住房福利是指中央政府和地方政府解決國(guó)民住房問(wèn)題的社會(huì)福利制度，滿足人們的基本住房需要。

一是廉租房制度。

廉租住房制度以財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，同時(shí)實(shí)行以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的多種保障方式。對(duì)于按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。廉租房的承租對(duì)象是住房困難家庭和低收人家庭。各地政府在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，因地制宜建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度。

二是經(jīng)濟(jì)適用房制度。

經(jīng)濟(jì)適用住房是由政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。符合條件的家庭，可以申請(qǐng)購(gòu)買或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用房同樣面向中低收人家庭和住房困難家庭出售。

三是住房公積金制度。

住房公積金制度是中國(guó)政府為解決職工家庭住房問(wèn)題而建立的政策性融資渠道。住房公積金由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各種類型企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個(gè)人所有。住房公積金專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于職工購(gòu)買、建造、大修自住住固房，并向職工個(gè)人提供住房貸款，具有義務(wù)性、互助性和保障性的特點(diǎn)。

四是住房金融政策。

住房金融政策是政府介入住房消費(fèi)領(lǐng)域的重要手段，通過(guò)商業(yè)信貸或其他信貸為購(gòu)房者提供住房按揭貸款。我國(guó)的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來(lái)的。目前，我國(guó)主要是由商業(yè)銀行提供住房按揭貸款和由政府公積金機(jī)構(gòu)提供政策性住房公積金貸款。

(一)以商品化為主的住房福利

實(shí)行以商品化為主的住房福利制度，其住宅商品化程度較高，私人擁有住宅的比例較大，如美國(guó)就是這一住房福利制度的典型。在過(guò)去的幾十年中，聯(lián)邦政府為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和行政手段，對(duì)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予支持和幫助。主要內(nèi)容有：

1．廣泛利用發(fā)達(dá)的金融機(jī)制，運(yùn)用抵押貸款方式促進(jìn)住房建設(shè)，提高居民購(gòu)買自有住房的能力。居民一般可以從住房金融機(jī)構(gòu)得到相當(dāng)于房?jī)r(jià)70％--80％的住房信貸。

2．給買房者以優(yōu)惠，包括降低貸款利率和對(duì)用來(lái)還本付息的個(gè)人收入免征所得稅。

3．向低收入家庭提供福利貸款、住房津貼，并允許租住低租金的公共住房，或由政府給私人建房提供造價(jià)左右的補(bǔ)貼。那些低租金的多戶式公寓房，可出租給孤寡老人、殘疾人和低收入者。

(二)商品化兼福利政策的住房福利

從住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式看，商品化兼福利政策的住房福利的特點(diǎn)是：國(guó)家既發(fā)展住宅商品化，也加強(qiáng)政府的干預(yù)，實(shí)行一系列住房福利政策。英國(guó)、德國(guó)、新加坡等國(guó)家都屬于這種商品化兼福利政策的住房保障模式。

二戰(zhàn)后的住房短缺問(wèn)題使得德國(guó)在60年代經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后大量興建住宅，70年代以后住房供求趨于緩和。1949年以來(lái)，共建造了1800萬(wàn)套新房，占全部住房的70％，居民戶數(shù)與住房套數(shù)大體相當(dāng)。其中，750萬(wàn)套是“福利住房”。這種住房房租不受自由市場(chǎng)價(jià)格的影響，一般比市場(chǎng)房租(約占工資收入的30％)低1／3—1／2。這種住房是專為低收入、多子女家庭、殘疾人及老年人提供的。政府主要采用三種辦法提供住房福利：

1．低息貸款。政府資助建住宅房的資金占社會(huì)住宅建設(shè)投資總額的25％。

2．房租補(bǔ)貼。政府依據(jù)家庭人口、收入、房租等情況給予補(bǔ)貼。低收入者可以申請(qǐng)房租補(bǔ)貼，但單人住房不得超過(guò)48平方米，雙人住房不得超過(guò)62平方米。

