商業(yè)區(qū)是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū)辦公區(qū)。商業(yè)區(qū)一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍。

在大城市和特大城市商業(yè)區(qū)又劃分為中央、區(qū)和街等不同層次、規(guī)模的商業(yè)區(qū)。在中央商業(yè)區(qū)又逐漸形成了中央商務(wù)區(qū)，其中心為規(guī)模較大的銀行、保險(xiǎn)公司和財(cái)務(wù)公司組成的金融“核”或金融中心；其外邊為規(guī)模較大的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的總部或機(jī)構(gòu)；再外邊是為這些核心公司及其辦公機(jī)構(gòu)提供會(huì)計(jì)、律師、咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)、市場(chǎng)顧問(wèn)等服務(wù)的公司。

一個(gè)地區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)類型大體包括以下幾種：

1、中心商業(yè)區(qū)。它是城市的零售中心，也是一個(gè)城市的重要組成部分。中心商業(yè)區(qū)不僅店鋪數(shù)量多，而且店鋪類型即零售業(yè)態(tài)也多，可提供豐富的商品和多種服務(wù)，顧客到中心商業(yè)區(qū)購(gòu)物，可以有更多的選擇機(jī)會(huì)，并可得到多樣化的服務(wù)，因此，中心商業(yè)區(qū)是一個(gè)地區(qū)最有零售吸引力的區(qū)位。

但是，中心商業(yè)區(qū)的主要缺點(diǎn)是，停車地緊張、人群擁擠、貨物運(yùn)輸不便、地價(jià)昂貴。中心商業(yè)區(qū)大多是歷史形成的，因此，多在一個(gè)城市的火車站附近。

2、副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)。它是一個(gè)城市的二級(jí)商業(yè)區(qū)，其規(guī)模要小于中心商業(yè)區(qū)。一個(gè)城市一般有幾個(gè)副中心商業(yè)區(qū)，每個(gè)區(qū)內(nèi)至少有一家規(guī)模較大的百貨店和數(shù)量較多的專業(yè)店。副中心商業(yè)區(qū)的店鋪類型及所銷售的商品大體上同商業(yè)中心區(qū)相同，只是店鋪數(shù)量較少，經(jīng)營(yíng)商品的種類也較少。

副中心商業(yè)區(qū)多以綜合型為主，但也有專業(yè)型的副中心商業(yè)區(qū)，即在該區(qū)內(nèi)的各家零售店都經(jīng)營(yíng)某一類商品。與中心商業(yè)區(qū)相比，副中心商業(yè)區(qū)的客流相對(duì)較少，地價(jià)不高。

3、商業(yè)小區(qū)。商業(yè)小區(qū)主要有兩種形式：一種是集客地周邊的商業(yè)小區(qū)，如車站、體育場(chǎng)、大學(xué)等附近的小型商業(yè)街；另一種是居民區(qū)附近的商業(yè)小區(qū)。

兩種商業(yè)小區(qū)的店鋪類型及經(jīng)營(yíng)的商品也不大相同。集客地周邊的商業(yè)小區(qū)主要以經(jīng)營(yíng)與集客地的活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的商品，如體育場(chǎng)周邊的商業(yè)小區(qū)主要經(jīng)營(yíng)體育用品，其店鋪類型則主要以小型專業(yè)店為主；而居民區(qū)附近的商業(yè)小區(qū)則主要經(jīng)營(yíng)居民日常生活需要的便利品，其店鋪類型則以中小型超市及便利店為主。

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)小區(qū)的店鋪數(shù)量不多，每個(gè)店鋪的規(guī)模也不大，但這些商業(yè)小區(qū)的環(huán)境比較安靜，停車方便，地價(jià)也不高。

4、購(gòu)物中心。購(gòu)物中心很強(qiáng)調(diào)各類商店的平衡配置。為了保持這種平衡，一個(gè)購(gòu)物中心往往規(guī)定了各類零售商店的營(yíng)業(yè)面積、經(jīng)營(yíng)品種及在購(gòu)物中心內(nèi)的具體位置。因此，零售商若在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)店鋪，必須考慮購(gòu)物中心的這些要求。購(gòu)物中心的店鋪類型或業(yè)態(tài)形式主要有百貨店、專業(yè)店和超級(jí)市場(chǎng)，因此，零售商在進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)，還要考慮所選擇的業(yè)態(tài)形式是否符合購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)者的要求。

5、獨(dú)立店區(qū)。在獨(dú)立店區(qū)開(kāi)設(shè)商店有許多優(yōu)點(diǎn)，如無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者、地價(jià)低、靈活性高、道路暢通、容易停車，商店的具體位置也有較大的選擇余地等等。

