成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。

成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。

成本逼近法所應(yīng)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理。

生產(chǎn)費(fèi)用價值論的前提是在資產(chǎn)上所花費(fèi)的成本費(fèi)用是一種社會成本，在這樣的假設(shè)前提下，資產(chǎn)的評估值等于或近似等于該資產(chǎn)所費(fèi)成本之和.生產(chǎn)費(fèi)用價值論的理論基礎(chǔ)是市場上“經(jīng)濟(jì)人”的替代規(guī)律。所謂經(jīng)濟(jì)人，是指以經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)為唯一目標(biāo)，掌握充分的市場信息，對市場、環(huán)境具有完全的洞察力，能精確地計(jì)算各種因子將對自己實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程所產(chǎn)生的影響的人.生產(chǎn)費(fèi)用價值論，就是經(jīng)濟(jì)人在確定購買已存在的一宗地產(chǎn)時，他所愿意支付的價格絕不會超過他自己購買一塊土地，并對其進(jìn)行開發(fā)所需要的成本。也就是說，對于需求方而言，如果市場上的土地價格高于在當(dāng)時市場條件下開發(fā)同類地產(chǎn)的成本，那么他將放棄從市場上購買而自己開發(fā);時于供給方而言，如果開發(fā)出來的地產(chǎn)商品銷售收入不能回收其開發(fā)成本并使其獲得正常利潤，他也不會接受這一價格。即地產(chǎn)開發(fā)的社會成本是需求方愿意支付價格的上限，開發(fā)成本是開發(fā)商愿意接受價格的下限。

等量資本應(yīng)獲取等量收益是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本投資原理.在一個充分的市場中，由于資本的流動性，會形成一個社會平均利潤率(至少是一個行業(yè)的平均利潤率)，那么，在利潤率一定的情況下，只有投資額才能決定所獲收益的多少。對于一個理性的投資者而言，他投入一定的資本，必然要求至少獲得相應(yīng)的回報(bào)，而這個回報(bào)，必然在投資成本的基礎(chǔ)上有一個相應(yīng)的利潤(平均利潤)，否則，他無利可圖甚至血本無歸，決不會進(jìn)行投資。

成本逼近法以上述原理為依據(jù)，根據(jù)土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來確定土地價格。但是，現(xiàn)實(shí)生活中土地的價格大部分取決于土地的效用，并非是土地的成本，所費(fèi)成本多，并不見得土地價格就高，所費(fèi)成本很少，由于地理位置或規(guī)劃等的影響，土地價格反而可能會很高。因此，成本逼近法在土地枯價中還是受到一定的限制.但是，在目前我國土地市場逐步發(fā)育并完善的階段，成本逼近法還是具有自己獨(dú)特的適用范圍，并在實(shí)踐得到了比較普通的應(yīng)用。

土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。

首先要判斷待估土地是否適用成本逼近法,如果適用,即可按以下步驟進(jìn)行評估:

(1)確定土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用,主是為取得城鎮(zhèn)國有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用來確定。

(2)確定土地開發(fā)費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)費(fèi)用;宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用主要指宗地內(nèi)的設(shè)施配套費(fèi)用和土地平整費(fèi)用。根據(jù)評估目的不同,宗地內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用內(nèi)容也不同,如土地出讓價格評估,一般只考慮宗地內(nèi)土地平整費(fèi)用,甚至土地平整費(fèi)用也不計(jì)入;但在土地抵押評估中,一般可以將宗地內(nèi)設(shè)施配套費(fèi)周和土地平整費(fèi)用一并計(jì)入。

(3)確定各項(xiàng)稅費(fèi)、利息和利潤。征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有:占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費(fèi);占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金;征地管理費(fèi);政府規(guī)定的教育基金及其他有關(guān)稅費(fèi)。

房屋拆遷過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有:房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi);政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

利息是土地投資資金的時間價值,土地的取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時間計(jì)算利息,利息率可根據(jù)同期銀行不同年期貸款利息率來確定。

利潤是對土地投資的回報(bào),是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率(利潤率)下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來確定。

(4)確定土地成本價格。土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及利潤之和,就是土地的成本價格。

(5)確定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā),達(dá)到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價值增加,是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。在不同地區(qū),不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。

(6)價格修正,確定價格。在運(yùn)用成本逼近法公式初步評估出待估宗地價格后,由于所選用的成本均為待估宗地所在區(qū)域的平均成本,因此,還應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件,進(jìn)行個別因素修正;同時,還由于成本價格一般不考慮土地使用年期,它是對土地?zé)o限年使用進(jìn)行的投資,因此,一般還應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行使用年期修正,最后確定價格。

是否進(jìn)行年期修正要具體分析:1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,年期修正已在增值收益中體現(xiàn),不再另行修正；2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,土地增值收益與成本價格一道進(jìn)行年期修正；3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時,應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。

應(yīng)用成本逼近法評估地價，除了要把握好估價目的、產(chǎn)權(quán)界定、前提條件以及搜集好資料外，還應(yīng)主要說明各項(xiàng)成本費(fèi)用的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)和確定依據(jù)。

1、成本費(fèi)用估算。

在搜集的資料中，有實(shí)際費(fèi)用，也有客觀費(fèi)用;有歷史數(shù)據(jù)，也有重置成本，我們應(yīng)正確地利用。根據(jù)成本逼近法的原理，無論是土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)還是有關(guān)祝費(fèi)，我們都取其客觀費(fèi)用和重置成本.土地的價值取決于土地的效用和未來收益，成本費(fèi)用的多少并不表明土地的效用和價值高低。成本費(fèi)用資料應(yīng)從待估宗地所在區(qū)域平均土地成本費(fèi)用入手進(jìn)行估算。

2、利息及利潤計(jì)算。

計(jì)算利息和利潤時，有一點(diǎn)應(yīng)特別注意，那就是其相關(guān)數(shù)據(jù)如利息率、計(jì)息期數(shù)、利潤率的選取應(yīng)有依據(jù)。近年來，國家存貨款利率變化較大，選取利率時一定要說明理由和依據(jù)。同樣，利潤率也是一個不好確定的值，它會因土地所在城市的不同而不同，我們在估算時，無論如何選取，都一定要闡述其選取依據(jù)。

3、土地增值收益計(jì)算。

有關(guān)土地增值收益的問題，前文已作了許多論述，這里我們之所以再次提及，主要是為了強(qiáng)調(diào)在實(shí)際估價時，對土地增值收益的確定應(yīng)明確加以說明.譬如，要闡述土地增值收益率的取值原理、依據(jù)，如為什么選擇20%而不選25%;若直接以某值作為土地增值收益額，應(yīng)闡明其取值來源及理由等。

4.闡述使用成本逼近法的依據(jù)和限制。

成本逼近法是有其適用范圍的，在應(yīng)用時，要說明待估宗地的情況適合于采用該法，并明確指出該法的限制，以其估價結(jié)果作為待佑宗地的最低限價并與其他的估價方法相互映證。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估,特別適用于土地市場狹小,土地成交實(shí)例不多,無法利用市場比較法進(jìn)行估價時采用。同時,對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價項(xiàng)目也比較適用。