城市土地市場是指城市土地所有權或使用權流轉(zhuǎn)或讓渡的場所。城市土地市場是由各種相互聯(lián)系的專業(yè)性土地市場組成的一個完整的市場體系。

城市土地市場的經(jīng)濟實質(zhì)是城市地產(chǎn)市場，在我國它是城市政府征用農(nóng)地變?yōu)槌鞘杏玫亍⒉⒊鲎尦鞘型恋厥褂脵嗪统鞘型恋厥褂脵嘣俎D(zhuǎn)讓的交易場所和經(jīng)濟關系。城市土地產(chǎn)權構(gòu)成城市土地市場的客體，所交易的可以是土地所有權，也可以是土地使用權；參與城市土地產(chǎn)權交易的當事人構(gòu)成城市土地市場的主體；而城市地價是城市土地的交易參數(shù)，由于城市土地是土地物質(zhì)與土地資本的有機統(tǒng)一體，城市土地價格就一方面反映城市土地的內(nèi)在價值量，另一方面反映土地收益資本化決定的城市地租水平。城市地價不僅是一般的交易參數(shù)，還是引導城市土地資源配置、調(diào)節(jié)人地關系和促進城市土地合理利用的重要經(jīng)濟杠桿。

城市土地市場具有一般市場體系的共性，也有不同于一般市場的特性，從我國城市土地市場來看，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，壟斷與競爭相耦合的特點。城市土地作為一種有限的自然資源，其所有權和經(jīng)營權具有壟斷性，城市土地市場是壟斷性市場。在城市土地國家所有的條件下，為了保證城市土地的合理利用，實現(xiàn)非農(nóng)建設用地的總量控制，我國城市土地一級市場(出讓市場)掌握在國家(城市政府)手中，國家授權給土地管理部門對城市土地使用權出讓實行壟斷性經(jīng)營。進入土地出讓市場的土地數(shù)量、用途、出讓方式、使用年限等均由政府控制。但是這并不等于排除競爭，其競爭表現(xiàn)為土地使用者為取得土地使用權而展開的土地用途和價格的競爭。在城市土地二級市場(轉(zhuǎn)讓市場)上.轉(zhuǎn)讓價格主要由市場競爭形成。

第二，很強的地域性。普通商品能夠通過完全的空間流通在不同市場之間調(diào)劑余缺，可能形成全國統(tǒng)一競爭性市場和市場價格。而土地商品則不同，由于土地位置具有固定性，且不同城市的土地有差異極大的區(qū)位特色和功能差異，使得不同城市的土地除了共同性的城市功能不必流動外，其供求差異不可能相互調(diào)劑。即使在同一個城市內(nèi)，不同地段的城市土地也具有各自不同的特點，這些特點不可能通過市場流通而相互替代。這就不大可能形成全國統(tǒng)一的城市土地市場和競爭性價格，而只能成為地方性市場和不完全競爭的市場，土地市場價格和地租也就具有較大的差異性。

第三，交易方式的多樣性和市場構(gòu)成的多層次性。城市土地市場可采取靈活多變的經(jīng)營方式。從交易方式看，有一次性買賣也有分期租賃，具體形式有協(xié)議、招標、拍賣、折價入股、租賃等方式。租賃又可以分為長期租賃、短期租賃、轉(zhuǎn)租等方式。隨著城市土地制度改革和國企改革的深化，還會不斷出現(xiàn)新的經(jīng)營方式。城市土地市場構(gòu)成的多層次性表現(xiàn)在，既有國家征購農(nóng)村集體土地而形成的土地征購市場，也有國家向土地使用者(或經(jīng)營者)出讓土地使用權而形成的土地使用權出讓市場，還有土地使用者之間轉(zhuǎn)讓土地使用權而形成的土地使用權轉(zhuǎn)讓市場。各種不同層次的城市土地市場的競爭程度與范圍存在較大的差異，國家宏觀調(diào)控的方式和難度也不同。

第四，收益分配的復雜性。在我國城市土地實行國有制的條件下，城市土地的收益分配比較復雜。

(1)國家和地方政府之間的分配關系。國家作為城市土地所有者，要獲得土地收益，而地方政府受國家委托具體行使土地管理權，也應取得一部分收益。為了以保護和調(diào)動地方政府的積極性，增加城市基礎設施建設投入，促進城市經(jīng)濟社會全面發(fā)展，要求在城市土地收益分配中，協(xié)調(diào)好中央和地方政府的利益關系；

(2)各級地方政府之間的利益關系。省、市、縣各級政府根據(jù)土地管理審批權限，承擔著不同的土地管理任務，從而產(chǎn)生如何合理分配和處理各級地方政府之間的分配關系問題；

