房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，房屋承租人將所承租的房屋再出租的行為。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條規(guī)定：承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人；出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

房屋轉(zhuǎn)租具有以下特征：

(1)房屋轉(zhuǎn)租以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉(zhuǎn)租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同是租賃合同成立后，承租人另行與次承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。

(2)出租人的同意是房屋轉(zhuǎn)租合同訂立的前提條件。轉(zhuǎn)租合同的訂立應(yīng)當(dāng)取得房屋出租人的同意。這種同意可以是書面的，也可以是口頭的；可以事前同意，也可以事后同意。房屋轉(zhuǎn)租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人。轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人只能是房屋的承租人和次承租人。

(3)出租人與次承租人之間無任何法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)因法律的規(guī)定和合同的約定而產(chǎn)生，出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系。我國《合同法》明確規(guī)定：“次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償?！背鲎馊擞植皇欠课蒉D(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不可能與次承租人進(jìn)行約定。所以，出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系既沒有法律的規(guī)定，也不可能存在當(dāng)事人之間的約定，出租人與次承租人之間不可能存在合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是由于他們之間依然存在基于物權(quán)產(chǎn)生的房屋的所有與占有的法律關(guān)系。

(4)房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，承租人不退出原租賃合同。與轉(zhuǎn)租相關(guān)的一個概念是租賃權(quán)讓與。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然相似，但性質(zhì)并不相同。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是經(jīng)出租人同意，承租人退出租賃合同關(guān)系，由出租人與租賃權(quán)的受讓人訂立新的租賃合同。在轉(zhuǎn)租的情形，同時存在兩個租賃合同，即出租人與承租人之間的合同，以及承租人與次承租人之間的租賃合同。而在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，只存在一個租賃關(guān)系，即出租人與租賃權(quán)受讓人之間的租賃合同。隨著租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，原出租人與承租人之間的租賃合同即行終止。

根據(jù)有關(guān)的法律、行政法規(guī)和房屋轉(zhuǎn)租的實踐，房屋轉(zhuǎn)租必須符合下列條件：

(1)原房屋租賃關(guān)系合法有效。

(2)房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立書面的轉(zhuǎn)租合同。這是轉(zhuǎn)租行為有效形式條件。

(3)轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意。

(4)按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。因為房屋租賃屬于不動產(chǎn)交易行為，為了便于管理，應(yīng)當(dāng)?shù)绞?、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。關(guān)于登記備案，不能視為轉(zhuǎn)租合同的生效要件。但沒有及時辦理的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，堅持不予辦理妨礙管理的，由房地產(chǎn)及相關(guān)管理部進(jìn)行行政處罰。

(5)房屋轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。

由于轉(zhuǎn)租房屋的使用收益與出租人的利益密切相關(guān)，因此近現(xiàn)代各國民法在規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租制度時，形成了放任主義、限制主義和區(qū)別主義三種基本立法模式。放任主義主張轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利，如無目標(biāo)性約定，承租人原則上可以轉(zhuǎn)租，主要以法國、奧地利等國為代表；所謂限制主義則主張非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租，以德國、日本等國為代表；而區(qū)別主義則強(qiáng)調(diào)區(qū)別不同情況，或放任轉(zhuǎn)租或限制轉(zhuǎn)租，以意大利、俄羅斯及我國臺灣地區(qū)為主要代表。我國民法對于房屋轉(zhuǎn)租采取限制主義的態(tài)度。

我國《合同法》第224條對轉(zhuǎn)租作了明確規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！备鶕?jù)該條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為：同意轉(zhuǎn)租和自行轉(zhuǎn)租?；谶@種劃分，我們將對同意轉(zhuǎn)租和自行轉(zhuǎn)租的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)及其法律地位進(jìn)行分析。

(一)同意轉(zhuǎn)租

同意轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

1．同意轉(zhuǎn)租的法律后果。

(1)承租人與次承租人之間的關(guān)系。同意轉(zhuǎn)租中的承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無區(qū)別。

