商區(qū)即商業(yè)區(qū)域的簡(jiǎn)稱，特指城市，特別是大城市的街區(qū)中，由于歷史演變、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、道路交通、商店布局、消費(fèi)習(xí)慣等諸多復(fù)雜因素形成的，在商業(yè)的繁華程度、商店的分布數(shù)量與結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、商業(yè)的交易額水平、消費(fèi)者人數(shù)等方面形成明顯的差別而區(qū)分出的不同的商業(yè)區(qū)域。

從國(guó)內(nèi)外城市商業(yè)區(qū)域的演變實(shí)踐來看，大城市一般可分為四級(jí)商業(yè)區(qū)。其具體包括：

1．一級(jí)商業(yè)區(qū)。這是指一個(gè)城市中最繁華的商業(yè)中心區(qū)。在一級(jí)商業(yè)區(qū)中，大型百貨商場(chǎng)、專賣店、專業(yè)店、餐飲店等零售業(yè)態(tài)比較多，客流量大，交易繁榮，商業(yè)輻射面寬，吸引來自城市四面八方的消費(fèi)者和外地消費(fèi)者前來購(gòu)物與休閑。從國(guó)內(nèi)外大城市的發(fā)展趨勢(shì)來看，一級(jí)商業(yè)區(qū)逐漸形成了集商貿(mào)、旅游、休閑于一體的商業(yè)區(qū)域，是大城市不可缺少的重要商區(qū)。許多大城市中的一級(jí)繁華商業(yè)街區(qū)已發(fā)展成為專門為顧客購(gòu)物和游客休閑服務(wù)的“步行商業(yè)街區(qū)”。

2．二級(jí)商業(yè)區(qū)。這是指城市中僅次于一級(jí)繁華商業(yè)區(qū)的比較繁華的商業(yè)區(qū)域。二級(jí)商業(yè)區(qū)一般處于大中型街道十字口、單位和居民比較集中的中心商業(yè)街區(qū)等。在二級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型百貨商場(chǎng)、專賣店、專業(yè)店、餐飲店、超級(jí)市場(chǎng)、酒店等業(yè)態(tài)。

3．三級(jí)商業(yè)區(qū)。這是指城市中的居民集中居住區(qū)域。在三級(jí)商業(yè)區(qū)域中，超級(jí)市場(chǎng)、便利店、各類服務(wù)業(yè)等業(yè)態(tài)比較多，主要是為該區(qū)大量的居民消費(fèi)服務(wù)。

4．四級(jí)商業(yè)區(qū)。這是指城鄉(xiāng)交接地段的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)交通比較便利、停車比較方便、地價(jià)也比較便宜，在該商業(yè)區(qū)內(nèi)，比較適合大型綜合超級(jí)市場(chǎng)、各類大型批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)的生存與發(fā)展。

需要指出的是，城市四級(jí)商業(yè)區(qū)域的劃分只適用于大城市，中小城市由于城市面積小、人口少等原因，一般不可能明顯地劃分出4個(gè)商業(yè)區(qū)域。但是，中小城市也有繁華商業(yè)區(qū)域、次繁華商業(yè)區(qū)域和郊區(qū)之分。具體如何劃分，要根據(jù)不同中小城市的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的商業(yè)繁榮水平和不同的城市建設(shè)格局而定。

商業(yè)區(qū)域主要是從整個(gè)城市商業(yè)分布的總體格局出發(fā)進(jìn)行劃分的。劃分商區(qū)的意義主要有兩點(diǎn)：

第一，對(duì)商區(qū)的研究及劃分，對(duì)城市的總體商業(yè)規(guī)劃與建設(shè)甚至對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義；

第二，大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，不同的零售業(yè)態(tài)有不同的最佳生存商區(qū)，因此，甄別大城市中客觀存在的商區(qū)對(duì)指導(dǎo)零售業(yè)態(tài)尋找最佳商業(yè)地理位置具有重要的指導(dǎo)意義。

從連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)的角度來看，對(duì)不同業(yè)態(tài)的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)尋找和發(fā)展最佳的連鎖分店網(wǎng)點(diǎn)布局同樣具有重要的指導(dǎo)意義。

