不動產(chǎn)登記
目錄
1.什么是不動產(chǎn)登記[1]
不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機關掌管的專門的簿冊的事實。
2.不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)容[2]
不動產(chǎn)登記的目的是通過登記，使?jié)撛诘慕灰桩斒氯四芮逦刈R別標的物上的權(quán)利內(nèi)容。具體地說，不動產(chǎn)的登記就是向公眾公示不動產(chǎn)之本身的狀態(tài)(即標示，包括面積、位置等)與不動產(chǎn)物權(quán)的變動情況(即物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅等)，以及不動產(chǎn)上所成立的負擔情況等。
1．不動產(chǎn)之本身的狀態(tài)。不動產(chǎn)之狀態(tài)指用文字(圖、表)反映一宗或數(shù)宗不動產(chǎn)的狀態(tài)情況。包括不動產(chǎn)的位置、權(quán)屬、界限、面積和用途等基本情況。
對不動產(chǎn)的界定指的是在外觀上可以清楚界定，并以某種方式加以利用或經(jīng)營的土地及其地上建筑物。但物權(quán)法中的不動產(chǎn)概念除了“土地，附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產(chǎn)”外，更重要的是法律意義上的界定，即是一種純形式的界定。這種界定，以對不動產(chǎn)之官方記錄(地籍冊)為基礎；同時此種界定自身又成為以不動產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿中進行登記的基礎。因此，“法律意義上的土地，是以地籍塊方式進行測量與標記的，并在土地登記簿中以‘土地’進行登記的——如建立專門的土地登記簿簿頁，或在共同登記簿簿頁中置于專門的號碼之下——地球表面的一部分”。
2．物權(quán)的設立(取得)。不動產(chǎn)物權(quán)的設立或產(chǎn)生，是指物權(quán)與特定主體相結(jié)合，即某一主體取得對某物的物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)的設立或產(chǎn)生，從獲得物權(quán)的主體而言，又稱物權(quán)的取得。物權(quán)的取得包括原始取得與繼受取得兩種情況。不同的取得其具體方式和效果也有不同。除了極少數(shù)法定物權(quán)以外，不動產(chǎn)物權(quán)取得都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則不動產(chǎn)物權(quán)制度也就不存在。通過公示，公眾可以了解物權(quán)的有無。
3．物權(quán)的移轉(zhuǎn)。物權(quán)的移轉(zhuǎn)是指已經(jīng)存在的物權(quán)在民事主體之間的流轉(zhuǎn)，即某一物權(quán)從一個權(quán)利人轉(zhuǎn)移至另一個權(quán)利人。而物權(quán)的移轉(zhuǎn)也是通過公示體現(xiàn)出來的。如果某個物權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，但沒有通過公示予以顯示，則在法律上并沒有真正完成物權(quán)的移轉(zhuǎn)。從法律效果來看，只要作為公示內(nèi)容的物權(quán)現(xiàn)狀沒有變動，便可以視為物權(quán)移轉(zhuǎn)未曾發(fā)生。反之，如果登記簿記載的某項物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，而事實上并沒有移轉(zhuǎn)，但在法律上則認為物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)。通過公示，公眾可以了解物權(quán)的動態(tài)。
4．物權(quán)的變更。物權(quán)的變更從廣義上說，包含物權(quán)的主體、客體和內(nèi)容等要素的一項或數(shù)項的變更。但主體的變更主要涉及物權(quán)的取得與喪失，故物權(quán)法上的物權(quán)變更通常指狹義的變更，即僅指物權(quán)的客體與內(nèi)容的變更?？腕w的變更如建筑物的增減、用途的改變等，也需通過公示，使公眾了解不動產(chǎn)物權(quán)客體的真實情況。
5．物權(quán)的消滅。物權(quán)的消滅是指物權(quán)的終止或喪失(包括標的物的滅失)，即物權(quán)與其主體分離。當某一項物權(quán)由于某種原因消滅時，應當將不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上注銷。即通過公示，阻止此類物權(quán)再進入交易市場。
