不動(dòng)產(chǎn)登記制度是指一國根據(jù)自己國家的社會(huì)實(shí)際和法律淵源所構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法體例，因此又叫不動(dòng)產(chǎn)登記體例。

目前，由于各國的歷史傳統(tǒng)、人文環(huán)境、社會(huì)背景及政治體制等因素的差異，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記制度立法體例也是大不相同。發(fā)展至今，世界各國不動(dòng)產(chǎn)公示制度，以內(nèi)容和效力為標(biāo)準(zhǔn)，可分為三種類型：

(一)契約登記制

契約登記制，也稱為“法國登記制”、“登記對(duì)抗主義”，它是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失、變更，經(jīng)當(dāng)事人意思表示一致訂立契據(jù)即已生效，但非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人，登記沒有對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利起決定作用。此種登記制度起源于法國，被日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國多數(shù)州以及南美一些國家所采用，我國香港地區(qū)也采用這一制度。

法國的立法深受早期羅馬法的影響，要求權(quán)利的轉(zhuǎn)讓必須具備明顯的表現(xiàn)方式。直至1795年，為適應(yīng)保護(hù)交易安全的需要，法國才頒布了法律，在這部法律里首次建立了較為完善的不動(dòng)產(chǎn)公示制度，建立該制度的目的是用來保護(hù)抵押權(quán)人。根據(jù)此時(shí)的法律，如果權(quán)利人對(duì)擁有的不動(dòng)產(chǎn)未進(jìn)行公示，就不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效果。《法國民法典》制定之時(shí)，關(guān)于登記制度的規(guī)定起草者意見不統(tǒng)一因此直到1855年才又頒布法律建立了公示制度。該法規(guī)定設(shè)定物權(quán)的行為必須進(jìn)行公示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)如果不經(jīng)公示，該不動(dòng)產(chǎn)就沒有對(duì)抗第三人的效力。1935年出臺(tái)了改正法律令，對(duì)1855年的法令進(jìn)一步進(jìn)行了完善?！岸?955年的不動(dòng)產(chǎn)公示制度的改革法令對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示大規(guī)棋地進(jìn)行了實(shí)體法和手續(xù)法上的改革，確立了法國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本框架。”它將不動(dòng)產(chǎn)公示的范圍進(jìn)行了擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)的公示可以適用于涉及不動(dòng)產(chǎn)的一切有關(guān)行為，此時(shí)契據(jù)登記制度也逐步趨于完善。

契約登記制度有以下特點(diǎn)：

1．采用登記對(duì)抗主義。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅僅依當(dāng)事人契約達(dá)成即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效力。登記不是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，該登記只是對(duì)抗要件。顯然，這與法國民法在物權(quán)變動(dòng)中所采取的債權(quán)意思主義緊密結(jié)合。

2．形式審查主義。即對(duì)登記申請(qǐng)只審查是否具備登記手續(xù)，對(duì)登記權(quán)利有無瑕疵不加以審查。

3．自由登記主義。即法律不強(qiáng)制登記，而依當(dāng)事人自主選擇。

4．登記簿的編成方式。因無強(qiáng)制登記的規(guī)定，所以不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，僅在契約上記載經(jīng)過事實(shí)，并且不核發(fā)權(quán)利證書。

5．登記無公信力。即登記簿上的登記權(quán)利對(duì)受讓第三人沒有確定為真的效力，如果有人主張，則依實(shí)體法確定其歸屬。

(二)權(quán)利登記制

權(quán)利登記制，也稱“德國登記制”或“登記生效主義”，它是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制，即關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一切法律行為必須在具有雙方當(dāng)事人的意思表示一致的條件之外，還必須將該意思表示予以登記。并自登記時(shí)起該法律行為方可生效。這種立法體例為德國首創(chuàng)，德國自中世紀(jì)以來各都市的登記薄制度已經(jīng)十分發(fā)達(dá)，在《德國民法典》制定之時(shí)，由于立法者強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)不僅對(duì)每個(gè)人，而對(duì)整個(gè)社會(huì)的生存和發(fā)展具有特別重要的意義。同時(shí)受日爾曼法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)尤其是土地被特別重視的歷史傳統(tǒng)的影響，該法典充分反映了德國國家在實(shí)現(xiàn)其組織和管理社會(huì)職能時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的安全以及有關(guān)法律秩序的關(guān)注。目前權(quán)利登記制度為瑞士、奧地利、匈牙利等國家采用。德國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律，主要有“1897年生效的《土地登記條例》；1935年生效的《土地登記條例施行法》和《土地登記設(shè)施法及施行法》，1936年生效的《土地登記官職責(zé)條例》，1951年生效的《以土地登記規(guī)則處理住宅所有權(quán)事宜法》”。這些法律雖然制定己久，但至今沒有大的修改。

