地上權(quán)又稱“借地權(quán)”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地的權(quán)利。我國所有城市土地都屬于國家所有，農(nóng)村土地除了法律規(guī)定屬于國家所有的以外都屬于集體所有。在中國沒有私有土地，我國的土地只能單向流轉(zhuǎn)。

地上權(quán)是用益物權(quán)的一種。它因具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)的一切法律特征，而與作為債權(quán)的土地租賃區(qū)別開來。地上權(quán)設(shè)定、喪失和變更，非經(jīng)登記，不生效力。地上權(quán)還具有長期穩(wěn)定的特點(diǎn)。這也是制定地上權(quán)目的之所在。大多數(shù)國家的民法對地上權(quán)的期間規(guī)定較長。具體期間由當(dāng)事人自行約定。在地上權(quán)存續(xù)期間，地上權(quán)人有對土地的占有、使用和收益的權(quán)利，還有對地上權(quán)本身的處分權(quán)，如以地上權(quán)設(shè)定擔(dān)保，地上權(quán)可以繼承，地上權(quán)人享有的使用土地的權(quán)利，不因建筑物或樹竹的滅失而消失。地上權(quán)可以依照法律或協(xié)議設(shè)定。各國民法都規(guī)定，設(shè)定地上權(quán)可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?。在地上?quán)終止時(shí)，地上權(quán)人有權(quán)收回其建筑和竹木，或向土地所有人取得補(bǔ)償，但在地上權(quán)人有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

第一，地上權(quán)為使用他人土地的一種權(quán)利。由于土地作為一種資源是有限的，并不是每個(gè)人都擁有土地，在我國，個(gè)人是不具有土地所有權(quán)的，全部實(shí)行公有制；但是，土地所有權(quán)人由于各種原因，可能不親自行使所有權(quán)而對土地進(jìn)行開發(fā)利用，而是交由他人進(jìn)行使用。因此，地上權(quán)“其主要內(nèi)容在于使用他人的土地?！?

第二，地上權(quán)是使用他人土地的物權(quán)。地上權(quán)是對他人所有的土地為占有、使用、收益的權(quán)利，因而是他物權(quán)?！暗厣蠙?quán)為他人土地上之權(quán)利，故為他物權(quán)，乃系限制全面的支配權(quán)之所有權(quán)，而一面的支配土地之權(quán)利?！?

第三，地上權(quán)為以有建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。這里的建筑物或其他工作物是指在地上下建筑的房屋及其他設(shè)施，具體可以包括建筑物、橋梁、溝渠、堤防、銅像、紀(jì)念碑、地窖等，有的國家和地區(qū)包括的范圍還要廣。

總之，在我國，地上權(quán)是指在國家或集體所有的土地上有建筑物或其他工作物而使用國家或集體土地的他物權(quán)。

大致上說來，因?yàn)橥恋厮袡?quán)人的不同，因此地上權(quán)住宅的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權(quán)是50年左右的土地租賃契約。而不定期地上權(quán)則是50年以外的契約期限。

• 概念不同：地上權(quán)是因建筑物或其他工作物而使用國家或集體土地的權(quán)利；地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。

• 產(chǎn)生的原因不同：前者因土地劃撥，鄉(xiāng)村建設(shè)用地，土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生；后者則是基于供役地的存在，一般是設(shè)定地役權(quán)的合同，也有根據(jù)遺囑的單獨(dú)行為的。

• 消滅事由不同：前者是基于年限的規(guī)定；后者則是由于土地滅失，目的事實(shí)不能，拋棄，存續(xù)期間屆滿或其他預(yù)定事項(xiàng)的發(fā)生。

• 權(quán)力不同：前者可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，抵押，出租等權(quán)利處分；后者則僅具有使用和為附屬行為的權(quán)利。

• 義務(wù)不同：地役權(quán)人在供役地上建設(shè)的設(shè)施可供供役地人使用。地上權(quán)人則無此義務(wù)。

地上權(quán)的取得主要有兩種方式，一是透過直接與土地所有權(quán)人的設(shè)定行為，取得“地上權(quán)人”的法律地位；另一是基于法律規(guī)定而發(fā)生的“法定地上權(quán)”關(guān)系，是指土地和建筑物所有人，僅以地上建筑、或同時(shí)將房地設(shè)定抵押，但因未能清償債務(wù)而遭拍賣，造成土地和建物的所有權(quán)人不同人的時(shí)候，法律規(guī)定使建物所有權(quán)人對于土地享有地上權(quán)。

與地上權(quán)最相似的權(quán)利是土地租賃權(quán)，但兩者是不同的權(quán)利，它們最本質(zhì)的區(qū)別在于地上權(quán)是物權(quán)，是物權(quán)中的用益物權(quán)；而土地租賃權(quán)是一種債權(quán)。因此，雖然兩者的經(jīng)濟(jì)機(jī)能由許多相似或者重復(fù)之處，但兩者受到不同的法律保護(hù)，前者受到物權(quán)法的保護(hù)，后者主要受到債法中的有關(guān)租賃的法律保護(hù)。

具體比較兩者的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

(1)成立要件上的區(qū)別。地上權(quán)是一種物權(quán)，其要具有法律上的效力，要求要高于土地租賃，例如登記、書面形式等。

(2)存續(xù)期間的不同。地上權(quán)的存續(xù)期間一般要長于土地租賃權(quán)。

(3)地租。地上權(quán)不以支付地租為必要，但若有地租，則即使有不可抗力妨礙土地使用，地上權(quán)人不能請求免除或減少租金。而土地租賃權(quán)則必然以支付租金為其要件，而且因不可抗力而妨礙承租人使用土地的，一般可以請求免除或減少租金。

(4)讓與性。地上權(quán)人一般可以將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，也可以以其權(quán)利設(shè)定抵押，這是由它的物權(quán)特性決定的；而土地租賃權(quán)在轉(zhuǎn)讓其權(quán)利(轉(zhuǎn)租)是會受到許多限制，尤其是土地所有人的允許。

(5)土地所有人的義務(wù)。地上權(quán)人無權(quán)請求土地所有人進(jìn)行土地修繕。而在土地租賃權(quán)下，承租人可以請求出租人履行修繕義務(wù)。

另外，在相鄰關(guān)系、地上物的消滅的效果、資本收回等方面也有所區(qū)別。