房地產(chǎn)租賃是指出租人將土地使用權(quán)同地上建筑物、其他附著物或房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房地產(chǎn)租賃是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時(shí)將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。

房地產(chǎn)租賃屬于財(cái)產(chǎn)租賃的一種，其基本特征是：

(1)房地產(chǎn)租賃是雙務(wù)、有償、諾成、要式的民事法律行為。租賃的成立，以雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致為準(zhǔn)，不需實(shí)際交付房地產(chǎn)，此為“諾成”；承租人取得房地產(chǎn)的使用權(quán)，必須按照法律規(guī)定或者雙方約定向出租人交納租金，此為“有償”，這一點(diǎn)使房地產(chǎn)租賃與房地產(chǎn)借用(或稱使用借貸)相區(qū)別；出租人負(fù)有按約定將房地產(chǎn)交付承租人使用的義務(wù)，承租人負(fù)有按約定向出租人交付租金的義務(wù)，此為“雙務(wù)”，這一點(diǎn)使之與房地產(chǎn)贈(zèng)與相區(qū)別；房地產(chǎn)租賃一般應(yīng)采取書面租賃合同形式，并且須經(jīng)有關(guān)行政管理部門(包括地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)管理部門)登記，此為“要式”。

(2)房地產(chǎn)租賃中的出租人必須是對(duì)特定的房地產(chǎn)享有所有權(quán)或使用權(quán)的人，即必須享有進(jìn)行出租的處分權(quán)能。承租人取得的只能是房地產(chǎn)的使用權(quán)，而不是所有權(quán)，這一特征使之與房地產(chǎn)買賣相區(qū)別。

(3)房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的是特定的房地產(chǎn)，包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。在我國(guó)，目前地產(chǎn)租賃只存在國(guó)有土地使用權(quán)租賃這一種形式，房產(chǎn)租賃形式則相對(duì)較多。

(4)房地產(chǎn)租賃具有期限性。期限的長(zhǎng)短依法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，如國(guó)有土地使用權(quán)租賃期限就受到法律規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓期限制約，私房租賃期限則一般由雙方當(dāng)事人自行約定。

“租賃權(quán)的物權(quán)化”是現(xiàn)代房地產(chǎn)租賃的發(fā)展趨勢(shì)和顯著特點(diǎn)。現(xiàn)代各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的民法為了保護(hù)承租人的利益，穩(wěn)定社會(huì)生活秩序，而賦予承租人基于租賃合同而取得的債權(quán)——租賃權(quán)以物權(quán)的效力。例如《日本民法典》第605條明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的承租權(quán)登記后成為物權(quán)；《德國(guó)民法典》規(guī)定承租人的先買權(quán)；臺(tái)灣地區(qū)的民法第425條規(guī)定租賃權(quán)可對(duì)抗物主的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

根據(jù)上述情況，必須把房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理放在首位。按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求.以整頓租賃為突破口.以價(jià)格管理為桉心。以綜合治理為手段，建立統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)體系.逐步完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理。

(一)實(shí)行全方位管理，形成統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

針對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況，要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃的全方位和深層次的市場(chǎng)管理，努力形成統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。在營(yíng)業(yè)房管理中.即要抓緊一般營(yíng)業(yè)房租賃管理，同時(shí)不放過(guò)聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)等特殊形式租賃管理在住宅租賃管理中，即抓好集體自管房的出租管理.同時(shí)又克服重重困難，堅(jiān)決開展市區(qū)和市郊私有住宅的出租管理工作。邢臺(tái)市在具體工作中，按照先易后難、先主后次的原則，重點(diǎn)突破.開辟一塊.鞏固一塊，首先從營(yíng)業(yè)房入手，然后發(fā)展到住宅租賃 經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，現(xiàn)巳基本形成了統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

(二)組建調(diào)控有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的綜合治理

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)是一項(xiàng)綜合性的管理工作，涉及物價(jià)、工商等行政管理部門.必須同這些部門密切合作，才能順利有效進(jìn)行市場(chǎng)管理工作。為了切實(shí)傲到這一點(diǎn)，成立了以房地產(chǎn)行政主管部門為主，吸收工商、物價(jià)等有關(guān)部門參加的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理委員會(huì)，具體規(guī)定各參與部門的職責(zé)，協(xié)調(diào)有關(guān)都門在市場(chǎng)管理中的行為，切實(shí)避免有利爭(zhēng)搶、無(wú)利推諉的現(xiàn)象，盡可能減少市場(chǎng)管理的內(nèi)耗。1989年8月，邢臺(tái)市房地產(chǎn)管理會(huì)同市工商行政管理局等有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布了(關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃管理的通告》，明確規(guī)定：凡承租市區(qū)公、私房或柜臺(tái)從事工商業(yè)活動(dòng)的單位或個(gè)人，必須持有市房地產(chǎn)交易所辦理的《房屋租賃許可證》.方可向銀行申請(qǐng)辦理立戶帳號(hào)。1989年1 2月.市房地局又會(huì)同市工商局、市物價(jià)局、市公安局和各區(qū)政府聯(lián)合頒布了《關(guān)于加強(qiáng)房產(chǎn)租賃管理的通告》和《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)私有住宅租賃管理的通告》，規(guī)定

