住宅消費(fèi)是指人們對住宅的消耗、使用行為與過程，是人們生活消費(fèi)的重要方面。

住宅消費(fèi)是人們的居住行為，完整地說是住宅的五大功能的發(fā)揮，即住宅的生活資料功能、發(fā)展資料功能、社交功能、資產(chǎn)功能和文化藝術(shù)功能的實(shí)現(xiàn)。在研究住宅問題時(shí)，對住房消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)的正確認(rèn)識是極為重要的理論基礎(chǔ)。

住房消費(fèi)的性質(zhì)可以從三方面進(jìn)行考察:

1.住宅消費(fèi)的屬性

住宅作為生活資料，既是人們最基本的生存資料，又是人們的享受資料和發(fā)展資料，居民個(gè)人及其家庭在居住生活中，消費(fèi)住宅的行為就構(gòu)成住房消費(fèi)。一套住宅使用期大約為50年至70年(視住宅質(zhì)量和維修保養(yǎng)而定)，經(jīng)過這個(gè)期限便消費(fèi)完了，需要更新住宅。從這個(gè)意義上說，住房消費(fèi)就是對住宅的消耗。但從住宅的再生產(chǎn)過程考察，住房消費(fèi)又是住宅再生產(chǎn)過程的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。住房的再生產(chǎn)過程包括：住房的生產(chǎn)(投資建造)、住房的分配、住房的流通和住房的消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是起點(diǎn)，住房的消費(fèi)是終點(diǎn)，住房的分配和流通表現(xiàn)為中間環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是為住房消費(fèi)服務(wù)的，所以，住房消費(fèi)既是住房再生產(chǎn)過程的出發(fā)點(diǎn)，又是歸宿點(diǎn)。我們不但要認(rèn)識住房消費(fèi)對滿足人們居住需要的意義，而且要充分意識到住房消費(fèi)對住房生產(chǎn)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動作用。特別是在當(dāng)前我國一般工業(yè)消費(fèi)品全面出現(xiàn)供過于求、而居住水平相對較低的情況下，拓展住宅消費(fèi)對于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長，有著格外重大的意義。如何充分發(fā)揮住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)這個(gè)國民經(jīng)濟(jì)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的作用，是一個(gè)重大的課題。

2.住宅消費(fèi)的實(shí)質(zhì)

住房消費(fèi)是職工的勞動力再生產(chǎn)費(fèi)用構(gòu)成部分之一。勞動力在其使用過程中，必須不斷地實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)，這就要支付一定的費(fèi)用。勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)費(fèi)用，是由生產(chǎn)、發(fā)展、維持和延續(xù)勞動力所必需的生產(chǎn)資料價(jià)值決定的。住房是最基本的生活資料之一，住房消費(fèi)的價(jià)值也是勞動力價(jià)值的重要構(gòu)成部分。在市場經(jīng)濟(jì)中，工資作為勞動力價(jià)值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，即勞動力價(jià)格，必須由勞動力再生產(chǎn)費(fèi)用決定，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)勞動力再生產(chǎn)。住房消費(fèi)既然是勞動力再生產(chǎn)費(fèi)用的重要組成部分，也就必然要求職工工資包含住房消費(fèi)的價(jià)值。世界各國住房消費(fèi)在工資中的含量一般占25%至30%左右。中國原有的住房實(shí)物分配福利制，把住房消費(fèi)排除在職工工資之外，當(dāng)作職工福利分配，這是對住房消費(fèi)性質(zhì)的扭曲，背離了勞動力再生產(chǎn)規(guī)律。而改革的方向，就是要還住房消費(fèi)屬勞動力再生產(chǎn)費(fèi)用的本來面目，最終納入到職工工資中去。

