和空間間距，還可通過(guò)提供停車(chē)場(chǎng)地和土地來(lái)鼓勵(lì)重新開(kāi)發(fā)老的商業(yè)地區(qū)。政府一般采取脫胎于土地利用規(guī)劃的區(qū)位限制因素、價(jià)格政策、商業(yè)結(jié)構(gòu)、效率和消費(fèi)者保護(hù)等五種公共干預(yù)類(lèi)型，后四個(gè)因素間接影響零售區(qū)位(Dawson，1980)。

(四)店鋪內(nèi)部商業(yè)區(qū)位研究

商場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)設(shè)施、商品擺放和商品分類(lèi)的區(qū)位研究近期受到學(xué)者的重視。商品分類(lèi)不僅能在滿足消費(fèi)者需求方面扮演重要的角色．而且影響購(gòu)物者的購(gòu)買(mǎi)需求和偏好．同時(shí)．消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣也影響商業(yè)區(qū)位的決定。零售商還可通過(guò)調(diào)整商品的陳列方式．作為顯示個(gè)性的方式提高商品被購(gòu)買(mǎi)的可能性(Itamar．1999)。

K．Campo等人集合并拓展以往的市場(chǎng)地理學(xué)研究．提出一個(gè)商場(chǎng)特性對(duì)產(chǎn)品分類(lèi)和商場(chǎng)功能的影響的研究框架．并以此為基礎(chǔ)建立一個(gè)便于靈活處理的評(píng)估區(qū)位影響因素的程序．并為不同區(qū)位層面推導(dǎo)出最佳空間配置規(guī)則。商家在配置商場(chǎng)空間時(shí)．應(yīng)順應(yīng)基于區(qū)位的不同分類(lèi)吸引因素，診斷商場(chǎng)空間分配是否適當(dāng)，引導(dǎo)零售業(yè)整體效益的增長(zhǎng)(K．Campo et a1．2000)。Pierre Desmet等人提出評(píng)估貨架彈性空間經(jīng)驗(yàn)式，表明商業(yè)空間彈性隨著購(gòu)買(mǎi)這種產(chǎn)品的刺激的增加而增加，而不依賴(lài)于商店的類(lèi)型。與產(chǎn)品分類(lèi)相對(duì)的空間彈性評(píng)估的變動(dòng)范圍的直接結(jié)果是在持續(xù)的空間彈性基礎(chǔ)上提出空間分配規(guī)則(Piere，Valerie，1998)。這些研究可使商家根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣進(jìn)行商品分類(lèi)，也便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量比較。

商業(yè)活動(dòng)的區(qū)位分析是結(jié)合消費(fèi)者行為來(lái)研究商業(yè)的空間結(jié)構(gòu)，主要包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、市場(chǎng)區(qū)等布局的內(nèi)容。商業(yè)的區(qū)位選擇，要受到自然環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

（一）自然環(huán)境與商業(yè)區(qū)位

自然環(huán)境對(duì)商業(yè)的影響是多方面的。

首先，自然環(huán)境通過(guò)空間和場(chǎng)所制約商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的地域分布，從而影響其密度。優(yōu)越的自然條件，如地形平坦開(kāi)闊、水源充足，地質(zhì)基礎(chǔ)牢固的地區(qū)，為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供了良好的選擇條件，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度則可相對(duì)大些。而一些自然環(huán)境相對(duì)惡劣的地區(qū)，如崎嶇的山地、悶熱的雨林地區(qū)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布有很大限制作用，因而網(wǎng)點(diǎn)密度可相應(yīng)小些。

其次，自然環(huán)境通過(guò)影響商品生產(chǎn)類(lèi)型和規(guī)模，制約商業(yè)區(qū)位的形式、內(nèi)容。地貌類(lèi)型和熱量、降水等差異，會(huì)導(dǎo)致商品的差異，從而導(dǎo)致區(qū)際間商品交換，引起商品流動(dòng)。例如，熱帶的椰子、菠蘿等水果就會(huì)流向溫帶、寒帶地區(qū)，而溫帶的蘋(píng)果、桃等水果也會(huì)流向熱帶地區(qū)。再如，山區(qū)需從平原地區(qū)調(diào)進(jìn)糧食，棉花等農(nóng)產(chǎn)品，平原地區(qū)需從山區(qū)調(diào)入林牧產(chǎn)品，從而導(dǎo)致了地區(qū)間大規(guī)模的商品流通，出現(xiàn)商品網(wǎng)點(diǎn)。