①住宅租賃由市房地產(chǎn)交易所提供登記監(jiān)證手續(xù)。街道居委會(huì)和村委會(huì)代為辦理并收取管理費(fèi)，每問(wèn)(建筑面積lO平方米左右)每月收取1.5元.由出租方按租期一次交納

②聯(lián)合經(jīng)營(yíng)和承包經(jīng)營(yíng)用房.均須納入房產(chǎn)租賃管理范圍，一律辦理登記手續(xù)。管理費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)：承包經(jīng)營(yíng)按承包期內(nèi)總租額的2%計(jì)收.由承包主交納}聯(lián)營(yíng)按年租額的2%計(jì)收.由產(chǎn)權(quán)方交納

③產(chǎn)權(quán)人自己經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)用房，須經(jīng)市房地產(chǎn)交易處審驗(yàn)產(chǎn)權(quán)所有手續(xù)，并辦理《房屋自營(yíng)許可證》，然后持此證向工商管理部門辦理‘營(yíng)業(yè)執(zhí)照》.市房地產(chǎn)交易處每年接規(guī)定數(shù)額收取自營(yíng)用房審驗(yàn)費(fèi)；

④市、縣房管部門出租的營(yíng)業(yè)甩房，須經(jīng)市房地產(chǎn)交易處辦理租賃鑒證手續(xù).并由租賃雙方各交納租金總額2%的管理費(fèi)。通過(guò)市場(chǎng)有關(guān)管理部門的聯(lián)合行動(dòng)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合治理體系，太大減輕了工作難度，有效地控制了房屋租賃活動(dòng)中逃避管理的不良現(xiàn)象。在1990年，全市兩區(qū)工商局共按制催迫500余租賃戶到我處辦理了租賃管理手續(xù)，收取管理費(fèi)7，5萬(wàn)元I在市郊結(jié)合部開展私房租賃管理工作中，由于得到鄉(xiāng)村組織的大力配合，在7個(gè)月的對(duì)問(wèn)內(nèi)，清理整頓8個(gè)鄉(xiāng)(辦事處)，42個(gè)村(居委會(huì)).辦理租賃手續(xù)1576戶，收取管理費(fèi)3.13萬(wàn)元，從而有效地保證了市場(chǎng)租賃管理工作的順利進(jìn)行

(三)堅(jiān)決進(jìn)行治理整頓.建立房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的和正常秩序.

租賃市場(chǎng)形成之初.往往存在著非?；靵y的現(xiàn)象.

一是租賃契約不規(guī)范，雙方的權(quán)力，責(zé)任和義務(wù)不明確.不履行必要的公證和備案，因此毀約、改約和不履行合同的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

二是租金嚴(yán)重超標(biāo)，房主任意抬高價(jià)格，每平方米租金5O一100元不等

三是倒手轉(zhuǎn)租、從中謀利的現(xiàn)象不同程度的存在

四是房屋租賃雙方采取各種形式，隱價(jià)瞞價(jià)，以降低管理費(fèi)額

五是利甩租賃房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，有的房主把房屋租給一些不法分子，影響社會(huì)的治安秩序。

邢臺(tái)市針對(duì)本市的有關(guān)情況，對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行了堅(jiān)決的治理整頓。1989年下半年抽出一百天的時(shí)間，對(duì)市區(qū)主要街道的一千糸戶營(yíng)業(yè)甩房進(jìn)行了突擊清查1990年以來(lái)對(duì)市區(qū)兩條街道和市郊37個(gè)村莊的住宅租賃進(jìn)行了全面整頓。在上述活動(dòng)中，把清理整頓與摸清市場(chǎng)租賃底數(shù)、理順管理關(guān)系等工作有機(jī)結(jié)合起來(lái)，一邊清理整頓，一連理順關(guān)系，一邊建立臺(tái)帳，共計(jì)發(fā)放營(yíng)業(yè)房屋租賃許可證1750份，發(fā)放住宅租賃許可證1500份，建立了比較完整準(zhǔn)確的房屋租賃臺(tái)帳，基本實(shí)現(xiàn)了政策、租價(jià)、表格、管理和手續(xù)五統(tǒng)一.