6．物權(quán)的負擔。物權(quán)的負擔是指在一項不動產(chǎn)之上設立的其他物權(quán)(如設立抵押權(quán)、用益物權(quán)等)，導致該不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使受到相應的限制，故也稱物權(quán)的限制。登記提供給社會的法律訊息為全面的訊息，當然也可能包括對其不利的內(nèi)容。在德國法中，登記中就有對權(quán)利人不利的內(nèi)容，如“異議抗辯登記”、“權(quán)利限制登記”等等。這樣做的目的，是為社會作不動產(chǎn)風險的警示，讓社會尤其是不動產(chǎn)取得人了解不動產(chǎn)的全面情況，然后自己決定是否與登記的權(quán)利人進行有關的法律行為。這一點在不動產(chǎn)抵押制度中顯得非常重要。因為，依據(jù)民事權(quán)利意思自治的原則，法律對抵押權(quán)人對自己是否成為抵押權(quán)人以及成為第幾順位的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)做出禁止性規(guī)定；那么在抵押物之上如果已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，或者順位優(yōu)先的其他物權(quán)如用益物權(quán)時，抵押權(quán)人權(quán)利的取得要么實現(xiàn)困難，要么很不經(jīng)濟。但是如果不動產(chǎn)登記簿已經(jīng)給抵押權(quán)取得人提供了足夠的警示，使其了解了設立后序順位抵押權(quán)的風險，這就為其判斷形勢并做出決定提供了充分而有力的幫助。公示的警示效力的作用就在于此——通過公示，可以向公眾發(fā)出警示。
7．物權(quán)的處分限制。物權(quán)的處分限制是指于一定范圍內(nèi)限制登記名義人任意處分其不動產(chǎn)之權(quán)利，以保全將來可能實現(xiàn)之不動產(chǎn)權(quán)利。如一般的處分禁止、查封、扣押、破產(chǎn)記載，等等。限制登記并不直接導致物權(quán)變動，只是限制了登記名義人處分其不動產(chǎn)的權(quán)利。廣義上的限制登記包括異議登記、預告登記、查封登記、扣押登記、破產(chǎn)登記，等等。狹義上的限制登記主要指查封、扣押、破產(chǎn)等。在我國現(xiàn)行登記制度下，權(quán)利人最常接觸的主要是民事訴訟中的財產(chǎn)保全，即由法院在執(zhí)行中實行的查封。
值得注意的是，在奉行登記生效主義的國家，通常只對依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)進行登記，對非法律行為產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)則不要求登記。而在奉行登記對抗主義的國家，則不僅要求對依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)進行登記，對非法律行為產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)也要求進行登記。就我國現(xiàn)行登記制度而言，也是要求對這兩類物權(quán)都進行登記。
3.不動產(chǎn)登記的類型[3]
不動產(chǎn)登記的基本類型
依據(jù)現(xiàn)行法律和規(guī)章，我國不動產(chǎn)登記分為總登記、初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、他項權(quán)登記和注銷登記。
(一)總登記和初始登記
總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記?？偟怯浭且环N針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記，對于從未取得登記證書的房地產(chǎn)權(quán)人而言，這種登記是一種初始登記；而對于已經(jīng)取得登記證書的房地產(chǎn)權(quán)人而言，這種登記是一種換證登記。
通常意義上講的初始登記僅指新建房屋者向登記機關申請房屋所有權(quán)的登記。根據(jù)《物權(quán)法》，合法建房屬于原始取得，自事實行為成就(房屋建成)時即取得物權(quán)，但未經(jīng)登記，不能取得處分權(quán)。
總登記或初始登記后，一幢房屋即建立一套登記簿(底簿)，而之后的一切有關于該房產(chǎn)的登記，均記載于該登記簿上。按照不動產(chǎn)的一般原理，房屋和其占有的土地視為一個物，一般以土地編號為基礎設立一個登記簿，記載房屋及其他不動產(chǎn)。由予我圈因?qū)嵭小胺课菟袡?quán)+土地使用權(quán)”產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，因而宜采用以房屋為基礎設立底簿的做法，即以房屋編號為基礎設立底簿，記載其依賴或附屬的土地使用權(quán)等。但是，我國目前除廣州、深圳、上海等少數(shù)城市外，一般存在房屋登記和土地登記兩套登記體系，①這就使得登記變得復雜，而且不利予不動產(chǎn)物權(quán)公示和規(guī)則統(tǒng)一。
(二)設立登記
根據(jù)物權(quán)法理論，他物權(quán)產(chǎn)生予既有的物權(quán)之上；對于原權(quán)利來說，他物權(quán)是原權(quán)利人設立的結(jié)果，因而他物權(quán)登記即為設立登記。
