物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅。物權(quán)的設(shè)立指創(chuàng)設(shè)一個(gè)本來(lái)不存在的物權(quán)，如當(dāng)事人約定設(shè)定抵押權(quán)；物權(quán)的移轉(zhuǎn)指將已存在的物權(quán)在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)热?a href="/wiki/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9D%83" title="房屋所有權(quán)">房屋所有權(quán)的出讓?zhuān)晃餀?quán)的變更指物權(quán)在主體不變更的條件下改變物權(quán)的內(nèi)容，比如改變土地使用權(quán)的期限或者內(nèi)容；物權(quán)的消滅指物權(quán)的終止。

物權(quán)變動(dòng)，包括物權(quán)的發(fā)生、變更、消滅三種樣態(tài)。

(一)物權(quán)的發(fā)生

物權(quán)的發(fā)生，是指特定的權(quán)利主體對(duì)物的排他的支配關(guān)系的建立。就權(quán)利人而言，為物權(quán)的取得。通常物權(quán)的發(fā)生又被稱(chēng)為物權(quán)的設(shè)立，但物權(quán)的設(shè)立一般是指通過(guò)法律行為設(shè)定他物權(quán)的情況，而物權(quán)的發(fā)生包含通過(guò)法律行為和事實(shí)行為產(chǎn)生任何物權(quán)與特定權(quán)利主體結(jié)合的所有情形。物權(quán)的取得，根據(jù)其是否以他人既存的權(quán)利為依據(jù)，可分為原始取得和繼受取得。

1．物權(quán)的原始取得

所謂原始取得，是指非依他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)，又稱(chēng)為物權(quán)的固有取得或物權(quán)的絕對(duì)發(fā)生。原始取得可基于事實(shí)行為而發(fā)生，如勞動(dòng)生產(chǎn)、無(wú)主物的先占、添附等創(chuàng)造性的行為而取得，也可基于法律規(guī)定和公法上的原因而發(fā)生，如善意取得、時(shí)效取得、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)、征收等。原始取得是因?yàn)槲锷媳静淮嬖谌魏挝餀?quán)，或者雖存在物權(quán)，但基于法律的規(guī)定物權(quán)的取得與原權(quán)利人的意志無(wú)關(guān)，非繼受他人權(quán)利而來(lái)。因此，物權(quán)標(biāo)的物之上原存的所有負(fù)擔(dān)都因原始取得而消滅，原物權(quán)人不得就標(biāo)的物再主張任何權(quán)利。

2．物權(quán)的繼受取得

所謂繼受取得，是指基于他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)，又稱(chēng)為物權(quán)的傳來(lái)取得或物權(quán)的相對(duì)發(fā)生。繼受取得表現(xiàn)為權(quán)利在不同主體之間的流動(dòng)。依據(jù)取得方式的不同，繼受取得可分為移轉(zhuǎn)的繼受取得與創(chuàng)設(shè)的繼受取得。移轉(zhuǎn)的繼受取得，是指就他人的物權(quán)依其原狀而取得，如通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或繼承而取得物權(quán)。移轉(zhuǎn)的繼受取得，實(shí)質(zhì)上是物權(quán)主體的變更，又被稱(chēng)為物權(quán)的移轉(zhuǎn)。創(chuàng)設(shè)的繼受取得，是指對(duì)既存的物權(quán)進(jìn)行內(nèi)容上的限制而產(chǎn)生新的物權(quán)，如在所有物上為他人創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)。

依據(jù)繼受范圍或形態(tài)的不同，繼受取得可分為特定繼受取得與概括繼受取得。特定繼受取得，是指對(duì)特定標(biāo)的物的繼受取得。繼受人僅限于特定物上的權(quán)利與義務(wù)，無(wú)須繼受前手的個(gè)人負(fù)擔(dān)，如特定標(biāo)的物之買(mǎi)賣(mài)等。概括繼受取得，是指就他人的權(quán)利義務(wù)全部予以繼受而取得。繼受人對(duì)于前手的權(quán)利義務(wù)應(yīng)全部繼受，如因繼承而取得被繼承人的權(quán)利和義務(wù)。

