物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指具備縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型方式從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格、明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事法律責(zé)任。我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生。始于20世紀(jì)80年代的深圳和廣州，隨后，上海、北京、南京、哈爾濱、海口等大、中城市也相繼組建成立了數(shù)量可觀的物業(yè)公司。^[1]

物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸屬于我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)，屬于服務(wù)業(yè)的范疇，我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有服務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)以提供業(yè)主和使用人滿意的服務(wù)為主要任務(wù)和目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有以下特點(diǎn)。

1．是獨(dú)立的企業(yè)法人

物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程；具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮途哂杏缘摹?

2．屬于服務(wù)性企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供均多種服務(wù)，確保物業(yè)的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和生活的環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，主要通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

3．具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等職能，其內(nèi)容帶有一定的公共管理性質(zhì)。

目前，我國(guó)存在著多種類型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從不同的角度可以作如下分類。

1．按投資主體分類

(1)全民所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)

其主要特征是企業(yè)的資產(chǎn)屬于全民所有，即國(guó)家所有。該種類型所占比例較小。

(2)集體所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)

其主要特征是企業(yè)的資產(chǎn)屬于部分勞動(dòng)者集體所有。該種類型所占比例較小。

(3)民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

其主要特征是企業(yè)的資產(chǎn)屬于私人投資者所有。這種類型的企業(yè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要形式。

(4)股份制物業(yè)服務(wù)企業(yè)

其主要特征是企業(yè)資產(chǎn)由投資人按股份制企業(yè)投資規(guī)則進(jìn)行投資而組建的企業(yè)，企業(yè)的資產(chǎn)屬于投資者所有。該種類型的企業(yè)將成為今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要形式。

(5)合資、合作、外商獨(dú)資物業(yè)服務(wù)企業(yè)

隨著我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟，將會(huì)有更多的外資進(jìn)入，按照我國(guó)的法律，由外國(guó)投資者與國(guó)內(nèi)的企業(yè)合資、合作或由外國(guó)投資者獨(dú)立設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這種類型也將成為我國(guó)境內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)重要的形式。

2．按資本組合方式分類

(1)公司制企業(yè)

公司是擁有資產(chǎn)，獨(dú)立存在的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。按股東出資形式，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要類型為有限責(zé)任公司和股份有限公司。其中有限責(zé)任公司是主要形式。

(2)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)

指由個(gè)人投資所設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按國(guó)家的法律法規(guī)依法設(shè)立。

(一)組建條件

1．企業(yè)名稱的確定

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有區(qū)別于其他企業(yè)的名稱。企業(yè)名稱一般由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營(yíng)類別、企業(yè)性質(zhì)等部分組成，如深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限責(zé)任公司。企業(yè)名稱先由申請(qǐng)人向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T和行業(yè)主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)確認(rèn)后即可作為企業(yè)名稱。根據(jù)國(guó)家工商行政管理局制定的《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》第九條規(guī)定，企業(yè)名稱不得含有下列內(nèi)容和文字：

①有損于國(guó)家、社會(huì)公共利益的；

②可能對(duì)公眾造成欺騙或者誤解的；

③外國(guó)國(guó)家(地區(qū))名稱、國(guó)際組織名稱；

④政黨名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會(huì)團(tuán)體及部隊(duì)編號(hào)；

⑤漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；

⑥其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。

根據(jù)第十四條的規(guī)定，企業(yè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)名稱應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

①在企業(yè)名稱中使用“總”字的，必須下設(shè)三個(gè)以上分支機(jī)構(gòu)；

②不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的分支機(jī)構(gòu)，其企業(yè)名稱應(yīng)當(dāng)冠以其所從屬企業(yè)的名稱，綴以“分公司”等字詞，并標(biāo)明該分支機(jī)構(gòu)的行業(yè)和所在地行政區(qū)劃名稱或者地名，但其行業(yè)與其所從屬的企業(yè)一致的，可以從略；