在我國，他物權(quán)分兩個層次，一種是土地使用權(quán)，它產(chǎn)生予國家土地所有權(quán)；一種是他項權(quán)。
從士地使用權(quán)是所有權(quán)上設立的負擔而言，土地使用投應警登記在所有權(quán)底簿上，但是，由于國有土地所有權(quán)并沒有底簿，因此，主地使用權(quán)一開始就是獨立建簿登記的。取得土地使用權(quán)必須進行登記，之后的轉(zhuǎn)讓也必須進行登記，變更和消滅也必須登記，這些都屬于土地使用權(quán)登記范疇。
《物權(quán)法》并沒有規(guī)定他項權(quán)。在實踐中，他項權(quán)指土地使用權(quán)以外其他類型的“他物權(quán)”，如地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃使用權(quán)等。這樣土地使用權(quán)的租賃、抵押必須進行他項權(quán)登記。另外，根據(jù)《登記辦法》第19條，申請房屋設定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)的，權(quán)利人應當申請他項權(quán)登記。
他項權(quán)登記，對予取得他項權(quán)的人而言，其取得登記，結(jié)果表現(xiàn)為取得房屋他項權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。但對于土地所有權(quán)人和房屋所有權(quán)人而育則是一種負擔，是原權(quán)利的減損(對第三人而言是權(quán)利瑕疵)，因此，他項投登記往往伴隨著變更登記，即在原權(quán)利登記簿上作設定他項權(quán)的登記。
(三)移轉(zhuǎn)登記和變更登記。
在總登記后，房地產(chǎn)權(quán)屬會因各種法律行為和事件而發(fā)生移轉(zhuǎn)、分割、合并等變化；為使世人了解這些變化，公示權(quán)利的最終歸屬，必須進行登記。相對于初始登記而言，這些登記在理論上均稱為變更登記。只是《登記辦法》將之囂分為移轉(zhuǎn)登記和變更登記。
《登記辦法》第17條規(guī)定，因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起90日(修訂前為30日)內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。這些登記被該辦法確定為移轉(zhuǎn)登記(俗稱過戶登記)。而《登記辦法》規(guī)定的變更登記僅限予房地產(chǎn)本身發(fā)生變化的情況下進行的登記，如因房屋牌號變化、房屋面積增減、房屋翻建而為的登記。另外，需要說明的是：
(1)繼承、裁決引起變動只是轉(zhuǎn)讓的前提條件，而不是取得物權(quán)的要件；
(2)共有財產(chǎn)的分割、法人分立或合并等屬予變更登記；
(3)劃撥只是形成劃撥土地使用權(quán)的途徑，屬予設立物權(quán)行為，而不是移轉(zhuǎn)物權(quán)的行為，因此劃撥后進行的登記應當是設定登記而非移轉(zhuǎn)登記。
(四)注銷登記
注銷登記有兩種。一種是因《登記辦法》第25條規(guī)定的注銷房屋所有權(quán)登記的情形：
(1)申報不實的；
(2)涂改房屋權(quán)屬證書的；
(3)房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；
(4)因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。第25條規(guī)定登記機關有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書，而實際上大多數(shù)注銷登記是由當事人提起的，并非由登記機關主動注銷。另一種是所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所涉及的注銷登記。移轉(zhuǎn)登記必然將原權(quán)利人權(quán)利注銷、收回產(chǎn)權(quán)證書，即注銷登記。
從范圍上講，涉及所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項權(quán)的移轉(zhuǎn)、客體滅失或終止的，都必須進行注銷登記。注銷登記為不動產(chǎn)權(quán)利人的義務。
不動產(chǎn)登記的特殊類型
(一)預告登記
預告登記(又稱預登記)是相對予本登記的一項登記。本登記是在當事人所應具備的實質(zhì)要件(即有關當事人實體權(quán)利義務關系的要件)和形式要件(即不動產(chǎn)登記機關需要的申請程序條件)都已經(jīng)具備時，登記機關按當事人意愿進行的登記。而預告登記則是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所霰要的條件缺乏或者尚未成就時，即權(quán)利取得人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法德為保護這一請求權(quán)而為其進行的登記。在德國，通說認為，預告登記是尚未成為物權(quán)的一切不動產(chǎn)請求權(quán)(如附條件、附期限的不動產(chǎn)請求權(quán))的保全措施。
