土地評價又稱土地分等，是指依據(jù)科學的標準，對土地的數(shù)量、質(zhì)量、覆蓋特征和經(jīng)濟特點所進行的評估；是以不同土地利用為目的，估計土地潛力和土地適宜性的過程，其實質(zhì)是對土地生產(chǎn)力高低的鑒定，基本特征是比較土地利用的要求和土地質(zhì)量的供給。

　　（1）根據(jù)土地質(zhì)量的自然屬性和社會屬性，可分為三類

　　1、土地適宜性評價——它是根據(jù)特定的土地利用目的分析評價土地的自然屬性是否適宜及適宜的程度，從而確定出土地相對優(yōu)劣的等級。簡言之，就是評價土地用于某種用途時是否適宜及適宜的程度?；蛘哒f評價它的自然屬性最適宜何種利用方式以及適宜的程度。

　　土地適宜性評價是最基本的土地評價，也是研究最多的一種。

　　2、土地潛力評價——是對土地潛在自然生產(chǎn)力的評價。

　　3、土地經(jīng)濟評價——運用可比的經(jīng)濟指標，對人們在土地上的投入與產(chǎn)出的效益進行評定，從而確定土地質(zhì)量的優(yōu)劣。

　　土地經(jīng)濟評價是從土地生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益的角度對土地質(zhì)量進行評價，比適宜性評價更具體，應(yīng)用起更方便。

　　（2）按土地用途不同可分二類

　　1、農(nóng)業(yè)用地評價

　　為大農(nóng)業(yè)服務(wù)的土地評價在土地評價中仍占有重要位置，目前已出現(xiàn)從綜合的大農(nóng)業(yè)土地評價向農(nóng)、林、牧單項土地評價甚至單作物土地評價的發(fā)展趨勢。

　　2、非農(nóng)業(yè)用地評價

　?。ǔ擎?zhèn)用地評價、旅游用地評價等）

　　（3）按評價方法不同可分二種

　　1、定性評價——用定性的方法進行評價

　　2、定量評價——用定量的方法進行評價

　　1、為發(fā)展生產(chǎn)和合理的利用服務(wù)

　　從發(fā)展生產(chǎn)和合理利用的條件和潛力，既考慮當前發(fā)展生產(chǎn)的需要，又要考慮進一步改造的必要性和可能性，論證土地合理利用的優(yōu)化方案和方向。

　　2、實行全面綜合評價

　　綜合反映自然、技術(shù)、社會、經(jīng)濟諸因素的作用，既考慮自然的適宜性，又考慮技術(shù)可能性和經(jīng)濟的合理性與可行性，依據(jù)自然生態(tài)規(guī)律，遵循生態(tài)效益、經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則，對土地綜合效益進行分析和評價。

　　3、發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢

　　突出生態(tài)特征和主導(dǎo)因素，為因地制宜地利用和改善土地條件提供依據(jù)。

　　除遵循以上原則外，土地評價主要考慮如下質(zhì)量因素：

　　1、土地適宜性。

　　即土地對發(fā)展生產(chǎn)和各項利用的適宜程度。主要標志是土地能否永續(xù)有效地利用和最大限度地發(fā)揮其潛力。土地適宜性可以是多宜性，也可以是單宜性。

　　2、土地限制性。

　　即某種或某些不利因素對土地適宜性和生產(chǎn)潛力發(fā)揮的影響程度，包括風沙、鹽堿、干旱、洪澇、低溫、水土流失、風蝕、土層厚度、地表積水、沼澤化、海拔高度、坡度等自然因素，也包括勞動力、肥源、交通工具、地理位置、經(jīng)營集約度和市場等社會經(jīng)濟因素。

　　3、土地利用現(xiàn)狀和生產(chǎn)水平。

　　土地利用現(xiàn)狀在一定程度上反映了土地適宜性和土地限制性。土地生產(chǎn)水平是土地生產(chǎn)力的反映，它可以用土地的產(chǎn)量，產(chǎn)值和純收入指標衡量或折算成統(tǒng)一的能量單位表示。

　　1、土地資源的生產(chǎn)力

　　指土地的生物生產(chǎn)能力分為現(xiàn)實生產(chǎn)力和潛在生產(chǎn)力

　　2、土地資源的適宜性

　　指土地資源在一定條件下對發(fā)展某項生產(chǎn)或作為某種用途所提供的生態(tài)環(huán)境的適宜程度，這既與土地利用方式有關(guān)，又直接決定于生物的特點、更替及產(chǎn)量等。

