物業(yè)租金是指物業(yè)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓物業(yè)的使用權(quán)給承租人而按約定條款定期分次向承租人的“報酬”，也就是物業(yè)出租人定期獲得的收入。對出租者來說，它是讓渡這部分產(chǎn)權(quán)而的報酬；對承租者來說，它是獲得并享用這部分產(chǎn)權(quán)的條件和代價。物業(yè)租金的構(gòu)成包物業(yè)的購置成本、利息、營業(yè)費用和投資利潤。^[1]

物業(yè)租金是就是房屋的租賃價格，是房屋分期出售其使用價值的貨幣表現(xiàn)。目前，物業(yè)租賃市場上存在著福利租金、半成本租金、成本租金、商品租金和市場租金等幾種類型。

1．福利租金

福利租金就是國家根據(jù)當(dāng)時的政治、經(jīng)濟(jì)需要和居民的承受力以及其他因素，而決定的實際執(zhí)行租金。在這種情況下，國家和單位對房屋租金的結(jié)收，只要求部分保證房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理費開支，其不足部分由財政補(bǔ)貼。目前，在國有公房和單位自管公房中，還有相當(dāng)部分實行這種低租金福利制。

2．半成本租金

半成本租金就是業(yè)主或經(jīng)營單位以低于成本租金的價格水平出租房屋。這種租金一般是在福利租金基礎(chǔ)上考慮了折舊費。因而租金收入可適當(dāng)滿足物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)和必要修繕的要求，初步實現(xiàn)以租養(yǎng)房的目的。目前，絕大多數(shù)城市出現(xiàn)公有物業(yè)和辦公、醫(yī)療、教育等用房，一般都采用這種形式。

3．成本租金

成本租金是按折舊費、修繕費、管理費、投資利息和稅金等因素構(gòu)成的。這種租金體現(xiàn)了物業(yè)價值的最低經(jīng)濟(jì)界限，只能維持物業(yè)的簡單再生產(chǎn)，達(dá)到盈虧平衡。目前，少數(shù)城市和一部分大企業(yè)出租公有住房和辦公用房，采用的就是這種形式。

4．商品租金

商品租金就是按照物業(yè)理論價格確定的租金。這種租金體現(xiàn)了房屋的商品價值的內(nèi)容，不僅能實現(xiàn)物業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)，實現(xiàn)以租養(yǎng)房、以租建房的目的，而且能使房屋的租賃者獲得必要的利潤。目前，大多城市的工商企業(yè)用房均實行這種形式。

5．市場租金

市場租金又叫協(xié)議租金，是由租賃雙方協(xié)商議定的租金。這種租金體現(xiàn)了物業(yè)的價值與市場供求關(guān)系的影響。目前，各大中城市出租的商業(yè)樓宇、寫字樓、工廠大廈、商業(yè)鋪面等經(jīng)營性用房和住宅用房，均采用這種價格形式。

總之，我國公有住宅曾主要是以成本租金為主的。但是，隨著房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展、住房制度改革的不斷深化，房屋租金將逐步向商品租金和市場租金方向發(fā)展。

實際租金標(biāo)準(zhǔn)的制定，不僅取決于租金構(gòu)成的8項因素，還取決于出租房屋的內(nèi)在和外在因素。影響租賃市場的社會因素有：

1．出租房屋本身構(gòu)造方面的影響因素

(1)房屋結(jié)構(gòu)。這里包括房屋的建筑結(jié)構(gòu)和房間結(jié)構(gòu)兩個方面。從建筑結(jié)構(gòu)來講，有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)；還有樓房(包括多層、高層)、平房之分。房屋結(jié)構(gòu)不同，其租金標(biāo)準(zhǔn)不同。從房間結(jié)構(gòu)來看，是否舒適、合理，其租金也會受到一些影響。

