“假按揭”又稱按揭欺詐或惡意按揭，指開發(fā)企業(yè)或經(jīng)銷企業(yè)以虛假借款人的名義簽訂商品買賣合同進(jìn)行虛假交易，或惡意串通無真實(shí)交易意愿的買受人訂立商品買賣合同虛構(gòu)交易事實(shí)，或與買受人惡意串通以明顯高于同類商品的價(jià)格訂立商品買賣合同，然后以支付商品買賣合同的貨款為由向銀行申請(qǐng)借款，辦理銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。“假按揭”通常發(fā)生在商品房預(yù)售或耐用消費(fèi)品買賣中，它是開發(fā)企業(yè)或經(jīng)銷企業(yè)與買受人惡意串通，套取銀行貸款挪作他用的非法融資行為。這種融資行為具有金融欺詐性質(zhì)，一般而言，該行為屬于民事欺詐范圍。如果開發(fā)企業(yè)和買受人的上述非法融資行為以非法占有銀行貸款為目的，則構(gòu)成刑事詐騙。^[1]

“假按揭”的特征剖析，可以歸納出其如下特征。

1．虛假性。不僅購房行為是假的，而且提供給銀行的個(gè)人資料也是編造而成，每月向銀行還款的也是開發(fā)商而非借款者個(gè)人。

2．隱蔽性。銀行在受理貸款時(shí)以及貸款初期，一般較難分辨貸款行為的真?zhèn)?，往往在出現(xiàn)違約時(shí)問題才會(huì)顯現(xiàn)。

3．集中性。向銀行申請(qǐng)按揭貸款的時(shí)間相對(duì)集中，多數(shù)的貸款集中發(fā)生在三個(gè)月到半年之間。

4．群發(fā)性。一旦開發(fā)商在資金方面出現(xiàn)問題，不能按月供款，則按揭貸款就會(huì)出現(xiàn)同時(shí)大批量的違約。

“假按揭”根據(jù)實(shí)施目的的不同，可以分為詐騙型“假按揭”和融資型“假按揭”。

1．詐騙型“假按揭”

詐騙型“假按揭”指開發(fā)企業(yè)或經(jīng)銷企業(yè)以虛假借款人的名義簽訂商品買賣合同和按揭貸款合同，騙取銀行貸款并將資金挪作他用或攜款潛逃的行為。詐騙型“假按揭”行為人，主觀上具有非法占有貸款的故意，客觀上具有轉(zhuǎn)移、侵占貸款的事實(shí)。在詐騙型“假按揭”中，借款人絕大多數(shù)是虛構(gòu)的，買賣合同、個(gè)人資料也不真實(shí)，按揭貸款合同等法律文件上的簽名均為偽造。這類“假按揭”行為人，為了逃避刑事打擊，往往制造民事糾紛假象以掩蓋其詐騙目的，他們通常會(huì)在騙取貸款之后，以借款人的名義償還部分借款，然后以各種名目拒不履行還款義務(wù)。對(duì)這類詐騙型“假按揭”，銀行一定要擦亮眼睛，及時(shí)識(shí)破他們的伎倆，毫不猶豫地采取有力措施查封與保全資產(chǎn)。同時(shí)，可根據(jù)《中華人民共和國刑法》(以下簡(jiǎn)稱《刑法》)的相關(guān)規(guī)定，報(bào)請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任。

2．融資型“假按揭”

融資型“假按揭”指開發(fā)企業(yè)或商品經(jīng)銷企業(yè)與買受人惡意串通，虛構(gòu)交易事實(shí)或以明顯高于同類商品的價(jià)格訂立商品買賣合同，套取銀行資金以解決經(jīng)營資金短缺困難，并代借款人統(tǒng)一歸還貸款的非法融資行為。融資型“假按揭”行為人，主觀上無占有貸款的故意，客觀上也沒有轉(zhuǎn)移侵占資金的事實(shí)，其實(shí)施“假按揭”的目的，只是為了解決經(jīng)營過程中的資金不足或資金周轉(zhuǎn)困難。在融資型“假按揭”中，借款人真實(shí)、其簽名也真實(shí)，而且，買賣合同、個(gè)人資料、按揭貸款合同等法律文件，在內(nèi)容和形式上均符合法律要求。這種類型“假按揭”多為開發(fā)企_、Jk或經(jīng)銷企業(yè)串通內(nèi)部員工及其親屬所為，當(dāng)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)銷企業(yè)不能以借款人名義償還貸款時(shí)，借款人通常拒絕返還欠款，并以沒有真實(shí)買賣為由主張合同無效。銀行發(fā)現(xiàn)“假按揭”之后，應(yīng)區(qū)別不同情況采取不同措施化解風(fēng)險(xiǎn)，提前收回全部貸款。