　　分為多宜性、雙宜性、單宜性和暫不適宜等

　　3、土地資源的限制性

　　指是限制土地資源在生產(chǎn)過程中發(fā)揮潛力的障礙因素

　　分為穩(wěn)定性限制因素和不穩(wěn)定限制因素

　　1、多樣性原理

　　不同的地區(qū)具有各自獨特的自然和社會條件，土地質(zhì)量和土地用途都會存在很大的差別；隨時間的發(fā)展、社會的變化，同一地區(qū)的土地質(zhì)量和土地用途也會發(fā)生變化。

　　2、綜合性原理

　　構(gòu)成土地質(zhì)量的土地性狀有很多種，如氣候、土壤、植被 等等，而這些性狀也是由許多因素構(gòu)成的，如氣候又包括光照、氣溫、降水等；土壤又包括土壤有機質(zhì)含量、土壤質(zhì)地、土壤酸堿度、土壤水分、土壤養(yǎng)分、碳酸鈣含量等等。同時，土地的不同性狀或不同因素間又是相互作用相互影響的。因此土地質(zhì)量是一個多樣因素影響的統(tǒng)一體。所以，在分析土地質(zhì)量和土地用途的要求時，一定要全面地考慮各種因素之間的關(guān)系，采用綜合、全面分析的方法。

　　3、系統(tǒng)分析原理

　　一個系統(tǒng)是由各種要素及其相互關(guān)系的集合，具有一定的邊界和結(jié)構(gòu)，這就決定了系統(tǒng)的功能，即決定了投入與產(chǎn)出的關(guān)系。土地評價的主要對象是土地利用系統(tǒng)，包括兩個要素；土地和土地利用，如圖。在土地評價時，應(yīng)盡量地應(yīng)用系統(tǒng)分析的原理，分析如何改善土地利用系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，獲得最理想的產(chǎn)出與投入之比。

　　4、相對性原理

　　由于不同地區(qū)的自然條件和社會經(jīng)濟條件不同，土地質(zhì)量上存在很大差異。為了不同評價地區(qū)的實際需要，往往在評價時將本地區(qū)內(nèi)質(zhì)量最好的土地定為一等地，最差的土地定為末等地，這樣處理使不同地區(qū)的土地質(zhì)量等級之間的差異不盡一致，同一等級的土地的實際質(zhì)量也可能不一樣，因此土地評價的結(jié)論是相對于一定地區(qū)而言的。

　　5、可比性原理

　　土地評價的結(jié)果是所評價的地區(qū)土地質(zhì)量好壞程度的反映，因此必須具有可比性。要做到這一點，就必須建立統(tǒng)一的評價標準或指標體系。

　　6、限制性原理

　　不同的土地用途在某種土地質(zhì)量上的適宜程度不同，實質(zhì)上就是土地用途的限制不同。所謂限制性，是指土地質(zhì)量不能滿足土地用途要求的程度，如某種作物在某個生育期需要速效磷達到 30ppm，而實際土壤中l(wèi)0ppm，那么由于速效磷含量太少吸收不到充足的磷

　　1、土地評價在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的運用

　　服務(wù)于農(nóng)業(yè)的土地評價一向是我國土地評價的主流。近年來，服務(wù)于農(nóng)業(yè)的土地資源評價有增無減，但開始逐步擺脫依賴于土地潛力分級，而是更加重視定量與定性相結(jié)合，以土地生產(chǎn)力水平來評價土地等級。

　　農(nóng)用地分等級與股價是農(nóng)業(yè)土地評價的又一顯著趨勢。該研究已從側(cè)重土地自然屬性的發(fā)展發(fā)展為綜合考慮自然、社會、經(jīng)濟的綜合資源價值管理評價。也涌現(xiàn)出更多的理論與方法，如成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法等。當前，農(nóng)業(yè)用地的評價還存在一些亟待解決問題，如農(nóng)用地分等級與股價主要用于土地級差地租I，但對級差地租II的評價還研究較少，將兩種級差貨幣化的研究也很好，導(dǎo)致用地極差收益的分配缺少有力的科學依據(jù)。

　　2、土地適宜性評價

　　土地適宜性評價是指對某塊土地的利用方式是否適宜、適宜程度如何、如何適宜進行等級評定。其實質(zhì)在于評價土地質(zhì)量與土地利用的關(guān)系。主要是采用土地質(zhì)量與土地利用間的比配進行。具體為找出影響土地適宜性的主要土地特性，根據(jù)土地利用要求選擇評價因素，再通過一定的綜合分析方法評價二者的關(guān)系，從而獲得土地評價的適宜性。

