抵押權(quán)登記是指抵押權(quán)人向法律規(guī)定的有關(guān)部門將其在特定物上所設(shè)定的抵押權(quán)的事項(xiàng)予以記載的事實(shí)。從抵押權(quán)的事項(xiàng)予以記載的事實(shí)。從抵押權(quán)生效的條件來(lái)看，抵押權(quán)登記包括形式登記和實(shí)質(zhì)登記。所謂形式登記，是指登記對(duì)抵押權(quán)的生效只具有確認(rèn)或證明的效力，而沒(méi)有決定其能否生效的效力。也就是說(shuō)，抵押合同的生效，公以當(dāng)事人雙方意思表示一致為要件。所謂實(shí)質(zhì)登記，是指抵押權(quán)的生效必須經(jīng)過(guò)登記，否則抵押權(quán)不能成立。也就是說(shuō)，抵押合同的生效，必須具備兩大條件，其一當(dāng)事人雙方意思表示一致敬；其二必須到有關(guān)部門進(jìn)行登記。從目前世界各國(guó)立法例上看，除少數(shù)動(dòng)產(chǎn)抵押采用形式登記之外，其它動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)抵押均采用實(shí)質(zhì)登記。抵押權(quán)實(shí)行實(shí)質(zhì)登記的制度，其原因何在呢？從抵押權(quán)的性質(zhì)及各國(guó)立法例上分析，其于兩大理由，第一，物權(quán)的公示理論；第二，物權(quán)行為理論。

物權(quán)的確良公示理論，是指對(duì)物權(quán)的產(chǎn)生，變更、消滅必須以一定的可以從外部察知的方式表示來(lái)。公示的手段動(dòng)產(chǎn)以支付為公示手段，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示手段。物權(quán)的變動(dòng)要求公示，是基于物權(quán)的基本屬性。抵押權(quán)是指為保證債的履行，對(duì)債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán)，但有轉(zhuǎn)移物的占有，在債務(wù)人給付延遲時(shí)，債權(quán)人有權(quán)變賣該物優(yōu)先受償。抵押權(quán)是一種物權(quán)并具有物權(quán)最本質(zhì)的屬性，即排他性。抵押物的特定性。抵押物是由債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供的，特定的抵押權(quán)標(biāo)的不容受到非抵押權(quán)人的制約和干預(yù)，即使抵押人依法可將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租，但在該物上所設(shè)定的抵押權(quán)是不受影響的。第二，抵押權(quán)的順序性。當(dāng)同一物之上設(shè)立兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可由于其抵押權(quán)登記在先而優(yōu)先于在后抵押人從抵押物的變價(jià)中得到清償。在同一物上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)，并不因此而消弱抵押權(quán)的絕對(duì)性，反而更增加了抵押權(quán)絕對(duì)性的隱蔽性，因?yàn)橐晃镏蠑?shù)個(gè)抵押權(quán)人，誰(shuí)設(shè)立在先，誰(shuí)將獲得排斥例子人而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，抵押權(quán)的變動(dòng)更須公示。第三，抵押權(quán)的優(yōu)先性。抵押權(quán)作為物權(quán)，優(yōu)先于債權(quán)有抵押的債權(quán)人優(yōu)先于無(wú)抵押權(quán)的債權(quán)人。抵押權(quán)的排他性，對(duì)于第三人的利益影響很大。比如在買賣關(guān)系中，如果買受人對(duì)買賣的標(biāo)的物是否設(shè)立抵押權(quán)不了解，買受人的所有權(quán)就會(huì)處在不穩(wěn)定的狀態(tài)中，如果公示，買受人就會(huì)審慎決定自己的行為，而盡可能減少自己的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了維護(hù)交易的安全，應(yīng)當(dāng)有表現(xiàn)抵押權(quán)存在的外形，要對(duì)找押權(quán)的后產(chǎn)生以一定的方式表示出來(lái)，讓公眾查知，其公示的方式對(duì)抵押權(quán)來(lái)說(shuō)應(yīng)是登記。

