物業(yè)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。

物業(yè)稅本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有（不一定是所有）課征的財(cái)產(chǎn)稅。

各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱“地方稅”，如新西蘭、英國(guó)、馬來西亞等；中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同，但在很多國(guó)家都是地方主體稅種，是一個(gè)比較成熟的稅種。

物業(yè)稅的名詞源于國(guó)外，特別是東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產(chǎn)。世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國(guó)家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。就我國(guó)而言，我們所說的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。

物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前我國(guó)還沒有一個(gè)明確地提出征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施。

“物業(yè)稅”最近一段時(shí)間被頻頻提及。事實(shí)上，有關(guān)開征物業(yè)稅的稅制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會(huì)明確提出“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)建設(shè)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消稅費(fèi)?！币皇て鹎永?，物業(yè)稅成為眾人關(guān)注和議論的焦點(diǎn)，有關(guān)物業(yè)稅的每一個(gè)新消息也都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)各方的激辯。

在2005中國(guó)財(cái)稅論壇上，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶提出，“十一五”將大力推進(jìn)稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項(xiàng)任務(wù)即是：逐步出臺(tái)消費(fèi)稅和物業(yè)稅。財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)史耀斌就此闡述說，構(gòu)建和諧社會(huì)，稅收政策要調(diào)節(jié)收入分配，維護(hù)社會(huì)公平。

稅收政策在維護(hù)社會(huì)公平方面的重要作用在于，參與個(gè)人和財(cái)產(chǎn)的分配。他說，我國(guó)開征個(gè)人所得稅、車船稅，以及今后推進(jìn)物業(yè)稅的改革等等，將會(huì)直接或者間接地起到維護(hù)公平的作用。

征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個(gè)前提條件是否具備：第一個(gè)前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。

首先，簡(jiǎn)單地說，物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵(lì)制度。同時(shí)，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動(dòng)力創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費(fèi)者到本地安家，提升本地的物業(yè)價(jià)值。

但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來，對(duì)于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。

其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對(duì)于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項(xiàng)難以滿足條件，就會(huì)掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。

最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。

物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

香港向土地及建筑物的擁有人就其物業(yè)收入課征的稅收。物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房地產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊(cè)合作社購買樓宇者。應(yīng)稅物業(yè)包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農(nóng)地）和建筑物。

免稅項(xiàng)目包括：全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業(yè)；社會(huì)或商會(huì)擁有的物業(yè)。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)評(píng)稅凈值，即應(yīng)評(píng)稅值扣除擁有人支付的差餉后，減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。應(yīng)評(píng)稅值為換取物業(yè)使用權(quán)而付出的代價(jià)確定，包括租金、為樓宇使用權(quán)而支付的許可證費(fèi)用、支付給擁有人的服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、由住戶支付的擁有人開支（如修理費(fèi)）等等。稅率為15%。如應(yīng)課征物業(yè)稅的收入以包括在納稅人所得的利潤(rùn)內(nèi)評(píng)定利得稅，物業(yè)由擁有人自用作商業(yè)用途，則已繳付的物業(yè)稅可從已評(píng)定的利得稅內(nèi)扣除。

物業(yè)稅按年繳納。物業(yè)擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務(wù)當(dāng)局確定其納稅責(zé)任，該記錄必須最少保存7年。

中國(guó)澳門對(duì)本地房屋收益課征的稅收，亦稱房屋稅或房屋業(yè)鈔。

物業(yè)稅的課征范圍包括：永久性座落在地上的房屋以及和碼頭、港口相連的房屋；組成一棟樓宇的各個(gè)獨(dú)立單位，在法律上適合分層制度者。不論房屋是出租還是自住，都要納稅。

納稅人為房屋所有人或出租人。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為可課稅收益。對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋，以出租人按租賃合約所取得的租金為可課稅收益。遇有保養(yǎng)及維護(hù)費(fèi)用發(fā)生時(shí)，業(yè)主可將看更費(fèi)、公共電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)及其他維修費(fèi)用申請(qǐng)扣除，最高限額為可課稅收益的10％。分租者以次承租人全年交付的租金，減去承租人全年支付給出租人的合約租金后的差額為可課稅收益。

