土地評(píng)價(jià)又稱(chēng)土地分等，是指依據(jù)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地的數(shù)量、質(zhì)量、覆蓋特征和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)所進(jìn)行的評(píng)估；是以不同土地利用為目的，估計(jì)土地潛力和土地適宜性的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地生產(chǎn)力高低的鑒定，基本特征是比較土地利用的要求和土地質(zhì)量的供給。

　　（1）根據(jù)土地質(zhì)量的自然屬性和社會(huì)屬性，可分為三類(lèi)

　　1、土地適宜性評(píng)價(jià)——它是根據(jù)特定的土地利用目的分析評(píng)價(jià)土地的自然屬性是否適宜及適宜的程度，從而確定出土地相對(duì)優(yōu)劣的等級(jí)。簡(jiǎn)言之，就是評(píng)價(jià)土地用于某種用途時(shí)是否適宜及適宜的程度。或者說(shuō)評(píng)價(jià)它的自然屬性最適宜何種利用方式以及適宜的程度。

　　土地適宜性評(píng)價(jià)是最基本的土地評(píng)價(jià)，也是研究最多的一種。

　　2、土地潛力評(píng)價(jià)——是對(duì)土地潛在自然生產(chǎn)力的評(píng)價(jià)。

　　3、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)——運(yùn)用可比的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)人們?cè)谕恋厣系耐度肱c產(chǎn)出的效益進(jìn)行評(píng)定，從而確定土地質(zhì)量的優(yōu)劣。

　　土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從土地生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效益的角度對(duì)土地質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，比適宜性評(píng)價(jià)更具體，應(yīng)用起更方便。

　　（2）按土地用途不同可分二類(lèi)

　　1、農(nóng)業(yè)用地評(píng)價(jià)

　　為大農(nóng)業(yè)服務(wù)的土地評(píng)價(jià)在土地評(píng)價(jià)中仍占有重要位置，目前已出現(xiàn)從綜合的大農(nóng)業(yè)土地評(píng)價(jià)向農(nóng)、林、牧單項(xiàng)土地評(píng)價(jià)甚至單作物土地評(píng)價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　2、非農(nóng)業(yè)用地評(píng)價(jià)

　?。ǔ擎?zhèn)用地評(píng)價(jià)、旅游用地評(píng)價(jià)等）

　　（3）按評(píng)價(jià)方法不同可分二種

　　1、定性評(píng)價(jià)——用定性的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)

　　2、定量評(píng)價(jià)——用定量的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)

　　1、為發(fā)展生產(chǎn)和合理的利用服務(wù)

　　從發(fā)展生產(chǎn)和合理利用的條件和潛力，既考慮當(dāng)前發(fā)展生產(chǎn)的需要，又要考慮進(jìn)一步改造的必要性和可能性，論證土地合理利用的優(yōu)化方案和方向。

　　2、實(shí)行全面綜合評(píng)價(jià)

　　綜合反映自然、技術(shù)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)諸因素的作用，既考慮自然的適宜性，又考慮技術(shù)可能性和經(jīng)濟(jì)的合理性與可行性，依據(jù)自然生態(tài)規(guī)律，遵循生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相結(jié)合的原則，對(duì)土地綜合效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。

　　3、發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)

　　突出生態(tài)特征和主導(dǎo)因素，為因地制宜地利用和改善土地條件提供依據(jù)。

　　除遵循以上原則外，土地評(píng)價(jià)主要考慮如下質(zhì)量因素：

　　1、土地適宜性。

　　即土地對(duì)發(fā)展生產(chǎn)和各項(xiàng)利用的適宜程度。主要標(biāo)志是土地能否永續(xù)有效地利用和最大限度地發(fā)揮其潛力。土地適宜性可以是多宜性，也可以是單宜性。

　　2、土地限制性。

　　即某種或某些不利因素對(duì)土地適宜性和生產(chǎn)潛力發(fā)揮的影響程度，包括風(fēng)沙、鹽堿、干旱、洪澇、低溫、水土流失、風(fēng)蝕、土層厚度、地表積水、沼澤化、海拔高度、坡度等自然因素，也包括勞動(dòng)力、肥源、交通工具、地理位置、經(jīng)營(yíng)集約度和市場(chǎng)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。

