物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。

1)物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的民事合同。習(xí)慣上，物業(yè)服務(wù)合同又被稱為物業(yè)管理合同，但它與行政機關(guān)為實現(xiàn)行政管理職權(quán)而與相關(guān)單位簽訂的行政合同具有本質(zhì)的不同。

2)物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的基礎(chǔ)在于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三百九十六條的規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！蔽泻贤墙⒃诋?dāng)事人之間相互信任的基礎(chǔ)上，委托合同的任何一方失去對對方的信任，都可以隨時解除委托關(guān)系。而在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中，無論是物業(yè)公司，還是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會，均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。此外委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業(yè)服務(wù)合同只可能是書面、有償合同。

3)物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報酬。物業(yè)服務(wù)合同與涉及勞務(wù)提供的承攬合同也存在本質(zhì)的不同。承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報酬的合同。承攬合同雖也涉及勞務(wù)的提供，但承攬人提供的勞務(wù)只是一種手段，并不是合同的目的，承攬人應(yīng)以其勞務(wù)產(chǎn)生某種物化成果，并承擔(dān)工作中的風(fēng)險，如承攬人未完成工作，則不得請求報酬；而物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。

4)物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同、有償合同、雙務(wù)合同、要式合同。物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就合同條款達(dá)成一致意見即告成立，無須以物業(yè)的實際交付為要件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是取得工商營業(yè)執(zhí)照，參與市場競爭，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的以盈利為目的的企業(yè)法人，沒有無償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是有償合同；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都既享有權(quán)利，又履行義務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同因其服務(wù)綜合事務(wù)具有涉及面廣且利益關(guān)系相當(dāng)重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業(yè)管理條例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立，并且須報物業(yè)管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。

物業(yè)服務(wù)合同是規(guī)范物業(yè)管理各當(dāng)事人之間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的文件。

通常，物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容如下。

(1)總則?？倓t是對物業(yè)服務(wù)合同的總的說明?？倓t中，一般應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容。

①合同當(dāng)事人，包括委托方(一般簡稱為甲方)和受托方(一般簡稱為乙方)的名稱、住所和其他簡要情況介紹。

②簽訂本物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)，即主要依據(jù)哪些法律法規(guī)和政策規(guī)定。

③委托物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)的建成年月、類型、功能布局、坐落、四至、占地面積和建筑面積概況等。

(2)委托管理事項。委托管理事項，也就是具體負(fù)責(zé)哪些方面的具體內(nèi)容，有哪些管理畫任務(wù)等。委托管理事項主要闡述管理項目的性質(zhì)、管理項目由哪幾部分組成等。

一般來說，物業(yè)委托管理的管理事項應(yīng)主要有以下若干內(nèi)容。

①建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護(hù)與更新改造。

②物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施(如公用照明、中央空調(diào)的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

③物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)與更新。

④附屬配套建筑和設(shè)施，包括商業(yè)網(wǎng)點等的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

⑤環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)。

⑥安全管理與服務(wù)(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。

⑦物業(yè)檔案資料管理。

⑧環(huán)境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、營造與管理。

⑨供暖管理。

⑩社區(qū)文化建設(shè)。

(3)管理服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)合同中的管理費用應(yīng)主要包括如下內(nèi)容。

①管理費用的構(gòu)成，即物業(yè)管理服務(wù)費用包括哪些項目。

②管理費用的標(biāo)準(zhǔn)，即每個收費項目收費的標(biāo)準(zhǔn)。

③管理費用的總額，即合計每建筑面積或每戶每月(或每年)應(yīng)繳納的費用總計。

④管理費用的繳納方式與時間，即是按年繳納，按季繳納，還是按月繳納；是分別還是匯總繳納；繳納的日期等。

⑤管理費用的結(jié)算，即繳納的費用以人民幣結(jié)算，還是以某一種外幣結(jié)算。

⑥管理費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整規(guī)定，即管理費調(diào)整的辦法與依據(jù)等。

⑦逾期繳納管理費用的處理辦法，如處罰標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

⑧專項服務(wù)和特約服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)。

⑨公共設(shè)備維修基金的管理辦法等。

(4)合同雙方的權(quán)利與義務(wù)。不同的物業(yè)，其物業(yè)管理的項目和具體的內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務(wù)的需求和雙方的權(quán)利與義務(wù)也不可能完全一致。所以，對于不同類型的物業(yè)，合同雙方都要根據(jù)該物業(yè)的性質(zhì)和特點，在物業(yè)服務(wù)合同中制訂出有針對性的、適宜的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

(5)管理服務(wù)質(zhì)量。明確物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于合同雙方來說都是有益無害的。它既有利于物業(yè)管理企業(yè)提高管理效率和管理水平，從而增強市場競爭力，也有利于業(yè)主做到心中有數(shù)，針對明確的監(jiān)督參考標(biāo)準(zhǔn)，更好地實施對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、檢查。