③能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)使用獨(dú)立的企業(yè)名稱，并可以使用其所從屬企業(yè)的企業(yè)名稱中的字號(hào)；

④能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的分支機(jī)構(gòu)再設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，所設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)不得在其企業(yè)名稱中使用總機(jī)構(gòu)的名稱。

根據(jù)《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)，登記主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到企業(yè)提交的預(yù)先單獨(dú)申請(qǐng)企業(yè)名稱登記注冊(cè)的全部材料之日起，十日內(nèi)做出核準(zhǔn)或者駁回的決定。

登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)預(yù)先單獨(dú)申請(qǐng)登記注冊(cè)的企業(yè)名稱后，核發(fā)《企業(yè)名稱登記證書》。

2．企業(yè)住所的確定

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)以主要辦事機(jī)構(gòu)所在地作為住所，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確定其主要辦事機(jī)構(gòu)作為企業(yè)的住所。物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立條件中的住所用房可以是自有產(chǎn)權(quán)或租賃用房，或由業(yè)主大會(huì)提供使用。在租賃用房作為住所時(shí)，必須辦理合法的租賃憑證，房屋的租賃期限必須在1年以上。

3．確定法定代表人

企業(yè)法定代表人必須在法律允許的條件下，在企業(yè)章程規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)和履行義務(wù)，代表企業(yè)法人參加民事活動(dòng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面負(fù)責(zé)，接受公司、政府主管部門的監(jiān)督。法定代表人應(yīng)由企業(yè)董事長(zhǎng)擔(dān)任，不設(shè)董事長(zhǎng)的由企業(yè)總經(jīng)理擔(dān)任。法定代表人必須符合以下條件：

①有完全民事行為能力；

②有所在地正式戶口或臨時(shí)戶口；

③具有管理企業(yè)的能力和相關(guān)專業(yè)知識(shí)；

④具有從事企業(yè)的服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的能力；

⑤產(chǎn)生的程序符合國(guó)家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；

⑥符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。

4．具有符合規(guī)定的注冊(cè)資本

注冊(cè)資本是企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、享受債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)具備國(guó)家規(guī)定的最低注冊(cè)資本。按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有50萬元以上的注冊(cè)資本。

5．明確企業(yè)章程

企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資本狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配規(guī)則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等內(nèi)容的規(guī)范性文件，在企業(yè)設(shè)立時(shí)必須形成完整的體系，并提交有關(guān)部門備案。其內(nèi)容一般包括：

a.公司的宗旨；

b.名稱和住所；

c.經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；

d.注冊(cè)資金數(shù)額和來源；

e.經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)方式；

f.公司組織機(jī)構(gòu)和職權(quán)；

g.法定代表人產(chǎn)生程序和職權(quán)范圍；

h.財(cái)務(wù)管理制度和利潤(rùn)分配方式；

i.其他勞動(dòng)用工制度；

j.公司章程修改程序；

k.終止程序；

l.其他事項(xiàng)。

有限責(zé)任公司的章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

a.公司名稱和住所；

b.公司經(jīng)營(yíng)范圍；

c.公司注冊(cè)資本；

d.股東的姓名或者名稱；

e.股東的權(quán)利和義務(wù)；

f.股東的出資方式和出資額；

g.股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；

h.公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

i.公司的法定代表人；

j.公司的解散事由與清算辦法；

k.股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。

股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。

股份有限公司的章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

a.公司名稱和住所；

b.公司經(jīng)營(yíng)范圍；

c.公司設(shè)立方式；

d.公司股份總數(shù)、每股金額和注冊(cè)資本；

e.發(fā)起人的姓名或者名稱、認(rèn)購(gòu)的股份數(shù)；

f.股東的權(quán)利和義務(wù)；

g.董事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；

h.公司法定代表人；

i.監(jiān)事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；

j.公司利潤(rùn)分配辦法；

k.公司的解散事由與清算辦法；

l.公司的通知和公告辦法；

m.股東大會(huì)認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。

6．具有符合規(guī)定的人員

按《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；且從業(yè)人員應(yīng)具有國(guó)家規(guī)定的職業(yè)資格證書。

