城市土地市場(chǎng)是指城市土地所有權(quán)或使用權(quán)流轉(zhuǎn)或讓渡的場(chǎng)所。城市土地市場(chǎng)是由各種相互聯(lián)系的專業(yè)性土地市場(chǎng)組成的一個(gè)完整的市場(chǎng)體系。

城市土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是城市地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)它是城市政府征用農(nóng)地變?yōu)槌鞘杏玫亍⒉⒊鲎尦鞘型恋厥褂脵?quán)和城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的交易場(chǎng)所和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。城市土地產(chǎn)權(quán)構(gòu)成城市土地市場(chǎng)的客體，所交易的可以是土地所有權(quán)，也可以是土地使用權(quán)；參與城市土地產(chǎn)權(quán)交易的當(dāng)事人構(gòu)成城市土地市場(chǎng)的主體；而城市地價(jià)是城市土地的交易參數(shù)，由于城市土地是土地物質(zhì)與土地資本的有機(jī)統(tǒng)一體，城市土地價(jià)格就一方面反映城市土地的內(nèi)在價(jià)值量，另一方面反映土地收益資本化決定的城市地租水平。城市地價(jià)不僅是一般的交易參數(shù)，還是引導(dǎo)城市土地資源配置、調(diào)節(jié)人地關(guān)系和促進(jìn)城市土地合理利用的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。

城市土地市場(chǎng)具有一般市場(chǎng)體系的共性，也有不同于一般市場(chǎng)的特性，從我國(guó)城市土地市場(chǎng)來看，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相耦合的特點(diǎn)。城市土地作為一種有限的自然資源，其所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)具有壟斷性，城市土地市場(chǎng)是壟斷性市場(chǎng)。在城市土地國(guó)家所有的條件下，為了保證城市土地的合理利用，實(shí)現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地的總量控制，我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)(出讓市場(chǎng))掌握在國(guó)家(城市政府)手中，國(guó)家授權(quán)給土地管理部門對(duì)城市土地使用權(quán)出讓實(shí)行壟斷性經(jīng)營(yíng)。進(jìn)入土地出讓市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量、用途、出讓方式、使用年限等均由政府控制。但是這并不等于排除競(jìng)爭(zhēng)，其競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)為土地使用者為取得土地使用權(quán)而展開的土地用途和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。在城市土地二級(jí)市場(chǎng)(轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))上.轉(zhuǎn)讓價(jià)格主要由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第二，很強(qiáng)的地域性。普通商品能夠通過完全的空間流通在不同市場(chǎng)之間調(diào)劑余缺，可能形成全國(guó)統(tǒng)一競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)和市場(chǎng)價(jià)格。而土地商品則不同，由于土地位置具有固定性，且不同城市的土地有差異極大的區(qū)位特色和功能差異，使得不同城市的土地除了共同性的城市功能不必流動(dòng)外，其供求差異不可能相互調(diào)劑。即使在同一個(gè)城市內(nèi)，不同地段的城市土地也具有各自不同的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)不可能通過市場(chǎng)流通而相互替代。這就不大可能形成全國(guó)統(tǒng)一的城市土地市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格，而只能成為地方性市場(chǎng)和不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，土地市場(chǎng)價(jià)格和地租也就具有較大的差異性。

第三，交易方式的多樣性和市場(chǎng)構(gòu)成的多層次性。城市土地市場(chǎng)可采取靈活多變的經(jīng)營(yíng)方式。從交易方式看，有一次性買賣也有分期租賃，具體形式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、折價(jià)入股、租賃等方式。租賃又可以分為長(zhǎng)期租賃、短期租賃、轉(zhuǎn)租等方式。隨著城市土地制度改革和國(guó)企改革的深化，還會(huì)不斷出現(xiàn)新的經(jīng)營(yíng)方式。城市土地市場(chǎng)構(gòu)成的多層次性表現(xiàn)在，既有國(guó)家征購(gòu)農(nóng)村集體土地而形成的土地征購(gòu)市場(chǎng)，也有國(guó)家向土地使用者(或經(jīng)營(yíng)者)出讓土地使用權(quán)而形成的土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，還有土地使用者之間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。各種不同層次的城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度與范圍存在較大的差異，國(guó)家宏觀調(diào)控的方式和難度也不同。

