商業(yè)區(qū)位是指商業(yè)活動的空間位置的選擇。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，首先取決于土地的自然條件、資源狀況以及由自然條件和資源狀況組成的環(huán)境條件，其中也包含著人文環(huán)境條件。由于這些條件是自然形成的，所以稱為自然區(qū)位因素，它是形成和決定土地區(qū)位的最基本的因素。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，其次還取決于商業(yè)企業(yè)與市場的遠近、運輸時間的長短和運費的高低，即轉移成本。我們將位置之問的運輸成本稱之謂轉移成本。外在轉移成本是可以用現(xiàn)金計算的，它等于某被運送物品每單位距離的運輸成本，加上在路上所花的時問成本。這種轉移成本容易確定，但隱性轉移成本則難以確定。例如，在某地選擇商業(yè)用地，就必須考慮到商業(yè)區(qū)位的輻射范圍大小，及商品的轉移成本。同時，必須考慮交通便捷以及顧客選用交通工具的方便程度，或是交通擁擠給人造成不愉快心情的成本。便捷的交通，縮短了人們心理距離，土地價值也隨之會得到提高。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，其三取決于商業(yè)交易區(qū)內(nèi)人口密度、消費購買力以及潛在顧客的社會經(jīng)濟地位。商業(yè)交易區(qū)是指商業(yè)企業(yè)所能輻射之范圍。離商店越近，對顧客的吸引力越強。在商業(yè)區(qū)內(nèi)，商店距行人流量的距離及對行人流量的角度不同，其租值也會相差甚遠。另外，商店集中程度的差異，將導致同一城市內(nèi)多個不同地段具有不等的租值。在商務中心區(qū)域內(nèi)，由于消費者的多元購買力，使各類商店彼此連接為成片的商業(yè)企業(yè)，從而對消費者更具有吸引力。不同區(qū)域內(nèi)，居民的消費購買力和潛在顧客的經(jīng)濟社會地位，同樣決定了不同區(qū)位商業(yè)租值的水平。租值越高，產(chǎn)租能力越強，其商業(yè)用地區(qū)位則越佳。作為商業(yè)地租實體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所處位置、所決定的顧客密度(人次／m 、小時)及其營業(yè)額成正比的。隨著城市建設和舊區(qū)改造步伐的加快，老城廂“城市空心化”現(xiàn)象日益突出。原住居民紛紛外遷，消費人群結構發(fā)生變化，影響了原有商業(yè)區(qū)位的優(yōu)勢，改變了原有商業(yè)服務功能。對此，我們在選址時必須有一個較清醒的認識。

商業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，其四取決于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟集聚效益的大小和發(fā)展?jié)摿?。集聚效益，是指各種群體和個人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟效應。集聚效益可以分為兩部分，一是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟效益，二是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟效益和城市化經(jīng)濟效益。在特定的城市、區(qū)域空間內(nèi)，這個特定的商業(yè)企業(yè)所享受到同類企業(yè)的數(shù)量和功能帶來的經(jīng)濟效益，以及城市、區(qū)域提供的各種專業(yè)化分工服務和基礎設施等補充所帶來的經(jīng)濟效益。就一般來講，在城市的商務區(qū)內(nèi)，集中有商業(yè)、銀行、保險、咨詢、服務、運輸、旅游等行業(yè)和大集團公司，這種大規(guī)模集中所帶來的專業(yè)化和分工協(xié)作，相關產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展所帶來的影響，各種專業(yè)人才和專家匯集于此，熟練勞動力供給充裕，籌資融資便捷，獲得市場信息等特種資源費用低廉，減少信息的不確定性等等。由此可見，企業(yè)外部集聚效益主要產(chǎn)生于各企業(yè)在城市土地所處的位置。其所處的位置優(yōu)越，所獲得企業(yè)外部的集聚效益就大。