在物權(quán)的繼受取得中，物權(quán)系因繼受而來(lái)，基于權(quán)利人不得將大于其所有的權(quán)利讓與他人的法理，存在于標(biāo)的物上的一切舊有負(fù)擔(dān)得繼續(xù)存在，而轉(zhuǎn)由取得人承繼。

(二)物權(quán)的變更

物權(quán)的變更，有廣狹兩義，廣義的物權(quán)變更，包括物權(quán)的主體變更、客體變更和內(nèi)容變更。狹義的物權(quán)變更，僅指物權(quán)的客體及內(nèi)容的變更。物權(quán)的主體變更通常是指物權(quán)的取得與喪失，屬于物權(quán)的發(fā)生形態(tài)。因此，物權(quán)法的物權(quán)變更僅指狹義上的物權(quán)變更。

物權(quán)客體的變更，是指物權(quán)標(biāo)的物在量上有所增減，如物權(quán)的客體因附合而增加，抵押權(quán)的客體因部分毀損而減少等。物權(quán)內(nèi)容的變更，是指物權(quán)的內(nèi)容發(fā)生變化。如擔(dān)保物權(quán)順位的變動(dòng)、用益物權(quán)存續(xù)期間的延長(zhǎng)或縮短等。

(三)物權(quán)的消滅

物權(quán)的消滅，是指物權(quán)的終止，即物權(quán)與其主體發(fā)生分離。就物權(quán)人而言，為物權(quán)的喪失。

物權(quán)的消滅分為絕對(duì)消滅與相對(duì)的消滅。物權(quán)的絕對(duì)消滅，是指物權(quán)本身終局的消滅，如物權(quán)標(biāo)的物滅失、物權(quán)標(biāo)的物被拋棄等。物權(quán)的相對(duì)消滅，是指物權(quán)與原主體分離，與另一主體相結(jié)合。實(shí)際上是物權(quán)在不同主體之間的流轉(zhuǎn)，物權(quán)本身并未消滅。如因買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，對(duì)出賣(mài)人而言，為物權(quán)的消滅，但對(duì)買(mǎi)受人而言，則為物權(quán)的繼受取得。

既然物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)法上的一種民事法律效果，那么，與其他民事法律效果一樣，物權(quán)的變動(dòng)也是由民事法律事實(shí)引起的。依近現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)立法和實(shí)務(wù)，能夠引起物權(quán)變動(dòng)的民事法律事實(shí)即原因大致有三類(lèi)：

第一類(lèi)，民事法律行為，包括合同、單方行為。

第二類(lèi)，民事法律行為以外的法律事實(shí)，包括生產(chǎn)、天然孳息、時(shí)效、先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、物的滅失、混同、加工、附合、法定期限的屆滿(mǎn)等。

第三類(lèi)，某些公法行為，如法院強(qiáng)制執(zhí)行、征收、沒(méi)收等。

1．基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，指基于單方民事法律行為、合同和多方民事法律行為，并在完成法定的公示方法后，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的物權(quán)變動(dòng)類(lèi)型。

基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)必須具備兩個(gè)要素：第一，物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系必須有效，即合同有單方民事法律行為有效。我國(guó)物權(quán)法不承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性理論，基礎(chǔ)關(guān)系不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。第二，必須完成法定的公示方法。除非法律另有規(guī)定，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須完成登記，基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須完成交付。

2．非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，是指在一定事實(shí)行為或者事件發(fā)生后，直接依據(jù)法律的規(guī)定而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)類(lèi)型。與基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)需要完成法定的公示方法方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)不同，非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)一般不要求登記或交付的公示方法，即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)法上的重要而基本的問(wèn)題。對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行立法規(guī)制，具有重要意義。