第四，收益分配的復(fù)雜性。在我國(guó)城市土地實(shí)行國(guó)有制的條件下，城市土地的收益分配比較復(fù)雜。

(1)國(guó)家和地方政府之間的分配關(guān)系。國(guó)家作為城市土地所有者，要獲得土地收益，而地方政府受國(guó)家委托具體行使土地管理權(quán)，也應(yīng)取得一部分收益。為了以保護(hù)和調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，增加城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，要求在城市土地收益分配中，協(xié)調(diào)好中央和地方政府的利益關(guān)系；

(2)各級(jí)地方政府之間的利益關(guān)系。省、市、縣各級(jí)政府根據(jù)土地管理審批權(quán)限，承擔(dān)著不同的土地管理任務(wù)，從而產(chǎn)生如何合理分配和處理各級(jí)地方政府之間的分配關(guān)系問題；

(3)國(guó)家土地管理部門和國(guó)有土地開發(fā)公司之間的土地收益分配關(guān)系，屬于國(guó)家與企業(yè)間的分配；

(4)土地收入用途上的較復(fù)雜的分配關(guān)系。即城市土地收益既要用于城市建設(shè)的土地資本折舊費(fèi)補(bǔ)償和利息支付，也要用于重新投入城市開發(fā)和舊城改造。這些城市土地收益的多元性利益主體和多樣性用途需要，要求在土地收益分配中必須兼顧各方面的關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，合理分配土地收益，并促進(jìn)國(guó)有土地資產(chǎn)的保值和增值。

第五，價(jià)格的多樣性。城市土地價(jià)格的形成要比一般商品復(fù)雜。由于土地是一種特殊商品，影響城市土地市場(chǎng)價(jià)格的因素眾多，既有經(jīng)濟(jì)因素、物理因素和環(huán)境因素，也有政策因素、心理因素等。因而城市土地有特殊的價(jià)格形成機(jī)制，市場(chǎng)價(jià)格也呈現(xiàn)出多樣性，構(gòu)成多層次、多形式的城市土地價(jià)格體系。如城市土地出讓市場(chǎng)就有協(xié)議價(jià)、招標(biāo)價(jià)、拍賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)等形式；轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也有轉(zhuǎn)讓價(jià)、轉(zhuǎn)租價(jià)等多種形式。城市土地價(jià)格的多樣性，決定了政府對(duì)城市土地市場(chǎng)管理和監(jiān)督要比一般商品市場(chǎng)復(fù)雜得多。

第六，地產(chǎn)交易與房產(chǎn)交易相交叉的特點(diǎn)。城市土地的使用往往與建筑物的構(gòu)建相結(jié)合，城市開發(fā)與房屋建設(shè)必須以城市土地開發(fā)為前提。因此，地產(chǎn)往往與房產(chǎn)結(jié)合在一起，地產(chǎn)交易常常和房產(chǎn)交易互相滲透，融為一體。然而，由于房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)分屬于不同的產(chǎn)權(quán)主體，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒有理順的場(chǎng)合，往往不是房產(chǎn)服從于地產(chǎn)，而是地產(chǎn)服從于房產(chǎn)，導(dǎo)致土地所有者利益的損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱形交易也造成大量國(guó)有土地收益的流失，成為中國(guó)城市土地市場(chǎng)的突出問題?？梢姡眄槼鞘械禺a(chǎn)與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立合理的收益分配機(jī)制，以促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是需要認(rèn)真研究和解決的重要課題。

