商區(qū)即商業(yè)區(qū)域的簡稱，特指城市，特別是大城市的街區(qū)中，由于歷史演變、經(jīng)濟發(fā)展、道路交通、商店布局、消費習(xí)慣等諸多復(fù)雜因素形成的，在商業(yè)的繁華程度、商店的分布數(shù)量與結(jié)構(gòu)、經(jīng)營特點、商業(yè)的交易額水平、消費者人數(shù)等方面形成明顯的差別而區(qū)分出的不同的商業(yè)區(qū)域。

從國內(nèi)外城市商業(yè)區(qū)域的演變實踐來看，大城市一般可分為四級商業(yè)區(qū)。其具體包括：

1．一級商業(yè)區(qū)。這是指一個城市中最繁華的商業(yè)中心區(qū)。在一級商業(yè)區(qū)中，大型百貨商場、專賣店、專業(yè)店、餐飲店等零售業(yè)態(tài)比較多，客流量大，交易繁榮，商業(yè)輻射面寬，吸引來自城市四面八方的消費者和外地消費者前來購物與休閑。從國內(nèi)外大城市的發(fā)展趨勢來看，一級商業(yè)區(qū)逐漸形成了集商貿(mào)、旅游、休閑于一體的商業(yè)區(qū)域，是大城市不可缺少的重要商區(qū)。許多大城市中的一級繁華商業(yè)街區(qū)已發(fā)展成為專門為顧客購物和游客休閑服務(wù)的“步行商業(yè)街區(qū)”。

2．二級商業(yè)區(qū)。這是指城市中僅次于一級繁華商業(yè)區(qū)的比較繁華的商業(yè)區(qū)域。二級商業(yè)區(qū)一般處于大中型街道十字口、單位和居民比較集中的中心商業(yè)街區(qū)等。在二級商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型百貨商場、專賣店、專業(yè)店、餐飲店、超級市場、酒店等業(yè)態(tài)。

3．三級商業(yè)區(qū)。這是指城市中的居民集中居住區(qū)域。在三級商業(yè)區(qū)域中，超級市場、便利店、各類服務(wù)業(yè)等業(yè)態(tài)比較多，主要是為該區(qū)大量的居民消費服務(wù)。

4．四級商業(yè)區(qū)。這是指城鄉(xiāng)交接地段的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)交通比較便利、停車比較方便、地價也比較便宜，在該商業(yè)區(qū)內(nèi)，比較適合大型綜合超級市場、各類大型批發(fā)市場、集貿(mào)市場等業(yè)態(tài)的生存與發(fā)展。

需要指出的是，城市四級商業(yè)區(qū)域的劃分只適用于大城市，中小城市由于城市面積小、人口少等原因，一般不可能明顯地劃分出4個商業(yè)區(qū)域。但是，中小城市也有繁華商業(yè)區(qū)域、次繁華商業(yè)區(qū)域和郊區(qū)之分。具體如何劃分，要根據(jù)不同中小城市的不同經(jīng)濟發(fā)展水平、不同的商業(yè)繁榮水平和不同的城市建設(shè)格局而定。

商業(yè)區(qū)域主要是從整個城市商業(yè)分布的總體格局出發(fā)進行劃分的。劃分商區(qū)的意義主要有兩點：

第一，對商區(qū)的研究及劃分，對城市的總體商業(yè)規(guī)劃與建設(shè)甚至對整個城市的發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義；

第二，大量的實踐經(jīng)驗證明，不同的零售業(yè)態(tài)有不同的最佳生存商區(qū)，因此，甄別大城市中客觀存在的商區(qū)對指導(dǎo)零售業(yè)態(tài)尋找最佳商業(yè)地理位置具有重要的指導(dǎo)意義。

從連鎖經(jīng)營企業(yè)的角度來看，對不同業(yè)態(tài)的連鎖經(jīng)營企業(yè)尋找和發(fā)展最佳的連鎖分店網(wǎng)點布局同樣具有重要的指導(dǎo)意義。