　　3、土地利用現(xiàn)狀和生產(chǎn)水平。

　　土地利用現(xiàn)狀在一定程度上反映了土地適宜性和土地限制性。土地生產(chǎn)水平是土地生產(chǎn)力的反映，它可以用土地的產(chǎn)量，產(chǎn)值和純收入指標(biāo)衡量或折算成統(tǒng)一的能量單位表示。

　　1、土地資源的生產(chǎn)力

　　指土地的生物生產(chǎn)能力分為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力和潛在生產(chǎn)力

　　2、土地資源的適宜性

　　指土地資源在一定條件下對(duì)發(fā)展某項(xiàng)生產(chǎn)或作為某種用途所提供的生態(tài)環(huán)境的適宜程度，這既與土地利用方式有關(guān)，又直接決定于生物的特點(diǎn)、更替及產(chǎn)量等。

　　分為多宜性、雙宜性、單宜性和暫不適宜等

　　3、土地資源的限制性

　　指是限制土地資源在生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)揮潛力的障礙因素

　　分為穩(wěn)定性限制因素和不穩(wěn)定限制因素

　　1、多樣性原理

　　不同的地區(qū)具有各自獨(dú)特的自然和社會(huì)條件，土地質(zhì)量和土地用途都會(huì)存在很大的差別；隨時(shí)間的發(fā)展、社會(huì)的變化，同一地區(qū)的土地質(zhì)量和土地用途也會(huì)發(fā)生變化。

　　2、綜合性原理

　　構(gòu)成土地質(zhì)量的土地性狀有很多種，如氣候、土壤、植被 等等，而這些性狀也是由許多因素構(gòu)成的，如氣候又包括光照、氣溫、降水等；土壤又包括土壤有機(jī)質(zhì)含量、土壤質(zhì)地、土壤酸堿度、土壤水分、土壤養(yǎng)分、碳酸鈣含量等等。同時(shí)，土地的不同性狀或不同因素間又是相互作用相互影響的。因此土地質(zhì)量是一個(gè)多樣因素影響的統(tǒng)一體。所以，在分析土地質(zhì)量和土地用途的要求時(shí)，一定要全面地考慮各種因素之間的關(guān)系，采用綜合、全面分析的方法。

　　3、系統(tǒng)分析原理

　　一個(gè)系統(tǒng)是由各種要素及其相互關(guān)系的集合，具有一定的邊界和結(jié)構(gòu)，這就決定了系統(tǒng)的功能，即決定了投入與產(chǎn)出的關(guān)系。土地評(píng)價(jià)的主要對(duì)象是土地利用系統(tǒng)，包括兩個(gè)要素；土地和土地利用，如圖。在土地評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)盡量地應(yīng)用系統(tǒng)分析的原理，分析如何改善土地利用系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，獲得最理想的產(chǎn)出與投入之比。

　　4、相對(duì)性原理

　　由于不同地區(qū)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件不同，土地質(zhì)量上存在很大差異。為了不同評(píng)價(jià)地區(qū)的實(shí)際需要，往往在評(píng)價(jià)時(shí)將本地區(qū)內(nèi)質(zhì)量最好的土地定為一等地，最差的土地定為末等地，這樣處理使不同地區(qū)的土地質(zhì)量等級(jí)之間的差異不盡一致，同一等級(jí)的土地的實(shí)際質(zhì)量也可能不一樣，因此土地評(píng)價(jià)的結(jié)論是相對(duì)于一定地區(qū)而言的。

　　5、可比性原理

　　土地評(píng)價(jià)的結(jié)果是所評(píng)價(jià)的地區(qū)土地質(zhì)量好壞程度的反映，因此必須具有可比性。要做到這一點(diǎn)，就必須建立統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)體系。

　　6、限制性原理

　　不同的土地用途在某種土地質(zhì)量上的適宜程度不同，實(shí)質(zhì)上就是土地用途的限制不同。所謂限制性，是指土地質(zhì)量不能滿足土地用途要求的程度，如某種作物在某個(gè)生育期需要速效磷達(dá)到 30ppm，而實(shí)際土壤中l(wèi)0ppm，那么由于速效磷含量太少吸收不到充足的磷