城市土地市場(chǎng)是一個(gè)多層次的、開放的、運(yùn)動(dòng)著的市場(chǎng)體系，其內(nèi)部各子市場(chǎng)既相對(duì)獨(dú)立，按照各自的特征、功能和運(yùn)行方式，形成自我循環(huán)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)；又相互聯(lián)系、相互依存，構(gòu)成整個(gè)城市土地市場(chǎng)的大循環(huán)系統(tǒng)。研究城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，就是要揭示和說明城市土地市場(chǎng)體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)組成狀況及相互關(guān)系，以促進(jìn)對(duì)城市土地的有效利用。

我國(guó)城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系究竟包含哪些類型，目前還存在著分歧。相當(dāng)一部分人認(rèn)為，我國(guó)城市土地市場(chǎng)只是土地使用權(quán)市場(chǎng)，不存在土地所有權(quán)市場(chǎng)。因?yàn)槌鞘型恋貒?guó)家所有，土地所有權(quán)不得買賣，市場(chǎng)上允許流通的是土地使用權(quán)，因而土地的商品化實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)的商品化。但是，我國(guó)城市因建設(shè)的需要，要運(yùn)用國(guó)家行政權(quán)力向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征用土地，這里就遇到了土地所有權(quán)的改變問題。一般來說，國(guó)家征地除了用于國(guó)計(jì)民生的公共需要通過行政性征地外，對(duì)于一般性的公益性用地，也要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)征地者與被征地者的關(guān)系。因而事實(shí)上我國(guó)也存在著土地所有權(quán)的交易關(guān)系?？梢?，城市土地市場(chǎng)是一個(gè)包括農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng)和土地使用權(quán)市場(chǎng)在內(nèi)的完整的市場(chǎng)體系。

l.農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng)。土地征用，是指國(guó)家為公共目的而強(qiáng)制取得原土地權(quán)利人的土地權(quán)利并給予合理補(bǔ)償?shù)?a href="/wiki/%E8%A1%8C%E4%B8%BA" title="行為">行為，土地征用制度已構(gòu)成我國(guó)土地制度的重要組成部分。征地行為是否屬于市場(chǎng)行為，征地補(bǔ)償費(fèi)是否屬于土地價(jià)格?這是我國(guó)目前對(duì)城市土地利用問題爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。有的同志認(rèn)為，土地從集體所有轉(zhuǎn)為全民所有的過程，不是市場(chǎng)行為，其征地補(bǔ)償費(fèi)不屬于地價(jià)。其論據(jù)是，我國(guó)土地分為集體所有制和全民所有制，均屬公有，國(guó)家需要時(shí)，就可以依法征用集體所有制的土地。征用不是買賣，而是表現(xiàn)為國(guó)家的強(qiáng)制力。征用時(shí)雙方不需納稅，僅需經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和勞動(dòng)力安排。但是，國(guó)家將農(nóng)民集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有土地的前提條件，是依法對(duì)農(nóng)民進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，盡管征地行為帶有強(qiáng)制性，但不是超經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)制，而是建立在有償基礎(chǔ)上的強(qiáng)制。就像國(guó)家向農(nóng)民征購(gòu)商品糧一樣，也要符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，即對(duì)農(nóng)地的征用也要遵循等價(jià)交換原則，通過相適應(yīng)的補(bǔ)償，切實(shí)保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和農(nóng)民的利益。因此，我國(guó)對(duì)農(nóng)地的征購(gòu)，既表現(xiàn)為國(guó)家的強(qiáng)制力，也表現(xiàn)為土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng)的存在，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)化，已是不容否認(rèn)的事實(shí)。近年來我國(guó)城市政府在征地實(shí)踐中所表現(xiàn)出來的成交征地補(bǔ)償費(fèi)隨城市土地使用權(quán)價(jià)格的浮動(dòng)，并與之保持一定的價(jià)格比例關(guān)系的事實(shí)，已經(jīng)明顯表現(xiàn)出農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng)與城市土地出讓市場(chǎng)之間存在緊密聯(lián)系和聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