(2)房間設(shè)備和室內(nèi)裝修。一般情況下，房間設(shè)備、室內(nèi)裝修與租金標(biāo)準(zhǔn)成正比關(guān)系。

(3)樓層出租房屋所在樓層影響到承租人生產(chǎn)、生活的舒適程度。所以各樓層租金有一定的差價系數(shù)。

(4)朝向。房屋的朝向影響到出租房間燈光、取暖，影響到居住的舒適程度和身體健康。所以不同的朝向也有一定的差價系數(shù)。

(5)層高。房間高低不同，租金也會受到一定的影響。

(6)其他因素。諸如有無陽臺，西山墻和頂層有無隔熱層等，都會使租金受到一定的影響。

2．出租房屋的外部因素

(1)地理位置或地段因素。房屋所處的地理位置不同、地段不同，租金高低會受到很大的影響，特別是對營業(yè)性用房來說，這種差價表現(xiàn)得更為明顯?！侗本┦泄ど唐髽I(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)》就規(guī)定，王府井、大柵欄、東單至東四、西單至西四、前門大街等地屬一級地段，加收標(biāo)準(zhǔn)租金的150％；珠市口至自然博物館、珠市口西大街至廣安門、八面槽大街、崇文門內(nèi)大街、崇文門外大街至磁器口、宣武門內(nèi)大街、東四北大街至雍和宮、西四北大街至新街口豁口、宣武門外大街、大柵欄西街、地安門大街至鼓樓為二級地段，加收標(biāo)準(zhǔn)租金100％；除上述地段以外的東城、西城、崇文、宜武4個地區(qū)的街巷，近郊區(qū)主要大街和居民小區(qū)的商業(yè)干線，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣街鎮(zhèn)的商業(yè)干線為三類地段，加收標(biāo)準(zhǔn)租金30％。

(2)供求因素。房屋供求與租金高低，顯然具有很大關(guān)系。如果房屋供不應(yīng)求，租金肯定會被普遍拉高；相反，如果房屋供過于求，租金就會被普遍壓低。即使房屋供求總量平衡的情況下，供求狀況也會影響租金。就以底層住宅來說，作為住宅，往往沒人愿意住，房租一般較低。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，一些臨街的底層房屋，身價大增。原因就在于它便于轉(zhuǎn)換使用功能，可以改變?yōu)闋I業(yè)用房，需求大增，租金也被拉高。

(3)房屋的用途。房屋的用途，從總體上來說，可以分為非收益性物業(yè)和收益性物業(yè)兩大類。非收益性物業(yè)，主要是指住宅物業(yè)；收益性物業(yè)，主要是指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)大廈、工廠物業(yè)等等，根據(jù)房屋用途的不同，所帶來的收益不同，租金肯定會有很大差別，計算租金的方式、方法也存在很大差異。

3．影響租賃市場的社會因素

(1)城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指城市的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如該城市的國民生產(chǎn)總值、國民收入、國民經(jīng)濟(jì)增長率等反映國民經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo)；當(dāng)?shù)氐南M總額、消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價指數(shù)等描述社會消費水平和消費能力的指標(biāo)；該城市進(jìn)出口增長情況、外資企業(yè)新增加數(shù)量等反映高檔物業(yè)需求的指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐?a href="/wiki/%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E6%94%BF%E7%AD%96" title="經(jīng)濟(jì)政策">經(jīng)濟(jì)政策、財政政策、消費政策、金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況等。

城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來租賃該城市的物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及高檔公寓物業(yè)、中低檔居住物業(yè)等。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看漲，各行各業(yè)發(fā)展迅速，市場對出租的房屋需求旺盛，必然會促使房屋租金的提高，反之，房屋租金就會走低。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況還是房屋租賃期限長短的重要影響因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好，租戶就希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等。

(2)房屋出售市場情況。房屋出售市場情況，包括兩個方面的內(nèi)容：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理單位、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、價格、地區(qū)、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求，等等。

房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產(chǎn)品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋，等等。所以，在分析和預(yù)測房屋出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并把兩者結(jié)合起來。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握房屋出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。

(3)房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境。房屋租賃政策法規(guī)，包括直接規(guī)范房屋租賃管理的政策法規(guī)規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房屋租賃管理辦法》，以及間接影響房屋租賃的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，比如《城市公有房屋管理規(guī)定》《城市私有房屋管理條例》及《個人住房貸款管理辦法》，等等。

房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，如規(guī)定國有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場情況，如規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)比較低，而房屋出售市場的售價比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長期租賃房屋居住而不是直接到房產(chǎn)市場購買住房等。此外，解決低收人家庭的住房問題，對于特別困難的家庭應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)恼疹櫟恼?，由于“監(jiān)管不力”而執(zhí)行不到位。