基本租金指評(píng)定經(jīng)租房產(chǎn)租金的原始價(jià)格。

它是以固定房間的每平方米使用面積為計(jì)租單位，按照“基本租金定分標(biāo)準(zhǔn)”確定的房屋計(jì)租分?jǐn)?shù)總值，乘以每分房租分值。

計(jì)算公式為：基本租金=∑(房屋計(jì)租分?jǐn)?shù)×房屋計(jì)租分值)

(一)本利法

租金由三部分組成：固定資產(chǎn)折舊和大修理基金，出租資金的時(shí)間價(jià)值；租賃前三年的平均稅后利潤。即：

租金=固定資產(chǎn)折舊+大修理基金+(固定資產(chǎn)凈值+流動(dòng)資金)×租賃期銀行貸款利率+租賃前三年的平均稅后利潤

式中，流動(dòng)資金主要是指自有流動(dòng)資金。在有其他專項(xiàng)資金的情況下，也應(yīng)納入式中參與計(jì)算。

租金包括了固定資產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償，從而為固定資產(chǎn)的實(shí)物補(bǔ)償提供了保證，租金考慮了資金的時(shí)間價(jià)值不包含了稅后利潤，因而較好地保證了出租方在出租企業(yè)后的利益所得。用以計(jì)算租金的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均可從有關(guān)財(cái)務(wù)帳目和統(tǒng)計(jì)資料中查出，但計(jì)算出的租金僅是有形資產(chǎn)租金，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的無形資產(chǎn)作適當(dāng)修正。

本利法關(guān)于折舊和大修基金的使用有兩種方式。一是由出租者負(fù)責(zé)；待租賃期滿后將租金用于設(shè)備的更新改造和修理。二是當(dāng)年將租金留給企業(yè)，由承租者負(fù)責(zé)設(shè)備的實(shí)物補(bǔ)償。若是前者，易于加深承租者的短期行為，不利于企業(yè)長期穩(wěn)定地發(fā)展；若是后者，則要明確規(guī)定固定資產(chǎn)的完好率指標(biāo)及設(shè)備的更新改造指標(biāo)，以強(qiáng)化承租者的實(shí)物補(bǔ)償責(zé)任。

本利法可用于融資性租賃租金的確定。企業(yè)融資性租賃是企業(yè)租賃經(jīng)營的一種特殊形式，它不宜普遍推行，僅限于那些影響面不大、虧損微利的小企業(yè)。出租者通過租金(包括固定資產(chǎn)投資回收部分及相應(yīng)的收益)，在取得相應(yīng)的投資收益的同時(shí)，逐步收回固定資產(chǎn)投資。當(dāng)租賃期滿時(shí)，承租者可以用象征性價(jià)格買下實(shí)物形態(tài)仍然存在的剩余資產(chǎn)，從而獲得這部分資產(chǎn)的所有權(quán)。這種融資性租賃有利于從根本上消除與國家利益沖突的企業(yè)的短期化行為。由于國家能夠保證在租賃期滿后收回原有投資，因而不存在企業(yè)拼國家設(shè)備的問題。此時(shí)，企業(yè)開足馬力最大限度地發(fā)揮機(jī)器設(shè)備作用的結(jié)果，只是加速了設(shè)備的折舊與更新，并不損害國家利益。

(二)資聲利潤率法

有形資產(chǎn)租金=(上年固定資產(chǎn)期末原值+自有流動(dòng)基金）×同行業(yè)平均資產(chǎn)利潤率

無形資產(chǎn)租金，由租賃雙方根據(jù)企業(yè)的商譽(yù)、專利權(quán)、工人的平均技術(shù)等級(jí)、特許營業(yè)權(quán)、優(yōu)越的地理位置等無形資產(chǎn)，來協(xié)商確定。