3．鼓勵(lì)私人建房、買房，實(shí)行公房私有化。隨著住房供求關(guān)系的平衡，資金投向開(kāi)始由福利建房轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)私人建房，實(shí)行建房補(bǔ)貼和房租補(bǔ)貼雙軌制。具體措施有：(1)年收入在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的家庭，可以申請(qǐng)優(yōu)惠的建房貸款。多子女的家庭、移民、殘廢者可以得到特別優(yōu)惠。(2)中低收人家庭參加住宅儲(chǔ)蓄，可以得到國(guó)家的資助，當(dāng)最高儲(chǔ)蓄額沒(méi)有超過(guò)某種最高限額時(shí)儲(chǔ)戶可以得到14％的住房?jī)?chǔ)蓄獎(jiǎng)。(3)給自建房屋者免稅優(yōu)待。新建房8年內(nèi)，房主每年可以得到相當(dāng)于建房費(fèi)用5％的收入免繳所得稅的優(yōu)待。

英國(guó)自1979年以來(lái)大力推行私人買房、建房的政策，并把公房私有化作為其住房政策的核心。英國(guó)政府的政策目標(biāo)是使全國(guó)70％--80％的家庭擁有私房。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，采取了一系列措施：(1)政府為支持私人購(gòu)房、建房，大幅度削減國(guó)家的直接住宅建設(shè)投資，把這部分資金用于補(bǔ)貼購(gòu)房戶。(2)居民買房采取分期償還的長(zhǎng)期貸款辦法。這種貸款由房屋互助協(xié)會(huì)組織經(jīng)營(yíng)，其資金全部來(lái)自個(gè)人儲(chǔ)蓄存款。政府對(duì)該協(xié)會(huì)在經(jīng)濟(jì)上給予一系列的優(yōu)惠，如允許協(xié)會(huì)存款和貸款利息高于銀行的2％，在“房協(xié)”存款者可以免繳部分所得稅等。(3)《住宅法》規(guī)定：租住公房的，只要住滿2年以上，就有權(quán)購(gòu)買所住的公房；公房的折扣從50％--90％不等。由于這些措施，英國(guó)形成了購(gòu)房熱潮，私房率迅速提高?，F(xiàn)在，英國(guó)私人住房率達(dá)63％。

新加坡政府采取強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的辦法為購(gòu)建住宅者提供資金。新加坡從1955年開(kāi)始實(shí)行中央公積金制度，中央公積金局將收到的公積金上繳財(cái)政部，財(cái)政部用公積金存款向住宅發(fā)展局發(fā)放公共住宅建設(shè)貸款。參加公積金者可通過(guò)購(gòu)房長(zhǎng)期貸款分期償還購(gòu)買的住房的款項(xiàng)。國(guó)家建設(shè)住宅只向低收入者出租。新加坡為了鼓勵(lì)居民購(gòu)房，提高了房租，同時(shí)提供各種購(gòu)房貸款。政府規(guī)定，年滿21歲的居民才有權(quán)購(gòu)房，月收入在4000新元以下的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買政府建造的社會(huì)住宅。購(gòu)買社會(huì)住宅者第一次需付20％的房?jī)r(jià)，余額向政府貸款，分5--20年還清，年利率為6％。另外提取其公積金的50％作為購(gòu)房首期貸款，余額從每月應(yīng)繳的公積金中扣除。目前，全國(guó)已有80％以上的人居住在自有住宅里，租房者日益減少。