　　1、土地評(píng)價(jià)在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)用

　　服務(wù)于農(nóng)業(yè)的土地評(píng)價(jià)一向是我國(guó)土地評(píng)價(jià)的主流。近年來(lái)，服務(wù)于農(nóng)業(yè)的土地資源評(píng)價(jià)有增無(wú)減，但開(kāi)始逐步擺脫依賴于土地潛力分級(jí)，而是更加重視定量與定性相結(jié)合，以土地生產(chǎn)力水平來(lái)評(píng)價(jià)土地等級(jí)。

　　農(nóng)用地分等級(jí)與股價(jià)是農(nóng)業(yè)土地評(píng)價(jià)的又一顯著趨勢(shì)。該研究已從側(cè)重土地自然屬性的發(fā)展發(fā)展為綜合考慮自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的綜合資源價(jià)值管理評(píng)價(jià)。也涌現(xiàn)出更多的理論與方法，如成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法等。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)用地的評(píng)價(jià)還存在一些亟待解決問(wèn)題，如農(nóng)用地分等級(jí)與股價(jià)主要用于土地級(jí)差地租I，但對(duì)級(jí)差地租II的評(píng)價(jià)還研究較少，將兩種級(jí)差貨幣化的研究也很好，導(dǎo)致用地極差收益的分配缺少有力的科學(xué)依據(jù)。

　　2、土地適宜性評(píng)價(jià)

　　土地適宜性評(píng)價(jià)是指對(duì)某塊土地的利用方式是否適宜、適宜程度如何、如何適宜進(jìn)行等級(jí)評(píng)定。其實(shí)質(zhì)在于評(píng)價(jià)土地質(zhì)量與土地利用的關(guān)系。主要是采用土地質(zhì)量與土地利用間的比配進(jìn)行。具體為找出影響土地適宜性的主要土地特性，根據(jù)土地利用要求選擇評(píng)價(jià)因素，再通過(guò)一定的綜合分析方法評(píng)價(jià)二者的關(guān)系，從而獲得土地評(píng)價(jià)的適宜性。

　　3、城市地價(jià)評(píng)估

　　土地分等定級(jí)是城市土地評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。對(duì)一個(gè)城市而言，通過(guò)選擇對(duì)用地質(zhì)量、性質(zhì)影響較大的因素及投入的物化勞動(dòng)密切相關(guān)的因素，按作用于影響賦予權(quán)值，按一定的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評(píng)分，評(píng)定土地等級(jí)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)城市地價(jià)的估算一般采用地租資本化法，先建立地租模型，分析企業(yè)利潤(rùn)與影響因素間的關(guān)系，計(jì)算級(jí)差地租，作為估算地價(jià)的依據(jù)。但是，由于不同行業(yè)盈利水平不一，有些行業(yè)甚至不產(chǎn)生利潤(rùn)，因此，單純使用地租資本化法也難免產(chǎn)生偏差。

　　4、旅游用地評(píng)價(jià)

　　旅游用地評(píng)價(jià)在我國(guó)起步較晚，但在理論上卻取得了一定的進(jìn)展。游賞系統(tǒng)評(píng)價(jià)是根據(jù)風(fēng)景區(qū)的組合特點(diǎn)，綜合考慮觀景點(diǎn)的組合層次劃分進(jìn)行的評(píng)價(jià)，依據(jù)游賞系統(tǒng)對(duì)風(fēng)景區(qū)進(jìn)行評(píng)價(jià)，建立景區(qū)建設(shè)分級(jí)系統(tǒng)，再依據(jù)中心地原理與旅游活動(dòng)行為特征，從經(jīng)濟(jì)效益、方便游客與保護(hù)景觀資源出發(fā)，制定旅游服務(wù)分級(jí)系統(tǒng)，是對(duì)旅游景觀的綜合性評(píng)價(jià)，不僅深化了旅游資源評(píng)價(jià)理論，且有很強(qiáng)的實(shí)用性。

　　近年來(lái)我國(guó)的土地評(píng)價(jià)領(lǐng)域得到了進(jìn)一步的延伸。對(duì)土地退化及防治的土地評(píng)價(jià)是一個(gè)重要方面，其次為對(duì)特殊生態(tài)環(huán)境、脆弱生態(tài)環(huán)境的土地評(píng)價(jià)。諸多服務(wù)于土地整理的土地評(píng)價(jià)受到了廣泛重視。此外，土地評(píng)價(jià)還延伸到了一些新的領(lǐng)域，如城市土地工程能力評(píng)價(jià)、工程移民補(bǔ)償服務(wù)地價(jià)評(píng)價(jià)等。

