物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅、不動產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。

物業(yè)稅本質(zhì)上是對不動產(chǎn)占有（不一定是所有）課征的財產(chǎn)稅。

各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同，但在很多國家都是地方主體稅種，是一個比較成熟的稅種。

物業(yè)稅的名詞源于國外，特別是東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產(chǎn)。世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)；有的國家對保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)；有的國家對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據(jù)。就我國而言，我們所說的物業(yè)稅應該屬于第二種情況。

物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前我國還沒有一個明確地提出征收不動產(chǎn)物業(yè)稅的具體實施細則和措施。

“物業(yè)稅”最近一段時間被頻頻提及。事實上，有關開征物業(yè)稅的稅制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會明確提出“實施城鎮(zhèn)稅費建設改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消稅費。”一石激起千層浪，物業(yè)稅成為眾人關注和議論的焦點，有關物業(yè)稅的每一個新消息也都會引發(fā)市場各方的激辯。

在2005中國財稅論壇上，財政部部長金人慶提出，“十一五”將大力推進稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項任務即是：逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。財政部稅政司司長史耀斌就此闡述說，構(gòu)建和諧社會，稅收政策要調(diào)節(jié)收入分配，維護社會公平。

稅收政策在維護社會公平方面的重要作用在于，參與個人和財產(chǎn)的分配。他說，我國開征個人所得稅、車船稅，以及今后推進物業(yè)稅的改革等等，將會直接或者間接地起到維護公平的作用。

征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。

首先，簡單地說，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分攤于未來40年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業(yè)價值。

但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。

其次，征收物業(yè)稅的技術條件十分復雜。稅基該如何確定，是以財產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價格的不同而變化？如何對于不同的房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠政策以及累進稅制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常復雜的房地產(chǎn)市場的軒然大波。

最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。

物業(yè)稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

香港向土地及建筑物的擁有人就其物業(yè)收入課征的稅收。物業(yè)稅的納稅人是擁有應稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房地產(chǎn)持有人、權益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊合作社購買樓宇者。應稅物業(yè)包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農(nóng)地）和建筑物。

免稅項目包括：全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業(yè)；社會或商會擁有的物業(yè)。物業(yè)稅的計稅依據(jù)是應評稅凈值，即應評稅值扣除擁有人支付的差餉后，減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。應評稅值為換取物業(yè)使用權而付出的代價確定，包括租金、為樓宇使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、由住戶支付的擁有人開支（如修理費）等等。稅率為15%。如應課征物業(yè)稅的收入以包括在納稅人所得的利潤內(nèi)評定利得稅，物業(yè)由擁有人自用作商業(yè)用途，則已繳付的物業(yè)稅可從已評定的利得稅內(nèi)扣除。

物業(yè)稅按年繳納。物業(yè)擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務當局確定其納稅責任，該記錄必須最少保存7年。

中國澳門對本地房屋收益課征的稅收，亦稱房屋稅或房屋業(yè)鈔。

物業(yè)稅的課征范圍包括：永久性座落在地上的房屋以及和碼頭、港口相連的房屋；組成一棟樓宇的各個獨立單位，在法律上適合分層制度者。不論房屋是出租還是自住，都要納稅。

納稅人為房屋所有人或出租人。物業(yè)稅的計稅依據(jù)為可課稅收益。對于有租賃關系的房屋，以出租人按租賃合約所取得的租金為可課稅收益。遇有保養(yǎng)及維護費用發(fā)生時，業(yè)主可將看更費、公共電費、中央空調(diào)費、電梯費及其他維修費用申請扣除，最高限額為可課稅收益的10％。分租者以次承租人全年交付的租金，減去承租人全年支付給出租人的合約租金后的差額為可課稅收益。