(6)合同期限。合同期限是指當(dāng)事人履行合同和接受履行的時間。物業(yè)服務(wù)合同期限一般應(yīng)根據(jù)各地的實踐經(jīng)驗以及具體的實際情況而定，但一定要明確合同的起止時間。當(dāng)然，這個起止時間一定要具體。實際中經(jīng)常規(guī)定到某日的24時止。另外，還要規(guī)定管理合同終止時物業(yè)及物業(yè)資料如何交接等問題。

(7)違約責(zé)任。所謂違約責(zé)任，是指合同一方或雙方當(dāng)事人違反合同規(guī)定的義務(wù)，依照法律規(guī)定或合同約定由過錯一方當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的以經(jīng)濟(jì)補償為內(nèi)容的責(zé)任。違約責(zé)任應(yīng)盡可能制訂得具體明確。

(8)附則。附則一般記錄合同雙方對合同生效、變更、續(xù)約和解除的約定。通常應(yīng)注明以下內(nèi)容。

①合同何時生效，即合同的生效日期。

②合同期滿后，是否續(xù)約的約定。

③對合同變更的約定。

④合同爭議解決辦法的約定。

⑤當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

1)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)不同，物業(yè)服務(wù)合同可以分為居住性物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)合同。

2)按照服務(wù)提供的所在階段不同，可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前者是指在物業(yè)銷售前，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，后者是指在建設(shè)單位銷售并交付的物業(yè)達(dá)到一定數(shù)量時，依法成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。

物業(yè)服務(wù)合同主體是指物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者。物業(yè)服務(wù)合同主體包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

1．建設(shè)單位

建設(shè)單位即有關(guān)物業(yè)的開發(fā)單位，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承擔(dān)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)活動。建設(shè)單位在與物業(yè)買受人訂立物業(yè)買賣合同時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的內(nèi)容納入物業(yè)買賣合同中。

2．業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。它代表業(yè)主利益，實行自治管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主委員會經(jīng)政府有關(guān)管理機關(guān)依法核準(zhǔn)登記后，取得合法資格。業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)合同的執(zhí)行情況，物業(yè)管理服務(wù)收費及其使用情況。

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依照物業(yè)管理辦法和物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)合同收取管理費，有權(quán)選聘專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將整項服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。

雖然《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同可以采取書面形式、口頭形式和其他形式，但由于物業(yè)服務(wù)合同與人民工作、生活密切相關(guān)，涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，合同履行期間長，因此有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)都規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采取書面形式。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

此外，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報有關(guān)物業(yè)管理行政主管部門備案，以便行政部門更好地監(jiān)督和指導(dǎo)。

1．主體平等原則

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的基本要求。

2．合同自愿(自由)原則

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則又叫合同自由原則，其意思就在于締結(jié)合同、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、變更和解釋合同的自愿或自由。實行合同自愿原則，并不排除國家對合同的適當(dāng)限制。

3．權(quán)利義務(wù)公平原則

公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，制約濫用合同自愿(自由)原則，要求形式的公平和實質(zhì)的公平。合同的實質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體相當(dāng)?shù)膶Φ?。對于顯失公平的“霸王合同”和不利對方權(quán)益的“格式合同”，當(dāng)事人有權(quán)要求法院或仲裁機關(guān)予以撤銷或變更。

4．誠實信用原則

又叫誠信原則，是民法、合同法最基本的原則，它是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)誠實守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有欺詐行為。該原則具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律和合同三大功能。

5．守法和維護(hù)社會公益原則

當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會公共秩序，損害社會公共利益。它是社會公共生活的基本原則。

對于新竣工的物業(yè)而言，一般委托管理合同先由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，然后在成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會后由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。如果業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會就不會與前期介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托合同；即使業(yè)主大會同意與原來的由房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的、前期已介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托管理合同，它也可能會對原委托管理合同做出一定的修改，即對《前期物業(yè)服務(wù)合同》修改后形成新的《物業(yè)服務(wù)合同》。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的最初委托只是一種臨時性的安排，而業(yè)主大會的委托才是最終的決定。若招標(biāo)物業(yè)是已使用過的物業(yè)，則委托管理合同將直接由業(yè)主委員會與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

(1)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂。按照國際慣例，物業(yè)委托合同的簽訂大致應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷以下幾個程序。

①招標(biāo)人與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)談判。談判重點應(yīng)放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內(nèi)容包括：討論中標(biāo)企業(yè)的改進(jìn)意見；變更局部條件；完善不規(guī)范條款；修改報價。

②簽訂諒解備忘錄。

③發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書。

④擬定并簽訂合同協(xié)議書。

(2)專項服務(wù)分包合同的簽訂。

①專項服務(wù)分包合同的內(nèi)容。專項服務(wù)分包合同主要包括以下內(nèi)容：企業(yè)類型，基本管理項目、內(nèi)容，管理要求，專項管理要求，管理費用，雙方權(quán)利義務(wù)，合同期限，違約責(zé)任以及其他條款。

②簽訂專項服務(wù)分包合同應(yīng)注意的問題。對于投標(biāo)企業(yè)而言，應(yīng)注意：分包價格確定，違約風(fēng)險防范，部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移以及獎懲措施等問題。