(一)宏觀商業(yè)區(qū)位研究

國家層面的商業(yè)區(qū)位研究的動力之一是零售業(yè)正變成一個全球性產(chǎn)業(yè)，必須按照全球化市場規(guī)則進行變革和重新定位。一般來說，宏觀商業(yè)布局考慮一般區(qū)位原則進行綜合分析，注重選擇人口密度高和經(jīng)濟增長快的地區(qū)。通常傾向于在熟悉的城市發(fā)展，但熟悉的城市并不一定是最好的選擇．必須考慮很多影響商業(yè)區(qū)位和市場的因素，包括人口、職業(yè)、經(jīng)濟、競爭、供給、規(guī)章制度和國際市場等特征(John et a1．，1993)?？筛鶕?jù)研究需要．分別從國家、區(qū)域和城市的層面考慮這些區(qū)位因素．但是側重點和權重各有不同。

處在不同社會背景和經(jīng)濟發(fā)展階段的國家和城市．在商業(yè)國際化進程中的地位和期盼并不一樣 發(fā)達國家覬覦發(fā)展中國家的市場，發(fā)展中國家在面臨著自身商業(yè)結構調整的同時，還必須對付發(fā)達國家零售巨頭的激烈競爭。如在愛爾蘭，英國連鎖店紛紛進入都柏林的零售業(yè)領域和這個城市最新的大型購物中心．都柏林傳統(tǒng)百貨公司已采取延長營業(yè)時間、增加停車場、提高商品和服務的質量等措施集中力量建設城市中心區(qū)的零售業(yè)(Mary，Edmund，2001)以應對競爭。

(二)中觀商業(yè)區(qū)位研究

理論上，城市商業(yè)布局與商業(yè)中心選擇多用中心地模式。但在確定的城市內(nèi)找出最理想的場所并不容易，需要收集盡可能多的材料，進行詳盡的分析以便作出正確判斷。城市商業(yè)區(qū)位主要影響因素包括人口特征和增長、消費者購買力、競爭、經(jīng)濟態(tài)勢、社區(qū)情況、自然條件、社會心理障礙和地方法律等(John et a1．，1993)。

對潛在的商業(yè)區(qū)位的商圈分析可以考察目標市場是否足夠支撐這些商業(yè)。商圈的區(qū)位決定因素包括商店類型、商店規(guī)模、競爭對手的區(qū)位、通勤時間、與居民的距離和服務人口、自然障礙以及服務專門化水平。測定商圈的模型有雷利零售重力模型(Relly，S Law of Retail Gavitation)和哈夫模型(Huf,s Model of Trade Area Attraction．)。前者雖然存在一定局限，但仍是一種較有效的確定零售范圍的模型，后者包含更多變量，可以計算在距離固定的區(qū)位范圍內(nèi)．可能光顧某個商店的顧客數(shù)。其他商圈研究常用的方法還包括汽車牌照分析、市場調查(包括個人訪談、郵件和電話)和顧客跟蹤分析等(George et a1．，1994)。不同方法的綜合運用，可增加商圈分析的準確性。