商業(yè)區(qū)域評(píng)估是在區(qū)域市場(chǎng)的地理范圍內(nèi)對(duì)商業(yè)區(qū)、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及特定消費(fèi)片區(qū)的評(píng)估擇優(yōu)過程，選址人員從中選出適合店鋪生存和發(fā)展的具體地理邊界，并對(duì)可能存在的店址區(qū)位進(jìn)行初步觀察。由于商業(yè)區(qū)、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和特定消費(fèi)片區(qū)都有各自的特點(diǎn)，對(duì)在其中選址的店鋪提出的要求也不盡相同，因此商業(yè)區(qū)域的選擇評(píng)估并不存在一個(gè)固定的模式。但總的來說，選址人員對(duì)商業(yè)區(qū)域的考察仍然是圍繞著消費(fèi)者特性、商業(yè)環(huán)境、立地條件和店鋪運(yùn)作這四大考評(píng)項(xiàng)目展開的。為使考評(píng)工作的邏輯關(guān)系更加清晰，我們可以將所有考評(píng)內(nèi)容大體上分為以下兩個(gè)評(píng)估方向。

(1)確保店鋪生存利潤(rùn)。即確保店鋪在開設(shè)后能獲取足夠多的贏利以支撐店鋪的生存。這個(gè)方向下，選址人員需要對(duì)商業(yè)區(qū)域中的人潮、顧客購(gòu)買能力、交通道路格局、顧客消費(fèi)習(xí)慣以及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況這五個(gè)核心問題作出考評(píng)。它們大體上對(duì)應(yīng)于消費(fèi)者特性、商業(yè)環(huán)境、立地條件和店鋪運(yùn)作的中觀層次考察。

1)商業(yè)區(qū)域人潮。從利潤(rùn)的形成公式來看，利潤(rùn)等于營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)成本之間的差額。由于營(yíng)業(yè)成本大多與店鋪運(yùn)營(yíng)高度相關(guān)，因此營(yíng)業(yè)收入就成了選址過程中對(duì)店鋪盈利機(jī)會(huì)進(jìn)行考慮的重點(diǎn)因素。營(yíng)業(yè)收入又是交易筆數(shù)與客單價(jià)這兩個(gè)因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進(jìn)一步分解為店前通行人流量、進(jìn)店率和購(gòu)買率之積，而商業(yè)區(qū)域的人潮與店前通行人流量又有著極為密切的對(duì)應(yīng)關(guān)系。自然情況下，在一個(gè)開放的、沒有阻隔的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，我們可以近似地將商業(yè)區(qū)域內(nèi)的人潮等同于店前通行人流量，并認(rèn)為商業(yè)區(qū)域的人潮通過進(jìn)店率和購(gòu)買率的一系列轉(zhuǎn)換最終成為單店的交易筆數(shù)。因此，在商業(yè)區(qū)域的考評(píng)中，商業(yè)區(qū)域的人潮就成為了關(guān)鍵性的考察對(duì)象之一。

2)商業(yè)區(qū)域顧客購(gòu)買能力。客單價(jià)的形成除與店鋪本身經(jīng)營(yíng)的商品／服務(wù)和經(jīng)營(yíng)定位高度相關(guān)外，還與顧客的購(gòu)買能力高度相關(guān)。同樣配置的店鋪開設(shè)在顧客購(gòu)買能力高的地方，其客單價(jià)相應(yīng)就會(huì)較高；反之，則較低。由于店鋪本身的商品/服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)定位都屬于店鋪運(yùn)營(yíng)范疇，因此在選址階段與客單價(jià)對(duì)應(yīng)的就是商業(yè)區(qū)域內(nèi)的顧客購(gòu)買能力，選址人員可以通過尋找顧客購(gòu)買能力高的商業(yè)區(qū)域來獲取較高的客單價(jià)水平。

商業(yè)區(qū)域人潮及顧客購(gòu)買能力是商業(yè)區(qū)域考評(píng)中對(duì)店鋪生存形成影響的核心因素。除此之外，選址人員還需要對(duì)一些間接影響因素進(jìn)行考察。主要的問接因素有商業(yè)區(qū)域的交通道路格局、商業(yè)區(qū)域內(nèi)顧客的消費(fèi)習(xí)慣以及商業(yè)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況。

3)商業(yè)區(qū)域交通道路格局。商業(yè)區(qū)域的交通條件影響著人們的出行方式，進(jìn)而影響了商業(yè)區(qū)域吸引人潮的能力，并導(dǎo)致商業(yè)區(qū)域內(nèi)部人潮分布的不均衡。這些影響都在不同區(qū)位上的店前通行人流量上得到體現(xiàn)。比如，在市級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)主要交通站點(diǎn)的周邊和主要道路交叉口地段總是人潮數(shù)量較多，而遠(yuǎn)離主要交通站點(diǎn)的地段人潮數(shù)量相對(duì)較少，開設(shè)在這兩個(gè)地段的店鋪?zhàn)匀猾@得的店前人流量也就不一樣。道路格局同樣影響著人潮的分布，在較為狹窄的道路和自然拐彎的十字路口處人潮較多，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊也有很多的人潮分布。這些道路格局都會(huì)對(duì)開設(shè)在不同地段店鋪的店前通行人流產(chǎn)生影響。

