項(xiàng)目資本金是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額。對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資及其相應(yīng)權(quán)益，但不得以任何方式抽回。

所有者權(quán)益包括實(shí)收資本、資本公積和留存收益，其中留存收益包括盈余公積和未分配利潤(rùn)。實(shí)收資本和資本公積一般來(lái)源于企業(yè)的資本投入，而留存收益則來(lái)源于企業(yè)盈利產(chǎn)生的資本增值。也就是說(shuō)，實(shí)收資本和資本公積和企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，留存收益則是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)的體現(xiàn)。

而項(xiàng)目資本金是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額。從兩者的比較可以看出，所有者權(quán)益的范圍包括了項(xiàng)目資本金，所有者權(quán)益中的實(shí)收資本和資本公積屬于項(xiàng)目資本金，而所有者權(quán)益中的留存收益則一般不屬于項(xiàng)目資本金的范疇，但特殊情況下的留存收益也可能構(gòu)成項(xiàng)目資本金。因此，本章內(nèi)容只涉及實(shí)收資本、資本公積以及與構(gòu)成項(xiàng)目資本金有關(guān)的留存收益的會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)企業(yè)收到投資者投入的資本金時(shí)，其賬務(wù)處理主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

一般企業(yè)(指非股份有限公司)投入資本，均通過(guò)“實(shí)收資本”斟目核算。企業(yè)按照章程的規(guī)定，投資者投入企業(yè)的資本記入“實(shí)收資本”科目的貸方。

企業(yè)收到投資者投入的資金，超過(guò)其在注冊(cè)資本所占的份額的部分，作為資本溢價(jià)或股本溢價(jià)，在“資本公積”科目中核算，不記入“實(shí)收資本”科目。

(一)實(shí)收資本

實(shí)收資本是指企業(yè)投資者按照企業(yè)章程或合同、協(xié)議的約定，實(shí)際投入企業(yè)的資本。我國(guó)實(shí)行的是注冊(cè)資本制，因而，在投資者足額繳納資本之后，企業(yè)的實(shí)收資本應(yīng)該等于企業(yè)的注冊(cè)資本。所有者向企業(yè)投入的資本，在一般情況下無(wú)須償還，可以長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)使用。

由于企業(yè)組織形式不同，所有者投入資本的會(huì)計(jì)核算方法也有所不同。除股份有限公司對(duì)股東投入的資本應(yīng)設(shè)置“股本”科目外，其余企業(yè)均設(shè)置“實(shí)收資本”科目，核算企業(yè)實(shí)際收到的投資者投入的資本。投資者投入企業(yè)的資本記入“實(shí)收資本”科目的貸方。

企業(yè)收到投資者投入的資金，超過(guò)其在注冊(cè)資本所占份額的部分，作為資本溢價(jià)或股本溢價(jià)，在“資本公積”科目中核算，不記入“實(shí)收資本”科目。

(二)資本公積

資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊(cè)資本(或股本)中所占份額的投資，以及直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失等。資本公積包括資本溢價(jià)(或股本溢價(jià))和直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失等?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，資本公積的核算只設(shè)置兩個(gè)明細(xì)科目：資本(或股本)溢價(jià)、其他資本公積。

1.資本溢價(jià)

“資本公積——資本(股本)溢價(jià)”科目反映企業(yè)實(shí)際收到的資本(或股本)大于注冊(cè)資本的金額。溢價(jià)發(fā)行股票的，如有發(fā)行費(fèi)用，應(yīng)在溢價(jià)收入中支付，即在扣除發(fā)行費(fèi)用后，記入“資本公積——股本溢價(jià)”?！百Y本公積…資本溢價(jià)”核算內(nèi)容主要包括：

股東投資溢價(jià)；股票發(fā)行費(fèi)用(沖減資本公積)。

同一控制下企業(yè)合并差額：借差，借記“資本公積”(不足沖減的，沖減留存收益)；貸差，貸記“資本公積”。

“撥款轉(zhuǎn)入”在“資本公積——資本溢價(jià)”中過(guò)渡。這里的撥款不是指政府補(bǔ)助，政府補(bǔ)助應(yīng)當(dāng)計(jì)入損益，不在資本公積中核算。

綜上所述，資本溢價(jià)應(yīng)屬于股東的投入，因此，可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資本金。但同一控制下企業(yè)合并差額形成的資本溢價(jià)在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中一般是不會(huì)出現(xiàn)的。

2.其他資本公積

其他資本公積是指除資本溢價(jià)項(xiàng)目以外所形成的資本公積，其中主要包括直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失?！百Y本公積——其他資本公積”核算內(nèi)容主要包括：

以權(quán)益結(jié)算股份支付通過(guò)“資本公積——其他資本公積”過(guò)渡。長(zhǎng)期股權(quán)投資的“權(quán)益法”下，享有被投資企業(yè)除損益外的所有者權(quán)益變動(dòng)的份額。

關(guān)聯(lián)方交易時(shí)，交易價(jià)格顯失公允的差額?！?a href="/wiki/%E5%8F%AF%E4%BE%9B%E5%87%BA%E5%94%AE%E9%87%91%E8%9E%8D%E8%B5%84%E4%BA%A7" title="可供出售金融資產(chǎn)">可供出售金融資產(chǎn)”的公允值變動(dòng)差額。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”日公允值大于原賬面值

