房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用成本。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。

由貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮湫螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成采購成本。購入物資的采購成本包括：（1）買價；（2）運(yùn)雜費(fèi)；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價差；（4）采購保管費(fèi)，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉庫在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。其中第（1）、（3）項(xiàng)應(yīng)直接計(jì)入材料物資的采購成本。不能分清負(fù)擔(dān)對象的，按材料物資的重量或買價的比例等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)入各有關(guān)材料物資的采購成本。采購保管費(fèi)一般應(yīng)先通過采購保管費(fèi)科目核算，月終采用實(shí)際分配率或計(jì)劃分配率分配計(jì)入各材料物資的采購成本。

由儲備狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善窢顟B(tài)過程中的資金構(gòu)成開發(fā)成本。開發(fā)成本匯聚了企業(yè)在開發(fā)房屋、土地、配套設(shè)備和代建工程過程中除開管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用以外的一切費(fèi)用。通過設(shè)置開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)用兩個成本類賬戶來歸儲和分配開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)成本賬戶核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地使用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用屬于直接費(fèi)用的，直接計(jì)入開發(fā)成本賬戶；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在開發(fā)間接費(fèi)賬戶進(jìn)行歸集，月末，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。

由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成經(jīng)營成本。通過設(shè)置經(jīng)營成本賬戶核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本，按照經(jīng)營成本的種類，還可以設(shè)置土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等明細(xì)科目。出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等于按月計(jì)提的出租產(chǎn)品攤銷和發(fā)生的維修費(fèi)用之和。除了出租產(chǎn)品經(jīng)營成本較其產(chǎn)品的開發(fā)成本在賬上的數(shù)額有所變化外，商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本和代建工程結(jié)算成本都與其相應(yīng)產(chǎn)品的開發(fā)成本在數(shù)額上一致。

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

一、首先要弄清房地產(chǎn)成本的組成。

二、要掌握開發(fā)成本核算的項(xiàng)目。開發(fā)成本的核算項(xiàng)目有：

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、正確核算區(qū)分開發(fā)成本和期間費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。

2、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。

3、因此，現(xiàn)行會計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

有些房地產(chǎn)公司正在有意或無意的錯誤核算開發(fā)成本，以不真實(shí)開發(fā)成本隱性抬高房價。假定購房者總共花費(fèi)115元，其中“底商”等經(jīng)營性配套設(shè)施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說，購房者花了30％本不該自己掏的錢。地產(chǎn)商就是通過將本不該購房者負(fù)擔(dān)的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)過程中涉及到相關(guān)行業(yè)、部門眾多，行政性收費(fèi)項(xiàng)目較多，需要掌握的相關(guān)法規(guī)政策也較多，如果房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)同時開發(fā)的不止一個建設(shè)項(xiàng)目，成本核算就顯得相當(dāng)復(fù)雜。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。

隱性手段—：底商成本計(jì)入住宅成本

當(dāng)工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設(shè)項(xiàng)目并不分類核算經(jīng)營用房和居民住宅。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的單體經(jīng)營用房成本，如準(zhǔn)備以后用做商場或文化體育設(shè)施等的成本，全部計(jì)入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)加大。

由于這類建設(shè)項(xiàng)目建成后往往都是由房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計(jì)入商品住宅成本，致使房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，實(shí)際上形成了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)是在違法出租或違法出售商品房。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費(fèi)者的利益。

正確的做法是應(yīng)將“底商”的成本單獨(dú)核算，即按“底商”的建設(shè)面積占此建筑總建設(shè)面積的比例來分配負(fù)擔(dān)相應(yīng)的建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用。

隱性手段二：車庫成本計(jì)入住宅成本

車庫也被地產(chǎn)商們打起了主意。他們采取的做法通常是把車庫出售或出租給業(yè)主。但房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在成本核算中，往往將機(jī)動車庫的成本計(jì)入商品住宅的大成本。這樣形成的結(jié)果是加大了商品住宅成本，但購買住宅的消費(fèi)者并沒有得到相應(yīng)的車位？而且由于機(jī)動車庫并沒有單獨(dú)報(bào)產(chǎn)權(quán)，所以機(jī)動車庫沒有產(chǎn)權(quán)，而房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)又將這沒有產(chǎn)權(quán)的車位出租或出售給其他消費(fèi)者，容易引起產(chǎn)權(quán)的混亂，并使國家稅收遭受損失。

隱性手段三：物業(yè)管理用房計(jì)入住宅成本

在各房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務(wù)的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)并不屬于相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，但實(shí)際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。

在房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的賬上，建造這些物業(yè)管理用房的成本，并沒有單獨(dú)記錄，也是計(jì)入商品住宅的成本中。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應(yīng)該是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權(quán)和支配權(quán)，這實(shí)際上形成一種欺詐行為。

按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》：“為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不應(yīng)計(jì)入建筑空間”；國家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房，經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房價格?！?

可見，將管理用房由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理而將其成本攤?cè)肷唐纷≌杀臼遣缓侠淼?，?yīng)將其成本單獨(dú)核算，計(jì)入房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的固定資產(chǎn)；如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀?，那么這些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。

房地產(chǎn)商通過以上三種手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業(yè)主。相關(guān)法規(guī)還應(yīng)該再進(jìn)一步細(xì)化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應(yīng)該單獨(dú)核算。