4)商業(yè)區(qū)域顧客消費(fèi)習(xí)慣。商業(yè)區(qū)域內(nèi)顧客的消費(fèi)習(xí)慣是一個(gè)泛指的概念，它包括顧客的消費(fèi)行為習(xí)慣和消費(fèi)心理習(xí)慣。消費(fèi)行為起源于顧客的心理活動(dòng)，當(dāng)顧客對(duì)某種商品／服務(wù)產(chǎn)生一定偏好或觀念上的取向后，消費(fèi)行為就產(chǎn)生了差異。不斷重復(fù)的消費(fèi)行為反過來又會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化甚至固化消費(fèi)心理，從而產(chǎn)生固定的消費(fèi)習(xí)慣。比如，某顧客在購(gòu)買化妝用品的時(shí)候偶爾光顧了一下經(jīng)營(yíng)化妝品及化妝用品的專業(yè)店，覺得這個(gè)專業(yè)店集中了各種品牌和各種用具，非常方便，于是產(chǎn)生了下次再來的想法。隨著購(gòu)物次數(shù)的增加，當(dāng)她感覺到在專業(yè)店購(gòu)物更加方便陜捷時(shí)，這種偶爾光顧的習(xí)慣就固化為長(zhǎng)期的光顧行為了。這也就是說，此時(shí)顧客的購(gòu)物習(xí)慣發(fā)生了改變，在行為上由以前去百貨公司等地購(gòu)買化妝品轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫I(yè)店為購(gòu)物首選地；在心理上由偶爾光顧產(chǎn)生的滿意轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)專業(yè)店的長(zhǎng)期依賴。消費(fèi)習(xí)慣不但影響了顧客的擇店行為，還會(huì)對(duì)顧客的購(gòu)買行為產(chǎn)生影響。比如，顧客經(jīng)常去某店購(gòu)物，那么他就會(huì)在長(zhǎng)期的購(gòu)物過程中熟悉商店的商品和布局，增強(qiáng)對(duì)店鋪的信心，從而導(dǎo)致連帶購(gòu)買行為的產(chǎn)生。擇店和購(gòu)買行為的產(chǎn)生及轉(zhuǎn)變都會(huì)改變顧客交易的次數(shù)和成交的金額，最終影響單店的客單價(jià)。

5)商業(yè)區(qū)域同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。商業(yè)區(qū)域同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況是影響店鋪生存的重要因素。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)店鋪的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

①一定數(shù)量的同業(yè)店鋪聚集能為消費(fèi)者節(jié)省尋找商品／服務(wù)的時(shí)間，從而減少顧客的購(gòu)物成本，有利于吸引人潮并促進(jìn)店鋪未來的盈利。

②當(dāng)同業(yè)店鋪扎堆過于密集、經(jīng)營(yíng)的商品／服務(wù)高度同質(zhì)化時(shí)，又會(huì)引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，從而減少店鋪的利潤(rùn)。因此，對(duì)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況，分析者必須仔細(xì)進(jìn)行評(píng)估，分析其中的機(jī)會(huì)和威脅以及它們對(duì)利潤(rùn)獲取的影響。

(2)借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成的優(yōu)勢(shì)(借勢(shì))。借助商業(yè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是指店鋪憑借商業(yè)區(qū)域外在環(huán)境業(yè)已形成的有利條件，達(dá)到減少店鋪長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和增加隱性收益的目的。這個(gè)方向下的評(píng)估基本上對(duì)應(yīng)于商業(yè)環(huán)境內(nèi)容的中觀層次考察。主要考察的項(xiàng)目有商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)及特性、商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況、商業(yè)區(qū)域的管理和商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。其中，前二者主要影響到店鋪的隱性收益，后者主要影響到店鋪長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