首先，對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行立法規(guī)制是確定和維護(hù)物上支配秩序的必然要求。本文論及的物權(quán)變動(dòng)，是一個(gè)廣義的概念，其中包括物權(quán)的設(shè)定。因此，就靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系而言，對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行立法規(guī)制，是明確物的歸屬、保護(hù)物上支配權(quán)的重要調(diào)整手段。雖然大陸法系各國(guó)對(duì)物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容的規(guī)定有所差別，但“物權(quán)法定原則”均為各國(guó)所承認(rèn)，作為物權(quán)法的重要基本原則。

其次，對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行立法規(guī)制，有利于保護(hù)交易的安全，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，促進(jìn)交易的發(fā)展。這一點(diǎn)，主要體現(xiàn)在物權(quán)法律制度對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整中。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和物的利用變得極為頻繁、復(fù)雜和重要，物權(quán)也由原來(lái)主要的“靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”狀態(tài)而日趨于市場(chǎng)價(jià)值化和流動(dòng)化的“動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”狀態(tài)，在紛繁復(fù)雜的交易中，如果沒(méi)有法律的調(diào)整，交易秩序?qū)⒆兊臉O為混亂，權(quán)利人的物權(quán)將根本無(wú)法得到保障，社會(huì)交易安全也無(wú)從談起。

物權(quán)變動(dòng)必須遵循一定的法律原則，在傳統(tǒng)理論中主要包括四項(xiàng)原則，即公示原則、公信原則、區(qū)分原則和無(wú)因性原則。由于各國(guó)立法所依據(jù)的法律傳統(tǒng)和有影響力學(xué)說(shuō)的差異，并非各國(guó)民法典都同時(shí)承認(rèn)以上原則。我國(guó)《物權(quán)法》所遵循的物權(quán)變動(dòng)原則是：公示原則、公信原則和區(qū)分原則。

(一)公示原則

公示原則既是物權(quán)靜態(tài)存在的原則，也是物權(quán)變動(dòng)的原則。物權(quán)變動(dòng)都需要公示，否則，可能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗第三人甚至無(wú)效的法律后果。有關(guān)公示原則的內(nèi)容，前面已經(jīng)加以說(shuō)明，這里不再贅述。

(二)公信原則

公信原則是指對(duì)于信賴(lài)物權(quán)公示而取得某種物權(quán)的人而言，即使公示中的物權(quán)關(guān)系是假象，和真實(shí)的物權(quán)關(guān)系不一致，仍按公示所反映出來(lái)的內(nèi)容加以保護(hù)的原則。公信原則賦予公示以一定范圍的可信性效力，在不動(dòng)產(chǎn)登記中稱(chēng)為登記的公信力；在動(dòng)產(chǎn)的占有中稱(chēng)為占有的推定力。

公信原則的功能，一方面在于保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易活動(dòng)不致因原來(lái)的真正權(quán)利人主張權(quán)利而毀于一旦。另一方面，公信原則又促使真正權(quán)利人積極消除權(quán)利的虛像，以防止因公信力而失權(quán)。例如，甲將自己的房屋登記在乙的名下，后來(lái)丙由于信賴(lài)登記而從乙手中購(gòu)買(mǎi)了該房屋，并過(guò)戶(hù)登記于丙的名下。這時(shí)，如果甲向丙主張自己享有房屋所有權(quán)，丙仍能基于公信力獲得房屋所有權(quán)。即使公示與實(shí)際物權(quán)關(guān)系不一致，名義上的物權(quán)人出讓不屬于他的物權(quán)時(shí)，雖然屬于無(wú)處分權(quán)，但信賴(lài)公示的受讓人仍能取得物權(quán)。公信力彌補(bǔ)了處分行為的權(quán)利瑕疵。

