托倫斯登記制又稱“登記發(fā)證制度”或“地券交付主義”，指經(jīng)實質(zhì)審查，用政府所發(fā)的憑證確認產(chǎn)權(quán)以便利物權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)制度。

托倫斯登記制又稱澳洲登記制，或權(quán)利交付主義，由托倫斯爵士(Sir Robert Torrens)在澳洲所創(chuàng)。目前澳大利亞所有的州、新西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛爾蘭、加拿大大部分的省、新加坡、馬來西亞以及美國的科羅拉多、夏威夷等12個州(也有學(xué)者說是10個州)都采用這一制度。

1、初次登記不強制，但一經(jīng)登記即進入強制登記狀態(tài)。不強制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動，都必須經(jīng)過登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。

2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可推翻的效力。

3、土地登記機關(guān)負有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可推翻的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權(quán)利人所受的損失。

4、采取實質(zhì)審查主義。登記機關(guān)對土地登記進行實質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準予登記。

5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。

6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準。

7、地籍圖可輔助說明登記簿的內(nèi)容。

8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負擔(dān)登記。

9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。