所有者或出租人將生產(chǎn)資料出租給承租人使用并收取租金的經(jīng)營(yíng)方式。如封建地主將土地出租給農(nóng)民耕種；資本主義土地所有者將土地出租給農(nóng)業(yè)資本家經(jīng)營(yíng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革后，對(duì)小型公有制企業(yè)也采用這一方式，出租者與承租者的權(quán)利義務(wù)在租賃合同中予以規(guī)定。

所謂租賃經(jīng)營(yíng)，是一種經(jīng)營(yíng)形式，是企業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)者之間通過(guò)訂立合同而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的轉(zhuǎn)移。租賃經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容不單是企業(yè)中的固定資產(chǎn)，而且包括企業(yè)生產(chǎn)資料的占有、使用和收益權(quán)以及對(duì)職工的管理指揮權(quán)。出租者有義務(wù)把企業(yè)交給承租人占有、使用和收益，同時(shí)有權(quán)規(guī)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向和目標(biāo)。承租者作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，享有對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，有義務(wù)按出租者規(guī)定的經(jīng)營(yíng)方向和目標(biāo)完成企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理承擔(dān)全部責(zé)任。承租者不僅要向出租者交納租金，而且要承擔(dān)財(cái)政上繳或稅收任務(wù)。

租賃經(jīng)營(yíng)中的出租方指國(guó)家授權(quán)企業(yè)所在地方人民政府委托的部門(mén)，代表國(guó)家行使企業(yè)的出租權(quán)，承擔(dān)下列權(quán)利與義務(wù)：

1.出租方權(quán)利。監(jiān)督承租方遵守國(guó)家方針政策、法律法規(guī)，完成國(guó)家下達(dá)的計(jì)劃；監(jiān)督承租企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不受損害；收取承租方按照合同規(guī)定支付的租金。

2.出租方義務(wù)。按照合同規(guī)定保障承租方的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，依法維護(hù)企業(yè)租賃前享有的各項(xiàng)優(yōu)愚待遇；為租賃企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展提供必要的服務(wù)；根據(jù)承租方的要求，會(huì)同有關(guān)部門(mén)協(xié)助租賃企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的困難。

承租方指承租經(jīng)營(yíng)企業(yè)的個(gè)人，或者合伙承租、全員承租確定的廠長(zhǎng)，或者承租企業(yè)派出的廠長(zhǎng)。承租經(jīng)營(yíng)者是企業(yè)租賃期間的法定代表人，行使廠長(zhǎng)職權(quán)，對(duì)企業(yè)全面負(fù)責(zé)。承租經(jīng)營(yíng)者必須具備國(guó)家規(guī)定的廠長(zhǎng)條件。

承租方必須提供下列擔(dān)保：

1.個(gè)人承租的，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)(其中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金)作為擔(dān)保，現(xiàn)金必須專(zhuān)款存入銀行；并有不少于兩名有相應(yīng)財(cái)產(chǎn)、有資格擔(dān)保的保證人。

2.合伙承租、全員承租的承租成員必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)(其中應(yīng)有一定比例的現(xiàn)金)作為擔(dān)保，現(xiàn)金必須專(zhuān)款存人銀行。

3.企業(yè)承租，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔(dān)保，并存入銀行。存入銀行后，除征得出租方同意可作為流動(dòng)資金參加周轉(zhuǎn)外，不得挪作他用。

租賃經(jīng)營(yíng)的對(duì)象可以是土地、廠房、設(shè)備等，也可以是一個(gè)企業(yè)，但這種企業(yè)一般有以下三類(lèi)：

1.經(jīng)營(yíng)性虧損或微利企業(yè)。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)適中的企業(yè)。

3.規(guī)模比較小的企業(yè)，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)等。

租賃經(jīng)營(yíng)使企業(yè)與國(guó)家的關(guān)系更加明確，權(quán)利與義務(wù)更加清楚，有利于實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)要素的優(yōu)化組合。同時(shí)，租賃經(jīng)營(yíng)能使廠長(zhǎng)、經(jīng)理負(fù)責(zé)制真正落到實(shí)處，并發(fā)揮應(yīng)有的作用。

承包與租賃是兩種不同的經(jīng)營(yíng)方式，雖然兩者在兩權(quán)分離等方面具有共同點(diǎn)和兼容性，但它們?cè)谀承┓矫嫒杂兴鶇^(qū)別：

一是對(duì)象不同

承包經(jīng)營(yíng)是以一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)為標(biāo)的，對(duì)象是經(jīng)營(yíng)成果；租賃經(jīng)營(yíng)則是以資產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)為標(biāo)的，對(duì)象是資產(chǎn)。

二是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的程度不同

承包的經(jīng)營(yíng)者具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、人事勞動(dòng)管理、職工獎(jiǎng)懲等權(quán)利，但這些權(quán)利是在上級(jí)行政主管部門(mén)的一定控制下行使的，其自主權(quán)是不完全的；租賃經(jīng)營(yíng)中兩權(quán)分離的程度更徹底，企業(yè)不再是行政主管部門(mén)的附屬物，經(jīng)營(yíng)者不僅具有企業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置權(quán)、收益分配權(quán)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策權(quán)、對(duì)職工的錄用和解聘權(quán)等，而且還可以根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向，并且按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理變更登記手續(xù)。

三是經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小不同

承包經(jīng)營(yíng)者完不成任務(wù)時(shí)，只是視情節(jié)輕重追究其行政責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。如適當(dāng)扣發(fā)工資和獎(jiǎng)金等；租賃經(jīng)營(yíng)者則實(shí)行財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。承租人必須出具與租賃財(cái)產(chǎn)成一定比例的現(xiàn)金作為擔(dān)保，或者是要由具有相同財(cái)產(chǎn)可資擔(dān)保的保證人等。在權(quán)益、風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)力等方面都要比承包經(jīng)營(yíng)高。

四是企業(yè)留利的歸屬不同

實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，由稅后利潤(rùn)形成的新增資產(chǎn)仍屬企業(yè)，而不屬于承包經(jīng)營(yíng)者個(gè)人；租賃經(jīng)營(yíng)的承租者在租賃經(jīng)營(yíng)期間所形成的資產(chǎn)增值部分則全部或者部分地為承租者所有。

五對(duì)外開(kāi)展業(yè)務(wù)的名義不同

租賃合同一般是一方租賃另一方的場(chǎng)地以自己的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并交納一定的租賃費(fèi)用。承包合同是一方以另一方的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并交納一定的承包費(fèi)用。

企業(yè)實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)在法律上具備的基本特點(diǎn)。租賃經(jīng)營(yíng)的法律特征主要有：

(1)租賃經(jīng)營(yíng)不改變企業(yè)的全民所有制性質(zhì)；

(2)租賃經(jīng)營(yíng)是按照所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)適當(dāng)分離的原則所采取的經(jīng)營(yíng)管理形式；

(3)租賃經(jīng)營(yíng)必須通過(guò)訂立合同的法律形式，來(lái)明確國(guó)家、企業(yè)、職工及租賃經(jīng)營(yíng)者各自的權(quán)、責(zé)、利；

(4)租賃經(jīng)營(yíng)，要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采取公開(kāi)招標(biāo)等方法擇優(yōu)選定承包經(jīng)營(yíng)者或承租方；

(5)租賃經(jīng)營(yíng)，要以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果來(lái)做為考核和獎(jiǎng)懲經(jīng)營(yíng)者的依據(jù)；

(6)租賃經(jīng)營(yíng)要遵守國(guó)家的有關(guān)政策、法規(guī)，要實(shí)行廠長(zhǎng)(經(jīng)理)負(fù)責(zé)制。