托倫斯登記制又稱“登記發(fā)證制度”或“地券交付主義”，指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查，用政府所發(fā)的憑證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利物權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)制度。

托倫斯登記制又稱澳洲登記制，或權(quán)利交付主義，由托倫斯爵士(Sir Robert Torrens)在澳洲所創(chuàng)。目前澳大利亞所有的州、新西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛(ài)爾蘭、加拿大大部分的省、新加坡、馬來(lái)西亞以及美國(guó)的科羅拉多、夏威夷等12個(gè)州(也有學(xué)者說(shuō)是10個(gè)州)都采用這一制度。

1、初次登記不強(qiáng)制，但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。不強(qiáng)制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動(dòng)，都必須經(jīng)過(guò)登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。

2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可推翻的效力。

3、土地登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可推翻的效力是由國(guó)家保證的，國(guó)家專門從收取的土地登記費(fèi)中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯(cuò)登而使土地權(quán)利人所受的損失。

4、采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準(zhǔn)予登記。

5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫(xiě)兩份，登記機(jī)關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。

6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)。

7、地籍圖可輔助說(shuō)明登記簿的內(nèi)容。

8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記。

9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。