隨著我國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程的發(fā)展，必然有部分農(nóng)村土地要轉(zhuǎn)為城市土地，以滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《1997～2010年全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》，到2010年全國(guó)非農(nóng)建設(shè)占用耕地要控制在2950萬畝。1997—2000年的4年問，各項(xiàng)非農(nóng)建設(shè)占用耕地達(dá)到1050萬畝左右，平均每年占用260萬畝左右。其中大部分必須通過征購(gòu)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為城市用地。因而，農(nóng)地征購(gòu)市場(chǎng)是城市增量土地的源頭，是城市土地出讓市場(chǎng)的上游，理應(yīng)將其納人城市土地市場(chǎng)體系。因此，國(guó)家從社會(huì)公共利益需要出發(fā)，依照法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，參考市場(chǎng)價(jià)值確定征用農(nóng)地補(bǔ)償水平，是有利于城鄉(xiāng)共贏發(fā)展的重要問題。而不承認(rèn)征地費(fèi)是農(nóng)地所有權(quán)的交易價(jià)格，將不利于改革現(xiàn)有的征地制度，不利于征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)確定的合理化，不利于形成相互配套、相互銜接的城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2.城市土地一級(jí)市場(chǎng)(城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》都明文規(guī)定，城市土地屬于全民所有即國(guó)家所有，國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。就是說，城市土地進(jìn)人流通的只是城市土地使用權(quán)，從而奠定了城市土地使用權(quán)市場(chǎng)的法律基礎(chǔ)。按照我國(guó)現(xiàn)行的城市土地使用權(quán)交易方式，可將城市土地使用權(quán)市場(chǎng)劃分為兩個(gè)層次：城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。城市土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，是城市土地使用權(quán)流通的一級(jí)市場(chǎng)。在這里，國(guó)家通過城市政府把城市土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地經(jīng)營(yíng)者或使用者，是城市土地使用權(quán)進(jìn)入流通的第一個(gè)環(huán)節(jié)，故稱為城市土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)(簡(jiǎn)稱為城市土地一級(jí)市場(chǎng))。在一級(jí)市場(chǎng)上，國(guó)家通過城市政府的土地管理部門在服從城市規(guī)劃、用途管理的前提下，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式，將一定期限的土地使用權(quán)有償出讓給土地需求者，這里體現(xiàn)的是城市土地使用權(quán)的縱向流轉(zhuǎn)關(guān)系。

3.城市土地二級(jí)市場(chǎng)(城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))。是獲得城市土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)主體，把城市土地使用權(quán)又讓渡出去所形成的市場(chǎng)關(guān)系。由于這里是城市土地使用權(quán)的再次流通，故稱為二級(jí)市場(chǎng)。在二級(jí)市場(chǎng)上，不同的城市土地使用者就城市土地使用權(quán)進(jìn)行交易活動(dòng)包括對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、交換、抵押等。這里交易者眾多、交易頻率高，交易形式多種多樣。城市土地二級(jí)市場(chǎng)以土地使用權(quán)交易為基本內(nèi)容，但隨著土地產(chǎn)權(quán)的分解和細(xì)化，還可以派生出其他形式的地權(quán)交易，進(jìn)而形成城市土地二級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部的多重結(jié)構(gòu)。與一級(jí)市場(chǎng)相比，而級(jí)市場(chǎng)所顯現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系要復(fù)雜得多。尤其是土地投機(jī)和隱形交易的大量存在，可能會(huì)妨礙了土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，造成國(guó)有土地收益的大量流失，也可能降低土地資源的宏觀配置效率。在我國(guó)城市土地市場(chǎng)體系不完善的情況下，政府必須加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的管理力度，逐步完善市場(chǎng)交易規(guī)則，規(guī)范市場(chǎng)主體的交易行為，引導(dǎo)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的健康發(fā)展。