　　常用的土地評(píng)價(jià)因素及指標(biāo)是：

　　1、氣候因素。

　　包括光照、降水等水熱狀況。水分、溫度及其對(duì)比狀況，不僅決定農(nóng)作物、牧草、樹(shù)木生長(zhǎng)的種類(lèi)、組成、熟制、產(chǎn)量和品質(zhì)，而且在很大程度上也決定土地利用方式和發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)應(yīng)采取的關(guān)鍵性措施。水熱狀況反映較大地區(qū)范圍土地自然生產(chǎn)力的差異，是影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和土地利用的穩(wěn)定因素，也是土地質(zhì)量評(píng)價(jià)的基本因素。

　　2、地形、地址。

　　地形起著地區(qū)水熱狀況再分配和物質(zhì)的遷移作用，影響土壤與植被的發(fā)育，很大程度上影響土地利用方向和改造措施。對(duì)地形、地質(zhì)的評(píng)價(jià)主要考慮地貌類(lèi)型、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、巖石組成、沉積物質(zhì)、海拔高度、坡向、坡度等因素。

　　3、土壤。

　　是植物根系活動(dòng)的場(chǎng)所。土壤肥力的高低在很大程度上影響農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量、土地利用和改造的方向。土壤與氣候的組合表現(xiàn)為較小地區(qū)范圍內(nèi)土地自然生產(chǎn)力的差異。對(duì)土壤質(zhì)量的鑒定，主要考慮其發(fā)展類(lèi)型，土地厚度，土質(zhì)特點(diǎn)，有機(jī)質(zhì)含量，PH值、水分、鹽分狀況，障礙土層及土壤改良條件等。

　　4、水文。

　　包括地表水和地下水。灌溉、防洪、排水等水文條件，對(duì)干旱、半干旱、鹽堿化和沼澤化地區(qū)的土地評(píng)價(jià)具有特別重要的作用。干旱、半干旱灌溉須考慮水源的有無(wú)、種類(lèi)、水量、水質(zhì)及利用難易。對(duì)積水沼澤和鹽漬地區(qū)的土地評(píng)價(jià)，則首先應(yīng)按土壤改良、水文地質(zhì)條件的好壞，對(duì)土地質(zhì)量的改造難易及土地潛力做出鑒定。

　　5、植被。

　　土地資源的重要組成部分，特別是天然草地和天然林地，關(guān)系到畜牧業(yè)和林業(yè)的發(fā)展，是土地評(píng)價(jià)的重要因素。在以土地利用為目的的質(zhì)量評(píng)價(jià)中，應(yīng)充分考慮天然植被的類(lèi)型，有用植物的質(zhì)量、數(shù)量和生產(chǎn)量，以及植被的保護(hù)、利用、改造的條件。

　　6、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。

　　包括人口、勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、市場(chǎng)的技術(shù)條件，以及現(xiàn)有生產(chǎn)基礎(chǔ)等。土地質(zhì)量評(píng)級(jí)是在查清土地類(lèi)型和評(píng)價(jià)土地因素的基礎(chǔ)上，按土地適宜性和限制性進(jìn)行分類(lèi)后，根據(jù)用地的目的和要求對(duì)各類(lèi)土地的質(zhì)量劃分成不同的等級(jí)。不同國(guó)家由于具體情況和歷史傳統(tǒng)不同，對(duì)土地質(zhì)量的評(píng)級(jí)千差萬(wàn)別。