3.住宅消費(fèi)的形式和范圍

住房消費(fèi)是以一家一戶為單位進(jìn)行的，屬于個(gè)人及其家庭的個(gè)人消費(fèi)行為，它同衣、食、用、行一樣具有個(gè)人消費(fèi)的性質(zhì)，不屬人人共享的福利、公共消費(fèi)的范圍。所以，住房消費(fèi)應(yīng)由個(gè)人及其家庭負(fù)擔(dān)，在職工的收入中開支。傳統(tǒng)的住房體制把住房消費(fèi)當(dāng)作公共福利平均分配，根本否定了住房的個(gè)人消費(fèi)性質(zhì)。深化改革，必須確立職工個(gè)人是住房消費(fèi)的責(zé)任主體，企業(yè)的工資分配則應(yīng)包含住房消費(fèi)在內(nèi)，而國家和政府的職責(zé)是制定住房政策、調(diào)控住房市場運(yùn)行和對低收入者實(shí)施住房社會保障制度。

住房消費(fèi)的性質(zhì)決定了住房消費(fèi)本質(zhì)上是一種商品性消費(fèi)，同時(shí)又有一定范圍的社會保障性。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下兩方面。

1.住房的商品性

在20世紀(jì)80年代中期，我國理論界展開了一場關(guān)于住房是否是商品的大討論，當(dāng)時(shí)主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，住房是福利品，具有福利性，是由國家和企業(yè)統(tǒng)一建造和統(tǒng)一分配的，屬于產(chǎn)品分配，不是商品；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，住房同任何生活消費(fèi)品一樣，均屬于商品，應(yīng)當(dāng)通過市場流通，實(shí)現(xiàn)住房商品化；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，住房有兩重性，即既是商品又是福利品，是商品性與福利性的結(jié)合。通過爭論，基本上統(tǒng)一到住房是商品的觀點(diǎn)上來。理論界明確了住房的商品性，對于推進(jìn)住房制度改革，促進(jìn)住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了巨大的推動作用。

住房的商品性主要體現(xiàn)在：它既有滿足人們居住需求的使用價(jià)值，又有建造住房所花費(fèi)的社會勞動凝結(jié)而成的價(jià)值，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。住房成為商品是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。住房的再生產(chǎn)過程，必須通過住房商品的生產(chǎn)(投資建造)、分配(市場分配)、流通(市場交換)、消費(fèi)(職工和家庭居住)諸過程，才能完成自己的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，不斷地、順利地實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，中國傳統(tǒng)的住房制度把住房扭曲成福利品，排斥其商品性，國家和企業(yè)投資建造住房后，低租金、近乎無償?shù)胤峙浣o職工居住，切斷了市場流通的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致只有資金投入而沒有回收的惡性循環(huán)，造成住宅建設(shè)緩慢、職工居住條件長期得不到改善的惡果，嚴(yán)重阻遏了住宅及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而在明確了住房是商品以后，在住房制度改革的推動下，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作，中國的住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃勃地發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大的促進(jìn)作用，居民的居住條件也隨之大大改善，全國人均居住面積已從70年代末的3.6平方米提高到10平方米以上。實(shí)踐證明，住房商品性理論的確立帶來了巨大威力。

住房的商品性是中國住房制度改革的根本理論基礎(chǔ)。住房制度改革的指導(dǎo)思想就是要適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化。住房商品化包括四層涵義：一是住房的生產(chǎn)經(jīng)營商品化，即把住房作為商品，按商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律由開發(fā)商進(jìn)行投資建造，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動；二是住房的分配、流通、消費(fèi)市場化，建成的住宅由市場交易進(jìn)行分配，職工通過購買和租賃進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，解決自身的居住問題；三是住房的管理市場化、專業(yè)化、社會化，由市場型的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理；四是住房資源的配置市場化，由市場機(jī)制調(diào)節(jié)住房資源的配置，以取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

2.住房的社會保障性

住房是最基本的生存資料，是人們的棲息場所，關(guān)系到居民的基本生存需要和整個(gè)社會的安定。由于住房是價(jià)值量大的超耐用消費(fèi)品，購買或租賃都要花費(fèi)較大的代價(jià)，低收入者按市場價(jià)格購買或租賃住房難以勝任，必然會出現(xiàn)部分住房困難戶，甚至“無家可歸者”。因此，各國政府為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”、保持社會穩(wěn)定的目標(biāo)，都制定了住房社會保障政策，幫助低收入者解決住房困難。如采取低息貸款、房租補(bǔ)貼、廉租屋等措施，使抵收入者也能得到滿足基本生存需要的住房保障。這種住房的社會性同傳統(tǒng)住房體制下那種人人共享的住房福利性，是有原則區(qū)別的。不僅范圍小(一般限制在10%以下的低收入者)，而且在性質(zhì)上也根本不同。因此，不能把住房的社會保障性與舊體制下的住房福利性等同起來。