預告登記，是為了保全一項旨在轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而預先進行的一種登記。它的目的在于保全關于不動產(chǎn)物權(quán)的請求杈，或者是移轉(zhuǎn)或使其消滅的請求權(quán)，或者是房地產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容或順序變動的請求權(quán)，或附條件或期限的請求權(quán)。“由于預登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加予債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，故其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴張?！?/p>
《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記?！备鶕?jù)該條，只有房屋買賣合同的當事人或其他不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當事人可以提起預告登記申請。該條中出現(xiàn)了“按照約定”修飾語，這里的約定似乎無從談起。因為預告登記本身一般是當事人為保全自己的請求權(quán)依法進行的，而不大可能依約定進行。
這種登記的目的在于限制登記名義人進行處分，如甲與乙簽訂了房地產(chǎn)買爽合同，購買人乙進行預告登記后，可以阻卻甲再次將房屋賣給他人。因此，第20條第2款明確規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@使得債權(quán)請求權(quán)具有排除他人請求權(quán)的效力。
預告登記限制物權(quán)人的處分權(quán)，因而其存續(xù)有一定的時間限制?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定為三個月，即預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請正式登記的，原有的預告登記失效。
(二)異議登記
1．異議登記
異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關系人對不動產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而提出的登記。異議登記旨在對登記錯誤狀態(tài)下的事實權(quán)利人或者利害關系人提供救濟的手段。
異議登記申請人并非因為異議登記就取得任何權(quán)利，異議登記實際上僅將原登記權(quán)利由確定的歸屬于登記名義人的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N懸麗來決存有疑義的狀態(tài)。異議登記申請人，通過臨時在不動產(chǎn)登記簿上記載對該不動產(chǎn)物權(quán)異議內(nèi)容，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從蔚達到維護和救濟己身權(quán)利的目的。
異議登記不是一種對錯誤登記的最終修正，對登記錯誤徹底改正的整記為更正登記。但異議登記是在更正登記之前作出的，臨時性地提供一種保護，意在填補在發(fā)現(xiàn)登記錯誤與最終得以更正錯誤這一段時間對真實權(quán)利人權(quán)利保護的空缺。其優(yōu)點就是及時簡便，易實現(xiàn)；缺點在予臨時性。
異議登記與更正登記往往是相互配合的，這種配合往往是先有異議登記，然后再申請更正登記。但是，我國《物權(quán)法》第19條第2款則規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記?！彼坪踔挥懈怯浭茏璨拍苓M行異議登記。這樣的規(guī)定有違異議登記的本義。
2．異議登記的要件
異議登記申請和登記的一般要件為：
其一，權(quán)利人或利害關系人申請。利害關系人申請是發(fā)起異議登記的前提，登記機關不能依職權(quán)為任何異議登記。至予利害關系人的范圍，從理論上講，可以是交易關系以外的與交易標的物有利害關系的任何人。
其二，異議登記不需要經(jīng)原權(quán)利人同意。異議登記是臨時性限制，因此，必須征得權(quán)利人同意。其三，登記機關只要作形式審查，當事人提供的證據(jù)只要形式上成立即可。
3．異議登記不當?shù)呢熑?/strong>
異議登記在某種程度上限制了登記權(quán)利，如果異議不當或存在惡意，可能會給真正的權(quán)利人造成無端的損害?！段餀?quán)法》第19條第2款肯定了異議不當?shù)呢熑危骸爱愖h登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>
(三)更正登記