　　3、城市地價評估

　　土地分等定級是城市土地評價的重要內(nèi)容。對一個城市而言，通過選擇對用地質(zhì)量、性質(zhì)影響較大的因素及投入的物化勞動密切相關(guān)的因素，按作用于影響賦予權(quán)值，按一定的分級標準進行綜合評分，評定土地等級。當前，國內(nèi)城市地價的估算一般采用地租資本化法，先建立地租模型，分析企業(yè)利潤與影響因素間的關(guān)系，計算級差地租，作為估算地價的依據(jù)。但是，由于不同行業(yè)盈利水平不一，有些行業(yè)甚至不產(chǎn)生利潤，因此，單純使用地租資本化法也難免產(chǎn)生偏差。

　　4、旅游用地評價

　　旅游用地評價在我國起步較晚，但在理論上卻取得了一定的進展。游賞系統(tǒng)評價是根據(jù)風景區(qū)的組合特點，綜合考慮觀景點的組合層次劃分進行的評價，依據(jù)游賞系統(tǒng)對風景區(qū)進行評價，建立景區(qū)建設(shè)分級系統(tǒng)，再依據(jù)中心地原理與旅游活動行為特征，從經(jīng)濟效益、方便游客與保護景觀資源出發(fā)，制定旅游服務(wù)分級系統(tǒng)，是對旅游景觀的綜合性評價，不僅深化了旅游資源評價理論，且有很強的實用性。

　　近年來我國的土地評價領(lǐng)域得到了進一步的延伸。對土地退化及防治的土地評價是一個重要方面，其次為對特殊生態(tài)環(huán)境、脆弱生態(tài)環(huán)境的土地評價。諸多服務(wù)于土地整理的土地評價受到了廣泛重視。此外，土地評價還延伸到了一些新的領(lǐng)域，如城市土地工程能力評價、工程移民補償服務(wù)地價評價等。

　　常用的土地評價因素及指標是：

　　1、氣候因素。

　　包括光照、降水等水熱狀況。水分、溫度及其對比狀況，不僅決定農(nóng)作物、牧草、樹木生長的種類、組成、熟制、產(chǎn)量和品質(zhì)，而且在很大程度上也決定土地利用方式和發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)應(yīng)采取的關(guān)鍵性措施。水熱狀況反映較大地區(qū)范圍土地自然生產(chǎn)力的差異，是影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和土地利用的穩(wěn)定因素，也是土地質(zhì)量評價的基本因素。

　　2、地形、地址。

　　地形起著地區(qū)水熱狀況再分配和物質(zhì)的遷移作用，影響土壤與植被的發(fā)育，很大程度上影響土地利用方向和改造措施。對地形、地質(zhì)的評價主要考慮地貌類型、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、巖石組成、沉積物質(zhì)、海拔高度、坡向、坡度等因素。

　　3、土壤。

　　是植物根系活動的場所。土壤肥力的高低在很大程度上影響農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量、土地利用和改造的方向。土壤與氣候的組合表現(xiàn)為較小地區(qū)范圍內(nèi)土地自然生產(chǎn)力的差異。對土壤質(zhì)量的鑒定，主要考慮其發(fā)展類型，土地厚度，土質(zhì)特點，有機質(zhì)含量，PH值、水分、鹽分狀況，障礙土層及土壤改良條件等。

　　4、水文。

　　包括地表水和地下水。灌溉、防洪、排水等水文條件，對干旱、半干旱、鹽堿化和沼澤化地區(qū)的土地評價具有特別重要的作用。干旱、半干旱灌溉須考慮水源的有無、種類、水量、水質(zhì)及利用難易。對積水沼澤和鹽漬地區(qū)的土地評價，則首先應(yīng)按土壤改良、水文地質(zhì)條件的好壞，對土地質(zhì)量的改造難易及土地潛力做出鑒定。

　　5、植被。

　　土地資源的重要組成部分，特別是天然草地和天然林地，關(guān)系到畜牧業(yè)和林業(yè)的發(fā)展，是土地評價的重要因素。在以土地利用為目的的質(zhì)量評價中，應(yīng)充分考慮天然植被的類型，有用植物的質(zhì)量、數(shù)量和生產(chǎn)量，以及植被的保護、利用、改造的條件。

