前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！鼻捌谖飿I(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，也涉及到業(yè)主。

在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主人住是持續(xù)的過程。這個階段要求2／3以上投票權的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務又是必需的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》對前期物業(yè)服務合同的定義，前期物業(yè)服務合同具有以下特征：

(1)合同主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)

由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會尚未成立，還不能由業(yè)主大會統(tǒng)一業(yè)主意見選聘物業(yè)服務企業(yè)，只能由建設單位承擔選聘物業(yè)服務企業(yè)的責任，從法理角度來看也是許可的，由于建設單位根據(jù)國家相關法規(guī)購買了土地使用權，投入了巨資進行建設，在物業(yè)未銷售之前，他是第一業(yè)主，是有權利行使選擇物業(yè)服務企業(yè)權的。

(2)過渡性

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務合同的期限，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的過渡期間內。而這一時期，物業(yè)銷售、入住則是漸進行為，可快可慢的不定性，帶來了業(yè)主大會首次召開時間的不確定，因此前期物業(yè)服務合同的期限通常也是不確定的。一旦業(yè)主大會成立，并選聘了物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務結束，前期物業(yè)服務合同也相應終止，這就說明前期物業(yè)服務合同是過渡性合同。

(3)要式合同

由于前期物業(yè)服務合同涉及的是廣大未來業(yè)主利益，為了防止建設單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求，建設部2004年9月6日在總結以前物業(yè)管理合同示范文本的基礎上，重新制定、頒布《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，為建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)時所選用。

合同的內容就是合同的條款，是合同對當事人權利義務的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業(yè)服務企業(yè)之間的權利義務關系，包含以下幾個主要部分。

1．合同的當事人

物業(yè)服務合同的當事人就是建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，其中建設單位以及物業(yè)服務企業(yè)一般都是法人組織。

2．物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內容。

3．服務內容與質量

服務內容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關場地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務內容等。

4．服務費用

服務費用包括：物業(yè)服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制)；物業(yè)服務費用開支項目；物業(yè)服務費用的繳納；酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

5．物業(yè)的經(jīng)營與管理

物業(yè)的經(jīng)營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設施設備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。

6．承接查驗和使用維護

承接查驗和使用維護的主要內容包括，執(zhí)行過程中雙方責任義務的約定。

7．專項維修資金

專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。

8．違約責任

這部分內容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

9．其他事項

其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

1．根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，售房單位需通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)(管理單位)負責物業(yè)的管理工作。

2．在業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，售房單位選聘管理單位的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應包括以下內容：

(1)服務協(xié)議當事人情況的說明：

①房地產(chǎn)開發(fā)單位；

②房地產(chǎn)開發(fā)單位委托的管理單位；

③購房人(業(yè)主)。

(2)前期物業(yè)管理的物業(yè)的基本情況。

(3)前期物業(yè)管理協(xié)議雙方的權利和義務的約定：

①管理單位的權利和義務；

②購房人(業(yè)主)的權利和義務。

(4)物業(yè)管理服務內容的約定：

①房屋共用部位的維護和管理；

②房屋共用設施設備及其運行的維護和管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的清掃與維護；

④保安的管理；

⑤交通秩序與車輛停放的管理；

⑥房屋裝飾裝修管理。

(5)物業(yè)管理服務質量的約定：

①房屋外觀；

②設備運行；

③共用部位、共用設施設備的維護和管理；

④環(huán)境衛(wèi)生；

⑤綠化；

⑥交通秩序與車輛停放；

⑦保安；

⑧消防；

⑨房屋共用部位、共用設施設備小修和急修。

(6)物業(yè)管理服務費用：

①物業(yè)管理服務費用的標準；

②物業(yè)管理服務費用的交納時間；

③物業(yè)管理服務費用標準的調整方式；

④其他有償服務費用的標準及收取。

(7)維修基金的管理和使用。

(8)房屋保險的相關約定。

(9)違約責任的約定。

3．售房單位在與商品住宅購房人簽訂的買賣合同中應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

4．為保障前期物業(yè)管理合同當事人的合法權益，減少物業(yè)管理糾紛，建設部制定了前期物業(yè)管理服務協(xié)議的示范文本，供前期物業(yè)管理當事人根據(jù)實際情況，選擇、確定服務協(xié)議的各項條款。

5．前期物業(yè)服務企業(yè)與建設單位簽訂物業(yè)管理合同后，在業(yè)主委員會成立之前，同時應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務，避免因此而發(fā)生的糾紛。業(yè)主一旦簽訂前期物業(yè)服務合同，即表示接受前期物業(yè)服務企業(yè)的管理，應當履行合同中約定的繳納物業(yè)費等義務。

前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的銜接問題，關系到業(yè)主能否正常使用物業(yè)。如果沒有安排好銜接工作，可能會發(fā)生前期物業(yè)服務合同的期限已經(jīng)屆滿，而業(yè)主大會、業(yè)主委員會又沒有選聘好物業(yè)服務企業(yè)，此時就可能會造成物業(yè)服務的斷檔，而影響業(yè)主對物業(yè)的正常使用。也有可能會出現(xiàn)前期物業(yè)服務合同的期限還沒結束，但業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)，并由業(yè)主委員會與其簽訂了物業(yè)服務合同，此時容易導致兩家物業(yè)服務企業(yè)的沖突。

為解決前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的銜接問題，《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定，前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。根據(jù)物業(yè)管理的實踐，前期物業(yè)服務合同一般在以下三種情況下終止：

(一)前期物業(yè)服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業(yè)管理的截止時間為前期物業(yè)服務合同約定的合同終止時間。

(二)前期物業(yè)服務合同約定的合同期尚未屆滿，業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同，則前期物業(yè)管理的截止時間為另行選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務合同鎖定的起始時間。

(三)前期物業(yè)服務合同約定的合同期限屆滿，業(yè)主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)可以不再進行管理，也可以與開發(fā)商繼續(xù)簽訂前期物業(yè)服務合同，繼續(xù)對物業(yè)進行管理。在繼續(xù)進行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時間為新的物業(yè)服務合同生效時。

1．物業(yè)承接查驗

物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業(yè)服務活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

2．服務的費用

前期物業(yè)服務合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業(yè)主；對于由業(yè)主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，并應當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

3．物業(yè)服務合同的解除或終止

前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時，物業(yè)服務企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞?a href="/wiki/%E8%A7%84%E9%81%BF%E9%A3%8E%E9%99%A9" title="規(guī)避風險">規(guī)避風險。因此，有必要在前期物業(yè)服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。