房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。

房地產(chǎn)稅收具有以下特征：

1．國家性

房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)，或受國家稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財(cái)富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無權(quán)實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國家通過對土地、不動(dòng)產(chǎn)及附屬的財(cái)產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財(cái)政得以相應(yīng)保證，這是國家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。稅收也是國家為了實(shí)現(xiàn)其職能，依照稅法規(guī)定，憑借國家的政治權(quán)力參與國民收入的分配和再分配，取得財(cái)政收入的一種形式。

2．法定性

稅與法不可分離?！耙蚍ㄔO(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個(gè)社會(huì)財(cái)富再分配的活動(dòng)便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實(shí)發(fā)揮其功能，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責(zé)任等予以一一確認(rèn)，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進(jìn)行。

國家對房地產(chǎn)設(shè)立稅種、開征稅收，無論是從國家行為的角度，還是從稅收本身來 看，其行為均非任意，均需通過嚴(yán)格的法律程序，使之法律化后，方得以實(shí)施。國家對房 地產(chǎn)稅收的行為，從表面上來看，只是一種國家行為，但究其實(shí)質(zhì)，行為之所以能夠產(chǎn)生 應(yīng)有的法律后果，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收同時(shí)也是一種法律行為，具有法律規(guī)定性，也正是 這種性質(zhì)使之與一般的行政收費(fèi)相區(qū)別。

3．規(guī)范性

房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進(jìn)行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

從房地產(chǎn)稅種的設(shè)立、開征，到房地產(chǎn)具體稅種的征稅對象、征稅范圍、稅率、計(jì)稅依據(jù)、減免稅規(guī)定等內(nèi)容的確定，具有很強(qiáng)的規(guī)范性；對于依法所確定的內(nèi)容，無論是稅務(wù)機(jī)關(guān)還是受托代表稅務(wù)機(jī)關(guān)代行房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收代扣代繳職責(zé)的房地產(chǎn)行政管理部門，其對房地產(chǎn)稅收的征收管理只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)、方式下進(jìn)行。

房地產(chǎn)稅收不是一個(gè)獨(dú)立的稅種．而是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所涉及的諸多相關(guān)稅種的總稱，具體包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅等。

銷售方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅。購買方應(yīng)繳納的稅收有契稅、印花稅。

1.營業(yè)稅

營業(yè)稅是對規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條件》的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的活動(dòng)。有償包括通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。銷售不動(dòng)產(chǎn)包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物，此時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。如果單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅．對個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各項(xiàng)性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的具體營業(yè)額的確定

1．建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人．以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。

2．自建行業(yè)和單位無償將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與他人．由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定順序核定營業(yè)額。

3．物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為．屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)額。

4．從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)、無論怎樣結(jié)算，營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款。營業(yè)額稅款的計(jì)算比較簡單。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)．按照營業(yè)額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

與營業(yè)稅相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠

1．對住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的收入，免征營業(yè)稅。

2．對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房．暫按3％的稅率征收營業(yè)稅。

3．對個(gè)人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買居住不足1年的普通住宅、銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的余額計(jì)征：個(gè)人自建住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入,暫免征收營業(yè)稅。

對營業(yè)稅納稅時(shí)間的規(guī)定

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。對一些具體項(xiàng)目規(guī)定如下：

1．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)．采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2．單位或個(gè)人自己新建建筑物后出售．其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得營業(yè)額憑據(jù)的當(dāng)天。

3．將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人．其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

2.城市建設(shè)維護(hù)稅(簡稱城建稅)

是國家對繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收。它屬于特定目的稅，是國家為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源而采取的一項(xiàng)稅收措施。可見城建稅具有附加稅性質(zhì)，附加于“三稅“稅額，本身并沒有特定的、獨(dú)立的征稅對象，而且城建稅稅款專門用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。城建稅按照納稅人所在地的不同．設(shè)置了三檔差別比例稅率．納稅人所在地為市區(qū)的．稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的．稅率為5％；納稅人所地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的．稅率為1％。

3.土地增值稅

是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其初稿細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)．是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定和扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

4.印花稅

是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅．凡發(fā)生書立、使用、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為,就必須依照印花稅法的有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)。

印花稅的納稅辦法

根據(jù)稅額大小、貼花次數(shù)以及稅收征收管理的需要，分別采用以下三種納稅辦法：

1．自行貼花辦法

一般適用于應(yīng)稅憑證較少或者貼花次數(shù)較少的納稅人。納稅人書立、領(lǐng)受或者使用印花稅列舉的應(yīng)稅憑證的同時(shí)，納稅義務(wù)即已產(chǎn)生．應(yīng)當(dāng)根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)和適用的稅目稅率，自行計(jì)算應(yīng)納稅額，自行購買印花稅票．自行一次貼足印花稅票并加以注銷或畫銷．納稅義務(wù)才算全部履行完畢。