但是，在獨(dú)立店區(qū)開(kāi)店也有不少缺點(diǎn)，如難以吸引顧客、廣告費(fèi)用較高、承擔(dān)的公共費(fèi)用高。對(duì)小型零售店來(lái)說(shuō)，因其提供的商品種類和服務(wù)很有限，因此，在獨(dú)立店區(qū)開(kāi)店的風(fēng)險(xiǎn)性很大。相反，對(duì)大型零售店來(lái)說(shuō)，如果目標(biāo)定位準(zhǔn)確，在獨(dú)立店區(qū)開(kāi)店也是一種不錯(cuò)的選擇。

在對(duì)商業(yè)區(qū)進(jìn)行分析、選擇以后，還要對(duì)店鋪的具體位置進(jìn)行分析和選擇，因?yàn)樵谕粋€(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，一個(gè)店鋪可能會(huì)有幾個(gè)開(kāi)設(shè)地點(diǎn)可供選擇，要選擇一個(gè)最佳的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)，還必須對(duì)這些可供選擇的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的各種條件和影響因素進(jìn)行全面分析。

1、交通條件分析。對(duì)交通條件的分析，重點(diǎn)要考慮：①在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車空間；②貨物進(jìn)出是否容易；③與車站、碼頭的距離與方向；④是否為單行線或車輛禁行線；⑤與人行橫道的遠(yuǎn)近等等。

2、客流分析。

①分析客流類型。商店客流可分為三種類型：一是自身客流；二是分享客流；三是派生客流。

②分析客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間。不同地點(diǎn)的客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度及滯留時(shí)間卻可能不同，要做具體分析。如在一些公共場(chǎng)所附近、車輛通行干道，雖然客流很大，但客流的目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流的速度快、滯留時(shí)間也短。

③分析街路兩側(cè)的客流規(guī)模。同樣一條街路，由于受交通條件、光照條件、公共設(shè)施及行路習(xí)慣等的影響，兩側(cè)的客流規(guī)模往往不同。因此，應(yīng)盡量將店鋪地點(diǎn)選擇在客流量大的一側(cè)。

3、競(jìng)爭(zhēng)店鋪分析。店鋪周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)也有很大影響，因此，在店鋪選址時(shí)必須考慮競(jìng)爭(zhēng)店鋪的情況。一般來(lái)說(shuō)，如果本店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與競(jìng)爭(zhēng)店鋪相同或相近，則應(yīng)該盡量遠(yuǎn)離競(jìng)爭(zhēng)店鋪開(kāi)店；如果本店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與競(jìng)爭(zhēng)店鋪不同或多為互補(bǔ)性商品，則應(yīng)該選擇競(jìng)爭(zhēng)店鋪的附近地點(diǎn)開(kāi)店。因此，是否遠(yuǎn)離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要取決于本店的經(jīng)營(yíng)特色。

4、地形特點(diǎn)及位置布局分析。分析地形特征就是要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)開(kāi)店。一般來(lái)說(shuō)，一些大型公共場(chǎng)所的對(duì)面都是能見(jiàn)度較高的地段。

位置布局是指商店在商業(yè)區(qū)或購(gòu)物中心內(nèi)的相對(duì)位置。一般來(lái)說(shuō)，拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道或兩條人行通道的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”。此外，還應(yīng)考慮店鋪具體位置與周圍環(huán)境的關(guān)系、是否有空間彈性、路面是平坦還是有斜度、采光條件等等。

5、城市規(guī)劃分析。在選擇店鋪的具體位置時(shí)，還要考慮城市建設(shè)規(guī)劃。有的地點(diǎn)從短期來(lái)看是最佳的位置，但隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開(kāi)店；反之，有些地點(diǎn)從短期來(lái)看不是理想的位置，但從規(guī)劃前景來(lái)看會(huì)成為有發(fā)展前途的店址。因此，零售商必須從長(zhǎng)期考慮，在了解交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅建設(shè)等規(guī)劃的前提下做出最佳地點(diǎn)的選擇。

6、效益分析。店鋪選址的最后一道工序是對(duì)店鋪的未來(lái)效益進(jìn)行評(píng)估，主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數(shù)、來(lái)店人數(shù)、購(gòu)物人數(shù)及每一購(gòu)物者的平均購(gòu)物額等等，同時(shí)，還要詳細(xì)測(cè)算成本費(fèi)用情況，據(jù)此測(cè)算未來(lái)店鋪的經(jīng)濟(jì)效益情況，以最后決定是否開(kāi)店。