資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存入銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，后者則是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業(yè)的收益率，因?yàn)樗鼈兎从车氖遣煌顿Y領(lǐng)域的獲利能力。否則，投資不就變得太單一、太簡(jiǎn)單了嗎？大家都把錢存入銀行生息既省心又安全。從理論上講，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者把各行業(yè)的年平均利潤(rùn)率趨于一致，但實(shí)際并非這么簡(jiǎn)單，新技術(shù)的應(yīng)用、不同的投資組合、不同的投資領(lǐng)域和投資環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生新的超額利潤(rùn)，因此，不應(yīng)把資本化率與其它利率(收益率)混同，雖然它們?cè)诹可嫌袝r(shí)可能相等或相近。

資本化率是對(duì)收益性不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的一個(gè)重要參數(shù)。收益法依據(jù)的理論公式為：收益價(jià)格=純收益／資本化率(這里年純收益相等，且為無(wú)限年限)。從公式中，我們看出估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性，取決于估價(jià)師對(duì)純收益和資本化率的確定，資本化率的微小變化對(duì)最終結(jié)果將產(chǎn)生很大為影響。

因此，選擇一個(gè)合適的資本化率對(duì)估價(jià)師來(lái)說(shuō)十分重要。

資本化率的影響因素主要有：

1. 自有資本所占比率；

2．外來(lái)資本(如借貸)利息；

3．因老化(折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益降低(相對(duì)值)；

4．因通貨膨脹帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)增值和收益的增加(絕對(duì)量)；

5．還貸后自有資金的增加。

另外，風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償、免稅政策及不動(dòng)產(chǎn)類形、位置、年代、租約、結(jié)構(gòu)等也影響資本化率，它們的影響大小(相對(duì)值)。不難發(fā)現(xiàn)，銀行利率(借貸及自有資金利率)是影響資本化率的主要因素，但它還受其它因素的影響，因此資本化率的影響因素是很復(fù)雜且難以確定的，不能簡(jiǎn)單地用銀行利率代替，這就更加要求估價(jià)師充分運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和智慧確定一個(gè)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最接近的資本化率。

資本化率包括兩部分，分別是安全利率及包含了風(fēng)險(xiǎn)與通脹的風(fēng)險(xiǎn)利率。由于資本化率具有很高的敏感度，并且其值將對(duì)結(jié)論產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，因此對(duì)該指標(biāo)的確定應(yīng)當(dāng)十分慎重。它首先必須符合四個(gè)原則。

一是資本化率一定要大于安全利率。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資者面前會(huì)有多種投資機(jī)會(huì)，例如購(gòu)買國(guó)庫(kù)卷或把錢存入銀行、購(gòu)買企業(yè)債券、投資辦企業(yè)或購(gòu)買股票，其中購(gòu)買國(guó)庫(kù)券或把錢存入銀行是最安全的，到期不僅能獲得穩(wěn)定的利息，還可以全額收回本金。之所以有人選擇投資辦企業(yè)或購(gòu)買股票，是因?yàn)楦鶕?jù)風(fēng)險(xiǎn)收益的正比例關(guān)系，將會(huì)有高于安全利率的收益率，高出的這部分便是風(fēng)險(xiǎn)利率。

二是資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平而定。這一原則是出于任何買主或投資者，之所以肯投資這一特定的企業(yè)，其目的是獲得高出同行業(yè)平均資產(chǎn)總額收益率的收益水平。因?yàn)樵?a href="/wiki/%E6%8C%87%E6%A0%87" title="指標(biāo)">指標(biāo)在同行業(yè)中是多數(shù)企業(yè)都能達(dá)到的，投資者的趨利性必然會(huì)使他們將手中的資金投入自己認(rèn)為能獲最大利潤(rùn)的企業(yè)。若該企業(yè)不能獲取超額利潤(rùn)，他們將轉(zhuǎn)移投資方向。

三是資本化率應(yīng)參考該企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)收益率水平，結(jié)合企業(yè)整體資產(chǎn)優(yōu)劣狀況而定。

四是資本化率應(yīng)根據(jù)實(shí)際收益率，并充分考慮買賣雙方期望的收益率水平，利用買賣雙方利益上的對(duì)立及各自相矛盾的心理狀態(tài)，遵循雙方均能接受的原則加以確定。