我國(guó)香港特別行政區(qū)與上述幾個(gè)國(guó)家的情況類似。香港有600多萬(wàn)人口，而市區(qū)面積僅98平方公里，地狹人稠，住房問(wèn)題突出。近30多年來(lái)，香港政府把解決居民住房問(wèn)題作為實(shí)現(xiàn)安定繁榮的重要措施。自1954年實(shí)施公共房屋計(jì)劃以來(lái)，居住公共房屋者已達(dá)300多萬(wàn)人，占香港總?cè)丝诘陌霐?shù)以上。香港采取私人發(fā)展商和政府部門共同開(kāi)發(fā)的雙軌制來(lái)解決住房問(wèn)題。近46％的公屋由政府房屋委員會(huì)統(tǒng)一計(jì)劃、建造和管理。公屋分為廉租屋(高補(bǔ)貼、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免地價(jià)、免利息、免利潤(rùn)，按成本價(jià)出售)三個(gè)層次。由于公屋是為中低收入者解決住房問(wèn)題，所以對(duì)入住原則和條件有嚴(yán)格規(guī)定，衡量標(biāo)準(zhǔn)包括在港時(shí)間、申請(qǐng)人年齡、家庭成員、家庭總收入水平、現(xiàn)住房困難程度等。為了減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，香港政府也很重視住宅私有政策。自1977年以來(lái)，他們采取以房屋委員會(huì)建房為主與私人機(jī)構(gòu)參與相結(jié)合的辦法，加速屋村建設(shè)，逐步推行公屋住宅商品化?！熬诱哂衅湮荨庇?jì)劃主要由政府承擔(dān)興建，以成本價(jià)格出售，一般比市場(chǎng)價(jià)低1／3，而且由銀行向購(gòu)買者提供優(yōu)惠貸款。盡管如此，香港居民的住房保障問(wèn)題仍十分嚴(yán)重，還有許多居民住在簡(jiǎn)易房子里。香港回歸后，特區(qū)政府把住房保障作為政府的首要任務(wù)，努力使香港居民的住房環(huán)境和住房質(zhì)量得到改善和提高。

(三)福利政策兼商品化的住房福利

前東歐國(guó)家在住宅方面實(shí)行由國(guó)家統(tǒng)一分配的低租金福利制。捷克、羅馬尼亞、波蘭和匈牙利等國(guó)家都制定了住房保障政策和住房建設(shè)計(jì)劃。20世紀(jì)80年代以后，各國(guó)都先后進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)體制改革，加快了住房建設(shè)速度。住房福利的具體措施有：

1．鼓勵(lì)私人建房、買房，推行住宅私有化。前東歐國(guó)家從60年代起，住宅建設(shè)的方針就由國(guó)家投資轉(zhuǎn)向國(guó)家、合作社、個(gè)人的多種渠道投資。80年代以來(lái)私有化程度進(jìn)一步深化。

2．積極發(fā)展合作建房。合作建房現(xiàn)已成為住房建設(shè)的主要形式。合作社經(jīng)費(fèi)主要為社員的入社費(fèi)，建房資金來(lái)自儲(chǔ)蓄金和銀行貸款。捷克國(guó)家投資建設(shè)的住宅占15％，合作社投資的占50％，私人投資的占30％。合作建房有使用權(quán)、繼承權(quán)和換主權(quán)，但不得私自出售。

3．改革租金制度。匈牙利在推行住房私有化的同時(shí)，制定房租改革方案，有計(jì)劃地提高房租，實(shí)行部分房屋商品化的辦法。

4．改進(jìn)住宅分配辦法。匈牙利直接由國(guó)家投資建造的住房，由各級(jí)議會(huì)分配和出售，其中67％用于分配，33％用于出售。居民可以通過(guò)租、買、建三種形式取得住房。波蘭的家庭住房由國(guó)家全部或部分解決，實(shí)際上是提供給低收人家庭的一種福利。

東歐巨變后，政治和經(jīng)濟(jì)體制都發(fā)生巨大變化，住房保障模式也發(fā)生較大變革。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的引人，使住房商品化進(jìn)程加快。但由于改革帶來(lái)大量失業(yè)、通貨膨脹、兩極分化、經(jīng)濟(jì)衰退等問(wèn)題，住房問(wèn)題更加嚴(yán)峻，尤其是中低收入家庭，處境更難。