有形資產(chǎn)租金與無形資產(chǎn)租金之和，為租賃企業(yè)的基本租金。

由于我國以前對(duì)固定資產(chǎn)的折舊率不統(tǒng)一，也不合理，而且各個(gè)企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的利用率和保養(yǎng)也不—-樣，因而造成固定資產(chǎn)凈值多為不實(shí)，所以上式直接采用了固定資產(chǎn)期末原值。同行業(yè)平均資產(chǎn)利潤率在這里實(shí)質(zhì)上充當(dāng)百元資產(chǎn)租金率的角色。計(jì)算資產(chǎn)利潤率的資產(chǎn)總額，為企業(yè)全年固定資產(chǎn)原、值平均占用額與定額流動(dòng)資金平均占用額之和，利潤為產(chǎn)品銷售利潤與其他銷售利潤之和，不包括營業(yè)外收入。顯然；不用企業(yè)，資產(chǎn)利潤率是不同的。對(duì)于資產(chǎn)利潤率高于行業(yè)平均值的企業(yè)，若按上式計(jì)算，則租金偏低，對(duì)出租者不利；相反，對(duì)資產(chǎn)利潤率低于行業(yè)平均值的企業(yè)，若按上式計(jì)算，則租金偏高，對(duì)承租者不利。因此，在高低懸殊的情況下，應(yīng)對(duì)作為百元資產(chǎn)租金率的同行業(yè)平均資產(chǎn)利潤率作適當(dāng)調(diào)整，以利租賃雙方利益的合理分配。

由資產(chǎn)利潤率法確定的租金，其主體內(nèi)容是利潤。因此，在實(shí)際運(yùn)用中，還必須注意固定資產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)合問題，嚴(yán)格確定有關(guān)折舊等合理使用的指標(biāo)，明確規(guī)定固定資產(chǎn)的更新改造任務(wù)。資產(chǎn)利潤率本身是一重要的綜合性指標(biāo)，實(shí)踐中，通常把租金的確定與對(duì)資產(chǎn)利潤率的考核結(jié)合起來。

(三)雙基法

雙基法是按照如下企業(yè)收入分配圖的思路，分三步來確定租金的。

1．定基數(shù)利潤。

基數(shù)利潤是稅前利潤，根據(jù)租賃前幾年的利潤情況確定。一般，租賃期第一年的基數(shù)利潤應(yīng)高于租賃前三年的平均利潤，并按一定幅度逐年提高。對(duì)于租賃前三年處于虧損和持平的企業(yè)，要根據(jù)現(xiàn)有廠房，設(shè)備，資金，職工素質(zhì)等情況，參考?xì)v史最好的經(jīng)濟(jì)效益水平確定出合適的利潤指標(biāo)。通常，回歸方法是確定基數(shù)利潤的較好方法。通過對(duì)歷史統(tǒng)計(jì)資料的回歸分析，建立利潤回歸方程，據(jù)此推算確定各年的基數(shù)利潤。

2．定分成比例。

基數(shù)利潤扣除上繳稅金及其他有關(guān)費(fèi)用后的余額，是在企業(yè)與承租者之間分配的分成利潤額。分成比例的確定，往往是結(jié)合對(duì)基本租金的考慮進(jìn)行的。基本租金若是定得高，分成比例則應(yīng)偏重于承租者所得，反之，就偏重于企業(yè)留利。僅就個(gè)人租賃而言，分成比例的確定應(yīng)注意承租者聽得不得高于企業(yè)留利。沈陽汽車工業(yè)公司對(duì)實(shí)行個(gè)人租賃經(jīng)營的企業(yè)，規(guī)定企業(yè)與承租者的分成比例是：全民企業(yè)為7:3，集體企業(yè)為1:1。

3．定基本租金。

定基本租金時(shí)，主要考慮三點(diǎn)：第一，企業(yè)固定資產(chǎn)凈值及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)狀況。固定資產(chǎn)凈值大，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)狀況好，基本租金就高。第二，承租者賠償能力。賠償能力強(qiáng)，基本租金可定得高一些，反之，則應(yīng)相應(yīng)定得低一些。租金與賠償能力相一致，有利于切實(shí)保證租金繳納，不致虧損時(shí)形同虛設(shè)。第三，承租者凈收入。承租者在完成基數(shù)利潤后，應(yīng)有一定的凈收入。如果一開始就規(guī)定了承租者完成基數(shù)利潤時(shí)的凈收入，則很容易根據(jù)承租者所得來推算出基本租金。但更多的情況是，通過基本租金的確定來協(xié)調(diào)承租者的凈收入，使之合理?？紤]以上三點(diǎn)時(shí)，若遇有矛盾，可反饋調(diào)整分成比例，再行確定基本租金。