(2)出租人與承租人之間的關(guān)系。出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人就次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任，出租人的租金請求權(quán)以及解約權(quán)應(yīng)向承租人行使?！逗贤ā返?24條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”

(3)出租人與次承租人之間的關(guān)系。出租人與次承租人之間并不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人不能直接向出租人履行義務(wù)，出租人也不能直接向次承租人行使權(quán)利。

2．同意轉(zhuǎn)租中出現(xiàn)的相關(guān)問題。

同意轉(zhuǎn)租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法實踐中出現(xiàn)爭議最多的是第二個要件的認(rèn)定問題，對此主要有以下幾點(diǎn)爭議：

(1)出租人采用何種方式同意。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人書面同意，并應(yīng)依法辦理登記備案手續(xù)。但是在審判實踐中，不能以此規(guī)章的規(guī)定作為認(rèn)定轉(zhuǎn)租是否有效的依據(jù)。對于出租人同意的方式，《合同法》沒有明確規(guī)定，根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外。因此，出租人的同意，不以書面形式為必要。至于發(fā)生糾紛時，是否可以舉證，則屬于另一個問題。從實踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉(zhuǎn)租，在合理期限內(nèi)又無異議，甚至有時還有事實上的協(xié)助行為，如代轉(zhuǎn)交鑰匙等，則可以認(rèn)定為默示的同意。

(2)出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回，因為同意權(quán)是基于照顧出租人利益而設(shè)立的，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回，則不利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和對承租人與次承租人利益的保護(hù)。

(3)出租人同意的內(nèi)容。①房屋的用途同意。如果為概括性同意，承租人和次承租人應(yīng)該依誠實信用和公序良俗原則來轉(zhuǎn)租和使用房屋；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租。②轉(zhuǎn)租的期限。根據(jù)國外的立法和民法的基本原理分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不長于租賃合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意轉(zhuǎn)租期限可以超出租賃期限，基于私法自治原則，除法律有明文禁止，應(yīng)認(rèn)定為有效。也就是說，轉(zhuǎn)租的期限原則上不得超過原租賃合同的期限，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

(二)自行轉(zhuǎn)租

自行轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

1．自行轉(zhuǎn)租的法律后果。

根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，自行轉(zhuǎn)租發(fā)生以下法律效果：

(1)出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租是嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。出租人解除合同的，可以請求損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

(2)承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務(wù)。承租人不能使次承租人取得使用收益的權(quán)利，次承租人可以向承租人要求損害賠償。

(3)出租人與次承租人之間的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時，可以直接向次承租人請求返還租賃物。

2．自行轉(zhuǎn)租合同的效力。

對自行轉(zhuǎn)租合同的效力，有三種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租合同無效。從《合同法》第224條的規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，如果承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為沒有經(jīng)出租人同意，其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，這種情況下轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租合同是效力待定的合同?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這是關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，無權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租亦屬無權(quán)處分。因為對于轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人財產(chǎn)的所有權(quán)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，實際上是非法處分他人財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。既然非法轉(zhuǎn)租屬無權(quán)處分行為，其當(dāng)然是效力待定行為。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租合同有效。自行轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，承租人與次承租人雙方意思表示一致即有效成立，與出租人沒有關(guān)系。

對未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依《合同法》的規(guī)定出租人可以解除合同，但對于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然有效或無效并不明確。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租雖未經(jīng)出租人同意，但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，轉(zhuǎn)租合同在雙方當(dāng)事人意思表示一致時即生效。因此，沒有經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租合同也為有效合同，只不過該轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，承租人白行轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。所以，在出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。在出租人解除合同時，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同權(quán)的行使而發(fā)生終止的法律后果，而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。

3．承租人自行轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)。

我國臺灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有人時，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。我們認(rèn)為，出租是物之所有權(quán)人通過合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能，并以收取的租金為其他權(quán)能轉(zhuǎn)移的代價。當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時，盡管出租人對承租人的誠信度表示懷疑，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因而難說出租人的所有權(quán)受到了侵害，對于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請求權(quán)不宜支持。