商業(yè)區(qū)域評估是在區(qū)域市場的地理范圍內(nèi)對商業(yè)區(qū)、大型商業(yè)網(wǎng)點以及特定消費片區(qū)的評估擇優(yōu)過程，選址人員從中選出適合店鋪生存和發(fā)展的具體地理邊界，并對可能存在的店址區(qū)位進行初步觀察。由于商業(yè)區(qū)、大型商業(yè)網(wǎng)點和特定消費片區(qū)都有各自的特點，對在其中選址的店鋪提出的要求也不盡相同，因此商業(yè)區(qū)域的選擇評估并不存在一個固定的模式。但總的來說，選址人員對商業(yè)區(qū)域的考察仍然是圍繞著消費者特性、商業(yè)環(huán)境、立地條件和店鋪運作這四大考評項目展開的。為使考評工作的邏輯關(guān)系更加清晰，我們可以將所有考評內(nèi)容大體上分為以下兩個評估方向。

(1)確保店鋪生存利潤。即確保店鋪在開設(shè)后能獲取足夠多的贏利以支撐店鋪的生存。這個方向下，選址人員需要對商業(yè)區(qū)域中的人潮、顧客購買能力、交通道路格局、顧客消費習(xí)慣以及同業(yè)競爭狀況這五個核心問題作出考評。它們大體上對應(yīng)于消費者特性、商業(yè)環(huán)境、立地條件和店鋪運作的中觀層次考察。

1)商業(yè)區(qū)域人潮。從利潤的形成公式來看，利潤等于營業(yè)收入與營業(yè)成本之間的差額。由于營業(yè)成本大多與店鋪運營高度相關(guān)，因此營業(yè)收入就成了選址過程中對店鋪盈利機會進行考慮的重點因素。營業(yè)收入又是交易筆數(shù)與客單價這兩個因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進一步分解為店前通行人流量、進店率和購買率之積，而商業(yè)區(qū)域的人潮與店前通行人流量又有著極為密切的對應(yīng)關(guān)系。自然情況下，在一個開放的、沒有阻隔的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，我們可以近似地將商業(yè)區(qū)域內(nèi)的人潮等同于店前通行人流量，并認為商業(yè)區(qū)域的人潮通過進店率和購買率的一系列轉(zhuǎn)換最終成為單店的交易筆數(shù)。因此，在商業(yè)區(qū)域的考評中，商業(yè)區(qū)域的人潮就成為了關(guān)鍵性的考察對象之一。

2)商業(yè)區(qū)域顧客購買能力。客單價的形成除與店鋪本身經(jīng)營的商品／服務(wù)和經(jīng)營定位高度相關(guān)外，還與顧客的購買能力高度相關(guān)。同樣配置的店鋪開設(shè)在顧客購買能力高的地方，其客單價相應(yīng)就會較高；反之，則較低。由于店鋪本身的商品/服務(wù)以及經(jīng)營定位都屬于店鋪運營范疇，因此在選址階段與客單價對應(yīng)的就是商業(yè)區(qū)域內(nèi)的顧客購買能力，選址人員可以通過尋找顧客購買能力高的商業(yè)區(qū)域來獲取較高的客單價水平。

商業(yè)區(qū)域人潮及顧客購買能力是商業(yè)區(qū)域考評中對店鋪生存形成影響的核心因素。除此之外，選址人員還需要對一些間接影響因素進行考察。主要的問接因素有商業(yè)區(qū)域的交通道路格局、商業(yè)區(qū)域內(nèi)顧客的消費習(xí)慣以及商業(yè)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭的狀況。

3)商業(yè)區(qū)域交通道路格局。商業(yè)區(qū)域的交通條件影響著人們的出行方式，進而影響了商業(yè)區(qū)域吸引人潮的能力，并導(dǎo)致商業(yè)區(qū)域內(nèi)部人潮分布的不均衡。這些影響都在不同區(qū)位上的店前通行人流量上得到體現(xiàn)。比如，在市級商業(yè)區(qū)內(nèi)主要交通站點的周邊和主要道路交叉口地段總是人潮數(shù)量較多，而遠離主要交通站點的地段人潮數(shù)量相對較少，開設(shè)在這兩個地段的店鋪自然獲得的店前人流量也就不一樣。道路格局同樣影響著人潮的分布，在較為狹窄的道路和自然拐彎的十字路口處人潮較多，大型商業(yè)網(wǎng)點周邊也有很多的人潮分布。這些道路格局都會對開設(shè)在不同地段店鋪的店前通行人流產(chǎn)生影響。