那么，住房的商品性與住房的社會保障性是什么關(guān)系呢?從上述分析可以看到，住房的商品性是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下住房的本質(zhì)屬性，是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀經(jīng)濟(jì)范疇。它是相對于非商品性或產(chǎn)品性而言的，所要回答的問題是：住房的屬性是商品。而住房的社會保障性則是政府制定的對低收入群體實(shí)施的住房社會保障政策，屬于上層建筑范疇，它是相對于中等收入以上者的住房政策而言的，目的是要幫助低收入者解決住房困難問題，是市場配置住房資源必不可少的補(bǔ)充。住房的商品性是本質(zhì)屬性，涵蓋一切住宅，即使是廉租屋，也是由政府補(bǔ)貼市場租金與低租金的差額，從本質(zhì)上看也屬商品化的范疇。

1.生存需求。這是最為基本的需求，住宅首先便是一種生存資料，滿足人的生存需求是它的必然屬性。

生存需求主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是價(jià)格的可接受性，住宅的價(jià)格巨大，但有關(guān)住宅的支出不應(yīng)擠占其他生存資料的支出。也就是說，當(dāng)住宅支出超過收入的一定比例后會影響到生存需求，因此人們只能根據(jù)自己的收入情況進(jìn)行住房消費(fèi)。而中國目前的房地產(chǎn)價(jià)格偏高，以杭州為例，1999年，杭州市居民人均年可支配收入為9085元，按可支配收入的28%,計(jì)算，住房消費(fèi)為2544元，一套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)為20萬，七成三十年的按揭還款，不計(jì)利息年還款額為4667元。如果加上利息，住房支出將占到全部支出額的50%以上，對于尚未達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)的中國居民而言，無疑是一個(gè)過大的負(fù)擔(dān)。

生存需求的另外一個(gè)方面表現(xiàn)就是生活配套設(shè)施是否齊全，水、電、路、煤氣、有線電視、電話以及網(wǎng)絡(luò)的接入口，這些都已成為現(xiàn)代生活中必不可少的部分，缺少其中任何一項(xiàng)都將對現(xiàn)代人的生存產(chǎn)生困擾。

2.安全需求。在現(xiàn)代社會中，則表現(xiàn)為多方面的需求：如住宅的結(jié)構(gòu)及設(shè)施的可靠性，住宅的防火抗震性，住宅周邊的治安情況等等。這和生存需求一樣是保健因素，即對于任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目人們都會有的基本需求。

3.享樂需求。當(dāng)住宅滿足了人們生存這一根本需求以后，它作為享受生活的享樂資料性質(zhì)就凸現(xiàn)出來了?，F(xiàn)在有一種需求日益被重視起來，這就是享樂需求。享樂需求通常被理解為享受生活的樂趣。對于消費(fèi)者行為學(xué)來說，這與那些附屬于擁有某物的快樂的領(lǐng)域有關(guān)。

作為個(gè)人的生活，不僅僅是生存，還有著更多的東西，如娛樂和享受，而與人們?nèi)粘Ｉ钭罹o密相聯(lián)的住宅，無疑也被要求具備這些功能。當(dāng)住宅脫離了僅僅為了滿足生存和安全而存在的時(shí)候，它便作為了一種享受資料。當(dāng)絕大多數(shù)人都已經(jīng)解決了日常生活的幾乎所有問題時(shí)，人們愿意付出部分額外費(fèi)用去得到一些他們樂于擁有和使用的東西，或者那些為生活增添樂趣的產(chǎn)品，特別是在富裕的人之中。例如，汽車制造商設(shè)計(jì)汽車門關(guān)上時(shí)能帶有一種令人滿意的“砰”的一聲，這除了使駕駛者和乘客感到他們乘坐在一個(gè)安全的汽車中，此外沒有任何別的用途。在這方面有著大量例子。中國的住宅擺脫了灰色的面孔后，便以各種令人愉悅的顏色和造型出場了，上海的“新加坡美樹園”，外墻涂抹的淡綠色，挺拔的造型，無一不使人聯(lián)想到都市中的樹林。無庸置疑，強(qiáng)調(diào)住宅的舒適性，外觀及環(huán)境的可觀賞性都是在設(shè)計(jì)階段刻意加上了的。這樣做的目的很明顯，是為了鼓勵人們的購買。