(三)區(qū)分原則

區(qū)分原則亦稱(chēng)分離原則，是指在交易過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)生債權(quán)變動(dòng)效力的要件和產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的要件加以區(qū)分。例如，去書(shū)店買(mǎi)一本書(shū)的過(guò)程，實(shí)際上有兩個(gè)債權(quán)變動(dòng)效果和兩個(gè)物權(quán)變動(dòng)效果，它們的成立要件各自獨(dú)立，不能混淆。第一個(gè)效果是債權(quán)變動(dòng)，即訂立買(mǎi)賣(mài)合同，產(chǎn)生合同之債；第二個(gè)和第三個(gè)是物權(quán)變動(dòng)，即轉(zhuǎn)移買(mǎi)書(shū)價(jià)款的所有權(quán)和轉(zhuǎn)移書(shū)的所有權(quán)；第四個(gè)效果是債權(quán)變動(dòng)，即合同之債因履行而消滅。

區(qū)分原則的功能是使債權(quán)效力不受物權(quán)效力的影響。例如，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立要件和房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的成立要件不同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同以要約和承諾即可成立，而房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)必須完成過(guò)戶(hù)登記。區(qū)分原則要求：不能因?yàn)榉课輿](méi)有過(guò)戶(hù)登記就否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

區(qū)分原則的法律依據(jù)是《物權(quán)法》第15條，該條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

一、物權(quán)變動(dòng)的立法主義

物權(quán)發(fā)生變動(dòng)需要滿(mǎn)足什么條件，各國(guó)立法并不一致。原因在于各國(guó)法律所采用的物權(quán)變動(dòng)立法主義不盡相同。所謂物權(quán)變動(dòng)立法主義是指如何看待物權(quán)變動(dòng)成立條件的不同觀點(diǎn)和主張。目前各國(guó)物權(quán)立法中，存在著意思主義與形式主義的兩大分野。

(一)意思主義

意思主義是指物權(quán)變動(dòng)僅依當(dāng)事人的意思表示即可成立，無(wú)須完成公示。物權(quán)變動(dòng)是債權(quán)行為的當(dāng)然結(jié)果，并以意思表示完成的時(shí)間為變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。法國(guó)與日本是意思主義立法的代表?！斗▏?guó)民法典》第1583條規(guī)定，當(dāng)事人雙方就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付，價(jià)金尚未支付，買(mǎi)賣(mài)即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)即依法由出賣(mài)人移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人。

意思主義認(rèn)為，只要發(fā)生了應(yīng)給付物的債權(quán)契約，也可同時(shí)發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果標(biāo)的物為不特定物或不現(xiàn)存之物，其標(biāo)的物已經(jīng)特定或已經(jīng)存在時(shí)，不需公示，當(dāng)然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

在意思主義國(guó)家，公示作為對(duì)抗第三人要件而存在的，稱(chēng)“對(duì)抗要件主義”。例如《日本民法典》中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失以及變更，如果不在登記法規(guī)定的地方進(jìn)行登記，不得對(duì)抗第三者。關(guān)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓出，其動(dòng)產(chǎn)未提交的，不得對(duì)抗第三者。

(二)形式主義

形式主義是指物權(quán)變動(dòng)必須于當(dāng)事人意思表示之外，再完成一定公示形式，始生效力。德國(guó)、瑞士、奧地利均為形式主義立法國(guó)家。依據(jù)對(duì)債權(quán)行為之外是否有物權(quán)行為的不同理解，形式主義又可分為三種類(lèi)型，即：德國(guó)的物權(quán)形式主義、奧地利的債權(quán)形式主義和瑞士的折中主義。

1．德國(guó)物權(quán)形式主義立法，在債權(quán)行為之外尚有獨(dú)立的物權(quán)行為，并以物權(quán)行為作為引起物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。物權(quán)行為必須具備一定的公示形式才能有效。

2．奧地利債權(quán)形式主義立法，是以《實(shí)用法律匯編》中傳統(tǒng)的德意志普通法理論為基礎(chǔ)，主張“名義與形式相一致取得所有權(quán)”。即債權(quán)行為之外，須經(jīng)公示才能完成物權(quán)變動(dòng)。

3．瑞士折中主義立法，是處于前兩者之間的折中立法，在債權(quán)行為之外是否還有物權(quán)行為立法上未作清晰表態(tài)。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約雖被認(rèn)為是債權(quán)契約，但登記承諾兼有物權(quán)契約的意義；設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的契約兼有物權(quán)契約的內(nèi)容。物權(quán)契約與債權(quán)契約故意不作區(qū)分，主要是基于法典起草者歐根·胡貝爾的如下思想：現(xiàn)實(shí)中的各種案件，有不同的外部表現(xiàn)方式，有不同的利害關(guān)系，當(dāng)事人的意思表示也千差萬(wàn)別，因此法律固定于某個(gè)立場(chǎng)的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?