1)商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)及特性。對(duì)商業(yè)區(qū)域的分類等級(jí)和特性的考評(píng)主要是解決欲設(shè)店鋪與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)匹配問題。通常情況下，這種協(xié)調(diào)匹配程度越高，則越有利于店鋪經(jīng)營(yíng)；反之，則對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)不利。這其中的原因簡(jiǎn)單地說就是一個(gè)“物以類聚、人以群分”的道理。不同的消費(fèi)群體總會(huì)有自己相對(duì)比較固定的消費(fèi)場(chǎng)所，店鋪運(yùn)營(yíng)也總有自己需要的理想環(huán)境訴求。這二者之問的匹配程度越高，店鋪就越能吸引目標(biāo)消費(fèi)群體的光顧，店鋪也就能節(jié)省下大量招攬顧客的投入。一個(gè)極端的例子是高檔西餐廳一定要開設(shè)在有高收入消費(fèi)群體聚集且周邊環(huán)境良好的地段上，如果開設(shè)在普通居民區(qū)則肯定經(jīng)營(yíng)難以維繼，這就是店鋪與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)匹配思想的體現(xiàn)。選址人員必須要進(jìn)行大量的實(shí)地走訪和考察工作以掌握商業(yè)區(qū)域的整體狀況，對(duì)商業(yè)區(qū)域是否與欲設(shè)店鋪的檔次、風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)理念以及商品／服務(wù)設(shè)置等多方面的協(xié)調(diào)匹配問題進(jìn)行調(diào)查，并作出詳細(xì)的評(píng)判。

2)商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況。商業(yè)區(qū)域的異業(yè)聚集狀況主要解決的問題是商業(yè)區(qū)域人潮聚集的能力以及商業(yè)區(qū)域功能的完備程度，其中尤以人潮聚集能力為首要關(guān)注問題。通常情況下，我們可以將商業(yè)區(qū)域的人潮聚集方式劃分為固定聚集和流動(dòng)聚集兩種類型。

●固定聚集。固定聚集是指消費(fèi)群體在某個(gè)地段或某個(gè)地理點(diǎn)上的相對(duì)穩(wěn)定、靜止的聚集狀態(tài)。這種靜態(tài)的聚集方式通常以特定消費(fèi)片區(qū)居多，常見的聚集地段或地理點(diǎn)是消費(fèi)者的集中居住地(如居民小區(qū))或者是消費(fèi)者的辦公、學(xué)習(xí)場(chǎng)所(如辦公區(qū)和文教區(qū))等。這些消費(fèi)者相對(duì)固定的聚集點(diǎn)都具有目標(biāo)消費(fèi)群體單一、需求指向明確的特點(diǎn)。只要這些固定聚集的消費(fèi)群體符合設(shè)店的基本條件，企業(yè)直接將店鋪開設(shè)在他們的固定聚集地上就可以自然獲取穩(wěn)定的客流。

●流動(dòng)聚集。流動(dòng)聚集是指平時(shí)分散在各處的消費(fèi)群體通過交通工具或其他方式自然匯集到某個(gè)地段或地理點(diǎn)。這種流動(dòng)聚集方式最為典型的地段就是商業(yè)區(qū)和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，平時(shí)分散的消費(fèi)者通過交通工具自然匯集到商業(yè)區(qū)和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中并形成規(guī)?？土鳌Ｖ灰?a href="/wiki/%E4%BC%81%E4%B8%9A" title="企業(yè)">企業(yè)能分析這些自然匯集客流的特點(diǎn)，找到其中的目標(biāo)消費(fèi)群體匯集點(diǎn)，并將店鋪直接開設(shè)在匯集點(diǎn)上，也同樣可以獲得強(qiáng)大的客流量。

顯然，無論是消費(fèi)群體的哪種聚集方式，商業(yè)區(qū)域的人潮聚集能力越強(qiáng)，則相應(yīng)店鋪獲得的固定聚集或流動(dòng)聚集人潮數(shù)量就越大，也就越有利于開設(shè)店鋪。從某種意義上說，無論店鋪是開設(shè)在消費(fèi)者的固定聚集點(diǎn)還是流動(dòng)聚集點(diǎn)上，只要店鋪能獲取足夠規(guī)模的目標(biāo)消費(fèi)群體就能節(jié)省大量的宣傳和推廣費(fèi)用，縮減店鋪被消費(fèi)者了解的周期。從機(jī)會(huì)成本的角度來講，這些節(jié)省下來的費(fèi)用和時(shí)問就是店鋪借助商業(yè)區(qū)域的外在優(yōu)勢(shì)而形成的一種隱性收益。因此，對(duì)于非特定消費(fèi)片區(qū)(尤其是商業(yè)區(qū))的考察來講，選址人員還必須要關(guān)注區(qū)域內(nèi)的異業(yè)聚集狀況和功能完備程度，即考察零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、金融商貿(mào)業(yè)等多行業(yè)的分布及功能整合程度，對(duì)其進(jìn)行考評(píng)，判斷該區(qū)域是否能吸引到足夠的消費(fèi)群體，也就是能否引起消費(fèi)群體的大量自然流動(dòng)聚集。對(duì)于特定消費(fèi)片區(qū)的考察，選址人員只需注意該區(qū)域中存在的消費(fèi)群體規(guī)模和聚集特點(diǎn)，分析它們對(duì)未來店鋪交易筆數(shù)和客單價(jià)形成的影響即可。