物權(quán)行為理論是由德國(guó)歷史法學(xué)派薩維尼提出來(lái)的。該理論認(rèn)為，當(dāng)事人之間以物作為標(biāo)的所訂立的契約，所產(chǎn)生的標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)上包含著兩大法律關(guān)系，其一是基于債而產(chǎn)生的債權(quán)契約；其次是物權(quán)契約，即專門以物權(quán)變動(dòng)為目的而成立的與債沒(méi)有關(guān)系的另一個(gè)契約。債權(quán)契約的效力，僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的債權(quán)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，如發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，除債權(quán)契約外，還需要有使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為，即物權(quán)契約。這種物權(quán)契約必須有其外在表現(xiàn)形式，以證明它的成立，這種表現(xiàn)的最好形式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言就是登記。抵押權(quán)作為一種物權(quán)且又是擔(dān)保物權(quán)，其于債權(quán)而產(chǎn)生并與債權(quán)有著不可分割的聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，其目的不在于對(duì)物的實(shí)際使收益，而在于當(dāng)債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)對(duì)他人所有物有取得利益的權(quán)利。這就要求基于“債權(quán)契約”而產(chǎn)生的“抵押權(quán)物權(quán)契約”自“債權(quán)契約”成立之時(shí)，就能對(duì)抗第三人，且應(yīng)處在比較安全的境地。所以，對(duì)于抵押權(quán)的鳳立、變更、消滅不僅要有當(dāng)事人雙方的合意，且要進(jìn)行登記，以示包含其中的“物權(quán)契約”的生效。

抵押權(quán)的生效以登記為要件，那么抵押權(quán)登記又有什么作用呢？概括起來(lái)其作用表現(xiàn)在以下兩方面。

（一）抵押權(quán)的公示及生效的作用。抵押權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，因此對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，抵押權(quán)的公示，無(wú)論抵押權(quán)的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，其公示手段為登記。所以登記首先向社會(huì)公眾展示抵押權(quán)的設(shè)立，變理及消滅的法律狀況；其次，登記對(duì)抵押權(quán)的生效起著決定性的作用，如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。

（二）警示效力。抵押權(quán)登記的目的在于告訴公眾在該物上抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權(quán)的變動(dòng)情況，然后，自己決定是否進(jìn)行有的法律行為。因?yàn)?，根?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在抵押物上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵的權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)受到障礙，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行抵押權(quán)登記，就可以給抵押權(quán)取得人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由于抵押權(quán)登記的警示功能，各國(guó)法律都規(guī)定，在同一物上可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)，且不考慮該物的價(jià)值是否低于債權(quán)人的價(jià)值。從這點(diǎn)上看，我國(guó)擔(dān)保法第35條的規(guī)定顯然是有缺陷的。該條規(guī)定有兩層含義：其一，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值；其二，財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。該條規(guī)定實(shí)質(zhì)上是對(duì)在同一物上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護(hù)債權(quán)人的利益，但有些僵硬。其實(shí)，從法理上看，這種限制是沒(méi)有必要的，無(wú)論是對(duì)債權(quán)人，還是對(duì)債務(wù)人都有些“畫蛇添足”。因?yàn)榈怯浺押箜樜坏牡盅簷?quán)人提供了足名夠的警示，抵押權(quán)人完全能夠?qū)ψ约旱臋?quán)利地位有明確的了解，依權(quán)利意思自治原則，是否設(shè)立后順位的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)完全由當(dāng)事人自己決定。從抵押權(quán)的性質(zhì)上看，抵押的目的并不是代替?zhèn)鶆?wù)的履行，而是為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保，債務(wù)人必須履行其義務(wù)。當(dāng)優(yōu)先順位的抵押權(quán)人因債務(wù)人履行債務(wù)而實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，后順位的抵押權(quán)人的債權(quán)，即使是超過(guò)了抵押物的價(jià)值，也可以依“次序遞升原則”上升到第一順痊的抵押權(quán)人的而得到清償。設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)人即使是后須位的，也比沒(méi)有設(shè)立抵押的一般債權(quán)的享有優(yōu)先權(quán)。其于上述分析可以得出，即使是后順位的抵押權(quán)人，或者是后順位的抵押權(quán)人所擔(dān)保的債權(quán)超出先順位抵押權(quán)人所擔(dān)保債權(quán)的余額，因?yàn)橛械盅簷?quán)登記的保護(hù)，設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利人仍比一般債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)，仍有獲得優(yōu)先清償?shù)臋C(jī)會(huì)，因此，設(shè)立這種抵押權(quán)完全合于法理，法律上無(wú)需限制，應(yīng)把這種權(quán)利的選擇完全讓予當(dāng)事人。

