抵押權(quán)登記是指抵押權(quán)人向法律規(guī)定的有關(guān)部門將其在特定物上所設(shè)定的抵押權(quán)的事項予以記載的事實。從抵押權(quán)的事項予以記載的事實。從抵押權(quán)生效的條件來看，抵押權(quán)登記包括形式登記和實質(zhì)登記。所謂形式登記，是指登記對抵押權(quán)的生效只具有確認或證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。也就是說，抵押合同的生效，公以當事人雙方意思表示一致為要件。所謂實質(zhì)登記，是指抵押權(quán)的生效必須經(jīng)過登記，否則抵押權(quán)不能成立。也就是說，抵押合同的生效，必須具備兩大條件，其一當事人雙方意思表示一致敬；其二必須到有關(guān)部門進行登記。從目前世界各國立法例上看，除少數(shù)動產(chǎn)抵押采用形式登記之外，其它動產(chǎn)、不動產(chǎn)抵押均采用實質(zhì)登記。抵押權(quán)實行實質(zhì)登記的制度，其原因何在呢？從抵押權(quán)的性質(zhì)及各國立法例上分析，其于兩大理由，第一，物權(quán)的公示理論；第二，物權(quán)行為理論。

物權(quán)的確良公示理論，是指對物權(quán)的產(chǎn)生，變更、消滅必須以一定的可以從外部察知的方式表示來。公示的手段動產(chǎn)以支付為公示手段，不動產(chǎn)以登記為公示手段。物權(quán)的變動要求公示，是基于物權(quán)的基本屬性。抵押權(quán)是指為保證債的履行，對債務(wù)人或第三人提供的擔保物享有物權(quán)，但有轉(zhuǎn)移物的占有，在債務(wù)人給付延遲時，債權(quán)人有權(quán)變賣該物優(yōu)先受償。抵押權(quán)是一種物權(quán)并具有物權(quán)最本質(zhì)的屬性，即排他性。抵押物的特定性。抵押物是由債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供的，特定的抵押權(quán)標的不容受到非抵押權(quán)人的制約和干預(yù)，即使抵押人依法可將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租，但在該物上所設(shè)定的抵押權(quán)是不受影響的。第二，抵押權(quán)的順序性。當同一物之上設(shè)立兩個以上抵押權(quán)時，抵押權(quán)人可由于其抵押權(quán)登記在先而優(yōu)先于在后抵押人從抵押物的變價中得到清償。在同一物上設(shè)定多個抵押權(quán)，并不因此而消弱抵押權(quán)的絕對性，反而更增加了抵押權(quán)絕對性的隱蔽性，因為一物之上數(shù)個抵押權(quán)人，誰設(shè)立在先，誰將獲得排斥例子人而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，抵押權(quán)的變動更須公示。第三，抵押權(quán)的優(yōu)先性。抵押權(quán)作為物權(quán)，優(yōu)先于債權(quán)有抵押的債權(quán)人優(yōu)先于無抵押權(quán)的債權(quán)人。抵押權(quán)的排他性，對于第三人的利益影響很大。比如在買賣關(guān)系中，如果買受人對買賣的標的物是否設(shè)立抵押權(quán)不了解，買受人的所有權(quán)就會處在不穩(wěn)定的狀態(tài)中，如果公示，買受人就會審慎決定自己的行為，而盡可能減少自己的風(fēng)險。因此，為了維護交易的安全，應(yīng)當有表現(xiàn)抵押權(quán)存在的外形，要對找押權(quán)的后產(chǎn)生以一定的方式表示出來，讓公眾查知，其公示的方式對抵押權(quán)來說應(yīng)是登記。

物權(quán)行為理論是由德國歷史法學(xué)派薩維尼提出來的。該理論認為，當事人之間以物作為標的所訂立的契約，所產(chǎn)生的標的物的轉(zhuǎn)移，實質(zhì)上包含著兩大法律關(guān)系，其一是基于債而產(chǎn)生的債權(quán)契約；其次是物權(quán)契約，即專門以物權(quán)變動為目的而成立的與債沒有關(guān)系的另一個契約。債權(quán)契約的效力，僅在當事人之間產(chǎn)生一定的債權(quán)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不發(fā)生物權(quán)的變動，如發(fā)生物權(quán)的變動，除債權(quán)契約外，還需要有使物權(quán)發(fā)生變動的法律行為，即物權(quán)契約。這種物權(quán)契約必須有其外在表現(xiàn)形式，以證明它的成立，這種表現(xiàn)的最好形式對不動產(chǎn)而言就是登記。抵押權(quán)作為一種物權(quán)且又是擔保物權(quán)，其于債權(quán)而產(chǎn)生并與債權(quán)有著不可分割的聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)在抵押權(quán)設(shè)立時，其目的不在于對物的實際使收益，而在于當債權(quán)不能實現(xiàn)時對他人所有物有取得利益的權(quán)利。這就要求基于“債權(quán)契約”而產(chǎn)生的“抵押權(quán)物權(quán)契約”自“債權(quán)契約”成立之時，就能對抗第三人，且應(yīng)處在比較安全的境地。所以，對于抵押權(quán)的鳳立、變更、消滅不僅要有當事人雙方的合意，且要進行登記，以示包含其中的“物權(quán)契約”的生效。

抵押權(quán)的生效以登記為要件，那么抵押權(quán)登記又有什么作用呢？概括起來其作用表現(xiàn)在以下兩方面。

（一）抵押權(quán)的公示及生效的作用。抵押權(quán)屬于對世權(quán)，因此對抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進行公示，抵押權(quán)的公示，無論抵押權(quán)的標的是動產(chǎn)，還是不動產(chǎn)，其公示手段為登記。所以登記首先向社會公眾展示抵押權(quán)的設(shè)立，變理及消滅的法律狀況；其次，登記對抵押權(quán)的生效起著決定性的作用，如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。