3)商業(yè)區(qū)域的管理和發(fā)展規(guī)劃。商業(yè)區(qū)域的管理和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃對(duì)店鋪運(yùn)營(yíng)的影響是顯而易見的。缺乏良好管理的商業(yè)區(qū)域必定經(jīng)營(yíng)秩序混亂，使店鋪無法長(zhǎng)期良好地運(yùn)營(yíng)。這樣的情況下，自然也就沒有什么長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展可言了。商業(yè)區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃同樣可能改變店鋪生存和發(fā)展的外在環(huán)境。比如，政府推動(dòng)的城市商業(yè)改造計(jì)劃會(huì)促使一些商業(yè)區(qū)在整體環(huán)境上逐步升級(jí)，也可能促使一些商業(yè)區(qū)改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)特色。這些改變對(duì)店鋪而言，都存在有潛在的機(jī)會(huì)和威脅，因此任何一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃對(duì)于店鋪來講都同時(shí)存在利、弊兩個(gè)方面的影響。由于店鋪在開設(shè)后就不可能非常靈活地應(yīng)對(duì)重大環(huán)境變化，因此選址人員應(yīng)當(dāng)盡可能地在選址階段就對(duì)相關(guān)的商業(yè)區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃作出評(píng)估，力爭(zhēng)將潛在的風(fēng)險(xiǎn)控制到最小程度。

將商業(yè)區(qū)域評(píng)估的兩個(gè)層面——“確保生存利潤(rùn)”和“借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成的優(yōu)勢(shì)”，結(jié)合在一起就形成了商業(yè)區(qū)域的考評(píng)體系。如圖所示。選址人員可按照先確保店鋪生存再考核長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的順序?qū)ι虡I(yè)區(qū)域進(jìn)行綜合評(píng)估。

商業(yè)區(qū)域的總結(jié)評(píng)估就是在對(duì)各備選商業(yè)區(qū)域進(jìn)行全面分析之后，結(jié)合店鋪所屬行業(yè)的特點(diǎn)，按照預(yù)估的機(jī)會(huì)、威脅對(duì)店鋪生存和借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成優(yōu)勢(shì)的影響進(jìn)行綜合評(píng)判，并最終決定各備選商業(yè)區(qū)域優(yōu)先次序等級(jí)的評(píng)估過程。

商業(yè)區(qū)域評(píng)估大體上是介于宏觀和微觀的中觀層面分析，選址人員是在對(duì)各商業(yè)區(qū)域進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查之后才掌握商業(yè)區(qū)域整體情況的。在考察的過程中，選址人員不但對(duì)商業(yè)區(qū)域中的街道、環(huán)境等各方面進(jìn)行了直觀的了解，對(duì)可能獲得的店址區(qū)位也有了一個(gè)大體上的印象，這些對(duì)店址區(qū)位的感覺可能簡(jiǎn)化選址工作的流程，降低選址工作的難度，但在另一方面也加大了商業(yè)區(qū)域評(píng)估的不確定性。比如，在實(shí)際操作中，選址人員對(duì)兩個(gè)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行了仔細(xì)評(píng)判并對(duì)其中可能獲得的店址區(qū)位有了初步印象。兩個(gè)備選商業(yè)區(qū)域中，商業(yè)區(qū)域A被認(rèn)為整體綜合條件最優(yōu)，其中有一個(gè)店址在選址人員的感覺上比較理想；商業(yè)區(qū)域B被認(rèn)為整體上沒有商業(yè)區(qū)域A那么完備，但其中有一個(gè)店址卻被認(rèn)為非常適合開店。這樣的情況下，就很難對(duì)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行取舍了。