(四)措施靈活，方法多樣，努力提高房地產(chǎn)租賃管理工作的水平。

在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理工作中，針對(duì)不同情況和阿題。采取靈活機(jī)動(dòng)的管理辦法。具體做法是：

一是主動(dòng)出擊如89年和90年對(duì)營(yíng)業(yè)甩房的租賃清理整頓工作

二是在清理私人住宅租賃的工作中.會(huì)同市公安局、街道居委會(huì)和村委會(huì)，深入市區(qū)街道和市郊村莊， 野照租賃許可證和清理臨時(shí)戶口結(jié)合在一起，大大提高了房屋租賃管理工作的成效三是長(zhǎng)期進(jìn)駐市區(qū)一些綜合性大型市場(chǎng)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)形式多樣的特點(diǎn)，采取派人進(jìn)駐辦公的辦法.直接參與商場(chǎng)自營(yíng)、轉(zhuǎn)租及柜臺(tái)出租等一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，及時(shí)辦理一切房屋租賃和柜臺(tái)出租手續(xù)

(五)實(shí)行目標(biāo)管理，加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)。

明確工作目標(biāo)，層層分解到人，并制定具體的獎(jiǎng)罰措施，充分調(diào)動(dòng)干部職工的積極性。如邢臺(tái)市在清理住宅和營(yíng)業(yè)用房租賃工作中.把工作的優(yōu)劣同個(gè)人的經(jīng)濟(jì)得失緊密結(jié)合起來(lái)，按街道分片包干，定時(shí)定責(zé)定量獎(jiǎng)罰，每星期檢查一次，每半月交流總結(jié)一次.每月兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰，大大調(diào)動(dòng)了干部職工的積極性.不僅在正常時(shí)間抓緊工作，而且利用中午 晚上或節(jié)假日加班辦理.大大促進(jìn)了工作的進(jìn)展。在繁忙的工作中，干部職工努力做到既是管理員、又是宣傳員、調(diào)解員和服務(wù)員.認(rèn)真負(fù)責(zé)，秉公辦事，受到有關(guān)部門和承租單位及個(gè)人的一致贊揚(yáng)。

(一)必須注重市場(chǎng)管理各部門之間的綜合協(xié)調(diào)工作，為市場(chǎng)管理提供良好的管理基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理是個(gè)綜合性的工作，雖然以房地產(chǎn)管理部門為主，但仍需要工商、物價(jià)、公安和各區(qū)政府的參與和配合。各參與管理的部門.在搞好搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的整體目標(biāo)上是一致的.但由于其所處位置不同，看問(wèn)艨的角度不一，特別是利益趨向各異， 由此也給市場(chǎng)管理造成程度不同的負(fù)面效應(yīng)。這種現(xiàn)象是市場(chǎng)建立初期不可避免的，問(wèn)鼯是如何更好地協(xié)調(diào)和改變這種狀況。改變的途徑無(wú)非有三種

一是如前文所說(shuō)成立由主管市長(zhǎng)掛帥、由有關(guān)部門組成的市場(chǎng)管理委員會(huì)，對(duì)參與市場(chǎng)管理的有關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)常不斷的有效的協(xié)調(diào)，保證市場(chǎng)管理工作的勝利進(jìn)行

二是具體明確有關(guān)部門的職責(zé)和分工.避免在工作中相互扯皮或亂弱皮球、互設(shè)障礙等現(xiàn)象

三是參與市場(chǎng)管理的有關(guān)部門要抽調(diào)政治素質(zhì)好、工作能力強(qiáng)和暖全大局的干部職工進(jìn)入市場(chǎng)管理結(jié)構(gòu)。

(二)注重市場(chǎng)管理的整體效益，切實(shí)避免管理工作中片面追求經(jīng)濟(jì)效益的不良現(xiàn)象

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)是在改革開放過(guò)程中出現(xiàn)的，是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需要.必須注重市場(chǎng)管理中的經(jīng)濟(jì)效益。但.房地產(chǎn)租賃管理又是房地產(chǎn)行業(yè)管理的重要內(nèi)容，它的根本目的在于通過(guò)規(guī)范租賃雙方的行為，努力創(chuàng)造一種良好的環(huán)境，因而又具有授為重要的社會(huì)效益。因此.在完善市場(chǎng)管理上要克服單純追求經(jīng)濟(jì)效益的傾向。正確議識(shí)市場(chǎng)管理中的綜合性效益，如果社會(huì)效益見效了，市場(chǎng)管理完善了，經(jīng)濟(jì)效益必然也就隨之而提高了

(三)必須總結(jié)和研究市場(chǎng)管理，運(yùn)用理論和政策來(lái)指導(dǎo)工作。

建立和完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理是個(gè)新興事物.我們就必須采取一邊摸索前進(jìn)一邊及時(shí)總結(jié)提高的辦法.并使之逐步上升為系統(tǒng)完整的理論.不斷提高市場(chǎng)管理水平水平。同時(shí)，要立足于社會(huì)主義市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，在不斷總結(jié)本身經(jīng)驗(yàn)的前提下。積極借鑒目前世界上一切發(fā)達(dá)國(guó)家的有益經(jīng)驗(yàn).取長(zhǎng)補(bǔ)短使我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展步走彎路.縮短成熟期.減少不必要的損失。