再次，自然環(huán)境影響商品的連續(xù)性，使商業(yè)活動(dòng)的收購(gòu)、儲(chǔ)存、調(diào)運(yùn)、銷(xiāo)售出現(xiàn)了時(shí)令性特點(diǎn)。如四季氣候的變化，影響農(nóng)作物的生長(zhǎng)，從而要求商業(yè)部門(mén)不違農(nóng)時(shí)地安排好農(nóng)用生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具的供銷(xiāo)及農(nóng)產(chǎn)品的收購(gòu)。再如，從氣溫上講冬冷夏熱的條件，也要求商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)適應(yīng)季節(jié)性的需求，“冬賣(mài)棉襖夏賣(mài)衫”，就說(shuō)明這個(gè)道理。

第四，自然環(huán)境影響商品的品質(zhì)和性能，可形成各地不同的特產(chǎn)。例如，東南丘陵地區(qū)的酸性紅壤生長(zhǎng)出眾多名牌的茶葉；暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外的貴州茅臺(tái)是得天獨(dú)厚的好山（背靠大青山）、好水（面臨赤水河）等孕育的結(jié)果。

（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件與商業(yè)區(qū)位選擇

社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)地理位置、歷史條件、技術(shù)條件、消費(fèi)行為來(lái)影響商業(yè)區(qū)位選擇。

1. 經(jīng)濟(jì)地理位置。任何一個(gè)商業(yè)中心和商品集散地的興衰，都與經(jīng)濟(jì)地理位置有關(guān)。如武漢，處于漢水與長(zhǎng)江的交匯處，水運(yùn)便捷，歷來(lái)是糧、棉等農(nóng)產(chǎn)品集散地。再加上眾多鐵路，如京廣鐵路、京九鐵路、漢丹、襄渝鐵路的修建與長(zhǎng)江、漢水共同組成四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)，又?jǐn)U建了鋼鐵、紡織等傳統(tǒng)工業(yè)，使其成為大型商品生產(chǎn)基地。因而每一個(gè)商業(yè)中心的新建或?qū)σ粋€(gè)商品加工地的選擇，都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)地理位置。

2.歷史因素。商業(yè)活動(dòng)及其區(qū)位在很大程度上受歷史因素的影響，尤其有歷史基礎(chǔ)傳統(tǒng)的行業(yè)、久負(fù)盛名的老商號(hào)影響較大。例如，上海市在封建社會(huì)優(yōu)越的位置未充分利用；鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，上海在帝國(guó)主義控制下逐漸發(fā)展成為舊社會(huì)經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展的工商業(yè)城市。解放后，在原有歷史基礎(chǔ)上充分利用、合理發(fā)展，成為我國(guó)最大的商品生產(chǎn)中心和商業(yè)中心。

3.技術(shù)因素?？茖W(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力中最重要的因素。商品的包裝、加工、裝卸、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等技術(shù)進(jìn)步，以及電子計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，對(duì)商品流通網(wǎng)絡(luò)布局有多方面影響，使傳統(tǒng)布局形成發(fā)生變革。例如，荷蘭的鮮花可以裝點(diǎn)世界許多城市，就是依靠技術(shù)的進(jìn)步及交通的改善。再如，存儲(chǔ)技術(shù)的改進(jìn)，可以使季節(jié)性商品（水果、蔬菜等）集中儲(chǔ)存，再供應(yīng)上市，實(shí)現(xiàn)供需時(shí)間平衡。又如，電子商務(wù)的開(kāi)展、無(wú)人售貨機(jī)的推廣等，改變了傳統(tǒng)的“面對(duì)面”的交易方式。

4.消費(fèi)行為。某一群體的消費(fèi)者，因其性別、年齡、文化程度、職業(yè)等條件相同，往往具有共同的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和共同愛(ài)好，從而形成一種消費(fèi)傾向和需求趨勢(shì)，影響商品需求和發(fā)展趨勢(shì)及組織適銷(xiāo)對(duì)路的供應(yīng)方式，從而在一定程度上影響商業(yè)區(qū)位選擇。