3．“銷售返租”模式

在商品房銷售尤其是商鋪銷售中，有的開發(fā)企業(yè)采用“銷售返租”營銷模式，即開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂商品房(商鋪)買賣合同的同時(shí)，又與購房人簽訂房屋租賃合同。約定商品房(商鋪)竣工交付使用后，開發(fā)企業(yè)向購房人承租該房屋，由其指定物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營并向購房人支付租金。在租賃期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)取得房屋的使用權(quán)，購房人以出租房屋獲取的租金償還按揭貸款?！颁N售返租”營銷模式實(shí)質(zhì)是非法融資，帶有“假按揭”的某些特征。例如：某房產(chǎn)售價(jià)180萬元，高出周邊同類房?jī)r(jià)80萬元，實(shí)際價(jià)值僅為100萬元。購房人首付房款五成共90萬元，然后，向銀行辦理五成按揭貸款共90萬元并交付給開發(fā)企業(yè)。在“銷售返租”營銷模式中，購房人實(shí)際上已經(jīng)支付了全部房款，開發(fā)企業(yè)以提高房?jī)r(jià)的方式通過購房人在銀行獲得貸款，然后分期返還給購房人，購房人在扣除貸款本息后也獲得了高息收益。應(yīng)當(dāng)指出，開發(fā)企業(yè)返租房屋的期限與按揭貸款期限相比要短得多，在房屋不能出租時(shí)，業(yè)主便失去了租金收入。因而，就整個(gè)貸款期限而言，業(yè)主的收益不一定是高收益，也不定是一個(gè)正值。

另外，在“銷售返租”營銷模式下，借款人償還貸款的資金大多依賴于開發(fā)企業(yè)支付的租金。若開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難或攜款潛逃或房地產(chǎn)價(jià)格下跌，則存在借款人不能返還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)此應(yīng)予以充分重視并采取必要措施加以防范。

從目前的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施“假按揭”，主要有以下幾種原因。

(一)為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假按揭”

與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款相比，個(gè)人住房按揭貸款具有非常明顯的優(yōu)點(diǎn)：對(duì)于項(xiàng)目貸款而言，不僅需要經(jīng)過嚴(yán)格的資信審查程序和繁瑣的審批手續(xù)，而且其貸款期限一般不超過5年，利率也高達(dá)8％—10％；而對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款而言，不僅貸款門檻較低、審批手續(xù)簡(jiǎn)便，而且最長(zhǎng)貸款年限可達(dá)30年，利率也僅為5％左右(與項(xiàng)目貸款利率相差將近一倍，若以3％利差計(jì)算，20萬貸款一年的利差就是6000元，30年下來利差數(shù)額就非常巨大)。此外，個(gè)人住房按揭貸款還具有貸后監(jiān)管松散、可按月少量還款等特點(diǎn)，因此對(duì)于資金缺乏的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，個(gè)人住房按揭貸款就如同一塊誘人的蛋糕，在強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)之下，有的便不惜偽造按揭材料騙取大量按揭貸款。

(二)為緩和樓盤滯銷的窘境而實(shí)施“假按揭”

在所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)月出現(xiàn)滯銷窘境時(shí)，在資金壓力之下，有的房地產(chǎn)開發(fā)商就可能實(shí)施“假按揭”，通過大量收集其職員、親朋好友的身份證件，甚至偽造大量的身份證件及相關(guān)材料，用以向銀行申請(qǐng)按揭貸款以達(dá)到收回樓款的目的，還可以起到制造虛假繁榮、哄抬樓價(jià)的效果，與此同時(shí)，再將這些已經(jīng)被“按揭”的房產(chǎn)繼續(xù)對(duì)外出售，并利用出售所得資金向銀行償還貸款本息(一般情況下，個(gè)人按揭貸款在還款時(shí)應(yīng)該由借款人本人或親屬前來辦理，但實(shí)施“假按揭”的房地產(chǎn)開發(fā)商則通常將款項(xiàng)集中轉(zhuǎn)入所謂“借款人”的還款賬戶上)。很多消費(fèi)者繳納購房款之后長(zhǎng)期無法辦理產(chǎn)權(quán)，其原因很可能就是其所購房產(chǎn)其實(shí)已被“假按揭”。