(三)微觀商業(yè)區(qū)位研究

微觀店鋪區(qū)位選址在城市商業(yè)區(qū)位和商圈范圍確定之后進行，理想目標是空間壟斷。影響店鋪選擇的區(qū)位因素包括：攔截性，指選擇居住區(qū)和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之間的交通要道，即要避開傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)競爭．又要比較接近客源地；可達性，包括消費者便于獲取的交通設施，以便順利到達，以及店鋪周圍易獲取的停車設施；步行交通，避開步行障礙，如交叉路口、貨車穿行的狹窄通道；兼容性，一些商店的成功運作在于和另一些商店分享顧客，如時尚服裝店和鞋店、珠寶店、美發(fā)店集聚在一起，可以達到顧客共享的效果；購物地區(qū)的消費形象及地區(qū)歷史商業(yè)狀況和外來消費情況(John eta1．，1993)。這些因素中，可達性尤其重要。商家可以通過擁有大型停車場來增加商業(yè)區(qū)的吸引力。停車場的就近與否以及設施可進入性如何對商業(yè)發(fā)展影響巨大。為此，出現(xiàn)了預測商業(yè)和停車點布局的統(tǒng)計模型適宜零售店的區(qū)位必須是前述的自然和社會特征的最佳組合，但最能決定零售區(qū)位、最能決定這些因素能否達到整體最優(yōu)的力量是地方政府，因為直接決定零售區(qū)位的政策是由地方政府制定的。地方政府有權決定土地的調配、財產(chǎn)的再分配、建筑物的類型和結構及其使用密度和空間間距，還可通過提供停車場地和土地來鼓勵重新開發(fā)老的商業(yè)地區(qū)。政府一般采取脫胎于土地利用規(guī)劃的區(qū)位限制因素、價格政策、商業(yè)結構、效率和消費者保護等五種公共干預類型，后四個因素間接影響零售區(qū)位(Dawson，1980)。

(四)店鋪內(nèi)部商業(yè)區(qū)位研究

商場內(nèi)部商業(yè)設施、商品擺放和商品分類的區(qū)位研究近期受到學者的重視。商品分類不僅能在滿足消費者需求方面扮演重要的角色．而且影響購物者的購買需求和偏好．同時．消費者購買習慣也影響商業(yè)區(qū)位的決定。零售商還可通過調整商品的陳列方式．作為顯示個性的方式提高商品被購買的可能性(Itamar．1999)。

K．Campo等人集合并拓展以往的市場地理學研究．提出一個商場特性對產(chǎn)品分類和商場功能的影響的研究框架．并以此為基礎建立一個便于靈活處理的評估區(qū)位影響因素的程序．并為不同區(qū)位層面推導出最佳空間配置規(guī)則。商家在配置商場空間時．應順應基于區(qū)位的不同分類吸引因素，診斷商場空間分配是否適當，引導零售業(yè)整體效益的增長(K．Campo et a1．2000)。Pierre Desmet等人提出評估貨架彈性空間經(jīng)驗式，表明商業(yè)空間彈性隨著購買這種產(chǎn)品的刺激的增加而增加，而不依賴于商店的類型。與產(chǎn)品分類相對的空間彈性評估的變動范圍的直接結果是在持續(xù)的空間彈性基礎上提出空間分配規(guī)則(Piere，Valerie，1998)。這些研究可使商家根據(jù)消費者購買習慣進行商品分類，也便于消費者進行價格、質量比較。

商業(yè)活動的區(qū)位分析是結合消費者行為來研究商業(yè)的空間結構，主要包括商業(yè)網(wǎng)點、市場區(qū)等布局的內(nèi)容。商業(yè)的區(qū)位選擇，要受到自然環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境的影響。

（一）自然環(huán)境與商業(yè)區(qū)位

自然環(huán)境對商業(yè)的影響是多方面的。

首先，自然環(huán)境通過空間和場所制約商業(yè)網(wǎng)點的地域分布，從而影響其密度。優(yōu)越的自然條件，如地形平坦開闊、水源充足，地質基礎牢固的地區(qū)，為商業(yè)網(wǎng)點提供了良好的選擇條件，商業(yè)網(wǎng)點的密度則可相對大些。而一些自然環(huán)境相對惡劣的地區(qū)，如崎嶇的山地、悶熱的雨林地區(qū)，對商業(yè)網(wǎng)點的分布有很大限制作用，因而網(wǎng)點密度可相應小些。

