建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因建筑物或其他工作物而使用國(guó)家所有的土地的權(quán)利。

建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征有以下幾點(diǎn)：

1．建設(shè)用地使用權(quán)是設(shè)定在國(guó)家所有土地之上的用益物權(quán)

根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的僅為土地，且為城市土地即國(guó)家所有的土地?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。作為建設(shè)用地使用權(quán)客體的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地兩類?！段餀?quán)法》針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了較全面的規(guī)定，從性質(zhì)上分析，建設(shè)用地使用權(quán)為用益物權(quán)，其享有物權(quán)的法律效力，并受物權(quán)法保護(hù)。

2．建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑物或其他工作物而使用國(guó)有土地的用益物權(quán)

建筑物或其他工作物是土地使用權(quán)人在國(guó)有土地上建筑的房屋及橋梁、溝渠、紀(jì)念碑等設(shè)施。隨著人類文明及建筑藝術(shù)的進(jìn)步、發(fā)展，建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)有土地的使用不僅在橫向上覆蓋至一切可合法取得的用于建造建筑物或其他工作物的土地，還向土地上及地下的空間延伸。受此影響，《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，以此滿足人們對(duì)土地的立體化與多層次利用的需要。從性質(zhì)上分析，建設(shè)用地使用權(quán)為物權(quán)中的用益物權(quán)。

3．建設(shè)用地使用權(quán)的主要內(nèi)容在于使用國(guó)家所有的土地

作為一項(xiàng)用益物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人是對(duì)國(guó)家享有所有權(quán)的土地進(jìn)行使用、收益的權(quán)利。具體的使用主要為在國(guó)有土地之上建筑并保有建筑物或其他工作物。但是，建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)與否與建造于其上的建筑物或其他工作物的有無并無關(guān)聯(lián)。地上建筑物或其他工作物的有無不妨礙建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與存續(xù)。

1．權(quán)利主體因建設(shè)用地使用權(quán)的類型不同而異其規(guī)格

從權(quán)利主體方面看，不同類型的建設(shè)用地使用權(quán)的主體的身份不同。例如，行政劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的主體，限于國(guó)家機(jī)關(guān)、有關(guān)人民團(tuán)體、軍事部門、有關(guān)事業(yè)單位、某些公司，不會(huì)是自然人、股份公司、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等。再如，集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)的主體，主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，不可能是農(nóng)民、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事部門等。

2．建設(shè)用地使用權(quán)的客體原則上為國(guó)有土地，少數(shù)情況下為集體所有的土地

從權(quán)利客體的所有制性質(zhì)方面看，建設(shè)用地使用權(quán)的客體原則上為國(guó)有土地(《物權(quán)法》第135條等)，在興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)等情況下，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以是集體所有的土地(《土地管理法》第43條)。從發(fā)展趨勢(shì)看，集體所有的土地作為建設(shè)用地的領(lǐng)域會(huì)有所擴(kuò)大(見《物權(quán)法》第151條)。

3．權(quán)利客體的部位可以是地表、地下、地上

從權(quán)利客體的立體部位看，建設(shè)用地使用權(quán)的客體可以是某宗地的地表，也可以是某宗地的地上(空間)，還可以是某宗地的地下(空間)(《物權(quán)法》第136條)。以地上空間、地下空間為客體的建設(shè)用地使用權(quán)，叫作區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)，或分層建設(shè)用地使用權(quán)，或徑稱為空間權(quán)。

4．權(quán)利的目的及功能為建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并保有其所有權(quán)

從權(quán)利的目的及作用方面看，建設(shè)用地使用權(quán)旨在使權(quán)利人有權(quán)在國(guó)有的(少數(shù)情況下為集體所有的)某宗地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并保有其所有權(quán)。一個(gè)人若欠缺某宗地的建設(shè)用地使用權(quán)，卻在該宗地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，其行為違法，對(duì)于所建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施沒有所有權(quán)(《物權(quán)法》第30條、第142條前段)。

就建造和保有之間的關(guān)系而言，建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為初步目的，也可以說只是手段，保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)才是最終目的，更有價(jià)值。此其一。在受讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，基地上已有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，或購(gòu)買地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的場(chǎng)合，按照《物權(quán)法》第146條、第142條前段的規(guī)定，受讓人一并取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，“土地上現(xiàn)存的建筑物能夠滿足建設(shè)用地使用權(quán)人的需要，故而其無須另行建造。權(quán)利內(nèi)容僅為保有?！贝似涠?。