正是因?yàn)樵趯?shí)際操作中，商業(yè)區(qū)域的考察摻雜了部分店址區(qū)位的選擇內(nèi)容，而選址人員對(duì)可能獲取的店址區(qū)位的判斷是感覺上的印象而不是數(shù)據(jù)化的分析結(jié)果，因此商業(yè)區(qū)域選擇就無法像區(qū)域市場(chǎng)選擇那樣可以直接用數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，而是要與選址工作的最后一步，也就是與店址區(qū)位的最終確定步驟同時(shí)完成。作為本步驟工作的總結(jié)，在商業(yè)區(qū)域評(píng)估結(jié)束后只能形成一個(gè)各商業(yè)區(qū)域優(yōu)先次序排列的等級(jí)，排序在前的優(yōu)先進(jìn)入下一階段的考察，排序在后的則依次作為替補(bǔ)商業(yè)區(qū)域。此外，對(duì)于在同一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上進(jìn)行多點(diǎn)開店的企業(yè)來說，商業(yè)區(qū)域的優(yōu)先次序排列可以方便日后開店工作的分步實(shí)施，即排位在前的商業(yè)區(qū)域優(yōu)先開店，作為試點(diǎn)實(shí)際檢驗(yàn)區(qū)域市場(chǎng)的完備程度，并由此決定后續(xù)開店計(jì)劃的實(shí)施。

商業(yè)區(qū)域評(píng)估的總體方法仍然可以采用加權(quán)平均評(píng)分法，有關(guān)的步驟和注意事項(xiàng)如下。

1．評(píng)估項(xiàng)目的設(shè)定

評(píng)估項(xiàng)目分為大、中、小三項(xiàng)。大項(xiàng)即“確保店鋪生存利潤(rùn)”和“借助商業(yè)區(qū)域外在優(yōu)勢(shì)”兩項(xiàng)。小項(xiàng)即為商業(yè)區(qū)域評(píng)判過程中所有的考察指標(biāo)，如競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量等。評(píng)估中項(xiàng)就是所有針對(duì)大項(xiàng)中回答同一問題的評(píng)估小項(xiàng)的匯總，如“競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量”就和“競(jìng)爭(zhēng)店的規(guī)?！钡刃№?xiàng)一起歸入到“競(jìng)爭(zhēng)店?duì)顩r”中項(xiàng)之下。

2．考評(píng)分值及得分方法的設(shè)定

由于已經(jīng)解決了區(qū)域市場(chǎng)是否值得進(jìn)入的問題，因此商業(yè)區(qū)域的評(píng)估不同于區(qū)域市場(chǎng)的評(píng)判操作，選址人員此時(shí)有充分的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，不需要借助類似“行業(yè)初始值”這樣的先驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行中間過渡，而是采取直接對(duì)評(píng)估項(xiàng)目和數(shù)據(jù)打分的方法完成評(píng)估工作。打分的時(shí)候先設(shè)定得分等級(jí)，然后按照分值單向遞進(jìn)的方式將分值與等級(jí)掛鉤。比如，在對(duì)流動(dòng)人潮數(shù)量進(jìn)行打分時(shí)，評(píng)估者先設(shè)定出“稀少”、“較少”、“一般”、“較多”和“很多”五個(gè)等級(jí)，分別賦予“1分”、“2分”、“3分”、“4分”和“5分”的分值，然后根據(jù)實(shí)地調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行分值分配。

在具體的數(shù)據(jù)處理問題上，凡是能夠準(zhǔn)確量化的指標(biāo)都應(yīng)以定量分析的方法預(yù)先處理。無法進(jìn)行量化或無法完全數(shù)量化處理的指標(biāo)則可以以定性分析的方法預(yù)先描述出一種狀態(tài)，然后根據(jù)評(píng)估的需要進(jìn)行處理。即對(duì)于無法進(jìn)行量化或無法完全量化的指標(biāo)，應(yīng)事先進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)化工作。對(duì)商業(yè)區(qū)域的分類考察就屬此例，商業(yè)區(qū)域分為商業(yè)區(qū)、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、特定消費(fèi)片區(qū)等，這些地方對(duì)于很多行業(yè)的店鋪來說都存在設(shè)店的價(jià)值，需要選址人員對(duì)該項(xiàng)目在評(píng)判過程中所起的作用有深入的了解，抓住店鋪與之匹配協(xié)調(diào)的程度這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，然后設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)化評(píng)估項(xiàng)目。比如，對(duì)在百貨公司中設(shè)柜的評(píng)判，選址人員設(shè)計(jì)的評(píng)估小項(xiàng)為“百貨公司定位與店鋪訴求匹配程度”，然后將其等級(jí)設(shè)定為“完全匹配”、“基本匹配”和“完全不匹配”三個(gè)級(jí)別，對(duì)應(yīng)分值分別為5分、3分和1分，這樣就可以對(duì)商業(yè)區(qū)域分類進(jìn)行評(píng)估了。