(三)單純?yōu)樵p騙貸款而實(shí)施“假按揭”

有的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期即不懷好意，一邊通過預(yù)售期房向購房人收取大量定金或全部房款，另一方面則偽造購房人材料利用剩余房屋申請(qǐng)“假按揭”貸款。目前，更有房地產(chǎn)開發(fā)商故意抬高樓價(jià)以騙取更多按揭款，例如一房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為100萬元，開發(fā)商以200萬元虛價(jià)出售，業(yè)主先付五成首期房款(實(shí)為全部房款)后，須向銀行貸款100萬元(五成按揭)并支付給開發(fā)商。有的開發(fā)商在騙取巨額資金之后即卷款而逃，沒完成的房產(chǎn)項(xiàng)目便成了“爛尾樓”。不僅貸款銀行束手無策，那些已經(jīng)繳納房款的消費(fèi)者也是哭訴無門。

(四)個(gè)別銀行縱容或者配合作假

“假按揭”的出現(xiàn)，除去房地產(chǎn)開發(fā)商的欺騙之外，并非沒有銀行自身的原因。

一方面，“假按揭”的出現(xiàn)與銀行把關(guān)不嚴(yán)有直接關(guān)系，有的銀行不僅允許房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓員代辦申請(qǐng)手續(xù)，而且根本不與貸款人見面，也很少對(duì)個(gè)人實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查；

另一方面，最初一些開發(fā)商為盡快解決尾盤建設(shè)資金的不足而采取“假按揭”這種變通方式來獲取貸款時(shí)，有的銀行對(duì)此是明知的，但考慮到這種尾盤“假按揭”的風(fēng)險(xiǎn)比較低(在不考慮授信額度控制的情況下，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本相當(dāng))，同時(shí)又為了增加業(yè)務(wù)量并照顧大客戶，因此對(duì)這種行為給予了一定程度的配合。到后來，“假按揭”的花樣越來越多，不僅銀行無法辨別真?zhèn)?，而且在有的地方還發(fā)展成為一種普遍現(xiàn)象。如此下去，銀行出現(xiàn)不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大，這將給本來包袱就很沉重的銀行增加更大的負(fù)擔(dān)。

一、借款申請(qǐng)人是知情人

第一，開發(fā)商安排內(nèi)部的工作人員，以內(nèi)部工作人員的名義去辦理房屋預(yù)售商品房的銷售貸款；

第二，開發(fā)商不以內(nèi)部人員為局限，比如說開發(fā)商利用他的親戚或者他能尋找到的一些人員來做假按揭。

這兩種情況的共同的特點(diǎn)是：以自己的名義向銀行申請(qǐng)做借款，基本上這個(gè)借款申請(qǐng)人對(duì)這個(gè)事情是知情的。

二、借款申請(qǐng)人不知情

借款申請(qǐng)人的姓名被冒用，他本人對(duì)于向銀行申請(qǐng)借款是不知道的，包括所有銀行的借款文件上的簽字都不是他本人的。

2009年2月份以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了較大幅度的增加，很多人據(jù)此得出房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的結(jié)論，對(duì)此，筆者不予茍同。因?yàn)?，近期成交量放大是由于去年底開始政府出臺(tái)惠及購房者的政策、部分剛性需求被壓抑了較長(zhǎng)時(shí)間得到釋放、開發(fā)商較大幅度降價(jià)等因素激發(fā)了市場(chǎng)需求所導(dǎo)致的結(jié)果，加之，在這一階段的成交放大的背后是大量動(dòng)遷房集中成交，相關(guān)資料顯示，還有較多假按揭現(xiàn)象的存在。故此，這一表現(xiàn)并不能說明市場(chǎng)回暖。

一、開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，不承擔(dān)任何義務(wù)，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；

二、以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款；

三、以個(gè)人住房貸款方式參與不具有真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組；

四、銀行信貸人員與企業(yè)串謀，所定售的房?jī)r(jià)水分大，向虛擬借款人或不具備真實(shí)購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個(gè)人住房按揭貸款；

五、所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發(fā)商一手包辦，或由包工頭一手包辦；

六、開發(fā)商與購房人串通規(guī)避零首付的政策限制，將實(shí)際售房?jī)r(jià)提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價(jià)，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種假按揭的方式，購房人事實(shí)上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價(jià)100%的借款。