對產(chǎn)品的設(shè)想和提高享樂的方法是很豐富的，因?yàn)?a href="/wiki/%E6%B6%88%E8%B4%B9%E8%80%85" title="消費(fèi)者">消費(fèi)者一般都能從所提供的任何品牌中獲得產(chǎn)品的基本用途。銷售商通常能夠通過提供給消費(fèi)者來自于使用產(chǎn)品的一點(diǎn)額外的樂趣，如舒適就能夠很好地使品牌脫穎而出。涉及到住宅享樂方面的詞語很多：舒適、溫馨、華貴、典雅、健康綠色、幽靜等等，包括了消費(fèi)者的視覺、聽覺、觸覺的總體感覺，有資料顯示消費(fèi)者更青睞于那些具備明顯享樂主義特征的房產(chǎn)。

人們對享樂的追求，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)寬適度：社區(qū)的容積率是一個(gè)重要指標(biāo)，除此以外，戶型的設(shè)計(jì)和功能劃分也是消費(fèi)者十分關(guān)注的方面，如何做到動靜分區(qū)，主客分區(qū)，是設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮到的問題。以居住面積為例，有研究表明，人在較小的空間里容易出現(xiàn)精神壓抑等癥狀，這也是人們愿意購買大面積住宅的一個(gè)原因。

(2)健康性：目前住宅消費(fèi)者日益注重對健康的投資，追求綠色環(huán)境，清新的空氣、安靜的空間、陽光、流水以及社區(qū)里的健身設(shè)施，這些因素都明顯帶有享樂主義的痕跡。

(3)便利度：也就是指所生活的社區(qū)的服務(wù)環(huán)境，一般消費(fèi)者趨向居住在社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施比較齊全的區(qū)域，包括日常購物、娛樂、醫(yī)療、銀行、郵局、文教環(huán)境等諸多方面。此外，交通對于現(xiàn)代人而言也是極為重要的，尤其對于城市近郊的房產(chǎn)而言，公共交通的便利程度也是一個(gè)需要的因素。

4.社歸屬感和愛。住宅及社區(qū)需要有足夠的空間，讓近鄰們能夠互相交流、接觸，使社區(qū)富有人情味，也會使居民有歸屬感。一處賞心悅目的房產(chǎn)也是一道風(fēng)景，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商也開始重視對景觀的設(shè)計(jì)。在對景觀的設(shè)計(jì)的過程中就需要考慮與住宅消費(fèi)有關(guān)的聚類需求，主要是對住宅外觀的設(shè)計(jì)，以及社區(qū)內(nèi)景觀的設(shè)計(jì)，消費(fèi)者是否有認(rèn)同感。住宅在進(jìn)行外觀及內(nèi)部設(shè)計(jì)時(shí)，如果能夠考慮到住宅的聚類性，就能夠吸引一批有相近興趣、愛好、思想的消費(fèi)者，就會獲得極大的成功。深圳曾有過這樣的先例，一個(gè)專為另類藝術(shù)家們開發(fā)的新樓盤，通過設(shè)計(jì)師所賦予的獨(dú)特吸引力，吸引到不少藝術(shù)家前來購買。新近出現(xiàn)的SOHO，也正是迎合了一個(gè)特定消費(fèi)群體的喜好，為其量身打造的，因此具有極強(qiáng)的聚類性。關(guān)于聚類性，可以視其是否有特定的目標(biāo)群體，是否有為他們的特性而進(jìn)行特別設(shè)計(jì)之處而進(jìn)行評價(jià)。