4)商業(yè)區(qū)域顧客消費習(xí)慣。商業(yè)區(qū)域內(nèi)顧客的消費習(xí)慣是一個泛指的概念，它包括顧客的消費行為習(xí)慣和消費心理習(xí)慣。消費行為起源于顧客的心理活動，當顧客對某種商品／服務(wù)產(chǎn)生一定偏好或觀念上的取向后，消費行為就產(chǎn)生了差異。不斷重復(fù)的消費行為反過來又會進一步強化甚至固化消費心理，從而產(chǎn)生固定的消費習(xí)慣。比如，某顧客在購買化妝用品的時候偶爾光顧了一下經(jīng)營化妝品及化妝用品的專業(yè)店，覺得這個專業(yè)店集中了各種品牌和各種用具，非常方便，于是產(chǎn)生了下次再來的想法。隨著購物次數(shù)的增加，當她感覺到在專業(yè)店購物更加方便陜捷時，這種偶爾光顧的習(xí)慣就固化為長期的光顧行為了。這也就是說，此時顧客的購物習(xí)慣發(fā)生了改變，在行為上由以前去百貨公司等地購買化妝品轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫I(yè)店為購物首選地；在心理上由偶爾光顧產(chǎn)生的滿意轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)店的長期依賴。消費習(xí)慣不但影響了顧客的擇店行為，還會對顧客的購買行為產(chǎn)生影響。比如，顧客經(jīng)常去某店購物，那么他就會在長期的購物過程中熟悉商店的商品和布局，增強對店鋪的信心，從而導(dǎo)致連帶購買行為的產(chǎn)生。擇店和購買行為的產(chǎn)生及轉(zhuǎn)變都會改變顧客交易的次數(shù)和成交的金額，最終影響單店的客單價。

5)商業(yè)區(qū)域同業(yè)競爭狀況。商業(yè)區(qū)域同業(yè)競爭的狀況是影響店鋪生存的重要因素。同業(yè)競爭對店鋪的影響表現(xiàn)在兩個方面：

①一定數(shù)量的同業(yè)店鋪聚集能為消費者節(jié)省尋找商品／服務(wù)的時間，從而減少顧客的購物成本，有利于吸引人潮并促進店鋪未來的盈利。

②當同業(yè)店鋪扎堆過于密集、經(jīng)營的商品／服務(wù)高度同質(zhì)化時，又會引發(fā)激烈的競爭，從而減少店鋪的利潤。因此，對于同業(yè)競爭的狀況，分析者必須仔細進行評估，分析其中的機會和威脅以及它們對利潤獲取的影響。

(2)借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成的優(yōu)勢(借勢)。借助商業(yè)區(qū)域的優(yōu)勢是指店鋪憑借商業(yè)區(qū)域外在環(huán)境業(yè)已形成的有利條件，達到減少店鋪長遠運營風(fēng)險和增加隱性收益的目的。這個方向下的評估基本上對應(yīng)于商業(yè)環(huán)境內(nèi)容的中觀層次考察。主要考察的項目有商業(yè)區(qū)域分類等級及特性、商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況、商業(yè)區(qū)域的管理和商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。其中，前二者主要影響到店鋪的隱性收益，后者主要影響到店鋪長遠的發(fā)展。

1)商業(yè)區(qū)域分類等級及特性。對商業(yè)區(qū)域的分類等級和特性的考評主要是解決欲設(shè)店鋪與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)匹配問題。通常情況下，這種協(xié)調(diào)匹配程度越高，則越有利于店鋪經(jīng)營；反之，則對店鋪經(jīng)營不利。這其中的原因簡單地說就是一個“物以類聚、人以群分”的道理。不同的消費群體總會有自己相對比較固定的消費場所，店鋪運營也總有自己需要的理想環(huán)境訴求。這二者之問的匹配程度越高，店鋪就越能吸引目標消費群體的光顧，店鋪也就能節(jié)省下大量招攬顧客的投入。一個極端的例子是高檔西餐廳一定要開設(shè)在有高收入消費群體聚集且周邊環(huán)境良好的地段上，如果開設(shè)在普通居民區(qū)則肯定經(jīng)營難以維繼，這就是店鋪與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)匹配思想的體現(xiàn)。選址人員必須要進行大量的實地走訪和考察工作以掌握商業(yè)區(qū)域的整體狀況，對商業(yè)區(qū)域是否與欲設(shè)店鋪的檔次、風(fēng)格、經(jīng)營理念以及商品／服務(wù)設(shè)置等多方面的協(xié)調(diào)匹配問題進行調(diào)查，并作出詳細的評判。