(三)我國(guó)的二元模式

我國(guó)《物權(quán)法》中的物權(quán)變動(dòng)，既有形式主義的法律規(guī)范，又有意思主義的法律規(guī)范，形成了以形式主義為一般原則而以意思主義為例外的二元化模式。該模式兼采二者之長(zhǎng)，以增強(qiáng)物權(quán)規(guī)則對(duì)我國(guó)復(fù)雜的物權(quán)關(guān)系的適應(yīng)性。

二、基于民事法律行為的物權(quán)變動(dòng)的要件

(一)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件

1．普通動(dòng)產(chǎn)

對(duì)于普通動(dòng)產(chǎn)而言，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因法律行為而發(fā)生變動(dòng)的要件是：

(1)存在有效的民事法律行為?？梢詫?dǎo)致動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的民事法律行為有很多，例如，買(mǎi)賣(mài)合同、贈(zèng)與合同、消費(fèi)借貸、出質(zhì)等。如果沒(méi)有完成公示，這些民事法律行為在當(dāng)事人之間一般會(huì)產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系。如果是無(wú)效的民事行為，即使完成公示也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。這是因?yàn)槲覈?guó)《物權(quán)法》未承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性原則，物權(quán)變動(dòng)的效果必須依賴(lài)于有效的民事法律行為方能產(chǎn)生。

(2)已經(jīng)完成交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一般以交付為物權(quán)變動(dòng)的公示方法，因此，民事法律行為引起動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)以交付為要件。對(duì)此，我國(guó)《物權(quán)法》第23條有明確規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。例如，設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，除了有效的質(zhì)押合同外，還必須向質(zhì)權(quán)人轉(zhuǎn)移對(duì)質(zhì)物的占有，才能成立質(zhì)權(quán)。“法律另有規(guī)定的除外”是指下面所要說(shuō)明的特殊動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

2．特殊動(dòng)產(chǎn)

特殊動(dòng)產(chǎn)是指法律規(guī)定以登記為公示方法的動(dòng)產(chǎn)，主要包括船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)?！段餀?quán)法》第24條規(guī)定：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)不同于普通動(dòng)產(chǎn)之處在于，除了存在有效的民事法律行為和已經(jīng)完成交付之外，還必須經(jīng)過(guò)登記。如果只滿(mǎn)足前兩個(gè)要件而未經(jīng)登記，只產(chǎn)生相對(duì)的物權(quán)變動(dòng)效力，即：物權(quán)變動(dòng)的效果僅存在于當(dāng)事人之間，不能對(duì)抗第三人。登記是產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的要件。只有完成登記，物權(quán)變動(dòng)的效力才是完整的。值得注意的是，第三人是指物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人之外的人，當(dāng)事人或者當(dāng)事人的繼承人不屬于第三人的范疇，未登記也可以對(duì)抗。

3．特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

《物權(quán)法》對(duì)特殊的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，采意思主義。這種特殊的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主要是指動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押的規(guī)定，下列動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，自抵押合同成立時(shí)設(shè)立：(1)以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押權(quán)；(2)以正在建造的船舶、航空器設(shè)定抵押權(quán)；(3)以交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押權(quán)；(4)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品一并抵押而設(shè)定抵押權(quán)。

這種特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要件是：存在有效的符合書(shū)面形式要求的民事法律行為。抵押登記是對(duì)抗要件。抵押權(quán)雖然自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記，不能對(duì)抗善意第三人。