5.投資需求。住宅是價(jià)值巨大的財(cái)產(chǎn)，有不少人購買住宅是因?yàn)樗谋Ｖ?、增值性，投資房地產(chǎn)(包括住宅)在許多國家是一種普遍的投資渠道。房地產(chǎn)的保值、增值性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)(住宅)所附著的土地是一種稀缺資源。在中國，也有不少的人選擇這種投資渠道，但其總數(shù)在中國仍屬于少數(shù)，只有一些先富裕起來的人會將資金投于房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)的投資價(jià)值也只能對于某一特定的時(shí)點(diǎn)而言，一處房產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)是有投資價(jià)值的，而在另一時(shí)點(diǎn)可能就毫無投資價(jià)值。

住宅消費(fèi)與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的可靠保證。

首先，正確認(rèn)識住房消費(fèi)的性質(zhì)，對于透徹理解中國原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端和改革的必要性，有著深刻的指導(dǎo)意義。例如，在理論界有一種所謂“停止實(shí)物分房”的提法就值得商榷。這里涉及到對原有城鎮(zhèn)住房制度實(shí)質(zhì)的認(rèn)識問題，對這一問題有三種不同看法：第一種看法認(rèn)為主要弊端是實(shí)物分房；第三種看法認(rèn)為主要弊端是福利分房；第三種看法認(rèn)為主要弊端應(yīng)為實(shí)物福利分房。本書贊同第三種看法。理由是：實(shí)物分房只是住房分配在形式上的弊端，而福利分房才是產(chǎn)生弊端的實(shí)質(zhì)。如果僅限于停止實(shí)物分房，住房分配貨幣化，仍然可以搞貨幣化補(bǔ)貼性的福利，住房分配的福利性實(shí)質(zhì)并沒有真正改變，所以正確的、完整的提法，應(yīng)改為停止實(shí)物福利分房。目前之所以只提“停止實(shí)物分房”，是同改革過渡期的住房貨幣化補(bǔ)貼相聯(lián)系的，僅是階段性目標(biāo)。

其次，從理論上正確把握住房消費(fèi)的屬性、實(shí)質(zhì)、范圍和形式，對于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導(dǎo)作用。住房消費(fèi)的實(shí)質(zhì)是職工的勞動力再生產(chǎn)費(fèi)用的重要組成部分，理應(yīng)屬于工資性分配，住房制度改革的目標(biāo)應(yīng)是實(shí)行住房分配貨幣工資化。而現(xiàn)在有一種“實(shí)行住房分配貨幣化”的提法也是有缺陷的。如前所述，住房分配貨幣化，可以有兩種做法：一種是把住房實(shí)物福利分房改為貨幣福利分房，只是在分配的形式上把住房實(shí)物折算成貨幣形式分配，而并未改變住房分配的福利性實(shí)質(zhì)；另一種做法是在住房分配貨幣化的同時(shí)，把住房消費(fèi)列入工資，作為工資收入的部分，保證在工資分配中包含住房消費(fèi)在內(nèi)，也就是實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化。根據(jù)世界各國通常的做法，住房消費(fèi)部分均納入工資之中，職工以其工資收入到市場上購租房。這種做法簡便易行。中國住房分配制度改革的長遠(yuǎn)目標(biāo)，應(yīng)與國際接軌，實(shí)行住房分配貨幣工資化。

同時(shí)，也應(yīng)看到，完備的住房制度又是促進(jìn)住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的基本保證。其一，完備的住房制度有利于擴(kuò)大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)住宅建設(shè)，增加住宅的供應(yīng)量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。其二，可以調(diào)動職工購買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強(qiáng)購房支付能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi)。其三，建立多層次的住房供應(yīng)體系，也有助于不同收入層次的群體順利實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。例如，高收入購買高檔商品住房；中等收入者購買普通商品住房；中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房；低收入者供應(yīng)廉租住房。把住房的市場化與社會保障結(jié)合起來，就可以真正做到“居者有其屋”，保證不同層次的群體都能較好地實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。