2)商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況。商業(yè)區(qū)域的異業(yè)聚集狀況主要解決的問題是商業(yè)區(qū)域人潮聚集的能力以及商業(yè)區(qū)域功能的完備程度，其中尤以人潮聚集能力為首要關(guān)注問題。通常情況下，我們可以將商業(yè)區(qū)域的人潮聚集方式劃分為固定聚集和流動聚集兩種類型。

●固定聚集。固定聚集是指消費群體在某個地段或某個地理點上的相對穩(wěn)定、靜止的聚集狀態(tài)。這種靜態(tài)的聚集方式通常以特定消費片區(qū)居多，常見的聚集地段或地理點是消費者的集中居住地(如居民小區(qū))或者是消費者的辦公、學(xué)習(xí)場所(如辦公區(qū)和文教區(qū))等。這些消費者相對固定的聚集點都具有目標消費群體單一、需求指向明確的特點。只要這些固定聚集的消費群體符合設(shè)店的基本條件，企業(yè)直接將店鋪開設(shè)在他們的固定聚集地上就可以自然獲取穩(wěn)定的客流。

●流動聚集。流動聚集是指平時分散在各處的消費群體通過交通工具或其他方式自然匯集到某個地段或地理點。這種流動聚集方式最為典型的地段就是商業(yè)區(qū)和大型商業(yè)網(wǎng)點，平時分散的消費者通過交通工具自然匯集到商業(yè)區(qū)和大型商業(yè)網(wǎng)點中并形成規(guī)模客流。只要企業(yè)能分析這些自然匯集客流的特點，找到其中的目標消費群體匯集點，并將店鋪直接開設(shè)在匯集點上，也同樣可以獲得強大的客流量。

顯然，無論是消費群體的哪種聚集方式，商業(yè)區(qū)域的人潮聚集能力越強，則相應(yīng)店鋪獲得的固定聚集或流動聚集人潮數(shù)量就越大，也就越有利于開設(shè)店鋪。從某種意義上說，無論店鋪是開設(shè)在消費者的固定聚集點還是流動聚集點上，只要店鋪能獲取足夠規(guī)模的目標消費群體就能節(jié)省大量的宣傳和推廣費用，縮減店鋪被消費者了解的周期。從機會成本的角度來講，這些節(jié)省下來的費用和時問就是店鋪借助商業(yè)區(qū)域的外在優(yōu)勢而形成的一種隱性收益。因此，對于非特定消費片區(qū)(尤其是商業(yè)區(qū))的考察來講，選址人員還必須要關(guān)注區(qū)域內(nèi)的異業(yè)聚集狀況和功能完備程度，即考察零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、金融商貿(mào)業(yè)等多行業(yè)的分布及功能整合程度，對其進行考評，判斷該區(qū)域是否能吸引到足夠的消費群體，也就是能否引起消費群體的大量自然流動聚集。對于特定消費片區(qū)的考察，選址人員只需注意該區(qū)域中存在的消費群體規(guī)模和聚集特點，分析它們對未來店鋪交易筆數(shù)和客單價形成的影響即可。

3)商業(yè)區(qū)域的管理和發(fā)展規(guī)劃。商業(yè)區(qū)域的管理和長遠規(guī)劃對店鋪運營的影響是顯而易見的。缺乏良好管理的商業(yè)區(qū)域必定經(jīng)營秩序混亂，使店鋪無法長期良好地運營。這樣的情況下，自然也就沒有什么長遠發(fā)展可言了。商業(yè)區(qū)域的長遠規(guī)劃同樣可能改變店鋪生存和發(fā)展的外在環(huán)境。比如，政府推動的城市商業(yè)改造計劃會促使一些商業(yè)區(qū)在整體環(huán)境上逐步升級，也可能促使一些商業(yè)區(qū)改變原有的經(jīng)營特色。這些改變對店鋪而言，都存在有潛在的機會和威脅，因此任何一個長遠規(guī)劃對于店鋪來講都同時存在利、弊兩個方面的影響。由于店鋪在開設(shè)后就不可能非常靈活地應(yīng)對重大環(huán)境變化，因此選址人員應(yīng)當盡可能地在選址階段就對相關(guān)的商業(yè)區(qū)域長遠規(guī)劃作出評估，力爭將潛在的風(fēng)險控制到最小程度。

