抵押權登記是指抵押權人向法律規(guī)定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權的事項予以記載的事實。從抵押權生效的條件來看，抵押權登記包括形式登記和實質登記。所謂形式登記，是指登記對抵押權的生效只具有確認或證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。也就是說，抵押合同的生效，公以當事人雙方意思表示一致為要件。所謂實質登記，是指抵押權的生效必須經過登記，否則抵押權不能成立。也就是說，抵押合同的生效，必須具備兩大條件，其一當事人雙方意思表示一致敬；其二必須到有關部門進行登記。從目前世界各國立法例上看，除少數(shù)動產抵押采用形式登記之外，其它動產、不動產抵押均采用實質登記。抵押權實行實質登記的制度，其原因何在呢？從抵押權的性質及各國立法例上分析，其于兩大理由，第一，物權的公示理論；第二，物權行為理論。

物權的確良公示理論，是指對物權的產生，變更、消滅必須以一定的可以從外部察知的方式表示來。公示的手段動產以支付為公示手段，不動產以登記為公示手段。物權的變動要求公示，是基于物權的基本屬性。抵押權是指為保證債的履行，對債務人或第三人提供的擔保物享有物權，但有轉移物的占有，在債務人給付延遲時，債權人有權變賣該物優(yōu)先受償。抵押權是一種物權并具有物權最本質的屬性，即排他性。抵押物的特定性。抵押物是由債務人或第三人向債權人提供的，特定的抵押權標的不容受到非抵押權人的制約和干預，即使抵押人依法可將抵押物轉讓、出租，但在該物上所設定的抵押權是不受影響的。第二，抵押權的順序性。當同一物之上設立兩個以上抵押權時，抵押權人可由于其抵押權登記在先而優(yōu)先于在后抵押人從抵押物的變價中得到清償。在同一物上設定多個抵押權，并不因此而消弱抵押權的絕對性，反而更增加了抵押權絕對性的隱蔽性，因為一物之上數(shù)個抵押權人，誰設立在先，誰將獲得排斥例子人而優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。因此，抵押權的變動更須公示。第三，抵押權的?yōu)先性。抵押權作為物權，優(yōu)先于債權有抵押的債權人優(yōu)先于無抵押權的債權人。抵押權的排他性，對于第三人的利益影響很大。比如在買賣關系中，如果買受人對買賣的標的物是否設立抵押權不了解，買受人的所有權就會處在不穩(wěn)定的狀態(tài)中，如果公示，買受人就會審慎決定自己的行為，而盡可能減少自己的風險。因此，為了維護交易的安全，應當有表現(xiàn)抵押權存在的外形，要對找押權的后產生以一定的方式表示出來，讓公眾查知，其公示的方式對抵押權來說應是登記。

物權行為理論是由德國歷史法學派薩維尼提出來的。該理論認為，當事人之間以物作為標的所訂立的契約，所產生的標的物的轉移，實質上包含著兩大法律關系，其一是基于債而產生的債權契約；其次是物權契約，即專門以物權變動為目的而成立的與債沒有關系的另一個契約。債權契約的效力，僅在當事人之間產生一定的債權債權債務關系，并不發(fā)生物權的變動，如發(fā)生物權的變動，除債權契約外，還需要有使物權發(fā)生變動的法律行為，即物權契約。這種物權契約必須有其外在表現(xiàn)形式，以證明它的成立，這種表現(xiàn)的最好形式對不動產而言就是登記。抵押權作為一種物權且又是擔保物權，其于債權而產生并與債權有著不可分割的聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)在抵押權設立時，其目的不在于對物的實際使收益，而在于當債權不能實現(xiàn)時對他人所有物有取得利益的權利。這就要求基于“債權契約”而產生的“抵押權物權契約”自“債權契約”成立之時，就能對抗第三人，且應處在比較安全的境地。所以，對于抵押權的鳳立、變更、消滅不僅要有當事人雙方的合意，且要進行登記，以示包含其中的“物權契約”的生效。

抵押權的生效以登記為要件，那么抵押權登記又有什么作用呢？概括起來其作用表現(xiàn)在以下兩方面。

（一）抵押權的公示及生效的作用。抵押權屬于對世權，因此對抵押權的設立應進行公示，抵押權的公示，無論抵押權的標的是動產，還是不動產，其公示手段為登記。所以登記首先向社會公眾展示抵押權的設立，變理及消滅的法律狀況；其次，登記對抵押權的生效起著決定性的作用，如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。