對(duì)無租賃關(guān)系的房屋，以估計(jì)租金收入作為可課稅收益，遇有保養(yǎng)及維修費(fèi)用，可進(jìn)行最高限額收益 10％的扣除。物業(yè)稅在稅率設(shè)計(jì)和優(yōu)惠上體現(xiàn)對(duì)房屋更新的鼓勵(lì)。新建樓宇稅率為 10％，未擴(kuò)建或未改建的舊樓宇稅率為16％。免稅范圍包括：政府、地方自治機(jī)構(gòu)、公益團(tuán)體、學(xué)校自用房屋及樓宇；宗教組織及團(tuán)體專供宗教祭祀用的廟宇及樓宇；經(jīng)營(yíng)任何工業(yè)的個(gè)人或團(tuán)體、專供其工業(yè)場(chǎng)所開設(shè)及工作使用的非租賃樓宇，個(gè)人或團(tuán)體，其樓宇全年供不牟利的中小學(xué)或?qū)？茖W(xué)校使用的；新建樓宇供居住及商業(yè)用途的，以及經(jīng)過改建或擴(kuò)建樓宇，只要該工程價(jià)值超過該棟樓宇市價(jià) 50％河定期免稅；新建樓宇供開設(shè)工廠的，定期免稅。

物業(yè)稅的稽征程序包括登記、申報(bào)、繳納、申報(bào)。凡單位每月租金超過800澳門元的，業(yè)主及租客雙方需到立契官公署登記，再到財(cái)政司物業(yè)稅科登記；每月租金在800澳門元以下的，可不在立契官公署登記，但需購買財(cái)政司印制的標(biāo)準(zhǔn)租約，一式三份，雙方存留，另外一份在財(cái)政司物業(yè)稅科登記。當(dāng)出租房屋減租、加租、取消租約或空置時(shí)，業(yè)主應(yīng)變更登記。每年三月進(jìn)行物業(yè)稅申報(bào)，財(cái)政司在2月完成對(duì)可課稅收益的核定并限期繳納。納稅人如對(duì)核定稅額有異議，可在4月15日之前或在收到通知書后10日內(nèi)進(jìn)行申駁。

（一）如何建立公允的房地產(chǎn)評(píng)估體制

開征物業(yè)稅,必然要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,那么問題是如何來保證評(píng)估結(jié)果的公正公平?評(píng)估的主體由誰來承擔(dān)?評(píng)估費(fèi)誰來出?目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以分為兩類，一類是原各級(jí)房地產(chǎn)管理部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu),現(xiàn)已大部分進(jìn)行了脫鉤改制,成為股份制公司。另一類是沒有政府背景,按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。這兩類評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)良莠不齊，報(bào)告質(zhì)量的公正性值得仔細(xì)考慮。

（二）操作中的技術(shù)條件與征收方式

物業(yè)稅的開征不僅牽涉到復(fù)雜的政府、房地產(chǎn)企業(yè)、老百姓等各方的利益及中央與地方政府的博弈這些深層次問題,還面臨一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的征管技術(shù)與社會(huì)配套條件層面的問題。從技術(shù)層面講,征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況各不相同，因此稅基的確定、稅率的界定等必然也難以一刀切。因此,物業(yè)稅的開征必須充分考慮到征管技術(shù)、配套條件和措施。若不能實(shí)施有效征管，那么物業(yè)稅的開征則仍遙遙無期。

（三）土地出讓金是否應(yīng)該包含到物業(yè)稅中

土地出讓金問題是對(duì)物業(yè)稅開征構(gòu)成最大阻礙的因素。有人主張可以把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，并把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中,按年繳納。地方政府則反對(duì)改變目前一定期限內(nèi)全額付清的制度,認(rèn)為如果物業(yè)稅把土地出讓金分?jǐn)偫U納,就可能導(dǎo)致城市建設(shè)資金吃緊。也有人認(rèn)為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,令住房?jī)r(jià)格不會(huì)因物業(yè)稅的開征而降低。因此，這也是一個(gè)難題。

（四）如何確定物業(yè)稅的優(yōu)惠政策和過渡期

我國(guó)國(guó)情復(fù)雜，在物業(yè)稅的征收上如何體現(xiàn)公平和公正的原則需要好好考慮。同時(shí)，目前高企的房?jī)r(jià)使得大多數(shù)購房者缺乏足夠的承受力，在開征物業(yè)稅之前需要有一個(gè)過渡期進(jìn)行緩沖，那么如何確定這個(gè)過渡期呢？這關(guān)系到物業(yè)稅能否在全國(guó)范圍內(nèi)順利開征和充分發(fā)揮物業(yè)稅在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，也是物業(yè)稅開征前必須解決的問題。