5．建設(shè)用地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)

從權(quán)利所出之源看，建設(shè)用地使用權(quán)系分享國(guó)家的(少數(shù)情況下為集體所有的)土地所有權(quán)中占有、使用、收益的權(quán)能而形成的他物權(quán)。土地所有權(quán)為母權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)為子權(quán)。

6．建設(shè)用地使用權(quán)為用益物權(quán)

從權(quán)利的歸屬體系看，建設(shè)用地使用權(quán)為用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)具有排他效力、優(yōu)先效力、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)等效力，屬于物權(quán)。它以占有、使用、收益為內(nèi)容，屬于用益物權(quán)。

作為一種獨(dú)立的用益物權(quán)種類，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，旨在實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用價(jià)值的利用，故而權(quán)利人具有全面的權(quán)利處分權(quán)能?！段餀?quán)法》第143條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。至于建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)，首先，依據(jù)《物權(quán)法》第141條，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。其次，依據(jù)《物權(quán)法》第140條，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。另外，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)受到城市規(guī)劃等公法的限制。

《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。同法第24條規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！段餀?quán)法》重申了這一規(guī)則，并將其范圍進(jìn)一步擴(kuò)大為各種法律上的處分，包括轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出資、抵押等。《物權(quán)法》第146條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。第147條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。由此可見，現(xiàn)行法律建立了土地使用權(quán)處分時(shí)，地上房屋等建筑物及附著物一并處分，反之亦然的處分原則，且沒有將土地和房屋劃分主次。這就是通常所說的“房隨地走”和“地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利一體化原則在法律法規(guī)中的具體體現(xiàn)。

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后地上物的處理，《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。

1．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)

這主要是根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的客體不同而劃分的類型。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是建立在國(guó)有建設(shè)用地之上的使用權(quán)，我國(guó)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)所稱的建設(shè)用地使用權(quán)(土地使用權(quán))就是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。而集體建設(shè)用地使用權(quán)是建立在集體建設(shè)用地之上的使用權(quán)。我們之所以做出這種劃分主要是因?yàn)閲?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)在法律上具有不同的地位和制度設(shè)計(jì)，因此有必要將二者區(qū)分。但是也必須看到，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)有土地與集體土地的二元體制差異在慢慢減少，最近有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)都在對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行研究，我們也希望有一天能夠?qū)崿F(xiàn)這二者之間的平等。

集體建設(shè)用地使用權(quán)可以根據(jù)其不同的功能做出進(jìn)一步劃分，分別為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。

2．出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

這是根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的不同而做出的劃分。所謂出讓建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人通過法律規(guī)定的出讓方式向國(guó)家支付出讓金而取得建設(shè)用地使用權(quán)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人通過法律規(guī)定的劃撥方式無償取得的建設(shè)用地使用權(quán)。這兩種類型在取得方式、有償無償、流轉(zhuǎn)限制等方面存在較大差異，具體可參見下一節(jié)。

3．地表建設(shè)用地使用權(quán)與空間利用權(quán)

這是根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)所支配的土地空間范圍所作的分類。在空間范圍內(nèi)，土地是由地表、地上、地下三個(gè)部分組成。以地表為權(quán)利支配客體的建設(shè)用地使用權(quán)就是地表建設(shè)用地使用權(quán)，這也是最常見、最一般的建設(shè)用地使用權(quán)，而以地表上下一定空間為權(quán)利支配客體的建設(shè)用地使用權(quán)就是空間利用權(quán)，這又可以分為地上空間利用權(quán)和地下空問利用權(quán)。在以往的法律法規(guī)中，土地使用權(quán)只是限于地表，但是《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。這是法律上第一次規(guī)定了空間利用權(quán)，其意義非常重要。

4．經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)與公益性建設(shè)用地使用權(quán)

這是根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的目的是經(jīng)營(yíng)性還是公益性而做出的劃分。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)是指為了工業(yè)、商業(yè)、旅游、商品住宅等建設(shè)目的而設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，而公益性建設(shè)用地使用權(quán)是指為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政、公共管理等職能，進(jìn)行科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育、國(guó)防、外交、基礎(chǔ)建設(shè)等各類公益事業(yè)而設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。一般來說，出讓建設(shè)用地使用權(quán)是經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，而劃撥建設(shè)用地使用權(quán)為公益性建設(shè)用地使用權(quán)。