3．權(quán)重的設(shè)定

權(quán)重的設(shè)定仍然要借助專家意見法完成。商業(yè)區(qū)域評(píng)估中權(quán)重的設(shè)定有兩個(gè)，第一個(gè)是“確保店鋪生存利潤(rùn)”和“借助商業(yè)區(qū)域外在優(yōu)勢(shì)”這兩個(gè)大項(xiàng)之間的權(quán)重；第二個(gè)是這兩個(gè)大項(xiàng)內(nèi)部各個(gè)評(píng)判小項(xiàng)的權(quán)重。這兩個(gè)權(quán)重都需要選址人員根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合專家意見法給出。有關(guān)商業(yè)區(qū)域加權(quán)平均評(píng)分法的具體操作可用表中的實(shí)例來具體說明。

表中的實(shí)例是用加權(quán)平均評(píng)分法對(duì)“商業(yè)區(qū)域人潮流量與數(shù)量”中的流動(dòng)人潮流量作出的評(píng)估。首先，選址人員應(yīng)將所有與商業(yè)區(qū)域人潮流量和數(shù)量有關(guān)的項(xiàng)目集中到一起歸入評(píng)估中項(xiàng)。然后具體考慮被評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)，將各評(píng)估小項(xiàng)賦予準(zhǔn)確、單純的經(jīng)濟(jì)含義。

在商業(yè)區(qū)域的考察過程中，流動(dòng)人潮流量的實(shí)測(cè)實(shí)際上包含有數(shù)量和時(shí)段兩個(gè)緯度，這不符合加權(quán)平均評(píng)分法的一般原則，因此在作最終評(píng)估時(shí)應(yīng)將其拆分為上例中的“流動(dòng)人潮數(shù)量”和“流動(dòng)人潮高峰延續(xù)時(shí)間”這兩個(gè)小項(xiàng)，以分別對(duì)數(shù)量和時(shí)段規(guī)律進(jìn)行評(píng)估。

流動(dòng)人潮數(shù)量是可以量化的指標(biāo)，根據(jù)對(duì)商業(yè)區(qū)域的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)再結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗(yàn)就可以直接判斷。選址人員直接將其定義為考察日期內(nèi)(早上8點(diǎn)至晚間11點(diǎn))某商業(yè)區(qū)域內(nèi)自然行走的行人總量。

流動(dòng)人潮時(shí)段的分布則比較特殊，它的確可以用數(shù)據(jù)來進(jìn)行量化，但卻無法直接通過對(duì)比來衡量其隱含的商業(yè)價(jià)值。比如，商業(yè)區(qū)A早上人潮數(shù)量巨大，但下午和晚上人潮數(shù)量稀少；商業(yè)區(qū)B早上人潮稀少，但下午和晚上人潮數(shù)量多。這個(gè)時(shí)候以時(shí)段來對(duì)比就無法衡量出哪一個(gè)商業(yè)區(qū)域更有商業(yè)價(jià)值了。這是因?yàn)榈赇仩I(yíng)業(yè)的理想狀態(tài)應(yīng)該是全天通行人潮都比較多，但這個(gè)條件在現(xiàn)實(shí)中往往是達(dá)不到的。因此次理想的狀態(tài)是一天當(dāng)中至少要有幾個(gè)重點(diǎn)時(shí)段人潮很多，至于這個(gè)時(shí)段究竟發(fā)生在一天當(dāng)中的哪個(gè)時(shí)點(diǎn)上則相對(duì)次要，除非這個(gè)店鋪屬于像酒吧、快餐這樣對(duì)時(shí)段有特殊要求的行業(yè)。此外，就一般性的規(guī)律而言，流動(dòng)人潮高峰的出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)總是一定的，它在各備選商業(yè)區(qū)域中也不會(huì)出現(xiàn)過于懸殊的差異。所以對(duì)于大多數(shù)店鋪來說，分時(shí)段流動(dòng)人潮數(shù)量分布盡管可以量化，但在對(duì)比的時(shí)候需要對(duì)評(píng)估小項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。上例中將其轉(zhuǎn)換為對(duì)流動(dòng)人潮高峰時(shí)段延續(xù)長(zhǎng)短的考核，即定義“流動(dòng)人潮高峰延續(xù)時(shí)問”的含義為流動(dòng)人潮出現(xiàn)高峰的時(shí)間長(zhǎng)短，其數(shù)據(jù)取得的方式就是將人潮流量測(cè)試統(tǒng)計(jì)表上各高峰時(shí)段相加。如果根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，流動(dòng)人潮在一天當(dāng)中出現(xiàn)高峰的延續(xù)時(shí)間非常長(zhǎng)，則該結(jié)果符合店鋪對(duì)流動(dòng)人潮分布時(shí)段上的理想狀態(tài)，給予5分；如果流動(dòng)人潮高峰延續(xù)的時(shí)間一般，則符合店鋪對(duì)流動(dòng)人潮分布時(shí)段上的次理想狀態(tài)，給予3分；如果流動(dòng)人潮高峰延續(xù)的時(shí)間非常短，則顯然不符合要求，給予1分。這樣，對(duì)商業(yè)區(qū)域中人潮流量在數(shù)量和時(shí)段上的要求就由這兩個(gè)項(xiàng)目綜合評(píng)判了。由于數(shù)量和延續(xù)時(shí)間對(duì)于店鋪而言性質(zhì)同等重要，因此賦予的權(quán)重應(yīng)該是相同的。此處經(jīng)專家意見法評(píng)估，賦予的權(quán)重都是5％。

