土地他項(xiàng)權(quán)利指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切聯(lián)系的權(quán)利。土地他項(xiàng)權(quán)利是在他人土地上享有的權(quán)利，主要有地役權(quán)、地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地租賃權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)、土地抵押權(quán)等。

(1)土地他項(xiàng)權(quán)利是在他人土地上享有的權(quán)利。也就是說，土地他項(xiàng)權(quán)利的客體是他人土地所有權(quán)、使用權(quán)的客體。在這種情況下，土地他項(xiàng)權(quán)利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的效力，即能夠?qū)笳叩哪承?quán)利行使加以必要的限制。

(2)土地他項(xiàng)權(quán)利的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的，與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人之間存在著某種法律關(guān)系的民事主體。這些關(guān)系可以是法律、行政法規(guī)設(shè)定的，也可以是法律行為(當(dāng)事人之間的協(xié)議)或者其他合法行為設(shè)定的。建立這些法律關(guān)系的共同目的，就是維護(hù)他項(xiàng)權(quán)利人對該土地享有的某種合法利益。

(3)土地他項(xiàng)權(quán)利不受一物一權(quán)主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權(quán)，并且這個所有權(quán)只能派生一個土地使用權(quán)，但是這并不妨礙在同一土地上設(shè)立多種甚至同種多個的他項(xiàng)權(quán)利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權(quán)，其使用權(quán)人可將其分段出租，也可以在其上設(shè)置數(shù)個抵押權(quán)。所以，土地他項(xiàng)權(quán)利可以同時(shí)滿足多種的和多人的土地利用需求。

(4)土地他項(xiàng)權(quán)利依存于土地所有權(quán)、使用權(quán)，又是對該所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項(xiàng)權(quán)利人對土地為某種利用行為的權(quán)利，或者他項(xiàng)權(quán)利人請求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時(shí)為某種行為或不為某種行為的權(quán)利。

(5)土地他項(xiàng)權(quán)利是長期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有加以登記的必要。土地他項(xiàng)權(quán)利的意義在于對土地所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種長期性土地權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)和管理，以充分保護(hù)土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的人們在土地上的各種合法使用權(quán)益，維持與土地有關(guān)的各種民事關(guān)系的穩(wěn)定有序，從而協(xié)調(diào)多方面的土地利用需求，促進(jìn)土地的合理有效利用，并維護(hù)社會安定。

土地他項(xiàng)權(quán)利因其具體權(quán)利類型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，作為民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種，土地他項(xiàng)權(quán)利可以通過以下方式取得：

(1)基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第9條(電力通訊經(jīng)營單位享有的他項(xiàng)權(quán)利)、第54條(立體交叉和平面交叉使用土地時(shí)享有的他項(xiàng)權(quán)利)。

(2)根據(jù)與土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人訂立的協(xié)議取得。

(3)基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實(shí)踐，取得土地他項(xiàng)權(quán)利的依據(jù)還可以是行政行為(政府決定)、司法行為(法院判決)等，例如，市政部門關(guān)于建設(shè)地下鐵路的決定，政府批準(zhǔn)電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設(shè)地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時(shí)依法作出的確權(quán)判決。

目前中國實(shí)行土地公有制，土地他項(xiàng)權(quán)利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項(xiàng)權(quán)利。

①抵押權(quán)。經(jīng)有償出讓的土地使用權(quán)可以用來抵押。抵押開始，抵押權(quán)人即取得土地使用權(quán)的抵押權(quán)，這個抵押權(quán)必須經(jīng)土地登記機(jī)關(guān)加以確認(rèn)。抵押終止，抵押權(quán)即告消滅。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以從土地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓收益中得到補(bǔ)償。

②租賃權(quán)。經(jīng)出讓的土地使用權(quán)可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權(quán)，這是中國的一種較為特殊的土地他項(xiàng)權(quán)利。租賃權(quán)經(jīng)土地登記可以保護(hù)土地承租人在租期內(nèi)對土地的合法使用。

③地役權(quán)。中國《民法通則》對相鄰用地的通行、排水等權(quán)利相鄰關(guān)系的形式作了規(guī)定。這種在他人土地通行、排水的權(quán)利稱為地役權(quán)。相鄰關(guān)系是通過法律規(guī)定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行限制，所以不需要再作為土地他項(xiàng)權(quán)利予以確認(rèn)。但將鄰里之間的通行權(quán)、排水權(quán)等進(jìn)行權(quán)利登記，可以更好地保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)各有關(guān)方面的合法權(quán)益。

④耕作權(quán)。指按照規(guī)定或約定，在已經(jīng)明確了土地使用權(quán)的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權(quán)的條件下，種植農(nóng)作物，在大型靶場、試驗(yàn)場內(nèi)有限制地種植樹木和農(nóng)作物等。設(shè)置這種他項(xiàng)權(quán)利，主要是從合理利用土地的原則出發(fā)的。耕作權(quán)一般都長期地依附于土地使用權(quán)，取消這種他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，還要給耕作權(quán)人以適當(dāng)補(bǔ)償。

⑤借用權(quán)。通過借用而使用別人的土地，可以認(rèn)為借用人具有借用權(quán)。這是中國特殊歷史條件下產(chǎn)生的一種他項(xiàng)權(quán)利形式。20世紀(jì)50年代-60年代，通過借用協(xié)議使用土地的相當(dāng)多，且一般協(xié)議內(nèi)容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時(shí)即退還等等。這些問題，往往通過補(bǔ)簽協(xié)議，增加限制條件繼續(xù)借用，對借用方加以權(quán)利上的明確，有利于土地使用的穩(wěn)定。

⑥空中權(quán)和地下權(quán)。主要是針對地表土地使用權(quán)而言的?？罩袡?quán)如橋梁、渡槽、架空電線、空中樓閣（水中、地面以柱角支撐的亭臺、房屋）等。地下權(quán)如地下隧道、地下商場等?？罩袡?quán)與地下權(quán)的成立是以地表土地使用權(quán)已經(jīng)確定且與空中、地下權(quán)利主體不一致為條件的。這是一種可以獨(dú)立轉(zhuǎn)讓、抵押和出租的權(quán)利，其權(quán)利內(nèi)容和價(jià)值與土地使用權(quán)有時(shí)基本相同。

土地他項(xiàng)權(quán)利是一種發(fā)展和變化中的土地權(quán)利，對其進(jìn)行確認(rèn)和登記，一方面，可以區(qū)別土地所有權(quán)和使用權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的地位關(guān)系，保障土地所有權(quán)和使用權(quán)的正常行使不受干擾；另一方面，對土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了明確的限制，保護(hù)了土地所有權(quán)和使用權(quán)以外的有關(guān)土地的合法權(quán)益不被忽視和損害。此外，設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，還有利于土地所有權(quán)和使用權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的分離和實(shí)現(xiàn)，對完善土地的權(quán)屬管理和適應(yīng)土地使用制度的改革有重要的作用。