　　1、土地評(píng)價(jià)存在的問(wèn)題

　　從國(guó)內(nèi)外土地評(píng)價(jià)的發(fā)展史及研究現(xiàn)狀來(lái)看，前人在研究理論、方法及手段方面進(jìn)行了大量的研究，土地評(píng)價(jià)對(duì)象不斷擴(kuò)大，評(píng)價(jià)方法也由定性評(píng)價(jià)發(fā)展為定量評(píng)價(jià)。但在實(shí)際實(shí)踐中，還存在一些不足，主要表現(xiàn)為：傳統(tǒng)的土地評(píng)價(jià)通常是由長(zhǎng)期從事土地或農(nóng)業(yè)科學(xué)研究的人員在實(shí)地調(diào)查后進(jìn)行的，這種方法工作量很大，標(biāo)準(zhǔn)也難以統(tǒng)一，存在一定的主觀隨意性，難以進(jìn)行定量研究。雖然GIS等技術(shù)也逐步被引入到土地評(píng)價(jià)中，但總體而言，僅僅運(yùn)用了GIS技術(shù)的部分功能，其整體性功能未得到充分體現(xiàn)。評(píng)價(jià)模型的單一也使結(jié)果有失偏頗。

　　隨著人口的增加與環(huán)境的惡化，以土地資源現(xiàn)狀特性為特點(diǎn)的土地評(píng)價(jià)以難以滿足土地資源可持續(xù)利用的要求。國(guó)內(nèi)的土地資源評(píng)價(jià)多是從衡量發(fā)展水平出發(fā)選取指標(biāo)，很少考慮反應(yīng)土地潛力與可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)。近年來(lái)，我國(guó)的國(guó)土資源評(píng)價(jià)已由單純的自然生態(tài)土地評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性土地評(píng)價(jià)，然而，對(duì)土地資源的生態(tài)經(jīng)濟(jì)適宜性評(píng)價(jià)還較少。我國(guó)的土地資源評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)將土地資源學(xué)、地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科結(jié)合起來(lái)，探討土地資源的生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性、社會(huì)屬性，更好的服務(wù)于社會(huì)主義建設(shè)。

　　2、土地評(píng)價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)

　　近年來(lái)，不少新方法開(kāi)始應(yīng)用到土地評(píng)價(jià)中，如數(shù)學(xué)模型技術(shù)、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、3S技術(shù)等在土地評(píng)價(jià)中的使用越來(lái)越廣泛，土地評(píng)價(jià)的先進(jìn)性、定量化及動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)性明顯增強(qiáng)，土地資源評(píng)價(jià)結(jié)果既能表現(xiàn)出土地資源隨時(shí)間的變異，又能表現(xiàn)出其在空間上的變化。這些新技術(shù)、新方法的不斷應(yīng)用也必然會(huì)推動(dòng)土地資源的使用和管理提供有效的決策依據(jù)。

　　土地資源信息管理系統(tǒng)需要長(zhǎng)期積累觀測(cè)資料，需要相關(guān)工作人員的長(zhǎng)期努力，土地信息的收集、處理與儲(chǔ)存也需要進(jìn)一步完善，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和數(shù)字化打好基礎(chǔ)。

　　在土地評(píng)價(jià)算法方面，加權(quán)求和法仍在使用，并得到了進(jìn)一步改進(jìn)，此外，模糊綜合評(píng)價(jià)法、灰色關(guān)聯(lián)度分析法的應(yīng)用也較為廣泛。退火算法、遺傳算法、組合預(yù)測(cè)也在土地評(píng)價(jià)中有一定的應(yīng)用，基于可拓展學(xué)而建立的土地適宜性評(píng)價(jià)物元模型也有了一定的進(jìn)展。隨著土地利用評(píng)價(jià)研究的深入，應(yīng)注意引入并融合不同的評(píng)價(jià)方法，尤其是景觀生態(tài)研究法，值得特別關(guān)注。景觀生態(tài)研究法將傳統(tǒng)土地評(píng)價(jià)與景觀生態(tài)學(xué)原理相結(jié)合，對(duì)土地資源的可持續(xù)利用評(píng)價(jià)具有重要的意義。評(píng)價(jià)中也需要注意以下問(wèn)題：如何將土地資源的水平生態(tài)過(guò)程與垂直生態(tài)過(guò)程相結(jié)合。

　　此外，仍有必要繼續(xù)探索現(xiàn)階段適合我國(guó)國(guó)情的土地評(píng)價(jià)方法，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地資源的可持續(xù)利用，保證國(guó)內(nèi)糧食安全，促進(jìn)人口、資源與環(huán)境的和諧發(fā)展。有必要強(qiáng)調(diào)的是，土地資源生態(tài)經(jīng)濟(jì)適宜性評(píng)價(jià)是新興的土地評(píng)價(jià)方法，值得嘗試并深入研究。