上述方法是對(duì)類似人潮流量考察的處理原理，選址人員還可以根據(jù)自身的需要增刪相關(guān)的項(xiàng)目。比如，將商業(yè)區(qū)域出現(xiàn)的流動(dòng)人潮高峰的時(shí)段與本行業(yè)經(jīng)驗(yàn)聯(lián)系起來，比較行業(yè)出現(xiàn)的營(yíng)業(yè)高峰時(shí)段與商業(yè)區(qū)域流動(dòng)人潮高峰時(shí)段的匹配差異，以評(píng)估經(jīng)營(yíng)調(diào)整的必要性等。但總的原則仍然是被評(píng)估的項(xiàng)目一定要有明確的經(jīng)濟(jì)含義，與選址工作高度相關(guān)，項(xiàng)目的設(shè)定不應(yīng)違背加權(quán)平均評(píng)分法的設(shè)計(jì)思想。

假設(shè)根據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果，備選商業(yè)區(qū)流動(dòng)人潮數(shù)量巨大，因此得分為5分，將其乘以權(quán)重5％，得到該小項(xiàng)的加權(quán)得分為0．25分；同理，得到備選商業(yè)區(qū)流動(dòng)人潮高峰延續(xù)時(shí)間小項(xiàng)的加權(quán)得分為0．15分。又假設(shè)選址人員將所有小項(xiàng)最后的加權(quán)得分匯總后，得到的評(píng)估大項(xiàng)“確保店鋪生存利潤(rùn)”的加權(quán)小計(jì)得分為50分，而“確保店鋪生存利潤(rùn)”大項(xiàng)的權(quán)重為60％，那么，該大項(xiàng)最終的加權(quán)合計(jì)得分應(yīng)為50×60％=30分。選址人員再根據(jù)同樣的方法和原理對(duì)另一個(gè)大項(xiàng)“借助商業(yè)區(qū)域外在優(yōu)勢(shì)”進(jìn)行評(píng)估，求出該大項(xiàng)的加權(quán)合計(jì)得分，再將兩個(gè)大項(xiàng)的加權(quán)合計(jì)得分相加就得到該商業(yè)區(qū)域的加權(quán)平均總分了。

根據(jù)各個(gè)商業(yè)區(qū)域加權(quán)平均總分的高低進(jìn)行優(yōu)先次序排列，取分值最高的一個(gè)為優(yōu)先備選對(duì)象，選址人員即可在此基礎(chǔ)上進(jìn)行下一步的選址操作了。

除上述評(píng)分表格外，商業(yè)區(qū)域評(píng)估工作結(jié)束后還需要形成專用的商業(yè)區(qū)域地圖，將商業(yè)區(qū)域人潮、街道交通狀況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)位等因素綜合反映出來。這張圖紙不但對(duì)商業(yè)區(qū)域某些項(xiàng)目的綜合評(píng)判起到方便分析和直觀理解的作用，還對(duì)下一步店址確定的評(píng)估工作提供了一份欲設(shè)店址周邊小環(huán)境的綜合資料。