將商業(yè)區(qū)域評估的兩個層面——“確保生存利潤”和“借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成的優(yōu)勢”，結(jié)合在一起就形成了商業(yè)區(qū)域的考評體系。如圖所示。選址人員可按照先確保店鋪生存再考核長遠發(fā)展的順序?qū)ι虡I(yè)區(qū)域進行綜合評估。

商業(yè)區(qū)域的總結(jié)評估就是在對各備選商業(yè)區(qū)域進行全面分析之后，結(jié)合店鋪所屬行業(yè)的特點，按照預(yù)估的機會、威脅對店鋪生存和借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成優(yōu)勢的影響進行綜合評判，并最終決定各備選商業(yè)區(qū)域優(yōu)先次序等級的評估過程。

商業(yè)區(qū)域評估大體上是介于宏觀和微觀的中觀層面分析，選址人員是在對各商業(yè)區(qū)域進行了實地調(diào)查之后才掌握商業(yè)區(qū)域整體情況的。在考察的過程中，選址人員不但對商業(yè)區(qū)域中的街道、環(huán)境等各方面進行了直觀的了解，對可能獲得的店址區(qū)位也有了一個大體上的印象，這些對店址區(qū)位的感覺可能簡化選址工作的流程，降低選址工作的難度，但在另一方面也加大了商業(yè)區(qū)域評估的不確定性。比如，在實際操作中，選址人員對兩個商業(yè)區(qū)域進行了仔細評判并對其中可能獲得的店址區(qū)位有了初步印象。兩個備選商業(yè)區(qū)域中，商業(yè)區(qū)域A被認為整體綜合條件最優(yōu)，其中有一個店址在選址人員的感覺上比較理想；商業(yè)區(qū)域B被認為整體上沒有商業(yè)區(qū)域A那么完備，但其中有一個店址卻被認為非常適合開店。這樣的情況下，就很難對商業(yè)區(qū)域進行取舍了。

正是因為在實際操作中，商業(yè)區(qū)域的考察摻雜了部分店址區(qū)位的選擇內(nèi)容，而選址人員對可能獲取的店址區(qū)位的判斷是感覺上的印象而不是數(shù)據(jù)化的分析結(jié)果，因此商業(yè)區(qū)域選擇就無法像區(qū)域市場選擇那樣可以直接用數(shù)據(jù)進行判斷，而是要與選址工作的最后一步，也就是與店址區(qū)位的最終確定步驟同時完成。作為本步驟工作的總結(jié)，在商業(yè)區(qū)域評估結(jié)束后只能形成一個各商業(yè)區(qū)域優(yōu)先次序排列的等級，排序在前的優(yōu)先進入下一階段的考察，排序在后的則依次作為替補商業(yè)區(qū)域。此外，對于在同一個區(qū)域市場上進行多點開店的企業(yè)來說，商業(yè)區(qū)域的優(yōu)先次序排列可以方便日后開店工作的分步實施，即排位在前的商業(yè)區(qū)域優(yōu)先開店，作為試點實際檢驗區(qū)域市場的完備程度，并由此決定后續(xù)開店計劃的實施。

商業(yè)區(qū)域評估的總體方法仍然可以采用加權(quán)平均評分法，有關(guān)的步驟和注意事項如下。

1．評估項目的設(shè)定

評估項目分為大、中、小三項。大項即“確保店鋪生存利潤”和“借助商業(yè)區(qū)域外在優(yōu)勢”兩項。小項即為商業(yè)區(qū)域評判過程中所有的考察指標，如競爭店的數(shù)量等。評估中項就是所有針對大項中回答同一問題的評估小項的匯總，如“競爭店的數(shù)量”就和“競爭店的規(guī)?！钡刃№椧黄饸w入到“競爭店狀況”中項之下。

