權(quán)利抵押權(quán)是指以所有權(quán)以外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的物的抵押權(quán)。各國民法一般規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法關(guān)于一般抵押的規(guī)定，因此稱為準(zhǔn)抵押。權(quán)利抵押的標(biāo)的限于不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)，如地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、漁業(yè)權(quán)、林業(yè)權(quán)可以為抵押權(quán)的標(biāo)的，抵押權(quán)不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的，但是抵押權(quán)與債權(quán)一起可以設(shè)定權(quán)利質(zhì)押。我國擔(dān)保法規(guī)定的權(quán)利抵押的標(biāo)的物僅限于國有土地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定方式有兩種，一是基于法律行為而設(shè)定；二是基于法律行為之外的其他方式而設(shè)定。

土地使用權(quán)抵押權(quán)基于法律行為而設(shè)定又有兩種方式，

一是基于雙方當(dāng)事人的合意而設(shè)定的土地使用權(quán)抵押權(quán)，雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書面合同，并辦理登記手續(xù)而生效。土地使用權(quán)抵押合同的當(dāng)事人是債權(quán)人與抵押人，抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的第三人。

二是基于受讓而獲得的土地使用權(quán)抵押權(quán)，它是由于抵押權(quán)的受讓而獲得的。基于法律行為之外的其他行為而獲得的土地使用權(quán)抵押權(quán)，主要是基于繼承行為而獲得的。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的效力，關(guān)鍵在于對土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)能否分別進(jìn)行抵押，對此理論與實(shí)務(wù)存在三種不同的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押?！币虼?，法律禁止房屋和土地使用權(quán)分別抵押，這種行為屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，兩個(gè)抵押合同均無效，抵押權(quán)的設(shè)立也無效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《擔(dān)保法》第36條關(guān)于房屋和土地使用權(quán)同時(shí)抵押的規(guī)定屬于法定抵押權(quán)的規(guī)定：以房屋登記設(shè)定抵押權(quán)的，當(dāng)然發(fā)生其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)的效力；以出讓土地使用權(quán)登記設(shè)定抵押權(quán)的，當(dāng)然發(fā)生其附著的房屋同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)的效力；兩種情形均無須對后一抵押權(quán)進(jìn)行登記。因此，兩個(gè)抵押合同均有效，但屬于“一物二押”性質(zhì)的重復(fù)抵押，應(yīng)以登記時(shí)間先后確定抵押權(quán)的順位。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋與土地使用權(quán)分別抵押與我國房地一體化原則并不矛盾，因此，房屋和土地使用權(quán)可以分別抵押，兩個(gè)抵押合同均合法有效。

根據(jù)我國法律規(guī)定，土地所有權(quán)與附著于土地的建筑物所有權(quán)實(shí)行相互分離原則，但土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)在主體歸屬上應(yīng)當(dāng)保持一致，實(shí)行土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化原則。這是由于房屋與其占用范圍內(nèi)的土地在物理上不能分離，為了維持既存建筑物的完整與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物及其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。這種一體化是歸屬主體一致意義上的一體化，而不是權(quán)利客體附合意義上的一體化。

羅馬法實(shí)行地上物歸屬于土地的附合原則，建筑物屬于土地的一部分，其所有權(quán)應(yīng)歸屬于土地使用權(quán)人。《德國民法典》繼受羅馬法地上物歸屬于土地的附和原則，將建筑物視為土地的重要組成部分。

我國法律實(shí)行土地所有權(quán)與附著于土地的建筑物所有權(quán)相互分離的原則?！稇椃ā返?0條規(guī)定，土地所有權(quán)實(shí)行國家所有和集體所有。但同時(shí)，《憲法》第13條又規(guī)定，自然人享有房屋所有權(quán)。法律承認(rèn)建筑物與土地構(gòu)成相互獨(dú)立的物權(quán)客體。只有將房屋視為土地的附合物，在土地使用權(quán)抵押時(shí)，才必然導(dǎo)致其附著的地上建筑物同時(shí)抵押；而將建筑物等地上附著物視為土地的附合物，是與我國憲法確認(rèn)的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)可以相互分離的財(cái)產(chǎn)全制度相沖突的。

現(xiàn)行法律實(shí)行土地使用權(quán)與其附著的建筑物所有權(quán)在歸屬主體上保持一致的一體化原則，意味著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等附著物應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓或者隨之轉(zhuǎn)讓。但在邏輯上，并不能當(dāng)然認(rèn)為，土地使用權(quán)或者建筑物所有權(quán)抵押時(shí)，也要適用同樣的規(guī)則：

一是抵押權(quán)所支配的是抵押物的交換價(jià)值而非抵押物本身。抵押權(quán)是通過抵押權(quán)人從抵押物拍賣或者變賣的價(jià)款中優(yōu)先受償而實(shí)現(xiàn)的。無論土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)是同時(shí)抵押或者是分別抵押，并不妨礙兩者歸屬主體的一致性。

二是《擔(dān)保法》第55條或者是分別抵押，并不妨礙兩者歸屬主體的一致性。二是《擔(dān)保法》第55條規(guī)定，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?？梢?，法律所強(qiáng)調(diào)的是土地及其附著物的同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而對不同物權(quán)客體的交換價(jià)值的支配，則是完全可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)上的必然性和可能性，區(qū)分不同的法律事實(shí)而相互分離的。

法律將土地使用權(quán)及其附著物的一體化轉(zhuǎn)讓，延伸到一體設(shè)定抵押權(quán)，是因?yàn)槲覈?a href="/wiki/%E4%B8%8D%E5%8A%A8%E4%BA%A7%E7%99%BB%E8%AE%B0" title="不動(dòng)產(chǎn)登記">不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，房屋和土地使用權(quán)屬于不同的登記機(jī)關(guān)。房屋抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)是房地產(chǎn)行政主管部門，而土地使用權(quán)抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)是土地行政管理部門。抵押權(quán)設(shè)立的一體化約柬缺乏相應(yīng)的技術(shù)條件，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)生活的現(xiàn)實(shí)與這種一體化制度約束之間的差異。在這種情形下，對有關(guān)法律規(guī)定采取目的解釋方法和邏輯解釋方法，將現(xiàn)在法律規(guī)定的土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化原則解釋為僅限于轉(zhuǎn)讓一體化，是較為妥當(dāng)?shù)摹?