權(quán)利登記制具有以下特點(diǎn)：

1．登記生效主義。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更和消火，除當(dāng)事人意思表示一致外，非經(jīng)登記不得生效，故又稱“登記要件主義”。顯然，這是德國民法在物權(quán)變動(dòng)中所采取的“合意+登記原則”的體現(xiàn)。

2．采取形式主義為主。以實(shí)質(zhì)審查主義為例外的審查制度。

3．登記有公信力。即已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有確定的效力。一項(xiàng)物權(quán)，即使依實(shí)體法認(rèn)定其登記原因不能成立或該項(xiàng)物權(quán)無效，應(yīng)予撤銷，但只要通過登記，登記簿上予以記載，仍然可確定其效力，并可以此對(duì)抗第三人。

4．登記強(qiáng)制主義。即法律規(guī)定物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人必須到登記機(jī)關(guān)中請(qǐng)登記，否則，其權(quán)利不予確認(rèn)。

5．采取物的編成主義。即登記簿的編制，以不動(dòng)產(chǎn)(土地和建筑的編號(hào))為準(zhǔn)，依其登記先后而編成，不發(fā)權(quán)利證書，

6．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以靜態(tài)登記為主，即登記不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)。

(三)托倫斯登記制

托倫斯登記制，也稱“澳大利亞登記制”或“登記發(fā)證主義”，根據(jù)這一制度的規(guī)定，權(quán)利人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行初次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依一定的程序登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)權(quán)利狀況進(jìn)行確認(rèn)，然后制成統(tǒng)一的地券交與權(quán)利人。當(dāng)事人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，雙方當(dāng)事人之間制作讓與證書，連同地券一起交給登記機(jī)關(guān)。經(jīng)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查以后，在登記薄上把不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)情況進(jìn)行記載。對(duì)于受讓人按交易后的狀況重新發(fā)放新地券，或在原地券上詳細(xì)記載不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)狀況，從而使第三人能夠從該地券上明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓以及美國的加利福尼亞、馬薩諸塞、伊利諾等十余州采用這一制度?！?

托倫斯登記制有以下特點(diǎn)：

1．登記非完全強(qiáng)制。即當(dāng)事人有權(quán)選擇是否登記，但一經(jīng)登記后便進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)。托倫斯登記制度將不動(dòng)產(chǎn)登記建立在土地登記基礎(chǔ)上，政府不強(qiáng)制一切土地必須中請(qǐng)登記，但是任何土地一經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。

2．采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對(duì)登記原因及其證明文件予以審查，并可要求經(jīng)公告程序后，方予以登記。

3．登記具有公信力。權(quán)利一經(jīng)登記國家便提供保障，并且具有不可推翻的效力；對(duì)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤致使真權(quán)利人損害的，登記機(jī)關(guān)負(fù)賠償責(zé)任。

4．交付權(quán)利憑證。土地權(quán)利人持有權(quán)利證書，作為土地登記簿的副本。

這三種登記具有明顯的差異，主要表現(xiàn)為：第一，登記效力的模式選擇不同；第二，審查制度不同；第三，登記是否自愿不同。我們?cè)谖磥淼怯浿贫韧晟浦胁粦?yīng)該完全照搬照抄某種模式，而應(yīng)從中國國情出發(fā)，分別從三種制度中借鑒有益東西，最終建立我國特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

諾斯認(rèn)為“有效率”的產(chǎn)權(quán)在歷史上并不常見。缺乏效率的產(chǎn)權(quán)制度使得私人的成本收益與社會(huì)的成本收益不一致，即存在外部性。所謂外部性，是指那些生產(chǎn)或消費(fèi)對(duì)其他團(tuán)體強(qiáng)征了不可補(bǔ)償?shù)?a href="/wiki/%E6%88%90%E6%9C%AC" title="成本">成本或給予了無法償還的收益的情形。設(shè)想私人為了某項(xiàng)活動(dòng)而投入的私人成本超過了他可能得到的私人收益，其大部分收益被其他的第三者免費(fèi)享受了，那么此人通常不愿意重視這項(xiàng)活動(dòng)，即使對(duì)社會(huì)來說這項(xiàng)活動(dòng)是有利的。因此必須設(shè)計(jì)某種產(chǎn)權(quán)制度，以刺激和驅(qū)使人們?nèi)氖律鐣?huì)需要的活動(dòng)，并使得個(gè)人的收益率和社會(huì)的收益率接近相等。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分應(yīng)當(dāng)從成本一收益分析著手，盡可能減少法律規(guī)范所附加的成本，通過實(shí)現(xiàn)個(gè)人效用最大化最終達(dá)到社會(huì)總體效用最大化。而我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度整體上處于非效率的狀態(tài)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)主體和登記機(jī)構(gòu)這兩項(xiàng)具體制度，本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角出發(fā)，提出以下改良路徑：