(二)物業(yè)企業(yè)設(shè)立程序

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的申請(qǐng)方法：申請(qǐng)人按規(guī)定提交相關(guān)的資料，辦理企業(yè)注冊(cè)登記，并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

①營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

②企業(yè)章程；

③驗(yàn)資證明；

④企業(yè)法定代表人的身份證明；

⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的精神和物業(yè)管理合同的實(shí)踐。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)可以歸納為以下幾種。

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利

1．公平投標(biāo)權(quán)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有同等的投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)機(jī)會(huì)。

2．專屬物業(yè)管理權(quán)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。即被委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)該特定物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)實(shí)施專門管理和自主經(jīng)營(yíng)。其在該區(qū)內(nèi)的專門管理與服務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)不受侵犯。其自主的企業(yè)營(yíng)業(yè)行為不受任何單位或個(gè)人的非法干預(yù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)從建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)處受領(lǐng)其移交的物業(yè)資料。前期物業(yè)服務(wù)合同終止后。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將這些資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

3．物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)

首先，物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)營(yíng)本小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，聘請(qǐng)專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以在它所登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)在小區(qū)進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理費(fèi)用。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法。在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

4．對(duì)損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為有進(jìn)行勸阻、制止的權(quán)利

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保．物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律．法規(guī)規(guī)定的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！蔽飿I(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理。其實(shí)就是對(duì)小區(qū)居民之間的利益沖突、小區(qū)居民與外界之間的利益沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)的過程。物業(yè)公司必須具有對(duì)無端損害業(yè)主或本公司利益的行為的勸阻以及制止權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主有書面約定。并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進(jìn)行制止違章行為。使制止違章的行為有效。并具有追究對(duì)方違章的權(quán)限。

5．要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理的權(quán)利

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)有“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的職責(zé)。法律規(guī)定業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理予以協(xié)助是非常必要的。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

1．全面履行物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)服務(wù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，首先是全面履行物業(yè)服務(wù)合同，按照國(guó)家和地方政府規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)。立即采取保護(hù)措施。并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修。根據(jù)業(yè)主要求，對(duì)住宅的自用部位和自用設(shè)備進(jìn)行維修和更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用的方便、安全。

物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國(guó)家法律保護(hù)，合同義務(wù)受國(guó)家法律監(jiān)督。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作，并將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

2．接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理。

3．協(xié)助政府部門和做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的生命、財(cái)產(chǎn)安全。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

4．接受有關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要自覺服從政府主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理公司要接受資質(zhì)管理，依法登記成立。與業(yè)主委員會(huì)訂立管理服務(wù)合同不得損害國(guó)家利益．社會(huì)公共利益或第三者利益。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。物業(yè)管理公司的管理和經(jīng)營(yíng)行為，要服從行政部門的管理。

(一)取得資質(zhì)等級(jí)的條件

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)登記分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)。各資質(zhì)登記物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下。

1．一級(jí)資質(zhì)

①注冊(cè)資本人民幣500萬元以上。

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。

a．多層住宅200萬平方米；

b．高層住宅100萬平方米；

c．獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米；

d．辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

2．二級(jí)資質(zhì)

①注冊(cè)資本人民幣300萬元以上。

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

a．多層住宅100萬平方米；

b．高層住宅50萬平方米；

c．獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米；

d．辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

3．三級(jí)資質(zhì)

①注冊(cè)資本人民幣50萬元以上。

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

④有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

(二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)和管理。

二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

(三)資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接

一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

(四)資質(zhì)等級(jí)的動(dòng)態(tài)管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理制度，申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

②營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；

⑤物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

⑥物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。