合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人正確、適當(dāng)、全面地完成合同中規(guī)定的各項義務(wù)的行為。物業(yè)服務(wù)合同的履行不僅是指簽訂合同雙方最后的交付行為，而且還包括雙方一系列行為及其結(jié)果的總和。物業(yè)服務(wù)合同的履行通常在法律上規(guī)定為全部履行，即當(dāng)事人必須按照合同規(guī)定的標(biāo)的及其質(zhì)量、數(shù)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙?、履行地點，以適當(dāng)?shù)穆男蟹绞?，全面完成合同中?guī)定的各項義務(wù)。它實際上包含兩方面的含義。

(1)實際履行。實際履行是指按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行。按照實際履行的定義，如果一方發(fā)生違約，其違約責(zé)任不能以其他財物或賠償金代替。即使違約方支付了違約金或賠償金，如果一方要求繼續(xù)履行的，仍應(yīng)繼續(xù)履行合同。只有在實際履行已成為不可能或不必要時，才允許不實際履行。

(2)適當(dāng)履行。適當(dāng)履行是指履行物業(yè)服務(wù)合同時，在合同標(biāo)的(物業(yè)服務(wù))的種類、數(shù)量、質(zhì)量及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當(dāng)。按照適當(dāng)履行的定義，如果不履行或不適當(dāng)履行，有過錯的一方應(yīng)及時向?qū)Ψ秸f明情況，以避免或減少損失，同時賠償責(zé)任。當(dāng)締約一方只履行合同的部分義務(wù)時，另一方有權(quán)拒絕，并可就因一方部分義務(wù)導(dǎo)致其費用增加要求賠償，但部分履行不損壞當(dāng)事人利益的除外。當(dāng)事人一方如果一方不能履行合同的確切證據(jù)時，可以暫時中止合同，但應(yīng)立即通知另一方。如果另一，履行合同提供了充分的保證，則應(yīng)繼續(xù)履行合同。

在物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)之后，可能會由于業(yè)主的其他要求或環(huán)境的變化，導(dǎo)致合部分內(nèi)容不再符合實際，此時應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會商議，對委托服務(wù)合同的及時進(jìn)行修改。

(1)物業(yè)服務(wù)合同變更的特點。

①協(xié)商一致性。即合同的修改須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，并在原有合同基礎(chǔ)之上達(dá)成新的的協(xié)議。

②局部變更性。即委托服務(wù)合同的變更只能是對原有合同內(nèi)容的局部修改和補充。

③相對消滅性。合同的變更必然意味著有新的內(nèi)容產(chǎn)生，它的履行相應(yīng)不能再按照原有合同進(jìn)行，而應(yīng)按變更后的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系履行。

(2)物業(yè)服務(wù)合同變更的要件。要構(gòu)成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。

①已存在合同關(guān)系基礎(chǔ)。合同的變更必須建立在已有合同基礎(chǔ)之上，否則就不可能發(fā)生變更問題。

②具有法律依據(jù)或當(dāng)事人約定。物業(yè)服務(wù)合同的變更可以依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生，也可通過當(dāng)事人雙方協(xié)商產(chǎn)生。

③具備法定形式合同的變更。應(yīng)當(dāng)從形式和實質(zhì)上符合法律規(guī)定。

④非實質(zhì)性條款發(fā)生變化。非實質(zhì)性條款是指不會導(dǎo)致原合同關(guān)系破滅和新合同關(guān)系產(chǎn)生的合同條款，即除合同標(biāo)的之外的其他條款。

(3)物業(yè)服務(wù)合同變更的效力。

物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就合同變更的內(nèi)容做出明確的規(guī)定，若變更內(nèi)容不明確，則從法律上可推定為未變更。委托服務(wù)合同一旦發(fā)生變化，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)按照變更后的內(nèi)容履行合同，任何一方違反變更后的合同內(nèi)容都將構(gòu)成違約。如果合同的變更對一方當(dāng)事人造成了損害，則另一方當(dāng)事人應(yīng)付相應(yīng)的賠償責(zé)任。

合同的解除是指由于發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)消滅，從而使合同終止法律效力。

導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同解除的事項主要如下。

(1)合同規(guī)定的期限屆滿。

(2)當(dāng)事人一方違約，經(jīng)法院判決解除合同。

(3)當(dāng)事人一方侵害另一方權(quán)益，經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同。

(4)當(dāng)事人雙方商定解除合同。

合同的解除，無論是當(dāng)事人雙方協(xié)議解除還是依據(jù)法律規(guī)定解除，均須遵照一定程序。協(xié)議解除，應(yīng)在雙方達(dá)成一致協(xié)議的基礎(chǔ)上經(jīng)過簽約和承諾兩個階段，方可使解除行為效力。若法律規(guī)定了特別程序的，則應(yīng)遵守特別程序規(guī)定。合同解除后，尚未履行合同終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，當(dāng)事人可以要求采取補救措施，并有權(quán)要求賠失。