(一)構(gòu)建“共同申請(qǐng)主義為主、單獨(dú)申請(qǐng)主義為輔”的申請(qǐng)機(jī)制

科斯曾言：“沒有交易成本的世界，我們可以用一瞬問去體驗(yàn)永恒?！备鶕?jù)科斯定理，在交易成本為零時(shí)，我們根本不需要法律規(guī)范資源的配置自己就會(huì)達(dá)到最有效率的狀況。然而，現(xiàn)實(shí)世界的交易成本不是零，資源的有效運(yùn)用也不會(huì)水到渠成地達(dá)到最佳狀態(tài)?！胺梢?guī)范的作用就是在減低交易成本，使社會(huì)資源歸于最能有效運(yùn)用它的人，這樣才能真正使得社會(huì)財(cái)富極大化，而不是只在相對(duì)人間造成所得轉(zhuǎn)移的效果?！Ч尾粍?dòng)產(chǎn)登記以共同申請(qǐng)主義為原則，能夠使從登記中受益最大的交易方成為申請(qǐng)主體，避免了以往不重視登記的一方因不登記或怠于登記所帶來的資源浪費(fèi)，有利于降低交易成本，提高資源配置的效率。而對(duì)于諸如不動(dòng)產(chǎn)的初始權(quán)利登記、因繼承或遺贈(zèng)取得的登記、依據(jù)有效力的法律文書取得的登記等交易的一方不存在或者無需交易一方申請(qǐng)登記的情形，采取單獨(dú)申請(qǐng)主義更加合理。法律對(duì)這些特殊情形只需要以列舉的方式規(guī)定即可，因此，單獨(dú)申請(qǐng)主義具有輔助的性質(zhì)。

(二)建立具有司法性質(zhì)的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 考察世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有兩個(gè)規(guī)則性的特征：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是司法機(jī)關(guān)；二是登記機(jī)關(guān)具有統(tǒng)一性。如德國不動(dòng)產(chǎn)登記是由專門管轄不動(dòng)產(chǎn)登記的地方法院負(fù)責(zé)，性質(zhì)上屬于司法行為。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是法務(wù)局及其派出所，具有民事司法性質(zhì)。瑞士的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為各州的地方法院。我國現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)側(cè)重行政管理性，缺乏物權(quán)的公示性和司法性，所以理論上依法促使登記制度和行政管理脫鉤，由法院作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是我國不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制改革的方向。然而，立足于我國的國情，我們就不難發(fā)現(xiàn)由法院作為我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，并不具有現(xiàn)實(shí)可行性。我們認(rèn)為，在精簡現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，應(yīng)通過立法，由政府有關(guān)主管部門(如國土資源部門)按一定行政區(qū)域統(tǒng)一、獨(dú)立地專司不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。這才是符合我國國情且兼顧效率的制度安排。

(三)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國目前尚不完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下．市場(chǎng)主體付出的交易成本相對(duì)高昂。加之人們厭惡風(fēng)險(xiǎn)的主觀偏好，現(xiàn)有的低效的制度安排產(chǎn)生了大量的負(fù)外部性，這表明現(xiàn)有的制度供給不能滿足制度需求，便產(chǎn)生了制度變遷的動(dòng)機(jī)。制度變遷可以被理解為一種效益更高的制度(即所謂“目標(biāo)模式”)對(duì)另一種制度(即所謂“起點(diǎn)模式”)的替代過程o”。制度變遷有誘致性制度變遷和強(qiáng)制性制度變遷之分。國家通過立法制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，屬于強(qiáng)制性制度變遷，這類制度創(chuàng)新是通過國家的強(qiáng)制力短期內(nèi)快速完成，可以降低變遷的成本，并且更具規(guī)范性，制度化水平也更高。我國《物權(quán)法》中只有不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，并不具有可操作性，而相關(guān)具體規(guī)定卻散落于各個(gè)不同法律法規(guī)的條文中。在實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的缺位，已經(jīng)給我們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來了不少麻煩。河南禹州“官告民”案例中，未經(jīng)登記的土地承包權(quán)權(quán)益在所有權(quán)面前被擠壓得毫無空間；近年來爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”問題等等社會(huì)糾紛和矛盾使我們認(rèn)識(shí)到：我國應(yīng)當(dāng)在《物權(quán)法》的基本思路上，盡快制定一部切實(shí)可行的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。