更正登記，是指權(quán)利人或利害關系人，如發(fā)現(xiàn)登記權(quán)利與真實權(quán)利范圍不一致、登記權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致、登記權(quán)利性質(zhì)與真實權(quán)利性質(zhì)不一致或原登記存在錯誤、遺漏、虛假等情況時，可申請登記機關更正。
依照《物權(quán)法》第19條，更正登記的要件是：
其一，權(quán)利人、利害關系人申請；
其二，更正登記申請人須提交證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的特定事項存在錯誤；
其三，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書蕊同意更正或者登記機構(gòu)審查證據(jù)后能夠確信登記確有錯誤的，則登記機構(gòu)予以更正登記。
但是，如果當事人不同意或者登記機構(gòu)不能自主判斷登記存在錯誤或存在確權(quán)糾紛的，登記機構(gòu)往往對當事人之間的爭議不作實質(zhì)判斷，而要求當事人提請法院解決糾紛，作出判決。登記機構(gòu)再依據(jù)法院判決作出更正或不予更正的決定。
更正登記可以由登記簿上的權(quán)利人自已提出，這主要是針對登記簿記錄的不動產(chǎn)狀況的錯誤，如登記姓名錯誤、不動產(chǎn)描述錯誤等。這種更正登記因不涉及權(quán)利人以外人的利益，相對比較簡單。更正登記也可以由登記簿上以外的人提出，比如丈夫?qū)⒎蚱薰灿蟹课莸怯洖樽约阂蝗胨?，妻子可申請更正?/p>
更正登記可以直接申請，也可以先申請異議登記，在異議得到確認時再申請更正登記。更正登記可以由當事人主動申請，也可以由房地產(chǎn)登記機關通知當事人申請。如果當事人在接到通知后無正當理由不辦理更正手續(xù)的，登記機關可以主動更正，并將更正結(jié)果通知當事入。
4.不動產(chǎn)登記的模式[4]
從各國立法例來看，不動產(chǎn)登記的模式大體上可以分為如下的三種：
1．契據(jù)登記制。又稱“法國登記制”或“登記對抗主義”，指不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，經(jīng)當事人訂立契據(jù)即已生效，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。
2．權(quán)利登記制。又稱“德國登記制”，指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，僅有當事人的意思表示一致還不能產(chǎn)生效力，必須經(jīng)登記機關審查確定，并踐行法定登記的形式后，才生效力。這種登記制度的主要特點有：
(1)采用“特定性原則”，登記簿記載了不動產(chǎn)所有權(quán)特征的標示，從而將現(xiàn)實中存在的不動產(chǎn)準確地反映在登記簿之中，使得登記簿成為不動產(chǎn)的法律表現(xiàn)。
(2)采用“物權(quán)法定原則”，登記簿記載的物權(quán)類型和內(nèi)容必須符合法律規(guī)定，或者說，登記簿記載的權(quán)利必須具有“登記能力”。
(3)登記是應利害關系人的要求進行的(申請原則)。
(4)采用“優(yōu)先原則”，即先登記的權(quán)利優(yōu)先于后登記的權(quán)利，此即為“順位”。
(5)采用“登記連續(xù)性原則”，即每一項權(quán)利的擁有人在處分權(quán)利時都要在登記簿上登記，這樣就在權(quán)利人之間形成了權(quán)利鏈條，從而保證交易的純凈性。
(6)全面遵守“合法性原則”，要求登記官對權(quán)利處分行為進行預先審查。
(7)采用“物權(quán)公示原則”，即在依法律行為進行的不動產(chǎn)物權(quán)變動場合，進行登記對當事人之間預先商定的物權(quán)變動是必不可少的，不登記物權(quán)不得變動。
(8)登記具有推定力和公信力。已作的登記構(gòu)成相關權(quán)利的推定，相信登記并以此為基礎進行交易的人不應受到損害。
3．托倫斯登記制。托倫斯登記制又稱澳洲登記制，或權(quán)利交付主義，由托倫斯爵士(SirRobertTorrens)在澳洲所創(chuàng)。目前澳大利亞所有的州、新西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛爾蘭、加拿大大部分的省、新加坡、馬來西亞以及美國的科羅拉多、夏威夷等12個州(也有學者說是10個州)都采用這一制度。一般來說，托倫斯登記制度具有以下的一些特點：
(1)為權(quán)利登記制度的一種，即登記的目的在于確定產(chǎn)權(quán)和表征產(chǎn)權(quán)。
(2)為任意登記，并不強迫一切土地必須向政府申請登記，而由當事人自行決定是否登記。土地一經(jīng)申請第一次登記后，以后再有土地轉(zhuǎn)移或變動，則必須登記。
(3)為實質(zhì)審查主義，登記官需對登記原因及證明文件予以詳細的審查，必須公告者須經(jīng)公告程序，登記始能確定。
(4)有公信力，登記一經(jīng)完成，即有不可推翻的效力，此項權(quán)利的效力由國家予以保證，任何人都可以信賴此登記。
(5)產(chǎn)權(quán)的變動，非經(jīng)過登記于登記簿不生效力。