（二）警示效力。抵押權登記的目的在于告訴公眾在該物上抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權的變動情況，然后，自己決定是否進行有的法律行為。因為，根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規(guī)定。如果在抵押物上已經存在著順位優(yōu)先的抵押權，抵的權人的權利實現(xiàn)就會受到障礙，就會有風險，但如果進行抵押權登記，就可以給抵押權取得人提供足夠的警示，使之了解設立后順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由于抵押權登記的警示功能，各國法律都規(guī)定，在同一物上可以設定多個抵押權，且不考慮該物的價值是否低于債權人的價值。從這點上看，我國擔保法第35條的規(guī)定顯然是有缺陷的。該條規(guī)定有兩層含義：其一，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值；其二，財產抵押后，該財產的價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。該條規(guī)定實質上是對在同一物上設立多個抵押權作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護債權人的利益，但有些僵硬。其實，從法理上看，這種限制是沒有必要的，無論是對債權人，還是對債務人都有些“畫蛇添足”。因為登記已后順位的抵押權人提供了足名夠的警示，抵押權人完全能夠對自己的權利地位有明確的了解，依權利意思自治原則，是否設立后順位的抵押權應當完全由當事人自己決定。從抵押權的性質上看，抵押的目的并不是代替?zhèn)鶆盏穆男校菫閭鶛嗟膶崿F(xiàn)提供擔保，債務人必須履行其義務。當優(yōu)先順位的抵押權人因債務人履行債務而實現(xiàn)債權時，后順位的抵押權人的債權，即使是超過了抵押物的價值，也可以依“次序遞升原則”上升到第一順痊的抵押權人的而得到清償。設定抵押權的債權人即使是后須位的，也比沒有設立抵押的一般債權的享有優(yōu)先權。其于上述分析可以得出，即使是后順位的抵押權人，或者是后順位的抵押權人所擔保的債權超出先順位抵押權人所擔保債權的余額，因為有抵押權登記的保護，設定抵押權的權利人仍比一般債權人享有優(yōu)先權，仍有獲得優(yōu)先清償?shù)臋C會，因此，設立這種抵押權完全合于法理，法律上無需限制，應把這種權利的選擇完全讓予當事人。

既然抵押權是登記具有如此大的作用，那么，由誰來主管抵押權的登記工作呢？即抵押權的登記機關是誰呢？從世界各國立法例上看，抵押權登記機關的設定，應遵循兩大規(guī)則：第一、登記機關的司法性質。即登記機關是司法機構而非行政機構。因為抵押權的登記，具有直接決定著當事人的權利義務關第，決定抵押權的設立，具有直接決定著當事人的權利義務關系，決定抵押權的設立、變更和終止的司法意義，所以，各國法律師均把抵押權的登記機關做為司法機構之一。如德國為屬于地方法院的土地登記司；日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所。第二，登記機關的統(tǒng)一性。即在一國范圍內或一個統(tǒng)一的司法區(qū)域內，抵押權的登記機關應是統(tǒng)一的，其目的是為了保證抵押權登記司法上的統(tǒng)一性和登記制度的統(tǒng)一性。從我國擔保法規(guī)定上看，我國抵押權的登記機關，顯然與國際上通用的規(guī)則不一致。依擔保法第42條的規(guī)定，我國抵押權權的登記機關均是行政機關且不統(tǒng)一，其至不明確。

第42條規(guī)定：“辦理抵押登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（四）以航空器、船艙、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門”。第43條又規(guī)定：“當事人以其他財產抵押的……登記部門為抵押人所在的公證部門”。上述有關抵押登記機構的規(guī)定，顯然存在著極大的缺陷，其缺陷表現(xiàn)在第一，增加當事人進行抵押登記的成本。由于登記機關多頭且是依抵押權的標的來劃分的，那么如同一債務人就不同的抵押物向債權人提供擔保，就會出現(xiàn)設立一個抵押權而分向不同機構登記的狀況，無形中加大了當事人的進行抵押權登記的成本，會防礙抵押登記制度的實行。第二，機關多頭導致抵押權登記制度的不統(tǒng)一。從目前看，國家工商行政管理局制定并頒布了《企業(yè)動產抵押物登記管理辦法》。

顯然，這個法規(guī)只適用“動產抵押登記”。按此推理，其它標的抵押登記辦法，也會由相應的登記部門制定，這樣有關抵押權的登記制度，就會出現(xiàn)6個不同的登記制度。第三，登記機關多頭，不利于登記公示、警示功能的發(fā)揮。這種登記機關的不統(tǒng)一，登記制度的不統(tǒng)一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押權這種擔保制度充分發(fā)牢固其作用?？朔鲜鋈毕莸奈ㄒ晦k法，是統(tǒng)一抵押權登記機關，建立統(tǒng)一的抵押權登記制度。