(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件

1．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則

《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件為：(1)存在有效的民事法律行為；(2)已經(jīng)依法完成登記。例如，買(mǎi)賣(mài)房屋的交易，如果只簽訂了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，房屋所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，只有完成了登記，公示該物權(quán)變動(dòng)，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。

2．法律的除外規(guī)定

法律有特別規(guī)定的特殊不動(dòng)產(chǎn)或特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也可以不經(jīng)登記而單憑有效的民事法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。這是采取了意思主義的立法規(guī)則，主要包括以下情況：(1)依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記；(2)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的家庭承包的物權(quán)變動(dòng)；(3)宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)；(4)地役權(quán)的物權(quán)變動(dòng)。在這些物權(quán)變動(dòng)中，登記是對(duì)抗要件，不登記不能對(duì)抗善意第三人。

三、非因民事法律行為的物權(quán)變動(dòng)的要件

非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)，如繼承、時(shí)效取得、強(qiáng)制執(zhí)行、標(biāo)的物滅失等，可不完成公示而自原因事實(shí)發(fā)生時(shí)起發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但不完成公示則不得對(duì)該項(xiàng)物權(quán)進(jìn)行處分。

關(guān)于非因民事法律行為的物權(quán)變動(dòng)，《物權(quán)法》具體規(guī)定了以下幾種情況：

1．因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

2．因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

3．因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

上列非因交易行為取得的物權(quán)，雖然取得權(quán)利時(shí)不需要登記，但是，處分該物權(quán)時(shí)需要首先辦理登記，否則，不發(fā)生處分的效力。因此，登記是處分要件，不是取得物權(quán)的要件。

物權(quán)變動(dòng)的公示方法，動(dòng)產(chǎn)是交付，不動(dòng)產(chǎn)和特殊的動(dòng)產(chǎn)是登記。

一、交付

交付就是轉(zhuǎn)移物的占有。占有是一個(gè)很明顯的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)外觀，因此，占有是物權(quán)處在靜止存續(xù)狀態(tài)下的公示方法。如果物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，則動(dòng)態(tài)的外觀表現(xiàn)就是交付。從交付的法律意義來(lái)看，交付既可以是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，又可以是債務(wù)的履行行為，但兩者各有側(cè)重。作為公示方法的交付，側(cè)重于占有的移轉(zhuǎn)是否完成；作為債務(wù)履行行為的交付，還要受到履行地點(diǎn)、履行期限、履行方式等債的因素的影響。例如，遲延的交付雖然構(gòu)成債的違反，但在物權(quán)關(guān)系上，即使遲延的交付也可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。

在動(dòng)產(chǎn)不需要運(yùn)輸?shù)膱?chǎng)合，使受讓人得以直接管領(lǐng)該物是交付完成的標(biāo)志。如果需要運(yùn)輸，且讓與人沒(méi)有送貨上門(mén)的義杼．則讓與人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給受讓人即完成交付。

(一)按照交付過(guò)程中是否存在移轉(zhuǎn)占有的象征，交付可以分為實(shí)物交付和擬制交付兩類(lèi)

1．實(shí)物交付也可稱(chēng)為直接交付，是僅以實(shí)物自身的占有狀態(tài)移轉(zhuǎn)而發(fā)生的交付。實(shí)物交付是比較常見(jiàn)的交付方式。

2．?dāng)M制交付也稱(chēng)間接交付，是以占有象征作為占有轉(zhuǎn)移媒介進(jìn)行的交付。由于占有象征和實(shí)物之間的映象關(guān)聯(lián)是被法律或習(xí)慣擬制的，所以稱(chēng)為擬制交付。例如，沒(méi)有實(shí)際交付貨物，而是將象征貨物所有權(quán)的提單交付給受讓人，就屬于擬制交付。

(二)按照交付過(guò)程中是否有物的占有外觀發(fā)生改變，交付又可分為現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付