為有效預(yù)防“假按揭”，不同的主體應(yīng)當(dāng)從不同的角度采取不同的防范措施。

(一)銀行的防范措施

首先，銀行應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇合作對(duì)象，只有那些具有較強(qiáng)資金實(shí)力、良好市場(chǎng)信譽(yù)，并且具備一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商，銀行才應(yīng)與其建立信貸合作關(guān)系。在合作的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)著重審查其自有資金是否達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資的法定比例以上，是否具備項(xiàng)目運(yùn)作必需的“四證”(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)。

其次，銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸款前的調(diào)查和審核，對(duì)開發(fā)商提交的個(gè)人住房按揭材料進(jìn)行重點(diǎn)審查，仔細(xì)辨別申請(qǐng)材料的真?zhèn)?，或者通過調(diào)查核實(shí)按揭申請(qǐng)人的情況，然后決定是否發(fā)放貸款。目前，有的銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，除了要求發(fā)展商提供住房按揭可行性報(bào)告之外，銀行自己也要形成分析報(bào)告，并且組織有關(guān)專家進(jìn)行評(píng)審。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓員代辦全部申請(qǐng)手續(xù)、房屋銷售價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)值的，要特別提高警惕，避免開發(fā)商通過偽造材料或虛抬房?jī)r(jià)騙取貸款。

第三，銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)貸款資金的監(jiān)管。貸款項(xiàng)目營銷成功后，銀行必須加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤管理，及時(shí)了解項(xiàng)目的工程形象是否與資金的使用進(jìn)度相匹配，特別是對(duì)期房項(xiàng)目更應(yīng)提高警惕，確保所有售房款用于項(xiàng)目修建，防止“爛尾樓”的產(chǎn)生。

第四，對(duì)于現(xiàn)有項(xiàng)目中存在問題的按揭貸款，銀行還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行認(rèn)真核查，嚴(yán)格控制和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施清收違約貸款；對(duì)那些需要通過法律程序收回貸款的，必須及時(shí)提起訴訟，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行其財(cái)產(chǎn)，以保全銀行資產(chǎn)并減少貸款損失；對(duì)涉嫌“貸款詐騙罪”的開發(fā)商，應(yīng)向有關(guān)國家機(jī)關(guān)提出舉報(bào)，并要求追究其刑事責(zé)任。

第五，為規(guī)范業(yè)務(wù)操作并震懾內(nèi)部違紀(jì)，銀行還應(yīng)當(dāng)對(duì)造成“假按揭”的有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于與開發(fā)商串通實(shí)施“假按揭”的，或者因違規(guī)操作造成貸款重大損失的，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)章制度追究其行政責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)要求國家機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。堅(jiān)決杜絕為完成業(yè)務(wù)指標(biāo)或者為盲目搶占市場(chǎng)份額而縱容甚至配合開發(fā)商實(shí)施“假按揭”的現(xiàn)象。

(二)消費(fèi)者的防范措施

為維護(hù)自己的權(quán)益，消費(fèi)者也應(yīng)當(dāng)在購房之前特別是在簽訂合同繳納房款之前進(jìn)行必要的調(diào)查，考察房地產(chǎn)開發(fā)商是否具備《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》，并確定有關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性和惟一性。例如，有的開發(fā)商不讓購房者察覺其要買的房子已經(jīng)被按揭，往往極力鼓動(dòng)他們現(xiàn)金購房，并許諾可以分期免息付款，很多業(yè)主覺得可以接受，就輕易作出購買房產(chǎn)的決定。為預(yù)防這類現(xiàn)象，消費(fèi)者有必要在房地產(chǎn)交易中心查詢有關(guān)房產(chǎn)是否已經(jīng)被“按揭”過。此外，對(duì)于不講誠信的開發(fā)商，消費(fèi)者還應(yīng)當(dāng)勇敢拿起法律的武器，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律的有關(guān)規(guī)定捍衛(wèi)自己的權(quán)益。

(三)有關(guān)國家機(jī)關(guān)的防范措施

對(duì)于中國人民銀行而言，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控職能，對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行總量控制，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款消費(fèi)進(jìn)行合理引導(dǎo)，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)控和管理，指導(dǎo)和督促各商業(yè)銀行建立健全防范“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)交易登記管理機(jī)關(guān)，則應(yīng)當(dāng)在辦理有關(guān)登記管理手續(xù)時(shí)盡可能為消費(fèi)者提供便利措施，方便其查詢有關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)信息，同時(shí)還應(yīng)與銀行加強(qiáng)配合，對(duì)存在作假嫌疑的按揭房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)銀行，并協(xié)助其追究開發(fā)商的法律責(zé)任。