2．考評分值及得分方法的設(shè)定

由于已經(jīng)解決了區(qū)域市場是否值得進入的問題，因此商業(yè)區(qū)域的評估不同于區(qū)域市場的評判操作，選址人員此時有充分的運作經(jīng)驗可以借鑒，不需要借助類似“行業(yè)初始值”這樣的先驗標準進行中間過渡，而是采取直接對評估項目和數(shù)據(jù)打分的方法完成評估工作。打分的時候先設(shè)定得分等級，然后按照分值單向遞進的方式將分值與等級掛鉤。比如，在對流動人潮數(shù)量進行打分時，評估者先設(shè)定出“稀少”、“較少”、“一般”、“較多”和“很多”五個等級，分別賦予“1分”、“2分”、“3分”、“4分”和“5分”的分值，然后根據(jù)實地調(diào)查的結(jié)果進行分值分配。

在具體的數(shù)據(jù)處理問題上，凡是能夠準確量化的指標都應(yīng)以定量分析的方法預(yù)先處理。無法進行量化或無法完全數(shù)量化處理的指標則可以以定性分析的方法預(yù)先描述出一種狀態(tài)，然后根據(jù)評估的需要進行處理。即對于無法進行量化或無法完全量化的指標，應(yīng)事先進行一定的轉(zhuǎn)化工作。對商業(yè)區(qū)域的分類考察就屬此例，商業(yè)區(qū)域分為商業(yè)區(qū)、大型商業(yè)網(wǎng)點、特定消費片區(qū)等，這些地方對于很多行業(yè)的店鋪來說都存在設(shè)店的價值，需要選址人員對該項目在評判過程中所起的作用有深入的了解，抓住店鋪與之匹配協(xié)調(diào)的程度這個關(guān)鍵點，然后設(shè)計出轉(zhuǎn)化評估項目。比如，對在百貨公司中設(shè)柜的評判，選址人員設(shè)計的評估小項為“百貨公司定位與店鋪訴求匹配程度”，然后將其等級設(shè)定為“完全匹配”、“基本匹配”和“完全不匹配”三個級別，對應(yīng)分值分別為5分、3分和1分，這樣就可以對商業(yè)區(qū)域分類進行評估了。

3．權(quán)重的設(shè)定

權(quán)重的設(shè)定仍然要借助專家意見法完成。商業(yè)區(qū)域評估中權(quán)重的設(shè)定有兩個，第一個是“確保店鋪生存利潤”和“借助商業(yè)區(qū)域外在優(yōu)勢”這兩個大項之間的權(quán)重；第二個是這兩個大項內(nèi)部各個評判小項的權(quán)重。這兩個權(quán)重都需要選址人員根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗結(jié)合專家意見法給出。有關(guān)商業(yè)區(qū)域加權(quán)平均評分法的具體操作可用表中的實例來具體說明。

表中的實例是用加權(quán)平均評分法對“商業(yè)區(qū)域人潮流量與數(shù)量”中的流動人潮流量作出的評估。首先，選址人員應(yīng)將所有與商業(yè)區(qū)域人潮流量和數(shù)量有關(guān)的項目集中到一起歸入評估中項。然后具體考慮被評估對象的性質(zhì)，將各評估小項賦予準確、單純的經(jīng)濟含義。

在商業(yè)區(qū)域的考察過程中，流動人潮流量的實測實際上包含有數(shù)量和時段兩個緯度，這不符合加權(quán)平均評分法的一般原則，因此在作最終評估時應(yīng)將其拆分為上例中的“流動人潮數(shù)量”和“流動人潮高峰延續(xù)時間”這兩個小項，以分別對數(shù)量和時段規(guī)律進行評估。

流動人潮數(shù)量是可以量化的指標，根據(jù)對商業(yè)區(qū)域的實測數(shù)據(jù)再結(jié)合行業(yè)經(jīng)驗就可以直接判斷。選址人員直接將其定義為考察日期內(nèi)(早上8點至晚間11點)某商業(yè)區(qū)域內(nèi)自然行走的行人總量。