現(xiàn)實(shí)交付是指讓與人將其欲交付之物或其擬制物的直接管領(lǐng)力，現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)于受讓人。現(xiàn)實(shí)交付的構(gòu)成有四個(gè)要件：(1)現(xiàn)實(shí)交付的只能是對(duì)物的直接占有。間接占有的讓與不構(gòu)成現(xiàn)實(shí)交付。(2)讓與人客觀上有轉(zhuǎn)移占有的事實(shí)。(3)主觀上讓與人有為占有轉(zhuǎn)讓的意思。(4)受讓人有接受占有的意思。

觀念交付是指標(biāo)的物在現(xiàn)實(shí)中根本沒(méi)有發(fā)生占有狀態(tài)的改變，但在觀念上認(rèn)為已經(jīng)完成交付的交付方式。由于僅在觀念上完成了交付，外人無(wú)從得知物權(quán)的變動(dòng)，所以，觀念交付作為現(xiàn)實(shí)交付的補(bǔ)充方式，在公示的效力上弱于現(xiàn)實(shí)交付。觀念交付主要包括下列三種類(lèi)型：

1．簡(jiǎn)易交付。簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，受讓人或其代理人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)的效力。例如，甲將借給乙的照相機(jī)賣(mài)給借用人乙，由于事先借用人乙已經(jīng)占有了照相機(jī)，所以，只要買(mǎi)賣(mài)合同成立，所有權(quán)即發(fā)生移轉(zhuǎn)?！段餀?quán)法》第25條對(duì)這種交付方式作了規(guī)定。

2．指示交付。指示交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。例如，甲將借給乙的照相機(jī)賣(mài)給丙，由于照相機(jī)不為甲所占有，而是被借用人乙占有，所以，甲將照相機(jī)的原物返還請(qǐng)求權(quán)讓與丙，就完成了交付?！段餀?quán)法》第26條對(duì)這種交付方式作了規(guī)定。指示交付的要件是：(1)讓與人須有對(duì)讓與物的返還請(qǐng)求權(quán)；(2)具有將該返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人的有效合意；(3)將讓與的事實(shí)通知直接占有人。第三人沒(méi)有接到通知?jiǎng)t無(wú)義務(wù)向受讓人為現(xiàn)實(shí)交付。

3．占有改定。占有改定是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定了另一種由出讓人得以繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的法律關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。占有改定使原所有人的自主占有轉(zhuǎn)變?yōu)樗髡加?，省略物的往返交付的麻煩。例如，甲將照相機(jī)出賣(mài)給乙，但是又約定甲租用該照相機(jī)兩個(gè)月，則照相機(jī)沒(méi)有必要反復(fù)現(xiàn)實(shí)交付，直接以租賃合同生效視同交付已經(jīng)完成?！段餀?quán)法》第27條規(guī)定了占有改定方式。占有改定的要件有二：(1)讓與人與受讓人就所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有合意；(2)須有使受讓人取得間接占有的法律關(guān)系存在。

二、登記

物權(quán)登記是指登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的相關(guān)信息以及物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移和消滅等事項(xiàng)記載于登記簿的事實(shí)過(guò)程。這里的登記，其性質(zhì)屬于物權(quán)登記，不同于外來(lái)人口登記等行政管理登記，也不同于結(jié)婚登記等身份關(guān)系登記或軟件著作權(quán)登記等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的登記。

(一)登記簿和權(quán)屬證書(shū)

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，登記機(jī)構(gòu)將物權(quán)記載于登記簿后，還向物權(quán)人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。兩者的關(guān)系是：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)則由物權(quán)人持有。在實(shí)務(wù)中，如果僅交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，而未于登記簿中加以記載，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

國(guó)家實(shí)行物權(quán)登記資料公開(kāi)查詢(xún)制度，《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。應(yīng)當(dāng)事人申請(qǐng)而提供登記記載信息，是登記機(jī)關(guān)的義務(wù)，物權(quán)公示不屬于商業(yè)秘密或隱私的范疇，不得以保護(hù)隱私或商業(yè)秘密為由拒絕提供。