既然抵押權(quán)是登記具有如此大的作用，那么，由誰(shuí)來(lái)主管抵押權(quán)的登記工作呢？即抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)是誰(shuí)呢？從世界各國(guó)立法例上看，抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)的設(shè)定，應(yīng)遵循兩大規(guī)則：第一、登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì)。即登記機(jī)關(guān)是司法機(jī)構(gòu)而非行政機(jī)構(gòu)。因?yàn)榈盅簷?quán)的登記，具有直接決定著當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)第，決定抵押權(quán)的設(shè)立，具有直接決定著當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，決定抵押權(quán)的設(shè)立、變更和終止的司法意義，所以，各國(guó)法律師均把抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)做為司法機(jī)構(gòu)之一。如德國(guó)為屬于地方法院的土地登記司；日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所。第二，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。即在一國(guó)范圍內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一的司法區(qū)域內(nèi)，抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)應(yīng)是統(tǒng)一的，其目的是為了保證抵押權(quán)登記司法上的統(tǒng)一性和登記制度的統(tǒng)一性。從我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定上看，我國(guó)抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)，顯然與國(guó)際上通用的規(guī)則不一致。依擔(dān)保法第42條的規(guī)定，我國(guó)抵押權(quán)權(quán)的登記機(jī)關(guān)均是行政機(jī)關(guān)且不統(tǒng)一，其至不明確。

第42條規(guī)定：“辦理抵押登記的部門如下：（一）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門；（四）以航空器、船艙、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門”。第43條又規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的……登記部門為抵押人所在的公證部門”。上述有關(guān)抵押登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定，顯然存在著極大的缺陷，其缺陷表現(xiàn)在第一，增加當(dāng)事人進(jìn)行抵押登記的成本。由于登記機(jī)關(guān)多頭且是依抵押權(quán)的標(biāo)的來(lái)劃分的，那么如同一債務(wù)人就不同的抵押物向債權(quán)人提供擔(dān)保，就會(huì)出現(xiàn)設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)而分向不同機(jī)構(gòu)登記的狀況，無(wú)形中加大了當(dāng)事人的進(jìn)行抵押權(quán)登記的成本，會(huì)防礙抵押登記制度的實(shí)行。第二，機(jī)關(guān)多頭導(dǎo)致抵押權(quán)登記制度的不統(tǒng)一。從目前看，國(guó)家工商行政管理局制定并頒布了《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。

顯然，這個(gè)法規(guī)只適用“動(dòng)產(chǎn)抵押登記”。按此推理，其它標(biāo)的抵押登記辦法，也會(huì)由相應(yīng)的登記部門制定，這樣有關(guān)抵押權(quán)的登記制度，就會(huì)出現(xiàn)6個(gè)不同的登記制度。第三，登記機(jī)關(guān)多頭，不利于登記公示、警示功能的發(fā)揮。這種登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記制度的不統(tǒng)一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押權(quán)這種擔(dān)保制度充分發(fā)牢固其作用?？朔鲜鋈毕莸奈ㄒ晦k法，是統(tǒng)一抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)，建立統(tǒng)一的抵押權(quán)登記制度。