2．匯貼或匯繳辦法

這種辦法．一般適用于應(yīng)納稅額較大或者貼花次數(shù)頻繁的納稅人。一份憑證上或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加注完稅標(biāo)記代替貼花。即”匯貼“。

3．委托代征辦法

這一辦法主要是通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的委托．經(jīng)由發(fā)放或者辦理應(yīng)納稅憑證的單位．是指發(fā)放權(quán)利、許可證照的單位和辦理憑證的鑒證、公證及其他有關(guān)事項(xiàng)的單位。

5.契稅

契稅的征稅對象

契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容：

1．國有土地使用權(quán)出讓

2．土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

3．房屋買賣

4．房屋贈(zèng)予

5．房屋置換

契稅的計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同, 因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而決定。國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；土地使用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定：土地使用權(quán)交換、房屋交換．為所交換的土地使用權(quán)、房屋的權(quán)屬的價(jià)格差額：以劃撥方式取得土地使用權(quán)．經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)．由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的．征收機(jī)關(guān)可以參照市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

可以享有稅收優(yōu)惠

特定情況下，納稅人可以享有稅收優(yōu)惠：

1．國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位．社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的．免征契稅。

2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。此外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定：自2000年1 1月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國家房改政策出售給本單位職工的．如屬職工首次購買住房，均可免征契稅。

3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災(zāi)害、戰(zhàn) 爭等不可能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況。

4．土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后．重新承受土地、房屋權(quán)屬的。由 省級人民政府確定是否減免。

5．承受荒山、荒坡、荒丘、荒灘土地使用權(quán)、并用于農(nóng)、林、牧、漁生效的，免征 契稅。

以上經(jīng)批準(zhǔn)減免稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途、不在減免稅之列．應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋通途的當(dāng)天。符合減免稅規(guī)定的納稅額，要在簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后1 0日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)。納稅人應(yīng)當(dāng)在納稅義務(wù)發(fā)生之起1 0日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)、并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款．索取完稅憑證。納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門才能辦理變更登記手續(xù)。

西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅類設(shè)置主要有三類：房地產(chǎn)取得稅類、房地產(chǎn)保有稅類和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類。

1．房地產(chǎn)取得稅是指取得房地產(chǎn)時(shí)必須向政府交納的各種房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)取得稅主要包括：

①登錄許可稅。它是在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)政府課征的一種稅，稅基為登錄時(shí)的價(jià)格，稅率因登記的內(nèi)容不同而不同；

②不動(dòng)產(chǎn)取得稅。不動(dòng)產(chǎn)無論是原始取得還是繼受取得，均須向政府交納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，稅基為取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的評估價(jià)格；

③遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。

2．房地產(chǎn)保有稅是指為合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)占有者之間的收益分配，房地產(chǎn)占有者須向政府交納的稅賦。主要包括：

①不動(dòng)產(chǎn)稅。這是對房產(chǎn)或地產(chǎn)的所有者或占有者征收的稅賦，其稅基為不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值，但對于公益慈善機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)免征不動(dòng)產(chǎn)稅；

②財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國家征收，以房產(chǎn)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對象。以不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值為課稅標(biāo)準(zhǔn)；

③定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅。本稅對占有房地產(chǎn)超過一定年限的產(chǎn)權(quán)者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征稅。

3．房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生移轉(zhuǎn)時(shí)，向各方當(dāng)事人征收的稅賦。主要包括：

①所得稅。這是對房地產(chǎn)的所有者或經(jīng)營者，通過經(jīng)營房地產(chǎn)或出售房地產(chǎn) 所得收入課征的一種稅賦；

②資產(chǎn)利得稅。資產(chǎn)利得稅是介于增值稅與所得稅之間的稅種，是指對因買賣房地產(chǎn)而發(fā)生的所得所征收的一種稅賦。開征此稅的目的是抑制土地投機(jī)，控制地價(jià)上漲，調(diào)節(jié)土地收益分配；

③不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅。這是指對房地產(chǎn)發(fā)生買賣、轉(zhuǎn)讓時(shí)的自然增值部分所課征的一種稅賦，主要是土地增值稅。

西方發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)稅制方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)值得我國借鑒，因此，考察西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收制度，對完善我國的房地產(chǎn)稅收制度不無裨益。