《物權(quán)法》第137條第1款規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。據(jù)此，出讓與劃撥是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的兩種基本方式。

《物權(quán)法》第139條規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這一規(guī)定，進(jìn)一步明確了登記是建設(shè)用地使用權(quán)的成立要件。

1．出讓。建設(shè)用地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家在國(guó)有土地上為受讓人創(chuàng)設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)，受讓人向國(guó)家支付出讓金的行為。出讓的方式主要有四種：協(xié)議出讓；拍賣出讓；招標(biāo)出讓；掛牌出讓?！段餀?quán)法》第137條第2款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。根據(jù)《物權(quán)法》第138條的規(guī)定，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

2．劃撥。建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥是指國(guó)家無償在國(guó)有土地上為土地使用人創(chuàng)設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)的行為?！段餀?quán)法》第137條第3款明確規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

較之于通過出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)，通過劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)有其自身的特點(diǎn)：(1)無期限性。我國(guó)法律對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的出讓規(guī)定了最高年限，但就建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥而言并沒有最高年限的限制。(2)限制流通性。通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人原則上可自由處分，如出售、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，而通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)原則上不得直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。

1．占有和使用土地

建設(shè)用地使用權(quán)就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán)人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。由于建設(shè)用地使用權(quán)為使用土地的物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，自然以占有土地為前提；同時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)人也可以準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的規(guī)定。

2．權(quán)利處分

建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。這主要有以下幾種情形：

(1)建設(shè)

用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)如果當(dāng)事人對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了限制，則建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)。

(2)抵押。

建設(shè)用地使用權(quán)可以為抵押權(quán)的標(biāo)的物，此時(shí)，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ锘蚱渌ぷ魑锏盅簳r(shí)，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵押。

(3)出租。

建設(shè)用地使用權(quán)人可以作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在建設(shè)用地使用權(quán)出租后，建設(shè)用地使用權(quán)人(出租人)仍須向土地所有人履行義務(wù)。

但是，通過土地劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，只有在下列幾種情況下，才可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；④簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

3．附屬行為

建設(shè)用地使用權(quán)人可以在其地基范圍內(nèi)進(jìn)行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養(yǎng)殖等。

4．取得地上建筑物或其他工作物的補(bǔ)償

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，建沒用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。另一方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

現(xiàn)行法把建設(shè)用地使用權(quán)劃分為以劃撥方式和以出讓方式取得的兩種情形。因此這里就探討這兩種土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及設(shè)置負(fù)擔(dān)問題。

根據(jù)《物權(quán)法》第143條和《城市房地產(chǎn)管理法》第36條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。從法律的規(guī)定來看，這種轉(zhuǎn)讓行為具有以下特點(diǎn)：

第一，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓遵循物權(quán)行為的基本規(guī)則。物權(quán)行為是創(chuàng)設(shè)、移轉(zhuǎn)、消滅物權(quán)的法律行為，物權(quán)行為要發(fā)生效力必須具備當(dāng)事人之問的意思表示一致和物權(quán)的公示行為，也就是說，移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為，需要滿足合意和登記的要件；移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為，需要滿足合意和交付要件。《物權(quán)法》第145條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記?！?

第二，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是一種要式行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！币虼?，如果當(dāng)事人之間沒有訂立書面的轉(zhuǎn)讓合同，則這種轉(zhuǎn)讓不能發(fā)生法律效力。

第三，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是一種權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓合同?！段餀?quán)法》第146條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。因此，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。

第四，根據(jù)《物權(quán)法》第143條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)也可以設(shè)置抵押。

(一)自然消滅

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

(二)國(guó)家提前收回土地

國(guó)家提前收回土地指的是國(guó)家在滿足一定的條件和程序的前提下，基于公權(quán)力在土地使用權(quán)期限屆滿之前將其收回的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，國(guó)家提前收回建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：(1)為公共利益需要使用土地。(2)應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第42條的規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

(三)按期收回

土地使用權(quán)期限屆滿，如果土地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，則土地使用權(quán)自然消滅，從而國(guó)家取得了對(duì)土地完整的支配權(quán)。