對無租賃關系的房屋，以估計租金收入作為可課稅收益，遇有保養(yǎng)及維修費用，可進行最高限額收益 10％的扣除。物業(yè)稅在稅率設計和優(yōu)惠上體現(xiàn)對房屋更新的鼓勵。新建樓宇稅率為 10％，未擴建或未改建的舊樓宇稅率為16％。免稅范圍包括：政府、地方自治機構(gòu)、公益團體、學校自用房屋及樓宇；宗教組織及團體專供宗教祭祀用的廟宇及樓宇；經(jīng)營任何工業(yè)的個人或團體、專供其工業(yè)場所開設及工作使用的非租賃樓宇，個人或團體，其樓宇全年供不牟利的中小學或?qū)？茖W校使用的；新建樓宇供居住及商業(yè)用途的，以及經(jīng)過改建或擴建樓宇，只要該工程價值超過該棟樓宇市價 50％河定期免稅；新建樓宇供開設工廠的，定期免稅。

物業(yè)稅的稽征程序包括登記、申報、繳納、申報。凡單位每月租金超過800澳門元的，業(yè)主及租客雙方需到立契官公署登記，再到財政司物業(yè)稅科登記；每月租金在800澳門元以下的，可不在立契官公署登記，但需購買財政司印制的標準租約，一式三份，雙方存留，另外一份在財政司物業(yè)稅科登記。當出租房屋減租、加租、取消租約或空置時，業(yè)主應變更登記。每年三月進行物業(yè)稅申報，財政司在2月完成對可課稅收益的核定并限期繳納。納稅人如對核定稅額有異議，可在4月15日之前或在收到通知書后10日內(nèi)進行申駁。

（一）如何建立公允的房地產(chǎn)評估體制

開征物業(yè)稅,必然要對不動產(chǎn)進行評估,那么問題是如何來保證評估結(jié)果的公正公平?評估的主體由誰來承擔?評估費誰來出?目前，我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以分為兩類，一類是原各級房地產(chǎn)管理部門成立的評估機構(gòu),現(xiàn)已大部分進行了脫鉤改制,成為股份制公司。另一類是沒有政府背景,按市場化運作的評估公司。這兩類評估機構(gòu)資質(zhì)良莠不齊，報告質(zhì)量的公正性值得仔細考慮。

（二）操作中的技術條件與征收方式

物業(yè)稅的開征不僅牽涉到復雜的政府、房地產(chǎn)企業(yè)、老百姓等各方的利益及中央與地方政府的博弈這些深層次問題,還面臨一個比較現(xiàn)實的征管技術與社會配套條件層面的問題。從技術層面講,征收物業(yè)稅的技術條件十分復雜。各地房地產(chǎn)市場的情況各不相同，因此稅基的確定、稅率的界定等必然也難以一刀切。因此,物業(yè)稅的開征必須充分考慮到征管技術、配套條件和措施。若不能實施有效征管，那么物業(yè)稅的開征則仍遙遙無期。

（三）土地出讓金是否應該包含到物業(yè)稅中

土地出讓金問題是對物業(yè)稅開征構(gòu)成最大阻礙的因素。有人主張可以把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，并把土地出讓金由一次性交納分攤在物業(yè)稅當中,按年繳納。地方政府則反對改變目前一定期限內(nèi)全額付清的制度,認為如果物業(yè)稅把土地出讓金分攤繳納,就可能導致城市建設資金吃緊。也有人認為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,令住房價格不會因物業(yè)稅的開征而降低。因此，這也是一個難題。

（四）如何確定物業(yè)稅的優(yōu)惠政策和過渡期

我國國情復雜，在物業(yè)稅的征收上如何體現(xiàn)公平和公正的原則需要好好考慮。同時，目前高企的房價使得大多數(shù)購房者缺乏足夠的承受力，在開征物業(yè)稅之前需要有一個過渡期進行緩沖，那么如何確定這個過渡期呢？這關系到物業(yè)稅能否在全國范圍內(nèi)順利開征和充分發(fā)揮物業(yè)稅在經(jīng)濟發(fā)展中的作用，也是物業(yè)稅開征前必須解決的問題。