4．自行轉(zhuǎn)租收益性質(zhì)的認(rèn)定。

關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租收益的性質(zhì)，理論界和實務(wù)界均有不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租的收益屬于非法所得，應(yīng)該收歸國家所有。其主要的依據(jù)就是《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租的收益屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還給出租人。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租的收益不屬于不當(dāng)?shù)美３凶馊俗孕修D(zhuǎn)租，不屬于無權(quán)處分行為，且出租人與承租人之間存在租賃關(guān)系，承租人支付對價而對租賃物使用收益，出租人對租賃物已無使用收益的權(quán)能，承租人自行轉(zhuǎn)租并未使其受到損害。所以，白行轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃合同中解決，出租人可以終止合同或請求債務(wù)不履行的損害賠償，無須借助于不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。

第一種觀點(diǎn)顯然難以成立。沒收非法所得，是由房地產(chǎn)管理部門對非法轉(zhuǎn)租房屋的責(zé)任者給予的行政處罰，并不能作為法院進(jìn)行民事制裁的依據(jù)。非法轉(zhuǎn)租房屋的行為雖然侵害了房屋出租人的權(quán)利，但不能說必然會造成出租人的財產(chǎn)損失。第二種觀點(diǎn)也難以解釋得非常通順。從不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成要件看，違法轉(zhuǎn)租行為的獲利，是否必然導(dǎo)致出租人利益的損害，也值得研究。出租人因與承租人之間訂有租賃合同，其獲取租金的同時便喪失了對租賃物的占有、收益權(quán)，承租人轉(zhuǎn)租獲利并不必然導(dǎo)致出租人遭受損失，兩者之間并無必然因果關(guān)系。對于出租人而言，其收益已經(jīng)由于房屋租賃合同的履行而得到實現(xiàn)，或者由于房屋租賃合同的法律效力而得到保障。我們認(rèn)同第三種觀點(diǎn)。出租人對承租人自行轉(zhuǎn)租的收益，可以通過租賃合同本身來解決，可以在解除合同終止租賃關(guān)系后，通過追究承租人的違約責(zé)任來實現(xiàn)自己的利益。

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的行為，其一般流程為：

第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租。

第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。

第三步，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案。

第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)。

特別要指出的是，房屋轉(zhuǎn)租除必須符合一般房屋租賃的必要條件，還必須注意以下幾點(diǎn)：

1)房屋轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意。

2)轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期。

3)轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。

4)轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更解除或終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更，解除或終止。

房屋轉(zhuǎn)租不同于房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，租賃關(guān)系存在于承租人與出租人之間，承租人仍然承擔(dān)原租賃合同的義務(wù)。具體而言，有以下區(qū)別：

1．兩者的標(biāo)的不同。

前者的標(biāo)的是租賃物，后者的標(biāo)的是租賃權(quán)。房屋轉(zhuǎn)租，按《城市房屋租賃管理辦法》第26條的規(guī)定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。該辦法第27條解釋說，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。從這個規(guī)定可以看出，房屋轉(zhuǎn)租針對的是承租房屋的部分或全部。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，針對的是房屋的租賃權(quán)。

2．兩者的取得方法不同。

前者為設(shè)定取得，后者為轉(zhuǎn)移取得。房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃合同。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒有設(shè)立一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個轉(zhuǎn)讓合同而非租賃合同。

3．兩者實現(xiàn)的手段不一樣。

前者一般通過分期支付租金來實現(xiàn)，后者一般是一次性給付。在轉(zhuǎn)租時，主租賃合同與轉(zhuǎn)租賃合同的租賃條件可能有所不同，轉(zhuǎn)租可以是租賃標(biāo)的物的全部或一部分，在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓人取得了與原承租人一樣的權(quán)利。

4．兩者產(chǎn)生的法律后果不同。

前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來的承租人(轉(zhuǎn)租人)，后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán)，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒有解除，次承租人新的租賃權(quán)以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)存在為前提。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是原承租人把租賃權(quán)完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權(quán)以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提。

由于房屋轉(zhuǎn)租并沒有消滅原租賃合同，所以根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第30條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，原承租人承擔(dān)的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)則隨著其租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。