（二）警示效力。抵押權(quán)登記的目的在于告訴公眾在該物上抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權(quán)的變動情況，然后，自己決定是否進行有的法律行為。因為，根據(jù)民法的意思自治原則，法律對債權(quán)人對自己是否成為抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在抵押物上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵的權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)就會受到障礙，就會有風(fēng)險，但如果進行抵押權(quán)登記，就可以給抵押權(quán)取得人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由于抵押權(quán)登記的警示功能，各國法律都規(guī)定，在同一物上可以設(shè)定多個抵押權(quán)，且不考慮該物的價值是否低于債權(quán)人的價值。從這點上看，我國擔保法第35條的規(guī)定顯然是有缺陷的。該條規(guī)定有兩層含義：其一，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值；其二，財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。該條規(guī)定實質(zhì)上是對在同一物上設(shè)立多個抵押權(quán)作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護債權(quán)人的利益，但有些僵硬。其實，從法理上看，這種限制是沒有必要的，無論是對債權(quán)人，還是對債務(wù)人都有些“畫蛇添足”。因為登記已后順位的抵押權(quán)人提供了足名夠的警示，抵押權(quán)人完全能夠?qū)ψ约旱臋?quán)利地位有明確的了解，依權(quán)利意思自治原則，是否設(shè)立后順位的抵押權(quán)應(yīng)當完全由當事人自己決定。從抵押權(quán)的性質(zhì)上看，抵押的目的并不是代替?zhèn)鶆?wù)的履行，而是為債權(quán)的實現(xiàn)提供擔保，債務(wù)人必須履行其義務(wù)。當優(yōu)先順位的抵押權(quán)人因債務(wù)人履行債務(wù)而實現(xiàn)債權(quán)時，后順位的抵押權(quán)人的債權(quán)，即使是超過了抵押物的價值，也可以依“次序遞升原則”上升到第一順痊的抵押權(quán)人的而得到清償。設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)人即使是后須位的，也比沒有設(shè)立抵押的一般債權(quán)的享有優(yōu)先權(quán)。其于上述分析可以得出，即使是后順位的抵押權(quán)人，或者是后順位的抵押權(quán)人所擔保的債權(quán)超出先順位抵押權(quán)人所擔保債權(quán)的余額，因為有抵押權(quán)登記的保護，設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利人仍比一般債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)，仍有獲得優(yōu)先清償?shù)臋C會，因此，設(shè)立這種抵押權(quán)完全合于法理，法律上無需限制，應(yīng)把這種權(quán)利的選擇完全讓予當事人。

既然抵押權(quán)是登記具有如此大的作用，那么，由誰來主管抵押權(quán)的登記工作呢？即抵押權(quán)的登記機關(guān)是誰呢？從世界各國立法例上看，抵押權(quán)登記機關(guān)的設(shè)定，應(yīng)遵循兩大規(guī)則：第一、登記機關(guān)的司法性質(zhì)。即登記機關(guān)是司法機構(gòu)而非行政機構(gòu)。因為抵押權(quán)的登記，具有直接決定著當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)第，決定抵押權(quán)的設(shè)立，具有直接決定著當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，決定抵押權(quán)的設(shè)立、變更和終止的司法意義，所以，各國法律師均把抵押權(quán)的登記機關(guān)做為司法機構(gòu)之一。如德國為屬于地方法院的土地登記司；日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所。第二，登記機關(guān)的統(tǒng)一性。即在一國范圍內(nèi)或一個統(tǒng)一的司法區(qū)域內(nèi)，抵押權(quán)的登記機關(guān)應(yīng)是統(tǒng)一的，其目的是為了保證抵押權(quán)登記司法上的統(tǒng)一性和登記制度的統(tǒng)一性。從我國擔保法規(guī)定上看，我國抵押權(quán)的登記機關(guān)，顯然與國際上通用的規(guī)則不一致。依擔保法第42條的規(guī)定，我國抵押權(quán)權(quán)的登記機關(guān)均是行政機關(guān)且不統(tǒng)一，其至不明確。

第42條規(guī)定：“辦理抵押登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（四）以航空器、船艙、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門”。第43條又規(guī)定：“當事人以其他財產(chǎn)抵押的……登記部門為抵押人所在的公證部門”。上述有關(guān)抵押登記機構(gòu)的規(guī)定，顯然存在著極大的缺陷，其缺陷表現(xiàn)在第一，增加當事人進行抵押登記的成本。由于登記機關(guān)多頭且是依抵押權(quán)的標的來劃分的，那么如同一債務(wù)人就不同的抵押物向債權(quán)人提供擔保，就會出現(xiàn)設(shè)立一個抵押權(quán)而分向不同機構(gòu)登記的狀況，無形中加大了當事人的進行抵押權(quán)登記的成本，會防礙抵押登記制度的實行。第二，機關(guān)多頭導(dǎo)致抵押權(quán)登記制度的不統(tǒng)一。從目前看，國家工商行政管理局制定并頒布了《企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。

顯然，這個法規(guī)只適用“動產(chǎn)抵押登記”。按此推理，其它標的抵押登記辦法，也會由相應(yīng)的登記部門制定，這樣有關(guān)抵押權(quán)的登記制度，就會出現(xiàn)6個不同的登記制度。第三，登記機關(guān)多頭，不利于登記公示、警示功能的發(fā)揮。這種登記機關(guān)的不統(tǒng)一，登記制度的不統(tǒng)一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押權(quán)這種擔保制度充分發(fā)牢固其作用。克服上述缺陷的唯一辦法，是統(tǒng)一抵押權(quán)登記機關(guān)，建立統(tǒng)一的抵押權(quán)登記制度。