其次，自然環(huán)境通過影響商品生產(chǎn)類型和規(guī)模，制約商業(yè)區(qū)位的形式、內(nèi)容。地貌類型和熱量、降水等差異，會導致商品的差異，從而導致區(qū)際間商品交換，引起商品流動。例如，熱帶的椰子、菠蘿等水果就會流向溫帶、寒帶地區(qū)，而溫帶的蘋果、桃等水果也會流向熱帶地區(qū)。再如，山區(qū)需從平原地區(qū)調進糧食，棉花等農(nóng)產(chǎn)品，平原地區(qū)需從山區(qū)調入林牧產(chǎn)品，從而導致了地區(qū)間大規(guī)模的商品流通，出現(xiàn)商品網(wǎng)點。

再次，自然環(huán)境影響商品的連續(xù)性，使商業(yè)活動的收購、儲存、調運、銷售出現(xiàn)了時令性特點。如四季氣候的變化，影響農(nóng)作物的生長，從而要求商業(yè)部門不違農(nóng)時地安排好農(nóng)用生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具的供銷及農(nóng)產(chǎn)品的收購。再如，從氣溫上講冬冷夏熱的條件，也要求商業(yè)經(jīng)營活動適應季節(jié)性的需求，“冬賣棉襖夏賣衫”，就說明這個道理。

第四，自然環(huán)境影響商品的品質和性能，可形成各地不同的特產(chǎn)。例如，東南丘陵地區(qū)的酸性紅壤生長出眾多名牌的茶葉；暢銷國內(nèi)外的貴州茅臺是得天獨厚的好山（背靠大青山）、好水（面臨赤水河）等孕育的結果。

（二）社會經(jīng)濟條件與商業(yè)區(qū)位選擇

社會經(jīng)濟條件主要通過經(jīng)濟地理位置、歷史條件、技術條件、消費行為來影響商業(yè)區(qū)位選擇。

1. 經(jīng)濟地理位置。任何一個商業(yè)中心和商品集散地的興衰，都與經(jīng)濟地理位置有關。如武漢，處于漢水與長江的交匯處，水運便捷，歷來是糧、棉等農(nóng)產(chǎn)品集散地。再加上眾多鐵路，如京廣鐵路、京九鐵路、漢丹、襄渝鐵路的修建與長江、漢水共同組成四通八達的交通運輸網(wǎng)，又擴建了鋼鐵、紡織等傳統(tǒng)工業(yè)，使其成為大型商品生產(chǎn)基地。因而每一個商業(yè)中心的新建或對一個商品加工地的選擇，都離不開經(jīng)濟地理位置。

2.歷史因素。商業(yè)活動及其區(qū)位在很大程度上受歷史因素的影響，尤其有歷史基礎傳統(tǒng)的行業(yè)、久負盛名的老商號影響較大。例如，上海市在封建社會優(yōu)越的位置未充分利用；鴉片戰(zhàn)爭后，上海在帝國主義控制下逐漸發(fā)展成為舊社會經(jīng)濟畸形發(fā)展的工商業(yè)城市。解放后，在原有歷史基礎上充分利用、合理發(fā)展，成為我國最大的商品生產(chǎn)中心和商業(yè)中心。

3.技術因素?？茖W技術是生產(chǎn)力中最重要的因素。商品的包裝、加工、裝卸、運輸、儲存等技術進步，以及電子計算機的應用，對商品流通網(wǎng)絡布局有多方面影響，使傳統(tǒng)布局形成發(fā)生變革。例如，荷蘭的鮮花可以裝點世界許多城市，就是依靠技術的進步及交通的改善。再如，存儲技術的改進，可以使季節(jié)性商品（水果、蔬菜等）集中儲存，再供應上市，實現(xiàn)供需時間平衡。又如，電子商務的開展、無人售貨機的推廣等，改變了傳統(tǒng)的“面對面”的交易方式。

4.消費行為。某一群體的消費者，因其性別、年齡、文化程度、職業(yè)等條件相同，往往具有共同的購買動機和共同愛好，從而形成一種消費傾向和需求趨勢，影響商品需求和發(fā)展趨勢及組織適銷對路的供應方式，從而在一定程度上影響商業(yè)區(qū)位選擇。