同意轉(zhuǎn)租是指房屋承租人取得了房屋出租人的同意所進行的轉(zhuǎn)租。出租人可以在承租人轉(zhuǎn)租前表示同意，也可以在轉(zhuǎn)租后予以追認。

(1)承租人與次承租人之間的關系。同意轉(zhuǎn)租中的承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的關系與一般租賃關系并無區(qū)別。

(2)出租人與承租人之間的關系。出租人與承租人之間的關系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人就次承租人應負責的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負賠償責任，出租人的租金請求權以及解約權應向承租人行使?！逗贤ā返?24條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！?

(3)出租人與次承租人之間的關系。出租人與次承租人之間并不存在直接的權利義務關系，次承租人不能直接向出租人履行義務，出租人也不能直接向次承租人行使權利。

同意轉(zhuǎn)租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法實踐中出現(xiàn)爭議最多的是第二個要件的認定問題，對此主要有以下幾點爭議：

(1)出租人采用何種方式同意。根據(jù)建設部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人書面同意，并應依法辦理登記備案手續(xù)。但是在審判實踐中，不能以此規(guī)章的規(guī)定作為認定轉(zhuǎn)租是否有效的依據(jù)。對于出租人同意的方式，《合同法》沒有明確規(guī)定，根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則，以要式為例外。因此，出租人的同意，不以書面形式為必要。至于發(fā)生糾紛時，是否可以舉證，則屬于另一個問題。從實踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉(zhuǎn)租，在合理期限內(nèi)又無異議，甚至有時還有事實上的協(xié)助行為，如代轉(zhuǎn)交鑰匙等，則可以認定為默示的同意。

(2)出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回，因為同意權是基于照顧出租人利益而設立的，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回，則不利于交易關系的穩(wěn)定和對承租人與次承租人利益的保護。

(3)出租人同意的內(nèi)容。①房屋的用途同意。如果為概括性同意，承租人和次承租人應該依誠實信用和公序良俗原則來轉(zhuǎn)租和使用房屋；如果為特別同意，承租人只能在出租人同意使用的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租。②轉(zhuǎn)租的期限。根據(jù)國外的立法和民法的基本原理分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應不長于租賃合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意轉(zhuǎn)租期限可以超出租賃期限，基于私法自治原則，除法律有明文禁止，應認定為有效。也就是說，轉(zhuǎn)租的期限原則上不得超過原租賃合同的期限，但是當事人另有約定的除外。

同意轉(zhuǎn)租的協(xié)議

本協(xié)議由雙方_________(公司名，地址；以后指物主)和______(公司名，地址；以后指承租人)簽署并達成于200__年，__月__日?；?00__年，__月日簽訂的租約，出租方將位于的房產(chǎn)租予承租方，該租約_____(日期)到期。

據(jù)此，雙方簽訂以下協(xié)議：

1、允許承租人在___至___(日期)內(nèi)將上述房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租。

2、任何及所有的轉(zhuǎn)租租戶應該遵守上述租約中所訂立的關于承租人的義務和協(xié)議，租約中認可的條款將在整個轉(zhuǎn)租期內(nèi)持續(xù)并充分有效。

3、任何及所有的合法轉(zhuǎn)租者需要填好出租方提供的標準租賃申請表，并且必須符合租賃常規(guī)要求的人品、職業(yè)和信用等條件。

4、如果在有必要通過法律手段認可本協(xié)議任何條款的情況發(fā)生時，勝訴方有權挽回所支付的合理律師費和其他開銷。

5、本轉(zhuǎn)租協(xié)議不對上述租約中承租者的義務、責任或職責進行豁免。

在見證下，雙方將從上述生效日起執(zhí)行本協(xié)議。

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______________(落款)