(6)交付土地產(chǎn)權(quán)證書，此為登記名義人應該享有權(quán)利的確定憑證。
(7)如果土地權(quán)利上設定權(quán)利負擔，也應為登記。已經(jīng)登記的土地上如果有抵押權(quán)，或者設定他項權(quán)利時，應辦理他項權(quán)利設定的變更登記。
(8)登記機關的賠償責任，登記的土地產(chǎn)權(quán)有不可推翻的效力，如果登記有錯誤或者有遺漏，導致真正權(quán)利人的損害，登記機關負賠償責任。登記機關特設立賠償基金以備賠償。
5.不動產(chǎn)登記的作用[2]
登記制度是維護經(jīng)濟秩序，保障交易安全的重要法律手段，公示對于市場經(jīng)濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。對于登記的作用，有不同的表述。如王利明先生將登記(公示)的作用歸納為：確定物權(quán)歸屬、解決物權(quán)沖突的作用，保護交易安全和維護交易秩序的作用，減少交易費用和提高效率的作用，實現(xiàn)國家對不動產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控的作用。而德國的鮑爾·施蒂爾納先生認為“土地登記簿之登記，具有三項作用：轉(zhuǎn)讓作用、推定作用、善意取得作用”。其實各有道理，只是出發(fā)點不同而已。鮑爾·施蒂爾納先生歸納的是登記之內(nèi)在的、客觀的作用；而王利明先生主要從社會角度出發(fā)，抽象出維護交易秩序與降低交易成本的作用。具體來說，登記的作用主要表現(xiàn)在：
第一，轉(zhuǎn)讓作用，即法律對物權(quán)變動模式的規(guī)定。通過登記，可以決定物權(quán)的變動是否發(fā)生或是否具有對抗第三人的效力——物權(quán)的形成力與對抗力。
對于公示對抗主義登記制度而言，登記賦予物權(quán)的對抗力——未經(jīng)登記的物權(quán)變動不得對抗第三人，在這一模式下，登記不具有形成力，而只具有對抗力；對于公示生效主義登記制度而言，登記賦予物權(quán)的形成力——未經(jīng)登記不能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，在此模式下，登記具有形成力。
總之，無論采何種模式，通過登記才可以決定物權(quán)的變動是否發(fā)生或是否具有對抗第三人的效力。由此而確定物權(quán)歸屬，解決物權(quán)的沖突。同時，設立登記不僅可以彰顯物權(quán)的變動，而且有助于解決物權(quán)的沖突，就是說在同一物之上存在著兩個或兩個以上的、在內(nèi)容上相互矛盾的物權(quán)時，應當以登記的時間先后來確定應當確認和保護哪一項物權(quán)。
第二，推定作用，即法律對登記效力的規(guī)定。登記在土地登記簿中的權(quán)利人，推定其為事實上的權(quán)利人。由于物權(quán)的設立應當?shù)怯洠ㄟ^登記就能確定某項物權(quán)的歸屬，登記簿記載的權(quán)利人實際上就是對物權(quán)的歸屬在法律上的確定。也就是說，凡是登記簿所記載的權(quán)利人，就是法律所承認的享有權(quán)利的人。即使登記發(fā)生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記簿記載的人為真正的權(quán)利人，不動產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來的物權(quán)對第三人而言也應該被認為是正確的。其體現(xiàn)的是法律真實觀念，而不是客觀真實觀念，因為登記是以國家行為支持的物權(quán)公示手段，其法律效果當然為社會所普遍信服。
第三，善意取得作用，即對信任不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項權(quán)利的第三人，法律認可其權(quán)利取得有效而予以保護。按照法律邏輯，權(quán)利取得僅在讓與人為有權(quán)利之人時，才允許發(fā)生。但這又會有礙權(quán)利交易與經(jīng)濟生活的運行。因為取得人每次都必須去查明與其交易者是否是真的“權(quán)利人”，這顯然會帶來巨大的有時甚至是無法克服的困難。因此，法律的設計承認自無權(quán)利人處善意取得的可能性。但是這種善意取得必須有所依據(jù)，而這種依據(jù)就是土地登記簿中的實際狀態(tài)。當?shù)怯洶l(fā)生錯誤時，則不應不利于信賴土地登記簿登記狀態(tài)的取得人。
第四，維護交易秩序與降低交易成本的作用。基于上述登記的作用，我們可以得出登記實際上是為了維護交易秩序與降低交易成本的結(jié)論。交易實際上是物權(quán)的移轉(zhuǎn)，為了使這種移轉(zhuǎn)正常進行，防止移轉(zhuǎn)中的欺詐等行為，就必須使交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況，了解物權(quán)狀況的各種信息，包括權(quán)利人是否真正享有物權(quán)、物權(quán)的負擔狀況如何、物權(quán)的存續(xù)期限等等。只有在了解了這些情況的基礎上，當事人才能決定是否從事交易或者交易以什么樣的價格達成。如果不充分了解這些信息，不僅使交易受阻或交易成本增加，而且會給交易欺詐行為提供機會，擾亂交易秩序。在日益發(fā)展的市場經(jīng)濟條件下，交易安全與效率具有十分重要的意義。