(四)福利政策為主的住房保障形式

實(shí)行以福利政策為主的國(guó)家，把解決住房問(wèn)題作為福利綱領(lǐng)。民主德國(guó)提出，到1990年解決住房問(wèn)題，標(biāo)準(zhǔn)是每家有一套大小及內(nèi)部設(shè)備符合要求的現(xiàn)代化住宅。國(guó)家出租的住宅，政府給予優(yōu)惠補(bǔ)貼。朝鮮城市住宅基本上是按照“六統(tǒng)一”(統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理)的辦法建設(shè)和分配的。早期以一室戶為主，60年代主要為二室戶，現(xiàn)在提出發(fā)展三室戶。新建住宅的水、暖、電、衛(wèi)生、炊具、家具齊全。二室戶的房租一般不超過(guò)家庭收入的5％。

從以上四種不同住房福利形式可以看出，政府對(duì)住房供應(yīng)市場(chǎng)的干預(yù)是必需的。大多數(shù)國(guó)家都提供政府優(yōu)惠貸款，實(shí)行貸款利息減免的辦法提供低成本、低租金住房，間接干預(yù)住房供應(yīng)。

1．加快租金制度的改革。加快住房的商品化改革，實(shí)現(xiàn)房租與房?jī)r(jià)真實(shí)反映住房市場(chǎng)的供求關(guān)系。從改革開(kāi)始，分階段進(jìn)行提租，使住房消費(fèi)支出約占雙職工家庭平均工資15％左右。但是，對(duì)于下崗失業(yè)和低收入的家庭，如果房租支出超過(guò)其收入5％，則可以申請(qǐng)住房公積金或通過(guò)房租差額補(bǔ)貼等住房福利措施解決。

2．取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化。住房是生活必需品，它的費(fèi)用應(yīng)是工資構(gòu)成的一部分，應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大工資構(gòu)成解決住房問(wèn)題。對(duì)購(gòu)房、付房租有困難的人，可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼，而不能施行普遍的、無(wú)差別的住房福利制度，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房新制度。同時(shí)，加快職工住房消費(fèi)由原來(lái)的“暗補(bǔ)”向“明補(bǔ)”轉(zhuǎn)變，將住房補(bǔ)助逐步納入職工個(gè)人工資體系。

3．完善住房公積金制度。之前的公積金運(yùn)作中出現(xiàn)了住房公積金的勞動(dòng)主體職能界定不清，部分基金被挪用，為中低收入者住房抵押貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)缺位，公積金貸款主要面向開(kāi)發(fā)商，而不是廣大職工等問(wèn)題。當(dāng)前的公積金制度改革必須嚴(yán)格遵守“房委會(huì)決策、公積金中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的原則，確保公積金?？顚Ｓ?，安全有效運(yùn)行。

4．大力發(fā)展和完善住房金融體制。個(gè)人住房抵押貸款實(shí)際上是利用住房作為不動(dòng)產(chǎn)的保值、增值特點(diǎn)，為消費(fèi)者提供一種依靠自身長(zhǎng)期積累實(shí)現(xiàn)住房需求的融資渠道。應(yīng)該建立起政策性的公積金制度、合作性的住房?jī)?chǔ)蓄銀行、商業(yè)性抵押貸款制度三位一體的住房金融體制，將原來(lái)面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)性貸款轉(zhuǎn)為面向廣大消費(fèi)者的消費(fèi)性貸款，推動(dòng)住房金融體制的發(fā)展。

5．實(shí)行住房保障商品化和社會(huì)化。實(shí)行住房保障商品化和社會(huì)化服務(wù)管理，是住房保險(xiǎn)制度改革的基本目標(biāo)。為此，政府已出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，制定了已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市出售辦法，為我國(guó)住房保障的商品化與社會(huì)化提供了堅(jiān)實(shí)的政策與法律依據(jù)。