基本租金是在確定了基數(shù)利潤后，經(jīng)過層層剝離而確定下來的，故稱這種方法為雙基法。如果企業(yè)實(shí)際利潤高于基數(shù)利潤，則應(yīng)繳納的實(shí)際租金高于基本租金。實(shí)際租金的計(jì)算式為：

如果未完成基數(shù)利潤或發(fā)生虧損，基本租金應(yīng)照交不誤。

雙基法沒有嚴(yán)格依據(jù)確定租金的因素進(jìn)行計(jì)算測定，理論上有其不嚴(yán)密的—面。但這種做法比較符合我國企業(yè)租賃經(jīng)營的實(shí)際情況，它具有以下三大優(yōu)點(diǎn)：

第一，能有效地保證租賃雙方利益分配的合理性。雙基法不僅對(duì)基本租金的確定充分考慮了租賃雙方的利益，而且增長；租金與利潤同比例增長，因而，能有效地屎證在國家和企業(yè)多得灼情況下，承租者電能多得，這就合理地控制了承租者的收入。

第二，能做到租金與賠償能力相—致。在我國，個(gè)人收入是有限的，個(gè)人租賃的抵押金不可能很高。因此，對(duì)承租者的考核應(yīng)王要放在素質(zhì)能力上，在盡量要求賠償能力高灼基礎(chǔ)上使租金與賠償能力相一致；從這種一致性；來看，如果說本利法和資產(chǎn)利潤率法只適用于內(nèi)部全員租賃或外來企業(yè)租賃，那么，雙基法則具有更廣泛的適用性。雙基法能根據(jù)賠償能力的實(shí)際情況，靈活調(diào)節(jié)租金，不僅適用于以上兩種租賃形式，也適用于合伙租賃，尤其適用于小型企業(yè)的個(gè)人租賃。

第三，有利于租賃經(jīng)營與承包經(jīng)營相結(jié)合。企業(yè)租賃經(jīng)營本身具有明顯的承包特征，但租賃與承包又是兩種絕然不同的：經(jīng)營方式，—如何實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，還需要在改革實(shí)踐中不斷摸索。雙基法提供了兩大指標(biāo)：基本租金和基數(shù)利潤。基本租金．具有全額繳納的強(qiáng)制性，是租賃經(jīng)營的一項(xiàng)帶有本質(zhì)意義的指標(biāo)?；鶖?shù)利潤作為承租者的承包指標(biāo)，同承租者的利益掛鉤，獎(jiǎng)懲結(jié)合，完成基數(shù)利潤紿以一定獎(jiǎng)勵(lì)，反之，則要受到一定懲罰。這種結(jié)合符合當(dāng)前實(shí)際，有利于企業(yè)租賃經(jīng)營理論與實(shí)踐的發(fā)展。

(四)招標(biāo)租金法

確定租金的依據(jù)是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。也就是說，不僅要考慮企業(yè)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)，專頂資金，還要考慮企業(yè)的素質(zhì)、商譽(yù)、市場情況等因素；因此，準(zhǔn)確地測算租金并不是一件容易的事情。招標(biāo)租金法是通過招標(biāo)，由投標(biāo)者的報(bào)價(jià)來確定租金，它不失為一種可行的方法。在這里，基本租金等于從多個(gè)投標(biāo)者中選出的承租者的報(bào)價(jià)。租金確定與承租者選擇相結(jié)合，有利于保證租金繳納的強(qiáng)敝性，招標(biāo)投標(biāo)的競爭性，能使租金趨向合理。