(3)國家土地管理部門和國有土地開發(fā)公司之間的土地收益分配關系，屬于國家與企業(yè)間的分配；

(4)土地收入用途上的較復雜的分配關系。即城市土地收益既要用于城市建設的土地資本折舊費補償和利息支付，也要用于重新投入城市開發(fā)和舊城改造。這些城市土地收益的多元性利益主體和多樣性用途需要，要求在土地收益分配中必須兼顧各方面的關系，充分調(diào)動各方面的積極性，合理分配土地收益，并促進國有土地資產(chǎn)的保值和增值。

第五，價格的多樣性。城市土地價格的形成要比一般商品復雜。由于土地是一種特殊商品，影響城市土地市場價格的因素眾多，既有經(jīng)濟因素、物理因素和環(huán)境因素，也有政策因素、心理因素等。因而城市土地有特殊的價格形成機制，市場價格也呈現(xiàn)出多樣性，構(gòu)成多層次、多形式的城市土地價格體系。如城市土地出讓市場就有協(xié)議價、招標價、拍賣價、租賃價、抵押價等形式；轉(zhuǎn)讓市場也有轉(zhuǎn)讓價、轉(zhuǎn)租價等多種形式。城市土地價格的多樣性，決定了政府對城市土地市場管理和監(jiān)督要比一般商品市場復雜得多。

第六，地產(chǎn)交易與房產(chǎn)交易相交叉的特點。城市土地的使用往往與建筑物的構(gòu)建相結(jié)合，城市開發(fā)與房屋建設必須以城市土地開發(fā)為前提。因此，地產(chǎn)往往與房產(chǎn)結(jié)合在一起，地產(chǎn)交易常常和房產(chǎn)交易互相滲透，融為一體。然而，由于房屋所有權與土地所有權分屬于不同的產(chǎn)權主體，在產(chǎn)權關系沒有理順的場合，往往不是房產(chǎn)服從于地產(chǎn)，而是地產(chǎn)服從于房產(chǎn)，導致土地所有者利益的損失。房地產(chǎn)市場的隱形交易也造成大量國有土地收益的流失，成為中國城市土地市場的突出問題?？梢?，理順城市地產(chǎn)與房產(chǎn)的產(chǎn)權關系，建立合理的收益分配機制，以促進城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是需要認真研究和解決的重要課題。

城市土地市場是一個多層次的、開放的、運動著的市場體系，其內(nèi)部各子市場既相對獨立，按照各自的特征、功能和運行方式，形成自我循環(huán)運動系統(tǒng)；又相互聯(lián)系、相互依存，構(gòu)成整個城市土地市場的大循環(huán)系統(tǒng)。研究城市土地市場結(jié)構(gòu)，就是要揭示和說明城市土地市場體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)組成狀況及相互關系，以促進對城市土地的有效利用。

我國城市土地市場結(jié)構(gòu)體系究竟包含哪些類型，目前還存在著分歧。相當一部分人認為，我國城市土地市場只是土地使用權市場，不存在土地所有權市場。因為城市土地國家所有，土地所有權不得買賣，市場上允許流通的是土地使用權，因而土地的商品化實質(zhì)上是土地使用權的商品化。但是，我國城市因建設的需要，要運用國家行政權力向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征用土地，這里就遇到了土地所有權的改變問題。一般來說，國家征地除了用于國計民生的公共需要通過行政性征地外，對于一般性的公益性用地，也要遵循經(jīng)濟規(guī)律的要求，運用經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)征地者與被征地者的關系。因而事實上我國也存在著土地所有權的交易關系?？梢姡鞘型恋厥袌鍪且粋€包括農(nóng)地征購市場和土地使用權市場在內(nèi)的完整的市場體系。