不動產(chǎn)登記與物權(quán)法在不動產(chǎn)登記制度下，與特定物權(quán)發(fā)生關聯(lián)的交易當事人或潛在的交易當事人，在交易中只需要關心物權(quán)有沒有登記以及登記的內(nèi)容如此簡單的問題足矣。而不必費盡心機去關心登記是否正確或登記的權(quán)利是否存在等所謂“惡魔證明”。不動產(chǎn)登記法律不僅為交易當事人提供了極大的方便，而且使交易當事人從繁瑣的征詢、調(diào)查中解放出來，極大地降低了征信成本，交易因此變得活躍而迅捷。交易的安全與效益有機地整合在一起，從而維護了市場的交易秩序。
6.不動產(chǎn)登記基本程序[3]
不動產(chǎn)登記法是不動產(chǎn)的程序法，不動產(chǎn)登記程序在不動產(chǎn)法中占有重要地位。依據(jù)登記理論和現(xiàn)行法的規(guī)定，將登記的基本程序確定為：申請、受理、審核、公告、頒發(fā)權(quán)屬證書。
- (一)申請
享有不動產(chǎn)登記請求權(quán)的人可以向登記機關提出登記申請。不動產(chǎn)登記請求權(quán)是指登記權(quán)利人對登記義務入所享有的請求其履行登記義務或協(xié)助履行登記義務的權(quán)利。
主張不動產(chǎn)權(quán)的人或其代理人向登記機關提出申請時，必須按照登記的種類或權(quán)利種類向登記機關提供合法有效的法律文件，供登記機關審查?！段餀?quán)法》第11條規(guī)定：“當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。”
申請人包括自然人、法入和其他具有民事主體資格的組織。我國的不動產(chǎn)登記采取實名申請制，申請人為法人和其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；申請人為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。在申請時，申請人應當向登記機關交驗單位和相關人的有效證件。
不動產(chǎn)權(quán)利在因買賣、交換、贈與、抵押、設典等原因兩發(fā)生變動的場合，應由雙方當事人共同申請；在不動產(chǎn)權(quán)利因繼承、遺贈等原因兩發(fā)生變動的場合，只需繼承人與受贈與人單方申請；如果不動產(chǎn)由數(shù)人共有，審請登記時應由全體共有人共同申請；依據(jù)人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解，或者依據(jù)行政機關已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地使用權(quán)爭議處理決定，或者依據(jù)仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解申請登記的，以及新建房屋的所有入申請登記的，可以單方申請。
因下列行政或司法行為引起的物權(quán)變動由國家機關申請：(1)人民法院、行。致機關對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實施財產(chǎn)保金等限錯措施；(2)行政機關依法作出征用集體所有土地、批準建設用地、房屋拆迂許可、商品房預售許可等與不動產(chǎn)權(quán)利有關的決定。
登記申請人可以委托代理人申請不動產(chǎn)權(quán)登記，但必須出具書面授權(quán)書并明確權(quán)限。授權(quán)書是代理人從事代理登記的憑證，是判斷代理人是否有權(quán)代理登記事務的依據(jù)。代理人代為登記時，須向登記機關出示自已的身份證件、授權(quán)書和被代理人(申請人)的有關證明文件。
在有些情況下，即使沒有申請人，登記機關也可以直接代為登記。這些情形是：
(1)依法出房地產(chǎn)符政主管部門代管的房屋；
(2)無入主張權(quán)利的房屋；
(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由登記機關代為登記的房屋不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
除了申請權(quán)利登記外，有些地方性法規(guī)還規(guī)定了可以申請備案登記的事項。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第16條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關的文件，當事人可以向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案?！彼^“與房地產(chǎn)權(quán)利有關的文件”，主要包括：
(1)人民法院、仲裁機構(gòu)、行政機關已受理有關房地產(chǎn)權(quán)屬爭議的證明文件；
(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)人、房屋建設工程抵押權(quán)人作出的在房屋單元預售時放棄相應部位抵押權(quán)的承諾文件；