流動人潮時段的分布則比較特殊，它的確可以用數(shù)據(jù)來進行量化，但卻無法直接通過對比來衡量其隱含的商業(yè)價值。比如，商業(yè)區(qū)A早上人潮數(shù)量巨大，但下午和晚上人潮數(shù)量稀少；商業(yè)區(qū)B早上人潮稀少，但下午和晚上人潮數(shù)量多。這個時候以時段來對比就無法衡量出哪一個商業(yè)區(qū)域更有商業(yè)價值了。這是因為店鋪營業(yè)的理想狀態(tài)應(yīng)該是全天通行人潮都比較多，但這個條件在現(xiàn)實中往往是達不到的。因此次理想的狀態(tài)是一天當中至少要有幾個重點時段人潮很多，至于這個時段究竟發(fā)生在一天當中的哪個時點上則相對次要，除非這個店鋪屬于像酒吧、快餐這樣對時段有特殊要求的行業(yè)。此外，就一般性的規(guī)律而言，流動人潮高峰的出現(xiàn)時點總是一定的，它在各備選商業(yè)區(qū)域中也不會出現(xiàn)過于懸殊的差異。所以對于大多數(shù)店鋪來說，分時段流動人潮數(shù)量分布盡管可以量化，但在對比的時候需要對評估小項進行轉(zhuǎn)換。上例中將其轉(zhuǎn)換為對流動人潮高峰時段延續(xù)長短的考核，即定義“流動人潮高峰延續(xù)時問”的含義為流動人潮出現(xiàn)高峰的時間長短，其數(shù)據(jù)取得的方式就是將人潮流量測試統(tǒng)計表上各高峰時段相加。如果根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，流動人潮在一天當中出現(xiàn)高峰的延續(xù)時間非常長，則該結(jié)果符合店鋪對流動人潮分布時段上的理想狀態(tài)，給予5分；如果流動人潮高峰延續(xù)的時間一般，則符合店鋪對流動人潮分布時段上的次理想狀態(tài)，給予3分；如果流動人潮高峰延續(xù)的時間非常短，則顯然不符合要求，給予1分。這樣，對商業(yè)區(qū)域中人潮流量在數(shù)量和時段上的要求就由這兩個項目綜合評判了。由于數(shù)量和延續(xù)時間對于店鋪而言性質(zhì)同等重要，因此賦予的權(quán)重應(yīng)該是相同的。此處經(jīng)專家意見法評估，賦予的權(quán)重都是5％。

上述方法是對類似人潮流量考察的處理原理，選址人員還可以根據(jù)自身的需要增刪相關(guān)的項目。比如，將商業(yè)區(qū)域出現(xiàn)的流動人潮高峰的時段與本行業(yè)經(jīng)驗聯(lián)系起來，比較行業(yè)出現(xiàn)的營業(yè)高峰時段與商業(yè)區(qū)域流動人潮高峰時段的匹配差異，以評估經(jīng)營調(diào)整的必要性等。但總的原則仍然是被評估的項目一定要有明確的經(jīng)濟含義，與選址工作高度相關(guān)，項目的設(shè)定不應(yīng)違背加權(quán)平均評分法的設(shè)計思想。

假設(shè)根據(jù)實測結(jié)果，備選商業(yè)區(qū)流動人潮數(shù)量巨大，因此得分為5分，將其乘以權(quán)重5％，得到該小項的加權(quán)得分為0．25分；同理，得到備選商業(yè)區(qū)流動人潮高峰延續(xù)時間小項的加權(quán)得分為0．15分。又假設(shè)選址人員將所有小項最后的加權(quán)得分匯總后，得到的評估大項“確保店鋪生存利潤”的加權(quán)小計得分為50分，而“確保店鋪生存利潤”大項的權(quán)重為60％，那么，該大項最終的加權(quán)合計得分應(yīng)為50×60％=30分。選址人員再根據(jù)同樣的方法和原理對另一個大項“借助商業(yè)區(qū)域外在優(yōu)勢”進行評估，求出該大項的加權(quán)合計得分，再將兩個大項的加權(quán)合計得分相加就得到該商業(yè)區(qū)域的加權(quán)平均總分了。

根據(jù)各個商業(yè)區(qū)域加權(quán)平均總分的高低進行優(yōu)先次序排列，取分值最高的一個為優(yōu)先備選對象，選址人員即可在此基礎(chǔ)上進行下一步的選址操作了。

除上述評分表格外，商業(yè)區(qū)域評估工作結(jié)束后還需要形成專用的商業(yè)區(qū)域地圖，將商業(yè)區(qū)域人潮、街道交通狀況和競爭對手區(qū)位等因素綜合反映出來。這張圖紙不但對商業(yè)區(qū)域某些項目的綜合評判起到方便分析和直觀理解的作用，還對下一步店址確定的評估工作提供了一份欲設(shè)店址周邊小環(huán)境的綜合資料。