　　6、社會經(jīng)濟因素。

　　包括人口、勞動力、交通運輸、市場的技術(shù)條件，以及現(xiàn)有生產(chǎn)基礎(chǔ)等。土地質(zhì)量評級是在查清土地類型和評價土地因素的基礎(chǔ)上，按土地適宜性和限制性進行分類后，根據(jù)用地的目的和要求對各類土地的質(zhì)量劃分成不同的等級。不同國家由于具體情況和歷史傳統(tǒng)不同，對土地質(zhì)量的評級千差萬別。

　　1、土地評價存在的問題

　　從國內(nèi)外土地評價的發(fā)展史及研究現(xiàn)狀來看，前人在研究理論、方法及手段方面進行了大量的研究，土地評價對象不斷擴大，評價方法也由定性評價發(fā)展為定量評價。但在實際實踐中，還存在一些不足，主要表現(xiàn)為：傳統(tǒng)的土地評價通常是由長期從事土地或農(nóng)業(yè)科學研究的人員在實地調(diào)查后進行的，這種方法工作量很大，標準也難以統(tǒng)一，存在一定的主觀隨意性，難以進行定量研究。雖然GIS等技術(shù)也逐步被引入到土地評價中，但總體而言，僅僅運用了GIS技術(shù)的部分功能，其整體性功能未得到充分體現(xiàn)。評價模型的單一也使結(jié)果有失偏頗。

　　隨著人口的增加與環(huán)境的惡化，以土地資源現(xiàn)狀特性為特點的土地評價以難以滿足土地資源可持續(xù)利用的要求。國內(nèi)的土地資源評價多是從衡量發(fā)展水平出發(fā)選取指標，很少考慮反應(yīng)土地潛力與可持續(xù)發(fā)展能力的指標。近年來，我國的國土資源評價已由單純的自然生態(tài)土地評價轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性土地評價，然而，對土地資源的生態(tài)經(jīng)濟適宜性評價還較少。我國的土地資源評價應(yīng)當將土地資源學、地理學、經(jīng)濟學等學科結(jié)合起來，探討土地資源的生態(tài)經(jīng)濟學屬性、社會屬性，更好的服務(wù)于社會主義建設(shè)。

　　2、土地評價的發(fā)展趨勢

　　近年來，不少新方法開始應(yīng)用到土地評價中，如數(shù)學模型技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、3S技術(shù)等在土地評價中的使用越來越廣泛，土地評價的先進性、定量化及動態(tài)預(yù)測性明顯增強，土地資源評價結(jié)果既能表現(xiàn)出土地資源隨時間的變異，又能表現(xiàn)出其在空間上的變化。這些新技術(shù)、新方法的不斷應(yīng)用也必然會推動土地資源的使用和管理提供有效的決策依據(jù)。

　　土地資源信息管理系統(tǒng)需要長期積累觀測資料，需要相關(guān)工作人員的長期努力，土地信息的收集、處理與儲存也需要進一步完善，為實現(xiàn)區(qū)域土地動態(tài)監(jiān)測和數(shù)字化打好基礎(chǔ)。

　　在土地評價算法方面，加權(quán)求和法仍在使用，并得到了進一步改進，此外，模糊綜合評價法、灰色關(guān)聯(lián)度分析法的應(yīng)用也較為廣泛。退火算法、遺傳算法、組合預(yù)測也在土地評價中有一定的應(yīng)用，基于可拓展學而建立的土地適宜性評價物元模型也有了一定的進展。隨著土地利用評價研究的深入，應(yīng)注意引入并融合不同的評價方法，尤其是景觀生態(tài)研究法，值得特別關(guān)注。景觀生態(tài)研究法將傳統(tǒng)土地評價與景觀生態(tài)學原理相結(jié)合，對土地資源的可持續(xù)利用評價具有重要的意義。評價中也需要注意以下問題：如何將土地資源的水平生態(tài)過程與垂直生態(tài)過程相結(jié)合。

　　此外，仍有必要繼續(xù)探索現(xiàn)階段適合我國國情的土地評價方法，以實現(xiàn)我國土地資源的可持續(xù)利用，保證國內(nèi)糧食安全，促進人口、資源與環(huán)境的和諧發(fā)展。有必要強調(diào)的是，土地資源生態(tài)經(jīng)濟適宜性評價是新興的土地評價方法，值得嘗試并深入研究。