(3)當事人需要辦理登記備案的其他與房地產(chǎn)權(quán)刺有關的文件。
- (二)受理與審核
受理即接受申請人登記請求，一般有三個步驟：
一是檢驗證件，查閱總登記簿、產(chǎn)籍檔案資料，判斷可否辦理收件；
二是清點申請人遞交的材料，出具收件收據(jù)；
三是計收登記費和應交納的契稅。
登記機關受理申請人的登記申請和相關材料后，要對材料的真實性和合法性進行審查，在受理登記申請之日起30天內(nèi)作出準予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知權(quán)利人(申請人)。
根據(jù)《登記辦法》第22條，有下列情形之一的，經(jīng)權(quán)利人(申請人)申請可以準予暫緩登記：(1)因正當理由不能按期提交證明材料的；(2)按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。根據(jù)一般規(guī)則，在有利害關系人提出異議、權(quán)屬存在爭議的情況下也應當暫緩登記。
《登記辦法》第23條規(guī)定了不予登記的情況：(1)違章建筑；(2)臨時建筑；(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
對于權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機關應當給予登記。修訂后的《登記辦法》第27條規(guī)定了登記機關作出登記的期艱：視始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應當在受理登記后的30日(修訂前為兩令月)內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記自受理后15日(修訂前為一個月)內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。之所以在期限上作這樣的調(diào)整，主要原因可能是為提高登記機關辦事效率，防止辦證拖延，損害當事人利益。
- (三)公告
公告即將房地產(chǎn)申請和審查結(jié)果，以一定形式向社會公開。公告期限內(nèi)若無人提出異議，登記機關即可辦理登記手續(xù)；若有異議，由登記機關對異議進行審查，作出異議成立與否的裁決。異議成立，不予登記。《登記辦法》沒有對公告程序和異議作出規(guī)范。有些地方登記條例作了規(guī)定，如《深期I經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第33條規(guī)定：“初始登記經(jīng)審查符合規(guī)定的，贅記機關應在受理登記申請之日起六十疑內(nèi)作出初步審定，并予以公告，公告期為三十日。對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機關應予以核準騷記，并向串請人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。”
公告日是一個非常重要的日期，按照《物權(quán)法》第14條的規(guī)定，在采不動產(chǎn)登記生效規(guī)則下，不動產(chǎn)物權(quán)的取得是自記載予不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。公告日可以推定為記載予不動產(chǎn)登記簿的日期。
- (四)頒發(fā)證書
在完成前述程序后，依照登記的種類或權(quán)利性質(zhì)，進行建冊登記或在登記簿底簿上進行記載，并淘權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。
根據(jù)《登記辦法》，房屋權(quán)屬證書主要有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證，或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。這些證書是表明權(quán)利人對特定房屋享有所有權(quán)、共同所有權(quán)、他項權(quán)(抵押權(quán)等)的證明。只要權(quán)利人擁有這些證書且誕書記載的姓名與持有人一致，那么第三人即可以初步推定證書上記載的人為相應權(quán)利的享有人。
在我國有砦地方，房地產(chǎn)權(quán)證書采用不同顏色進行分類。例如，上海市存在綠、紅翻黃三色房地產(chǎn)權(quán)誕：(1)綠色權(quán)證：頒發(fā)給出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn)市場交易；(2>紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利入，該誕所記載的房地產(chǎn)不熊進入房地產(chǎn)市場交易；(3)黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補償?shù)貎r等有關手續(xù)后，可進入房地產(chǎn)市場交易。