(二)物權(quán)登記的類(lèi)型

按照物權(quán)的客體分類(lèi)，可分為不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括房屋登記、土地登記、海域登記、林木登記、自然資源登記等。動(dòng)產(chǎn)登記主要包括機(jī)動(dòng)車(chē)登記、船舶登記、航空器登記、動(dòng)產(chǎn)抵押等其他動(dòng)產(chǎn)登記。

按照物權(quán)分類(lèi)，可以分為所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利是指所有權(quán)之外的權(quán)利，如抵押權(quán)、地役權(quán)。按照登記的作用分類(lèi)，可分為總登記、初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、注銷(xiāo)登記。我國(guó)的土地登記中有總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。

按照登記的原因分類(lèi)，可分為更正登記、異議登記和預(yù)告登記。

1．更正登記。更正登記是指為了改正登記簿記載事項(xiàng)的錯(cuò)誤而進(jìn)行的登記。《物權(quán)法》第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

更正登記包括申請(qǐng)更正和自行更正兩種情況。申請(qǐng)更正除了有申請(qǐng)人的申請(qǐng)之外，還應(yīng)當(dāng)有登記簿記載的權(quán)利人的書(shū)面同意或者有其他確切證據(jù)，如法院的判決書(shū)。登記機(jī)關(guān)在上述材料都具備的情況下，有義務(wù)進(jìn)行更正登記。但是，登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為登記簿記載無(wú)誤的，也可不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。

自行更正是登記機(jī)構(gòu)自己發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后的更正。在房屋登記中，登記機(jī)構(gòu)如果發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。土地登記中，國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書(shū)面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷(xiāo)原土地權(quán)利證書(shū)的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書(shū)廢止。

2．異議登記。異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為登記有錯(cuò)誤，但是由于登記簿記載的權(quán)利人或者登記機(jī)構(gòu)的原因，不能通過(guò)更正登記更正，為了防止登記簿記載的權(quán)利人處分該權(quán)利，而將異議記載于登記簿中的登記?！段餀?quán)法》第19條第2款規(guī)定了異議登記制度：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

異議登記的功能在于防止因登記簿記載的權(quán)利人處分物權(quán)，給真正權(quán)利人造成損失。

關(guān)于異議登記的法律效力如何，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定。我國(guó)實(shí)務(wù)中一般是采禁止處分說(shuō)。一旦被異議登記，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押權(quán)等他物權(quán)。例如，《土地登記辦法》規(guī)定：異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)?！斗课莸怯涋k法》采變通方法，規(guī)定異議登記期間，處分房屋申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。

申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)必須起訴阻礙更正登記的人，如果不起訴，異議登記失效。另外，訴訟結(jié)果是異議不成立的判決，則異議登記判決生效后，登記簿記載的權(quán)利人可以持該判決注銷(xiāo)異議登記；如果是認(rèn)為異議成立的判決，真正權(quán)利人持該判決申請(qǐng)更正登記后，異議登記失效。

3．預(yù)告登記。預(yù)告登記是指為了保全以將來(lái)取得物權(quán)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，而在請(qǐng)求權(quán)行使之前，預(yù)先將該請(qǐng)求權(quán)的存在記載于登記簿中的登記?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記的功能是防止一物二賣(mài)等相同物權(quán)的多次處分或者用來(lái)保全抵押權(quán)登記的順序。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有了排斥其后發(fā)生相同內(nèi)容物權(quán)處分的排他效力，對(duì)預(yù)告的請(qǐng)求權(quán)而言獲得了擔(dān)保的效果，故又稱(chēng)為“假登記擔(dān)?！?。

設(shè)立預(yù)告登記，除了有買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議外，還必須有當(dāng)事人關(guān)于可以預(yù)告登記的約定。

預(yù)告登記的效力是，預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書(shū)面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！安坏锰幏帧背瞬坏棉D(zhuǎn)讓外，還包括不得辦理變更、注銷(xiāo)登記，不得設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)等內(nèi)容。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)都是不具備現(xiàn)實(shí)主張條件的請(qǐng)求權(quán)，例如，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之債的請(qǐng)求權(quán)，因未到履行期不能主張，只能先預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行登記之日起3個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。