資本化率的確定國(guó)內(nèi)外學(xué)者有許多觀點(diǎn)，以下介紹其中幾種方法：

1、市場(chǎng)抽取法

這個(gè)方法，我們需要知道物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)位，然后要知道它的租金，它實(shí)際每一年的純收益。租金不代表它的純收益，所以很難了解。這是一種很好的確定資本化率的方法，但在實(shí)踐上有很大的難度。有人提出“如果我手里有那么多的市場(chǎng)交易案例，我何必再用收益還原法呢？直接用市場(chǎng)比較法不就行了。”即使有許多的交易案例，如果報(bào)告要做得漂亮，還是要用幾種方法，特別是對(duì)大的項(xiàng)目。對(duì)一個(gè)大型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在有條件的時(shí)候，一份報(bào)告應(yīng)該是一本書，它有很充實(shí)、強(qiáng)勁的理論與現(xiàn)實(shí)問題的綜合分析，運(yùn)用幾種方法來(lái)論證一個(gè)價(jià)位，這是很不簡(jiǎn)單的。從市場(chǎng)抽取法來(lái)說(shuō)，從它的本源來(lái)說(shuō)，租金是決定收益價(jià)格的，這是根本性的問題。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)和租金系統(tǒng)不成比例”，比如一般的商品住宅，在前兩三年它的價(jià)格約為10-12年的租金，現(xiàn)在是15- 18年。由此產(chǎn)生價(jià)格系統(tǒng)和租金系統(tǒng)不成比例。這句話的前提是還原利率沒有變過(guò)。如果資本化率變了，它是成比例的。房地產(chǎn)的價(jià)格是由收益率決定的，租金越低，還原利率也應(yīng)該越低。理論上講，它應(yīng)該都是一個(gè)正常的比例關(guān)系，是統(tǒng)一的系統(tǒng)。當(dāng)然這個(gè)租金本身是毛租金，這個(gè)租金是不是客觀租金，要我們?cè)谠u(píng)估中去判斷、甄別。我們?cè)谧?a href="/wiki/%E8%AF%84%E4%BC%B0%E6%8A%A5%E5%91%8A" title="評(píng)估報(bào)告">評(píng)估報(bào)告的時(shí)候，每一個(gè)數(shù)據(jù)都有評(píng)定調(diào)整的過(guò)程，并不是所有的數(shù)據(jù)都能采用。在我們的大腦里要過(guò)濾一下，市場(chǎng)中很多東西是不正常的，比如交易中心的資料，一些成交價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格不一致，為了偷稅、逃稅而瞞價(jià)。有種交易是有關(guān)系的，同一個(gè)樓盤、同一標(biāo)的，有的賣3000美金，有的賣1800美金，哪個(gè)正常哪個(gè)不正常？有時(shí)純收益算出來(lái)了，資本化率也確定了，但算出來(lái)的結(jié)果卻和市場(chǎng)不一致，可能采納的數(shù)據(jù)有問題，沒有經(jīng)過(guò)甄別、判斷。

2、投資組合法

特殊情況、特殊要求下我才會(huì)使用。因?yàn)橛袃蓚€(gè)變量是沒法確定的。比如說(shuō)個(gè)人自有資金的期望報(bào)酬率、個(gè)人自有資金的期望投資收益率，不是社會(huì)性的，沒有可信性。第二個(gè)是貸款比例的問題，這個(gè)房子100萬(wàn)，你貸60、70萬(wàn)，銀行放貸70%，還是50%，這個(gè)方法是加權(quán)平均法，在操作上是很簡(jiǎn)單，兩個(gè)數(shù)字加權(quán)平均乘一乘加起來(lái)，還原利率就確定了。一般情況下不太會(huì)采用。

3、租售比確定法

即物業(yè)租金和售價(jià)的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是凈收益。在《房地產(chǎn)估價(jià)基本理論與方法》中，怎樣評(píng)定租金？最好的方法是市場(chǎng)比較法，用同類的樓房市場(chǎng)租金。沒有案例可比，要計(jì)算租金價(jià)格，用成本法。簡(jiǎn)單的道理，土地的價(jià)格*還原利率（投資收益率）+建筑物價(jià)格*投資收益率+稅金+合理的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，結(jié)果得出這個(gè)房子的合理年租金。任何一個(gè)商業(yè)性房地產(chǎn)只要經(jīng)租的，就有租金資料。這一租金要甄別是客觀租金還是個(gè)別租金。用反算的方法確定租售比問題可以參考，前提要把握商業(yè)性房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的正常合理價(jià)位，這是一個(gè)綜合性的素質(zhì)的問題。做房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)從上海市東北到大楊浦、西北到莘閔地區(qū)、北面到顧村，南面越過(guò)黃浦江到康橋，這么大范圍內(nèi)各種不同類型、各種不同檔次的房地產(chǎn)，要了解，對(duì)市場(chǎng)要熟悉。在這過(guò)程中，如價(jià)格無(wú)法把握，結(jié)果自己也沒有把握。

收益還原法是從投資角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以預(yù)期原理為理論依據(jù)，預(yù)期投資收益率即為資本化率。作為投資，而且是房地產(chǎn)投資，資本化率顯然具有以下特點(diǎn):

1.1 資本化率與投資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)

任何投資都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，其要求實(shí)現(xiàn)的投資收益率就越大，因而其資本化率就越高;項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小，其相應(yīng)的資本化率就會(huì)越低。儲(chǔ)蓄和國(guó)債投資的風(fēng)險(xiǎn)小，其資本化率低;房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，其資本化率相應(yīng)較高。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途、類型不同，風(fēng)險(xiǎn)有較大差異，其資本化率也會(huì)呈現(xiàn)出較顯著差別。在同等條件下，商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)廠房類房地產(chǎn)投資的資本化率一般依次降低。

1.2 資本化率與收益期和投資發(fā)生時(shí)間有關(guān)

同一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，收益期越長(zhǎng)，收益越高，不確定的因素也越多，風(fēng)險(xiǎn)越大，因此，資本化率越高;反之，收益期越短，收益相應(yīng)越小，資本化率越低。資本化率與房地產(chǎn)投資發(fā)生時(shí)間也有關(guān)，投資發(fā)生時(shí)間不同，投資項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)情況必然不同，造成資本化率的不同。

1.3 資本化率應(yīng)是客觀的資本化率

由于各具體房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資人，其風(fēng)險(xiǎn)偏好和承受能力不同，要求達(dá)到的投資收益水平也不同，因此，收益還原法中所使用的資本化率應(yīng)是客觀的資本化率，所謂客觀的資本化率是指面對(duì)一定風(fēng)險(xiǎn)程度的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，具有一般風(fēng)險(xiǎn)偏好和承受能力的投資者所要求達(dá)到的資本化率。

根據(jù)上述資本化率的特點(diǎn)，分析目前確定資本化率的常用方法———市場(chǎng)抽取法、安全利率法、投資收益率排序法等，均沒有考慮資本化率與收益期的關(guān)系，無(wú)法全面符合資本化率特點(diǎn)的要求。^[1]