的差額。

其他“資本公積——資本溢價(jià)”不包括的內(nèi)容。

綜上所述，其他資本公積雖然屬于所有者權(quán)益，但并不是投資者實(shí)際的資金投入，因此，其他資本公積不能作為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資本金。

(三)留存收益

1.捐贈(zèng)所得

如果在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，企業(yè)收到捐贈(zèng)，包括現(xiàn)金捐贈(zèng)和實(shí)物捐贈(zèng)，應(yīng)該視同為對(duì)項(xiàng)目的投入，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本金的組成部分。

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)于捐贈(zèng)的會(huì)計(jì)處理是：在“營(yíng)業(yè)外收入”核算，增加企業(yè)利潤(rùn)。因此，捐贈(zèng)在所有者權(quán)益中，最終體現(xiàn)為留存收益，但也屬于項(xiàng)目資本金。

2.債務(wù)重組收益

如果在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)獲得債務(wù)重組收益，實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)減少了債務(wù)支出，也就相當(dāng)于增加了對(duì)項(xiàng)目的資本投入，同樣構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本金的組成部分。

修改后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》規(guī)定，債務(wù)人債務(wù)重組收益直接計(jì)人當(dāng)期損益。也就是說(shuō)，債務(wù)重組收益應(yīng)當(dāng)作為利得，在“營(yíng)業(yè)外收入”核算，增加企業(yè)利潤(rùn)。

3.政府專(zhuān)項(xiàng)撥款

政府專(zhuān)項(xiàng)撥款屬于與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，相當(dāng)于政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一種資金投入，應(yīng)該屬于項(xiàng)目資本金的范圍。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)收到的政府專(zhuān)項(xiàng)撥款應(yīng)在“遞延收益”科目核算，并自相關(guān)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)起，在該資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，分次計(jì)入各期的營(yíng)業(yè)外收入，增加企業(yè)利潤(rùn)。因此，政府專(zhuān)項(xiàng)撥款又是以留存收益的形式存在的。

固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例是指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。計(jì)算資本金基數(shù)的總投資，是指投資項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資與鋪底流動(dòng)資金之和，具體核定時(shí)以經(jīng)批準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)概算為依據(jù)。

國(guó)家為了從宏觀上調(diào)控固定資產(chǎn)投資，根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等。對(duì)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例有不同的具體規(guī)定。目前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)行的項(xiàng)目資本金比例為35%，但為應(yīng)對(duì)2008年爆發(fā)的全球金融危機(jī)，國(guó)務(wù)院2009年5月27日公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》國(guó)發(fā)[2009]27號(hào)。其中，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。

項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)等出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

投資者以貨幣方式認(rèn)繳的資本金，其資金來(lái)源有：

各級(jí)人民政府的財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)家批準(zhǔn)的各種專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金、“撥改貸”和經(jīng)營(yíng)性基本建設(shè)基金回收的本息、土地批租收入、國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、地方人民政府按國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取的各種規(guī)費(fèi)及其他預(yù)算外資金；

國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)及企業(yè)法人的所有者權(quán)益(包括資本金、資本公積金、盈余公積金和未分配利潤(rùn)、股票上市收益資金等)、企業(yè)折舊資金以及投資者按照國(guó)家規(guī)定從資金市場(chǎng)上籌措的資金；

社會(huì)個(gè)人合法所有的資金；

國(guó)家規(guī)定的其他可以用作投資項(xiàng)目資本金的資金。

國(guó)家出資、企業(yè)法人出資和個(gè)人出資的資金來(lái)源可以作為資本金的籌集渠道，而銀行貸款、法人問(wèn)拆借資金、非法向企業(yè)或個(gè)人集資、企業(yè)發(fā)行債券等不能充當(dāng)資本金。

從總體上看，項(xiàng)目的資金來(lái)源可分為投入資金和借入資金，前者形成項(xiàng)目的資本金，后者形成項(xiàng)目的負(fù)債。

投資項(xiàng)目的資本金一次認(rèn)繳，并根據(jù)批準(zhǔn)建設(shè)的進(jìn)度按比例逐年到位。

主要使用商業(yè)銀行貸款的投資項(xiàng)目，投資者應(yīng)將資本金按分年應(yīng)到位數(shù)量存入其主要貸款銀行；主要使用國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款的投資項(xiàng)目，應(yīng)將資本金存入國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行指定的銀行。投資項(xiàng)目資本金只能用于項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用，更不得抽回。有關(guān)銀行承諾貸款后，要根據(jù)投資項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和資本金到位情況分年發(fā)放貸款。

有關(guān)部門(mén)要按照國(guó)家規(guī)定對(duì)投資項(xiàng)目資本金到位和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)資本金未按照規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項(xiàng)目，投資管理部門(mén)不發(fā)給投資許可證，金融部門(mén)不予貸款。對(duì)將已存入銀行的資本金挪作他用的，在投資者未按規(guī)定予以糾正之前，銀行要停止對(duì)該項(xiàng)目撥付貸款。

對(duì)資本金來(lái)源不符合有關(guān)規(guī)定，弄虛作假，以及抽逃資本金的，要根據(jù)情節(jié)輕重，對(duì)有關(guān)責(zé)任者處以行政處分或經(jīng)濟(jì)處罰，必要時(shí)停建或緩建有關(guān)項(xiàng)目。