l.農(nóng)地征購市場。土地征用，是指國家為公共目的而強制取得原土地權利人的土地權利并給予合理補償?shù)?a href="/wiki/%E8%A1%8C%E4%B8%BA" title="行為">行為，土地征用制度已構(gòu)成我國土地制度的重要組成部分。征地行為是否屬于市場行為，征地補償費是否屬于土地價格?這是我國目前對城市土地利用問題爭論的焦點。有的同志認為，土地從集體所有轉(zhuǎn)為全民所有的過程，不是市場行為，其征地補償費不屬于地價。其論據(jù)是，我國土地分為集體所有制和全民所有制，均屬公有，國家需要時，就可以依法征用集體所有制的土地。征用不是買賣，而是表現(xiàn)為國家的強制力。征用時雙方不需納稅，僅需經(jīng)濟補償和勞動力安排。但是，國家將農(nóng)民集體所有的土地變?yōu)閲型恋氐那疤釛l件，是依法對農(nóng)民進行經(jīng)濟補償，盡管征地行為帶有強制性，但不是超經(jīng)濟的強制，而是建立在有償基礎上的強制。就像國家向農(nóng)民征購商品糧一樣，也要符合經(jīng)濟規(guī)律，即對農(nóng)地的征用也要遵循等價交換原則，通過相適應的補償，切實保護農(nóng)村集體經(jīng)濟和農(nóng)民的利益。因此，我國對農(nóng)地的征購，既表現(xiàn)為國家的強制力，也表現(xiàn)為土地所有權的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)地征購市場的存在，征地補償標準的市場化，已是不容否認的事實。近年來我國城市政府在征地實踐中所表現(xiàn)出來的成交征地補償費隨城市土地使用權價格的浮動，并與之保持一定的價格比例關系的事實，已經(jīng)明顯表現(xiàn)出農(nóng)地征購市場與城市土地出讓市場之間存在緊密聯(lián)系和聯(lián)動關系。

隨著我國工業(yè)化和城市化進程的發(fā)展，必然有部分農(nóng)村土地要轉(zhuǎn)為城市土地，以滿足城市經(jīng)濟發(fā)展的需求。按照國務院批準的《1997～2010年全國土地利用總體規(guī)劃綱要》，到2010年全國非農(nóng)建設占用耕地要控制在2950萬畝。1997—2000年的4年問，各項非農(nóng)建設占用耕地達到1050萬畝左右，平均每年占用260萬畝左右。其中大部分必須通過征購市場轉(zhuǎn)為城市用地。因而，農(nóng)地征購市場是城市增量土地的源頭，是城市土地出讓市場的上游，理應將其納人城市土地市場體系。因此，國家從社會公共利益需要出發(fā)，依照法律規(guī)定的程序和批準權限，參考市場價值確定征用農(nóng)地補償水平，是有利于城鄉(xiāng)共贏發(fā)展的重要問題。而不承認征地費是農(nóng)地所有權的交易價格，將不利于改革現(xiàn)有的征地制度，不利于征地補償安置標準確定的合理化，不利于形成相互配套、相互銜接的城市土地市場結(jié)構(gòu)。

2.城市土地一級市場(城市土地使用權出讓市場)。我國《憲法》和《土地管理法》都明文規(guī)定，城市土地屬于全民所有即國家所有，國有土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。就是說，城市土地進人流通的只是城市土地使用權，從而奠定了城市土地使用權市場的法律基礎。按照我國現(xiàn)行的城市土地使用權交易方式，可將城市土地使用權市場劃分為兩個層次：城市土地使用權出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場。城市土地使用權出讓市場，是城市土地使用權流通的一級市場。在這里，國家通過城市政府把城市土地使用權有償、有期限地出讓給土地經(jīng)營者或使用者，是城市土地使用權進入流通的第一個環(huán)節(jié)，故稱為城市土地使用權一級市場(簡稱為城市土地一級市場)。在一級市場上，國家通過城市政府的土地管理部門在服從城市規(guī)劃、用途管理的前提下，采取協(xié)議、招標、拍賣等方式，將一定期限的土地使用權有償出讓給土地需求者，這里體現(xiàn)的是城市土地使用權的縱向流轉(zhuǎn)關系。

3.城市土地二級市場(城市土地使用權轉(zhuǎn)讓市場)。是獲得城市土地使用權的經(jīng)濟主體，把城市土地使用權又讓渡出去所形成的市場關系。由于這里是城市土地使用權的再次流通，故稱為二級市場。在二級市場上，不同的城市土地使用者就城市土地使用權進行交易活動包括對土地使用權的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、交換、抵押等。這里交易者眾多、交易頻率高，交易形式多種多樣。城市土地二級市場以土地使用權交易為基本內(nèi)容，但隨著土地產(chǎn)權的分解和細化，還可以派生出其他形式的地權交易，進而形成城市土地二級市場內(nèi)部的多重結(jié)構(gòu)。與一級市場相比，而級市場所顯現(xiàn)的經(jīng)濟關系要復雜得多。尤其是土地投機和隱形交易的大量存在，可能會妨礙了土地市場的公平競爭，造成國有土地收益的大量流失，也可能降低土地資源的宏觀配置效率。在我國城市土地市場體系不完善的情況下，政府必須加強對土地轉(zhuǎn)讓市場的管理力度，逐步完善市場交易規(guī)則，規(guī)范市場主體的交易行為，引導土地轉(zhuǎn)讓市場的健康發(fā)展。